建筑物经济寿命计算公式
【建筑工程管理】工程经济计算公式汇总
工程经济计算公式汇总1.利息I=F-P在借贷过程中, 债务人支付给债权人超过原借贷金额的部分就是利息。
从本质上看利息是由贷款发生利润的一种再分配。
在工程经济研究中，利息常常被看成是资金的一种机会成本。
I—利息F—目前债务人应付（或债权人应收）总金额，即还本付息总额P—原借贷金额，常称本金2.利率i=I t/P×100‰利率就是在单位时间内所得利息额与原借贷金额之比, 通常用百分数表示。
用于表示计算利息的时间单位称为计息周期i—利率I t—单位时间内所得的利息额P—原借贷金额，常称本金3.单利I t＝P×i单所谓单利是指在计算利息时, 仅用最初本金来计算, 而不计人先前计息周期中所累积增加的利息, 即通常所说的" 利不生利" 的计息方法。
I t—代表第t 计息周期的利息额P—代表本金i单—计息周期单利利率而n期末单利本利和F等于本金加上总利息,即:4. F=P＋I n＝P(1＋n×i单)I n代表n 个计息周期所付或所收的单利总利息, 即:5. I n＝P×i单×n在以单利计息的情况下,总利息与本金、利率以及计息周期数成正比的关系.6.复利I t＝i×F t-1所谓复利是指在计算某一计息周期的利息时，其先前周期上所累积的利息要计算利息，即“利生利”、“利滚利”的计息方式。
I t—代表第t 计息周期的利息额i—计息周期复利利率F t-1—表示第（t-1）期末复利利率本利和一次支付又称整存整付，是指所分析系统的现金流量，论是流人或是流出，分别在各时点上只发生一次。
n计息的期数P现值( 即现在的资金价值或本金)，资金发生在(或折算为) 某一特定时间序列起点时的价值F终值(即n 期末的资金值或本利和)，资金发生在(或折算为) 某一特定时间序列终点的价值7.终值计算( 已知P 求F)一次支付n年末终值( 即本利和)F 的计算公式为：式中（1＋i)n 称之为一次支付终值系数, 用（F/P, i, n）表示，又可写成: F＝P（F/P, i, n）。
建筑工程经济公式整理大全
1、一次支付的终值和现值计算：①终值计算 (已知现值P ，求终值F)：n i P F )1(+=②现值计算（已知终值F,求现值P ）：nni F i F P -+=+=)1()1(2、等额支付系列的终值、现值：①终值计算（即已知A 求F ）i i AF n11-+=）（②现值计算（即已知A 求P ）nn ni i i Ai F P ）（）（）（+-+=+=-11113、名义利率r是指计息周期利率：乘以一年内的计息周期数m 所得的年利率。
即：m i r ⨯=4、有效利率的计算包括计息周期有效利率和年有效利率两种情况。
（1）计息周期有效利率，即计息周期利率i ，由式（1Z101021）可知：mrI =（1Z101022-1） （2）年有效利率，即年实际利率。
年初资金P ，名义利率为r ，一年内计息m 次，则计息周期利率为 mri =。
根据一次支付终值公式可得该年的本利和F ，即：mm r P F ⎪⎭⎫ ⎝⎛+=1根据利息的定义可得该年的利息I 为：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=111m m m r P P m r P I再根据利率的定义可得该年的实际利率，即有效利率i eFF 为：11i eff-⎪⎭⎫⎝⎛+==mm r P I 5、财务净现值财务净现值 = 现金流入现值之和 - 现金流出现值之和1、财务净现值越大，盈利能力越强，2、财务净现值>0，方案可行，3、基准收益率(IC)提高，财务净现值变小。
6、投资收益率指标的计算总投资收益率(ROI):（重点考）总投资收益率=年或年平均息税前利润/ 项目总投资式中EBIT一一技术方案正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润;TI——.技术方案总投资(包括建设投资、（建设期贷款利息）和全部流动资金)。
总投资=建设投资（包含建设期贷款利息）+全部流动资金例题：一投资方案，达产后，年净收益900万，建设投资5000万，其中，建设期利息500万。
建筑物成新率计算方法
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。
现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。
其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。
3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。
建筑物成新率计算方法
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。
现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。
其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。
3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。
建筑物成新率计算方法
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。
现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。
其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
其成新率计算公式：q={1-（1 -R）*t/N}其中q为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。
3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10 非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量(三) 加速折旧法：（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。
资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法
资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法知识点：建筑物成新率及其确定方法（一）成新率的概念特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。
成新率＝1－损耗率损耗率＝1－成新率（二）成新率的确定方法三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定。
1.使用年限法（公式调整）（1）建筑物耐用年限自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。
经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。
经济寿命短于自然寿命。
资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。
①各种房屋的经济耐用年限生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等302040二等三等简易结构10年钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙②建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致按“短”原则：①耐用年限从竣工验收合格之日算起。
②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。
③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。
④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。
⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。
（2）建筑物已使用年限分类：实际使用年限和有效使用年限。
维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当。
当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。
评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。
（3）建筑物尚可使用年限含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。
计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。
（4）使用年限法计算说明①经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限；②尚可使用采用剩余经济年限；③综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值。
建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理
建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理一、住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。
2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。
二、非住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限①土地出让合同约定无偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。
经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。
因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。
②土地出让合同未约定无偿收回建筑根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。
经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合word 编辑版．同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。
因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+收益期年限收益期年限建筑报酬率）（建筑物价指数）1+×建筑成新率/其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100%R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命（设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年）3030）（1+7.5%）×（1-38/50/=3500×（1+2.0%）=3500×1.8114×0.24/8.7550=173.79元/平方米估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。
第十章建筑物的损耗价
第十章建筑物的损耗价知识点三：使用年限法使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。
基本计算公式为：d＝（1-R）t／N×100%D＝C·d式中：d——建筑物损耗率；D——建筑物的损耗；R——预计的建筑物的残值率；t——建筑物已使用年限；N——建筑物的耐用年限；C——建筑物的重置价格。
（一）建筑物的耐用年限建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。
建筑物的经济寿命短于自然寿命。
《房地产估价规范》给出的各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（8）简易结构：10年。
在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。
根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗；（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗（根据《物权法》，应考虑住宅用途建筑物的土地使用权的自动续期）；（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。
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建筑物经济寿命计算公式
建筑物经济寿命计算公式是一种用于评估建筑物寿命的工具，它能够帮助人们
预测建筑物能够使用的年限。
这个公式可以根据一系列参数，如建筑结构、材料、使用环境等等来计算。
虽然具体的计算方法可能因建筑物的类型和用途而有所不同，但是总体的思路是相似的。
经济寿命计算公式的核心思想是将建筑物的寿命定义为其经济效益超过建设和
维护成本的时间段。
也就是说，当建筑物的收益开始下降并且维护成本超过收益时，建筑物的经济寿命即到期。
为了计算建筑物的经济寿命，我们需要确定一些关键参数。
首先，建筑物的预
期寿命应该是已知的，这包括了设计寿命和预计使用年限。
其次，建筑物的收益应该是清晰可计量的，比如出租收入、销售收入等等。
同时，我们还需要考虑建筑物的维护成本，包括周期性维护、修复和替换成本。
根据这些参数，我们可以使用以下公式来计算建筑物的经济寿命：
经济寿命 = 预期收益 - 维护成本
当经济寿命为正值时，意味着建筑物仍然具有经济价值，可以继续使用。
而当
经济寿命为负值时，说明建筑物的收益已经不足以覆盖维护成本，建筑物在经济上应该被淘汰或进行重建等处理。
需要注意的是，建筑物的经济寿命计算公式只是一个初步的评估工具，实际情
况可能会受到许多因素的影响，如市场需求变化、技术进步等等。
因此，我们在使用该公式时应该结合实际情况进行评估，并及时根据变化的条件进行调整。
总而言之，建筑物的经济寿命计算公式是一个用于评估建筑物寿命的工具，它
可以帮助我们预测建筑物能够使用的年限。
但是在实际应用中，我们需要综合考虑各种因素，并灵活调整公式以适应不同的情况。