番禺长隆地块项目前期策划报告
蜕变·升华南国酒店地块前策方案
现状价值分析
宿舍楼 宿舍楼总建筑面积2267.92 ㎡，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为住宅。 估价师经过市场调查，比较分析番禺区大石街同类型住宅的价格，综合运用市场 法及收益法，得出宿舍楼的单价为11500元/ ㎡，总价为11500*2267.92 ≈ 2600万 元。（计算过程略）
现状价值分析
综合楼 综合楼总建筑面积16873.94㎡，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为综合楼。 1-2层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第6层无房 产证） 。临街店铺出租给真功夫、药房、便利店等。
估价师经市场调查，比较分析番禺区大石街同类型商业物业的价格，综合运用市 场法及收益法，得出综合楼的单价为28500元/ ㎡，总价为28500*16873.94 ≈ 4.8 亿元。 （计算过程略）
价值测算
改造后住宅部分的建筑面积为约27778平方米，预计住宅 部分的销售均价为30000元/平方米，则住宅部分销售总价 为27778×30000=8.3亿元 商业部分的可出售面积为18519平方米，预计商业部分的 销售均价为48000元/平方米，则商业部分的销售总价为 18519×48000=8.9亿元 车位的共计约600个，销售均价为28万元/个，则车位的销 售总价为600×280000=1.68亿元 则改造后的总价值为8.3+8.9+1.68=18.9亿元
地理位置分析
项目位于番禺区大石街105国道旁，大石商业圈中心位置，临近番禺区东西方向交 通主干道南大干线（在建）及新光快速入口，距离广州南站高铁站约5公里，距离 广州市中心约10公里，地理位置好。距离地铁大石站约1.4公里，楼下有十余班公 交车直达，交通方便。
亚艺
东平新城
市场分析
广州番禺汉溪长隆万博商业项目分析
汉溪—万博—长隆商业中心情况分析小结：商铺小区商铺为主各大楼盘配套商业配套齐全，经营范围十分广泛。
汉溪周边大社区的商铺租金约100元/平方米/月，优置较好的达到200元/平方米/月。
如广州雅居乐花园的一线临市政大道的街铺―――兴南商业街，租价在200元/平方米/月以上。
衣食行娱主要依靠社区解决各楼盘配套设施主要靠社区自身，也同样一应俱全。
地铁汉溪站出口便是长隆欢乐世界，即将规划建设的广州汉溪商业购物中心，内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等。
附近著名的食肆包括四海一家、白虎西餐厅等。
汉溪商业购物中心招商地产在汉溪开发的商业项目，位于番禺区钟村镇，主要服务广州整个南部区域，建设内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等。
汉溪项目占地1000多亩，紧邻汉溪大道，在锦绣香江与南国奥园之间，是地铁三号线汉溪站的出口，新光快速路也经过一带，交通非常便利，是一个纯粹的商业项目。
目前华南板块每个楼盘都有自己的商业街，但是目前还没有一个成规模的商业中心，现阶段由于华南板块每个楼盘的商业街由于受到每个楼盘居住人口影响，在经营上受到很大的制约，只能发展街铺等小的商业模式。
汉溪商业中心目标客户群定位为华南板块整个片区，它能发挥积聚效应，把周边的人群吸引到这里来。
这个项目还在规划之中，包括酒店、购物中心、物流用房等，具体的类型我们会根据市场需求作出调整。
招商地产在深圳有很多种物业，包括写字楼、大卖场、零售街铺、商业中心、酒店、公寓、工业物流仓库等，这些物业都是招商地产自己经营管理。
广州项目肯定会统一产权，不会分拆出售。
招商地产在商业运作方面积累了丰富的经验，所以在打造这个项目方面具有很好的经验和资源优势，项目有望打造成华南板块商业中心。
招商地产在汉溪开发的商业项目——广州汉溪商业购物中心，位于番禺区钟村镇，主要服务广州整个南部区域，建设内容包括百货批发广场、大型零售商场、主题超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等，该项目总占地面积超过1000亩，总建筑面积达69万平方米。
长隆营销策划方案
长隆营销策划方案一、项目背景长隆集团是中国领先的综合性文化旅游企业，旗下拥有长隆旅游度假区、长隆国际酒店、长隆影视等众多品牌。
长隆旅游度假区包括长隆野生动物世界、长隆水上乐园、长隆国际大马戏、长隆酒店等业态，是华南地区最具规模和影响力的旅游度假区之一。
然而，随着旅游市场的成熟与竞争的加剧，长隆的市场份额开始受到挑战。
面对这一形势，长隆需要制定一系列有效的营销策划方案，以增强品牌竞争力，吸引更多的游客并提高游客的满意度。
二、目标市场分析长隆旅游度假区的目标市场主要分为以下几个方面：1. 家庭市场：这是长隆的主要目标市场之一，家庭游客通常是结伴而行，喜欢一次买全票玩转整个度假区，他们更注重亲子互动的项目和服务，例如亲子游乐设施、动物表演等。
2. 学生市场：学生市场是一个潜力巨大且经济实力较弱的市场，长隆可以通过推出学生套票，加强与学校的合作，吸引更多的学生团体。
3. 企业市场：企业市场是年轻职工和企业员工出游的主要市场，他们注重娱乐和放松，长隆可以引入团建活动、员工旅游等方式来吸引企业市场。
4. 国际市场：中国的旅游市场已经成熟，长隆可以开拓国际市场，吸引更多的海外游客，提高品牌的国际知名度。
三、营销策划方案1. 提升产品品质提升产品品质是基础，长隆应该注重提升旅游度假区的服务水平和产品质量，持续进行设施更新和改造，增加新的亮点和项目，以保持游客对长隆的兴趣和好感。
2. 个性化营销策略根据不同目标市场的需求特点，制定个性化的营销策略。
对于家庭市场，可以推出亲子套票和亲子活动；对于学生市场，可以推出学生票和社团活动；对于企业市场，可以推出团建活动和员工福利套票。
3. 加强线上推广随着互联网的快速发展，长隆应该加大线上推广的力度。
通过建立官方网站、微信公众号等渠道，进行线上营销活动。
例如，推出折扣活动、优惠券、虚拟会员卡等，吸引更多游客关注和购买。
4. 增加地区合作长隆可与当地旅游局、旅行社、酒店等合作，互相推广和支持。
长隆可行性研究报告
长隆可行性研究报告一、研究背景长隆集团是中国知名的旅游及娱乐企业，旗下拥有广州长隆旅游度假区、长隆国际海洋度假区等多个知名景区。
长隆集团不仅在国内具有较高的知名度，也在国际市场拥有一定的影响力。
随着国内旅游市场的不断发展壮大，长隆集团也在不断寻求新的发展机遇，以保持竞争力和市场地位。
在当前中国经济持续增长的背景下，旅游业已成为经济增长的重要支柱产业之一。
长隆集团作为中国领先的旅游企业，其业务规模和品牌影响力一直处于行业领先地位。
为更好地利用自身资源和优势，长隆集团计划开发新的旅游项目，以拓展公司的业务版图和增强市场竞争力。
因此，本研究将就长隆集团开发新项目的可行性进行深入分析，并提出相关建议，以期为长隆集团未来发展提供参考。
二、研究目的和意义本研究的目的是从市场、技术、财务等方面对长隆集团开发新项目的可行性进行研究分析，为长隆集团提供科学决策参考。
具体包括以下几个方面：1. 分析市场需求和竞争状况，评估长隆新项目的市场潜力和吸引力；2. 研究新项目的技术实施和运营管理，评估项目的可行性和风险；3. 对新项目进行财务分析，评估项目的投资回报率和盈利能力；4. 提出相关建议，为长隆集团的决策制定提供参考。
通过本研究，可以为长隆集团开发新项目提供科学的决策依据，指导项目的顺利实施和良好运营，全面提升集团的综合竞争力和品牌价值。
三、研究方法本研究将采用多种研究方法进行深入研究和分析，包括文献综合分析、问卷调查、专家访谈、财务分析等。
具体分为以下几个步骤：1. 收集相关文献和资料，对市场、技术、财务等相关领域进行梳理和分析；2. 设计问卷，开展面向潜在用户和专家的问卷调查，获取市场需求和专业意见；3. 进行专家访谈，邀请行业专家就项目的可行性和风险进行深入讨论；4. 进行财务分析，评估项目的投资回报率和盈利能力；5. 提出相关建议，为长隆集团开发新项目提供决策参考。
通过以上综合研究方法，可以全面、深入地分析长隆新项目的可行性，为长隆集团的决策提供科学支持。
长隆活动 策划书3篇
长隆活动策划书3篇篇一《长隆活动策划书》一、活动主题“欢乐长隆，畅享精彩”二、活动目的通过举办丰富多彩的活动，吸引更多游客前来长隆游玩，提升长隆的知名度和品牌影响力，同时为游客提供难忘的娱乐体验。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点长隆旅游度假区五、活动对象广大游客六、活动内容1. 主题表演在园区内多个舞台安排精彩绝伦的主题表演，包括杂技、魔术、歌舞等，让游客在欣赏表演的过程中感受欢乐氛围。
2. 互动游戏设置多个互动游戏区域，如亲子游戏区、团队挑战区等，游客可以参与游戏赢取小礼品，增加游玩的趣味性。
3. 动物展示与互动利用长隆丰富的动物资源，开展动物展示活动，让游客近距离观察珍稀动物。
同时安排动物互动环节，如与海豚合影、给长颈鹿喂食等。
4. 特色美食节在园区内举办特色美食节，汇集各地美食，让游客在游玩的同时品尝美味佳肴。
5. 主题巡游组织精彩的主题巡游，由各种造型的花车和演员组成，沿着园区主要道路进行巡游表演，与游客互动。
6. 烟花秀在活动期间的晚上安排盛大的烟花秀，照亮整个园区，为游客带来震撼的视觉享受。
七、活动宣传1. 线上宣传利用社交媒体平台、官方网站等进行活动宣传，发布活动海报、视频等吸引游客关注。
2. 线下宣传在周边城市的商场、车站等场所张贴活动海报，发放传单进行宣传。
八、活动预算1. 表演费用：[X]元2. 互动游戏道具及奖品费用：[X]元3. 动物展示与互动费用：[X]元4. 美食节相关费用：[X]元5. 主题巡游费用：[X]元6. 烟花秀费用：[X]元7. 宣传费用：[X]元8. 其他费用：[X]元总预算：[X]元九、活动组织与实施1. 成立活动筹备小组，负责活动的策划、组织、协调和实施。
2. 提前与各表演团队、动物饲养团队等沟通协调，确保活动顺利进行。
3. 安排足够的工作人员负责活动现场的秩序维护、游客引导等工作。
十、注意事项1. 提醒游客注意安全，遵守园区规定。
2. 做好活动现场的卫生清洁工作。
长隆一期初步设计说明
香江谢村地块商住项目（一期）初步设计总说明工程名称：香江谢村地块商住项目（一期）建设单位：广州市番禺区香江房地产发展有限公司设计合同号：11-063(1-4)建设地点：位于广州市番禺区,项目北侧是市广路，西侧是106国道，东南侧临景观带设计阶段：初步设计主要设计依据文件1.工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）2000年版；（房屋建筑部分）2002年版；（城市建设部分）2000年版；（人防工程部分）2000》年版等有关部分。
2.《中华人民共和国城市规划法》3.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）4.《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）5.《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）6.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95（2005年版））7.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50－2001、J114－2001）8.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97）9.《广东省城市规划管理技术规定》10.《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)11.业主提供的规划范围内电子地形图12.广州市城市规划审批技术标准与准则关于同意谢村地块商住项目申请规划条件问题的复函工程概况项目用地的北侧是市广路，西侧是106国道，东南侧临景观带。
广州香江谢村地块商住项目（一期）规划用地面积64968平方米，没有需要保留之古建筑、构造物及古树木。
总建筑面积：109693平方米（计容积率面积），容积率1.69，绿地率为35.0%。
含商铺及高层洋房。
设计原则和标准本工程设计全面贯彻国家的有关政策和法令，严格执行各项有关设计规范和规程，尽力满足建设单位的要求，结合国情和实际条件，因地制宜，精心设计。
力求使本工程达到功能明确，环境舒适，使用方便，设备先进，经济合理。
工程设计范围和规模按设计合同，本阶段设计范围为：总平面设计，建筑设计，结构设计，给排水设计，建筑电气设计，空调、通风设计，消防设计。
长隆景区营销策划方案
长隆景区营销策划方案一、市场分析长隆景区是广东省内最著名的旅游景点之一，每年都吸引了大量的游客前来观光和娱乐。
然而，随着近年来旅游业竞争的加剧，景区的知名度和客流量有待进一步提升。
因此，我们需要对市场进行详细的分析，了解目标客群的需求和喜好。
1. 目标客群长隆景区的目标客群主要包括以下几个方面：- 家庭客群：由于长隆景区内的多种主题公园和动物园，家庭客群是其中的重要客源之一。
他们通常带着孩子来游玩，对亲子游乐设施和儿童节目有较高的需求。
- 年轻人客群：长隆景区内的刺激项目和主题活动吸引了大量的年轻人游客。
他们对于高科技的游乐设备和极限运动有较高的兴趣。
- 国内外游客：长隆景区每年都吸引了大量的国内外游客，他们通常是来广州旅游的重要目标客群。
2. 市场需求根据对目标客群的了解，我们可以总结出以下几个市场需求：- 丰富多样的游乐设施和主题活动：长隆景区的游客希望能够在景区内找到满足不同需求的游乐设施和主题活动，以提升游玩体验。
- 室内外活动的平衡：长隆景区内的主题公园和动物园都有室内外游乐设施，客人希望能有平衡的选择和体验，不受天气影响。
- 个性化定制服务：目前，客人对于个性化定制服务的需求越来越高，长隆景区可以通过设立贵宾服务区和定制游玩计划来满足客人的需求。
二、营销策划方案1. 品牌推广品牌推广是长隆景区提升知名度和形象的重要手段。
我们可以通过以下几种方式进行品牌推广：- 广告宣传：利用电视、广播和网络等媒体进行广告宣传，加大品牌的曝光度。
- 参与合作项目：长隆景区可以与其他知名企业进行合作，共同开展跨行业的市场活动。
- 社交媒体营销：利用微博、微信等社交媒体渠道进行品牌宣传和推广，吸引更多的粉丝关注。
- 游客体验优化：提升景区的服务质量和游客体验，让客人成为长隆景区的品牌推广者。
2. 产品创新产品创新是景区提升游客体验和吸引力的重要手段。
我们可以通过以下几种方式进行产品创新：- 新项目推出：长隆景区可以定期推出新的主题乐园和游乐设施，吸引游客的兴趣和注意力。
番禺长隆地块项目前期策划报告
2 华南-市桥板块洋房楼市分析
华南-市桥板块楼市分析
华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市 场需求量大，目前产品创新不够大胆，户型格局较普通；
市桥板块主力户型90平米以下两房；
华南板块客户结构与流向分析
目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:1；华南板块客源结构转型，掀起置换潮；目前 区域内有大批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。
本项目需要打造具有自身特色的综合性商业配套，不仅能满 足项目业主的需求，还能吸引周边的居民前来消费；
打造服务于社区的特色商业配套
Part 3
番禺区未来楼市供应量分析
各板块土地储备及出让分析
各板块土地储备量大，未来项目一但开发将有极大货量推向市场，将需要3-5年的时间来 消化，项目面临严峻的“从立法则” 竞争环境
据2015年别墅成交数据显示，万科红郡最为活跃，全年累计成交64套，平均月成交在5套 左右；而年底推出的金山谷新一期别墅组团，据监测到目前为止累计成交不足15套，区
域别墅市场情况一般
番禺区别墅成交情况分析
调控下，一线城市的住宅性质的别墅产品受影响最为明显； 番禺区内在售别墅楼盘，除万科红郡（双拼及独立别墅）成
5 项目区域商业市场分析
项目所在区域大型商圈整体概况
项目地块所在区域主要有三大商圈，分别是：市桥商圈、万博中心商 圈和大石商圈。其中市桥商圈是已发展成熟的番禺旧商业中心，万博 商圈则是近几年崛起并有较高商业定位的新晋商圈，相比之下，相对 落后大石商圈略显尴尬，商业配套欠缺，档次也不高。
市桥商圈整体概况
市桥板块客户结构与流向分析
市桥板块由于项目小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华 南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。
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番禺区2015年居住类产品供应与成交情况对比分析
成交量和成交价格之间明显呈现正向分布，受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之 间开始博弈，成交量出现明显下滑；
番禺区2015年居住类产品成交情况对比分析
成交最活跃是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平 米，总价在200-300万之间的舒适型产品
番禺区2015年居住类产品供应与成交总面积对比分析
2015年上半年住宅供不应求，供货量趋于保守，由于新政非住宅类产品（酒店除外）独 立单元拥有独立洗手间及厨房功能区间不可超过建筑体量30%的新政影响，各大开发集团 全面抢建公寓类产品，下半年公寓产品将出现严重的供过于求；囤积货量将在2016年集 中释放，区域楼市环境竞争激烈；而由于公寓类产品的过多释放及国家的宏观干预，区
宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善
Part 2Βιβλιοθήκη 项目所在区域市场环境分析1 项目所在区域楼市概况
番禺区2013-2015年楼市概况
分类
华南板块 市桥板块 亚运板块 大学城 洛溪新城 合计套数
2013-2015番禺区各板块供应套数比例数据表
2013年
2014年
2015年
套数
4 番禺区别墅市场分析
区域分布 市桥板块
华南板块 亚运板块
项目名称 海伦堡 水韵蓝湾 兰熙香岸花园 万科红郡 雅居乐香樟道2号 招商金山谷 莲花山碧桂园
番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析
面积(㎡) 700-900 200-450 240-368 380-600
均价/元/㎡ 28000 12000 待定
2015年全区消费零售总额不断增长，近年增长率超过11%，消费需求总体增长率呈上升趋势；
广州-番禺城市规划发展分析
华南新城中心 大石镇中心
番禺区发展定位：形成“两轴两 带六组团”的结构；
广州市城市规划：2010-2020年 的空间发展将实现从以“南拓、 东进”为主；
城市规划与未来发展展望
城市空间规划发展更加广阔； 以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD； 亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成；
市桥板块客户结构与流向分析
市桥板块由于项目小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华 南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。
华南-市桥板块客户喜好分析
客户喜好什么？
板块好在哪里， 不好在哪里？
3 市桥南-亚运板块洋房楼市分析
市桥南-亚运板块楼市分析
第一篇章：市场研究
第一部分：宏观经济数据及城市规划发展分析 第二部分：项目所在区域楼市环境分析 第三部分：番禺区未来楼市供销分析 第四部分：区域楼市环境回顾与总结
Part 1
宏观经济数据及城市规划分析
区域宏观经济数据分析
广州市2011-2015年生产总值变化
广州市2011-2015年建筑业变化
亚运板块客源分析 亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主；广州客户和外省人士因 该板块价格优势吸引前来置业；番禺其他客户认为该板块位置较偏，多 数为当地居民在该板块置业；亚运板块由于刚刚发展起步，在客源结构 方面吸引了大批首次置业的周边地缘型客。
市桥南-亚运板块客户喜好分析
客户喜好什么？
板块好在哪里， 不好在哪里？
市桥南板块产品供应集中在140平米以上的大户型，缺乏创新，出货速 度慢；
亚运板块产品供应集中在70-120平米的中小户型，主打性价比；
市桥南-亚运板块客户结构与流向分析
桥南板块客源分析 桥南板块整体客源较单一，主要以市桥、沙湾当地人流入为主；广州客 户较少，只占一成多；来自华南板块的客户因该板块教育资源优势进驻。 目前桥南板块目前产品多为合并户型，导致客户面临“双证”问题缺乏 购房资格。
35000-50000
总价/万元 1500-3000
350-900 --
1000-3000
供应量/套 18 62 -132
消化量/套 -约50 -106
350-520
28000-35000 1000-2200
110
10
335-1080
34000
1172-12000
75
15
280-535
20000
580-600
2 华南-市桥板块洋房楼市分析
华南-市桥板块楼市分析
华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市 场需求量大，目前产品创新不够大胆，户型格局较普通；
市桥板块主力户型90平米以下两房；
华南板块客户结构与流向分析
目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:1；华南板块客源结构转型，掀起置换潮；目前 区域内有大批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。
➢ 广州市2015年生产总值18100元，十年间增长近12000亿； ➢ 番禺区2015年生产总值1608.78元，2015年较2014年增长增长15.4%，十年间增长近1010亿；
2011年—2015年 -
5年间番禺第三产业占到生产总值的65%，对经济增长的贡献率达39.3%，成为区域的主流产业；
90
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➢别墅产品以联排及双拼为主（少量独立别墅），主力面积段在350-500㎡； ➢市桥南板块别墅的均价20000元/㎡，华南板块别墅均价25000-35000元/㎡，以市
占比
套数
占比
套数
占比
4077 3669 3153 932
81
34% 31% 26% 8% 1%
6037 2661 2290 288
58
53% 23% 20% 3% 1%
5874 2631 2794 226
67
51% 23% 24% 2% 1%
11912
11334
11592
供货主要集中在华南板块，及亚运板块，占总供应量的60%左右； 市桥南板块基本趋于饱和，大多住宅项目地块推迟了开发进度； 市桥板块基本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右； 受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守。
番禺长隆地块项目前期策划报 告
本市场调查研究策划报告说明：
经项目部充分理解公司的开发战略思想及各大开发集团在番禺 的战略部署，以及本项目的开发成本和未来的收益预期，确立本 次市场调查研究方向；重点主要锁定在区域范围内的市场供需细 分情况了解；基于此，项目部将分以下各大部分开展本次市场调 查和形成本次市场调查研究报告。