农用地转用价格评估方法研究

摘要: 文章以土地管理法的相关法律条 文为依据, 分析了农用地的转用价格组成。农用地转用价格由 农用地质
量价格、农用地社会价值量、地面附着物及青 苗补偿 费三部分 组成。在 此基础 上, 提 出新的 农用地 社会价 值量评 估
方法。结合我国的社会保障体系, 考虑土地的社会 价值量在整个社会价值 量中的比重, 可以 确定农用地 的社会价 值
2 价格评估方法研究
土地质量价 格、青 苗补 偿费 是土 地生 产力 的价 格 表现, 与土地的生产力有关, 显然可以按照 产量进行 补 偿; 土地管理法 对土 地质量 价格 的征 用补 偿做 了明 确 的规定, 我国许多地方也在 进行农用地 价格评估, 国 土 资源部也于 2002 年出台了5农 用地价格评估 规程6( 试 行稿) 进行评估, 不再赘述。
农用地转用 价格 是指 在一 定的 社会 经济 条件 下, 农用土地转为 建设 用地时, 从宏 观社 会角 度评 定的 农 用土地价格。从经济学角度 来看农用土地 作为一种 资 源性资产, 其价 值就 是农用 地生 产力 决定 的生 产力 价 格和农 用 土地 的 无形 价 值之 和。农 用 地 转用 价 格 评 估, 就是根据 农 用地 的 质量 差 异、收 益 能 力和 区 位 条 件, 就被转用土地的价值进 行估算, 使其具 有明确土 地 条件的 地 价, 为 科 学 地 确 定 农 用 地 转 用 价 格 提 供 依 据[ 13] 。
收稿日期: 2004- 03- 05; 修回日期: 2005- 03- 10 作者简介: 陈思 源( 1972 - ) , 男, 安 徽巢湖 人, 博 士, 主 要从事
土地资源、地 理信 息系统 等方 面的 研究, ( E_mail) siyuanc @ sina. com. cn。
章认为, 按照最 低生 活保障 费并 界定 其补 偿比 例可 以 较好地确定农 用地 社会价 值量, 进而 可以 对农 用地 转 用价格进行 评 估, 并 以 宝应 县 为例 就 此 方法 做 介 绍。 旨在探索新的 农用 地转用 价格 评估 方法, 为今 后的 农 用地转用价格评估提供借鉴。
第 24 卷 第 3 期 2005 年 6 月
地域研究与开发 AREAL RESEA RCH AN D DEVELOP M EN T
V ol. 24 N o. 3 Jun. 2005
农用地转用价格评估方法研究
陈思源1, 曲福田1, 倪绍祥2
( 1. 南京农业大学土地管理学 院, 南京 210095; 2. 南京师范大学地理科学学 院, 南京 210097)
随着我国 市场 经济的 发展, 地价 评估 在我 国各 地 已陆续开展, 地价 评估 理论日 益成 熟。农 业用 地作 为 重要的土地资源, 因建设需 要, 许多农业用 地被转为 非 农用地[ 1] 。但是, 耕地保护作为 我国的基 本国策, 加 之 农用地特殊的 权属 关系, 如 何在 农用 地合 法转 用的 基 础上, 对农用地转用价格做 出合理评估, 是 地价评估 的 难点[ 2] 。在当前 的市 场经 济条 件下, 也有 必要 对农 用 地的转用采用经济杠杆 进行调节[ 3] 。因农 用地转用 补 偿问题引起的 农民上 访事 件也 时有 发生[ 4] 。 可见, 如 何合理评估农用地转用价 格, 不但具有 理论意义, 也 具 有较大的社会意义。
土地的社会 质量 价格, 因为 是土 地对 农民 提供 的 社会保障和社 会稳 定, 其价 值的 衡量 应该 以提 供社 会 稳定和社会保障为目的。在 我国的耕地资 源特别缺 乏 的情况下, 应该 考虑 对失去 土地 农民 的稳 定价 格的 补 偿, 既然土地的 社会 质量价 格体 现的 是社 会保 障价 值 和社会稳定功能, 那么, 其价 格的衡量目的 应该就是 为 了社会的稳定, 其补 偿应该 以每 个人 都得 到基 本的 社 会保障为标准, 因此, 可以考 虑结合我国现 行的社会 保
3 价格评估实例
以下以江苏省宝 应县 农用 地转 用价 格评 估为 例, 介绍农用地转用价格评估方法。宝应县 地处江苏省 扬 州市北部, 属黄淮冲积平原 的里下河平 原地区, 京杭 大 运河贯穿南北。境内地势较 为平坦, 气候 温和, 雨水 充 沛, 境内河网纵 横, 滩 地和 水面 面积 较大, 自然 资源 丰 富, 耕 作水 平较高, 农、林、牧、副、渔 五业 俱全, 素有 苏 北/ 渔米之乡0 之称。作为组 成农用地转 用价格一部 分 的农用地质量价格, 已经做 了专门的评 估, 这里将直 接 引用其评估结 果, 以 下将介 绍农 用地 转用 的社 会价 值 量计算并评估转用价格。 3. 1 农用地转用社会价值量的计算
1 相关概念
1. 1 农用地转用 在我国, 国 家实 行土 地用 途管 制制 度。国 家编 制
土地利用总 体 规划, 规 定土 地 用途, 将 土 地分 为 农 用 地、建设用地 和未 利用 地。这里 所称 农用 地是 指直 接 用于农业生产的土地, 包括耕地、林地、草 地、农田水 利 用地、养殖水 面等。农 用地 转用 是指 农业 用地 转为 建 设用地的过程。从其 转用 后的 经营 主体 看, 农 用地 的 转用分为两种: 一种是农业 用地转为集 体、单位的非 农 业用地, 包括向集体外部的 转用和集体 内部的转用, 在 向集体外部转用中, 发生了 使用权的转 移; 另一种是 农 业用地被征为 国家 建设用 地, 这 里发 生了 土地 所有 权 和使用权的双重转移。 1. 2 农用地转用价格组成
农民人均 年农 业纯 收入/ 农 民人 均年 纯收 入= 土 地的社会价值量/ 社会价值量。
这样, 确定了社会价值量、农业纯收入 和纯收入 的 比例, 就可以根 据上 述公式 进行 土地 社会 价值 量的 计 算。再根据单位 面积 人口 数, 可 以确 定单 位面 积土 地 社会质量价, 进而可以对农用地转用进行价格评估。
量, 进而可以对农用地转用价格进行评估, 并 以宝应 县为例就 此评估 方法做 介绍。评 估结果 分析表明, 该 评估较 好
地反映了农用地的转用价格。
关 键 词: 农用地; 定价方法; 地价; 评估
中图分类号: 323. 211
文献标识码: A
文章编号: 1003O2363( 2005) 03O0085O05
障制度对土地的社会质量价格进行评估。 假设最低社会生活保障费是人们获 得社会保障 和
社会稳定的基础, 则我们可 以认为, 要获 得的社会稳 定 和社会保障的量化值以 每人都获得最低社会保障 费为 限。按照我国土地承包制度, 土地的承包 期以 30 年 为 限, 这样, 我们可以考 虑对 农民 补偿 30 年 最低 生活 保 障费, 以 此作 为 社 会价 值 量 的总 量。 另一 方 面, 近 年 来, 我国的经济 发展 迅速, 农村 乡镇 企业 发展 较快, 一 些地方非农业 经济 收入增 加, 非 农业 经济 收入 比重 上 升, 农业经济收入比重降 低。这样, 农民的 土地收入 已 经不是唯一收入来源, 甚 至不是主要 来源。相应的, 土 地也就不是 农民 的社 会保 障来 源的 唯一源 泉。所 以, 一旦农用地被转用, 农民失 去的只是一 部分社会保 障, 要对农民进行补偿的农用地社会质量价格也应该是 30 年最低生活保障 费的 一部 分。 这样, 我们 可以 通过 对 土地承载的人口数的最 低生活保障费补偿的计算 来确 定土地的质量价格, 也就是 说, 对土地的 社会质量价 格 可以按照土地所 负担 的人 口数进 行评 估。显 然, 土 地 对农民的社会保障功能 和社会稳定价值与农民的 土地 收入比例有关, 假设 社会稳 定功 能与 社会 保障 功能 可 以用价值衡量, 那么, 因征地 对农民进行 的土地社会 价 值的量化值补助应该等 于其原有的土地产生的相 应份 额, 假设 农民的 纯收入 中, 土 地纯收 入所 占份额 为 x , 我们可以认为, 土地 对农民 的社 会保 障价 值和 稳定 价 值的比例也等于 x 。以上陈述可用下面的公式表示。
我国实行社会主义土地公有制。土地 所有制有 两 种形式, 全民 所有 制和 集体 所有 制。全民 所有 制的 土 地所有权由国 务院 代表国 家行 使; 集 体所 有制 的土 地 的所有权由集 体行 使, 其所 有权 单位 可以 是村 集体 经 济组织、村民委员会、乡镇。与 土地所有权 对应的一 个 概念是土地使用 权。在我 国, 土 地的 使用 权可 以与 土 地的所有权分离。5土地管 理法6第九条 规定: / 国有 土 地和农民集体 所有 的土地, 可以 依法 确定 给单 位或 者 个人使用0 。这也就是说, 集 体、单位、个人 可以拥有 土
近年来, 我国 学者 从不 同角 度对 转用 价格 评估 提 出探讨, 有的 对农用 地质 量价格 评估做 了研 究[ 5, 6] ; 有 的是针对土地 征用 制度提 出改 革建 议, 如 增加 农用 地 征用补偿幅 度[ 7, 8] 、推 行农 用地征 购制 度等[ 9] ; 也有 的 提出对农用地 转用 采用其 他方 法进 行, 如 按照 养老 保 险金进 行 评 估[ 10] 、按照 最 低 社 会 生活 保 障 费 进 行 评 估[ 11] 等。但这些研究涉及转 用价格 评估方 法的不 多, 对转用农用地社 会价值 量的研究 较少[ 12] , 更 少涉及 农 用地社会价值量的比例界定。
随着我国的 社会 保障 体制 的逐 步完 善, 最 低社 会
第3期
陈思源等: 农用地转用价格评估方法研究
Hale Waihona Puke # 87 #生活保障制度 已成 为我国 社会 保障 体系 的重 要组 成, 既然土地的社会价值量可 以量化, 则我 们可以认为, 农 民因失去土地的社会价 值量可以通过我国较完善 的社 会生活保障加以 补偿。具 体地 说, 我 们给 予农 民的 社 会价值量补偿, 以不低于当 地最低社会 保障标准为 界, 按照 30 年土地承包期标准一 次发放, 以此来 对农民 因 失去土地而造成的社会价值量进行补 偿。以下是宝 应 县安宜镇农用地转用价格评估部分调查数据( 表 1) 。