蔡信睿：商业地产筹备期招商策略与运营期二次招商策略及品牌优化提升策略
商业地产筹备期招商策略与运营期二次招商策略及品牌优化提升策略【课程背景】:2018-2019年,中国经济总体平稳运行，国家推进经济向高质量发展，在经济发展由从“重量”逐渐升级为“重质”的背景下，中国商业地产迎来消费者转型的历史机遇，新消费时代即将到来，从追求“怎么买的到”升级为“怎么买的更好，更有品质”。
回顾2019年，全国新开业购物中心约980个，商业总体量约8622万㎡，商业地产面临重复建设，同质化竞争，品牌招商难等一系列难题，步入2020年，基于消费者生活方式和人文体验的升级，零售+餐饮+体验为主的商业模式，正在转变为零售+餐饮+空间体验全方位提升的商业模式，对商业项目招商工作提出更高的要求；众所周知，招商工作贯穿于项目开发与运营的整个生命周期，后期的运营管理、营销推广、品质提升都需要借助前期招商之势推进，因此，能否招进与自己项目定位匹配的特色品牌？能否在激烈的市场竞争中率先掠夺品牌资源？取决于商业项目运营商是否能够成功打造一支专业的招商团队?通过科学合理项目定位，创新招商思路，使处在筹备期或运营期的商业项目达到100%开业率及持续优化品牌组合！【课程收益】:1、通过商业招商顺序为时间轴，深入讲述商业地产筹备期、运营期，招商需要掌握的专业知识，能够应对各个时期面对复杂的招商局势及通过专业知识快速破局；2、通过深入剖析商业地产筹备期招商特性，学会复杂局面应对方法，帮助学员掌握端头铺招商策略，瓶颈期招商方法，顺利化解空铺招商及实现100%满铺开业;3、通过引入大量商业地产案例，学会如何处理项目运营中的招商棘手问题，例如，如果化解大面积空铺招商问题？如何化解被动招商的复杂局势？如何化经营冷区的招商问题？4、通过借鉴丰富的商业案例经验，学会如何通过招商策略完成品牌优化升级，例如，如何保证品牌级次不断提升？如何保证品牌结构不断优化？如何保证商业项目保值增值？通过本课程的学习，使学员掌握“一铺一价表制定”、“标杆品牌招商方法”、“独有品牌招商方法”、“突发掉铺招商方法”等一系列核心招商知识关键点。
【课程对象】:商业项目董事长、总经理、副总经理、运营总监、销售总监、招商总监、营销策划经理、招商经理、运营经理等商业地产相关人员，各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士；【讲师介绍】蔡信睿：知名大学管理学硕士毕业，现任职国内知名商业项目高管，国内首屈一指的理论加实践型商业地产操盘手，管理过10余个运营期项目、5个筹备期项目，主要操盘项目如下：阜新万达广场筹备期、本溪万达广场筹备期及营运期、沈阳铁西万达广场运营期，大连福佳新天地项目筹备期及营运期、太原北美新天地项目运营期，沈阳盛京龙城项目筹备期等一系列商业项目；[供职履历] 上海豫园商业管理公司高管、沈阳区域项目万达广场总经理、北美新天地项目总经理、福佳新天地招商运营总监等履职经历；[专业特长] 国内少数同时打通商业地产招商管理、运营管理、营销策划领域知识的专业操盘手，同时兼具丰富理论及实践知识，培训技能能够教会学员在实践与理论、管理与执行、创新与发展之间掌握一系列知识点，严谨细致的讲课风格及高操的商业地产专业技能，备受业内广大学员的爱戴和认可！【课程大纲】前言：商业地产市场现状？1、2019年底购物中心市场现状？2、2020年购物中心面临新风口在哪？第一部分：商业地产定义及招商概念须知1、商业地产定义及属性分析（1）从区别于住宅地产角度阐述商业地产定义（2）商业地产“商业”“金融”“地产”三重性分析2、商业地产招商管理定义及内容分析（1）从区别于运营管理角度阐述招商管理定义（2）商业地产招商管理“通、变、勤”内容分析（3）商业地产招商管理阶段性工作划分及流程划分3、商业地产招商政策及内容解读（1）商业地产招商政策及核心内容解读（2）商业地产招商政策的商务条件内容解读（3）商业地产招商政策的合同条款内容解读（4）商业地产招商政策的售后返租内容解读4、商业地产招商—“意向客户”画像分析（1）招商“意向客户”画像分析（2）招商“意向客户”开发漏斗原理及执行（3）招商“意向客户”关注点及沟通要点（4）招商本质是“平衡两者”利益关系问题5、商业地产招商—项目定位策略（1）商业地产—科学选址、合理定位（2）商业地产—合理规模决定项目成败（3）商业地产—定位要打造主题特性6、商业地产招商—业态组合策略（1）商业地产—业态组合三个层面问题（2）商业地产—业态组合定位优先原则（3）商业地产—业态组合的功能性选择（4）商业地产—业态组合的相关性配比7、商业地产招商—品牌落位策略（1）商业地产—品牌落位与定位一致性原则（2）商业地产—品牌落位的四项基本原则（3）商业地产—品牌落位与租金一致性原则（4）商业地产—品牌落位六大步骤及实施执行8、商业地产招商—商务条件谈判策略（1）商业地产—商务条件谈判之品牌准入判断（2）商业地产—商务条件谈判之十大谈判原则（3）商业地产—商务条件谈判之七大逼定技巧（4）商业地产—商务条件谈判之异议处理技巧9、商业地产招商-招商涉及的工程条件谈判策略（1）商业地产—招商涉及的工程条件类型（2）商业地产—招商涉及的各业态工程条件要求（3）商业地产—招商涉及的工程条件归责判断及谈判策略10、商业地产招商-招商宣传推广策略（1）商业地产四个有效招商宣传渠道（2）商业地产招商宣传推广节奏管控（3）商业地产招商宣传媒体渠道选择11、商业地产招商—高效执行力招商团队打造策略（1）高效执行力招商团队的合理组织架构（2）高效执行力招商团队的业绩考核方法（3）高效执行力招商团队的业绩逼定方法第二部分：商业地产—筹备期招商策略及执行1、商业地产—筹备期—新建商业项目总工作流程解析（1）新建商业项目筹备期“总控”工作流程解析（2）新建商业项目筹备期“招商模块”工作计划解析2、商业地产—筹备期“一铺一价表”的制定及执行（1）商业地产“一铺一价表”的制定方法（2）商业地产“一铺一价表”的制定步骤（3）商业地产“一铺一价表”的各层价格量化规律（4）商业地产“一铺一价表”的管控要点及案例分析3、商业地产—筹备期“招商管控表”制定及执行（1）商业地产“招商管控表”的制定方法（2）商业地产“招商管控表”的制定步骤（3）商业地产“招商管控表”的管控要点及案例分析4、商业地产—筹备期“主次力店”招商策略及执行（1）商业地产“主次力店”品牌优先落位策略及执行（2）商业地产“主次力店”物业条件洽谈策略及执行（3）商业地产“主次力店”商务条件洽谈策略及执行（4）商业地产“主次力店”招商管控要点及案例分析5、商业地产—筹备期“商业业态”品牌落位策略及招商执行（1）商业地产“零售业态”品牌落位策略及招商执行（2）商业地产“儿童业态”品牌落位策略及招商执行（3）商业地产“餐饮业态”品牌落位策略及招商执行（4）商业地产“体验业态”品牌落位策略及招商执行6、商业地产—筹备期“标杆品牌”与“独有品牌”招商策略及执行（1）商业地产“标杆品牌”与“独有品牌”优先落位策略及执行（2）商业地产“标杆品牌”与“独有品牌”商务条件洽谈策略及执行（3）商业地产“标杆品牌”与“独有品牌”营销条件洽谈策略及执行（4）商业地产“标杆品牌”与“独有品牌”专人对接跟进策略及执行7、商业地产—筹备期“异型铺”与“端头铺”招商策略及执行（1）商业地产“异型铺”与“端头铺”品牌落位策略及执行（2）商业地产“异型铺”与“端头铺”招商切铺策略及执行（3）商业地产“异型铺”与“端头铺”招商博弈策略及执行8、商业地产—筹备期“瓶颈期”招商策略及执行（1）商业地产“瓶颈期”的出现点及显性特征（2）商业地产“瓶颈期”的招商权变策略及执行（3）商业地产“瓶颈期”的管控要点及案例分析9、商业地产—筹备期“多种经营点位”招商策略及执行（1）商业地产“多种经营点位”的设置标准及执行（2）商业地产“多种经营点位”招商特殊要求及执行（3）商业地产“多种经营点位”品质管控要点及执行第三部分：商业地产—运营期二次招商策略及品牌优化提升策略1、商业地产的五个发展阶段划分及对应招商策略（1）商业地产“筹备期、蜜月期、培育期、成长期、成熟期”发展阶段划分（2）商业地产“筹备期、蜜月期、培育期、成长期、成熟期”招商策略实施2、商业地产运营期“突发掉铺”招商策略及执行（1）商业地产“突发掉铺”的出现点及显性特征（2）商业地产“突发掉铺”的招商权变策略及执行（3）商业地产“突发掉铺”的招商管控要点及案例分析3、商业地产运营期“预警空铺”招商策略及执行（1）商业地产“预警空铺”的判断依据和标准（2）商业地产“预警空铺”的招商应对策略及执行（3）商业地产“预警空铺”的招商管控要点及案例分析4、商业地产运营期“大面积空铺”招商策略及执行（1）商业地产“大面积空铺”的招调依据和标准（2）商业地产“大面积空铺”的招商应对策略及执行（3）商业地产“大面积空铺”的招商管控要点及案例分析5、商业地产运营期“经营冷区”招商策略及执行（1）商业地产“经营冷区”的出现点及显性特征（2）商业地产“经营冷区”的招商应对策略及执行（3）商业地产“经营冷区”的招商管控要点及案例分析6、商业地产运营期“品牌优化提升”招商策略及执行（1）商业地产“品牌优化提升”的招商调整要点分析（2）商户地产“品牌优化提升”的招商调整策略分析（3）商户地产“品牌优化提升”的招商调整方向及思路（4）商户地产“品牌优化提升”的招商调整方法及执行第四部分：商业地产—新零售背景下新兴业态及品牌招商策略及案例分析1、新零售时代—新兴业态涌现及传统品牌转型升级（1）新零售时代—新兴业态不断涌现（2）新零售时代—传统品牌加速转型升级（3）新零售时代—网红品牌迅速掠夺商业资源2、新零售时代—新兴业态及品牌的招商策略及执行（1）商业地产—如何看待新兴业态及品牌的招商引进事宜？（2）商业地产—如何看待新兴业态及品牌对项目的价值评估？3、新零售时代—通过引进新业态及品牌达到品牌优化升级的案例分析（1）新零售时代—某城市新天地购物广场“品牌优化升级”案例及分析（2）新零售时代—某城市中央大道购物中心“品牌优化升级”案例及分析现场解答：招商十大难点及解决方案？1、招商过程中，商户提出独家经营权，是否接受？如何化解？[重要]2、重点品牌洽谈，是以铺定价？还是以品牌定价？如何洽谈？[重要]3、意向品牌，双方因个别商务条件，僵持不下，如何突破？[重要]讲师介绍：蔡信睿老师➢商业地产高级顾问➢商业地产招商运营实战专家➢现任某知名商业地产企业高管➢曾任新星集团商业地产部经理➢曾任大连新天地项目招商总监➢曾任万达广场沈阳区域招商运营副总经理东北大学文法学院行政管理系，硕士研究生，12年商业地产开发管理从业经验，操盘项目包括城市综合体、购物中心、传统百货、社区商业、白金五星级酒店，目前任职知名商企高管，对商业项目前期定位、业种业态划分、招商、营运、营销有独特的见解和丰富的操盘经验，尤其，对筹备期项目经历的困局及破局，运营期的经营分析及调整方法，有丰富实战经验及正确处理方法，对整个商业项目的前期筹备、中期破局，后期调整，形成一条客观正确的管理思路，可以从容面对各个商业项目经营及管理。
写字楼招商方案
写字楼招商方案目录一、前言 (2)1.1 编写目的 (2)1.2 预期效果 (3)二、市场分析 (3)2.1 行业概况 (5)2.2 市场需求 (6)2.3 竞争格局 (7)三、目标客户定位 (8)3.1 客户群体特征 (9)3.2 客户需求分析 (10)3.3 客户价值分析 (11)四、招商策略 (12)4.1 产品策略 (13)4.3 渠道策略 (15)4.4 推广策略 (16)五、招商执行计划 (17)六、风险评估与应对措施 (19)6.1 市场风险 (19)6.2 竞争风险 (20)6.3 法律风险 (21)七、招商效果评估 (22)7.1 招商成果量化 (23)7.2 招商过程监控 (24)7.3 招商效益评估 (24)八、招商策略优化建议 (25)8.1 调整产品策略 (27)8.2 优化价格策略 (28)九、总结与展望 (30)9.1 实施效果总结 (31)9.2 发展战略展望 (32)一、前言随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，写字楼市场日益成为投资领域的热点。
为了满足市场需求，提高写字楼的招商效果，本方案旨在明确写字楼招商的目标、策略和实施步骤，为项目的顺利推进提供有力保障。
本方案将围绕写字楼的市场定位、目标客户群、品牌形象等方面展开，通过深入分析客户需求、优化产品品质、提升服务水平等手段，实现写字楼的高效运营和可持续发展。
本方案还将关注行业动态和市场变化，及时调整招商策略，以应对各种挑战和机遇。
通过本方案的实施，我们期望能够为投资者创造更大的价值，为租户提供更优质的服务，为社会经济发展做出积极贡献。
1.1 编写目的本招商方案的编写目的在于明确阐述写字楼的招商策略和目标，确保招商工作的顺利进行，实现写字楼的商业价值和经济效益最大化。
通过本方案的制定和实施，旨在吸引优质企业入驻，共同打造高品质的商务环境，提升写字楼的知名度和竞争力。
本方案还将详细阐述招商的具体步骤和措施，为招商团队提供明确的指导方向，确保招商工作的有序开展。
安溪中闽百汇商场策划方案
安溪中闽百汇商场策划方案一、项目概述本文档旨在提出安溪中闽百汇商场的策划方案。
该商场位于福建省安溪县中心地带，占地面积20000平方米。
商场旨在为消费者提供购物、休闲、娱乐等综合性服务，吸引更多人流，并提高销售额。
本策划方案将包括商场定位、品牌宣传、业态布局、营销推广等方面的内容。
二、商场定位安溪中闽百汇商场将定位为中高档综合购物中心，旨在满足消费者对于休闲、娱乐等多元化需求。
商场将聚焦于优质商品、服务和购物体验，提供高质量的消费场所，并与当地文化和特色相结合。
三、品牌宣传为了提升安溪中闽百汇商场的品牌知名度和美誉度，我们将采取以下宣传措施：1. 建立专业的品牌形象：打造独特而专业的商场标志和标识体系，确保公司形象的一致性。
2. 线上推广：通过社交媒体、电子邮件和官方网站等渠道，定期发布商场活动、优惠和品牌信息，吸引更多消费者关注和参与。
3. 线下宣传：在当地主要交通枢纽、商业区和居民社区投放广告牌、海报等宣传物料，以及举办线下活动，提高品牌知名度。
四、业态布局安溪中闽百汇商场将采用多样化的业态布局，以满足消费者的多样化需求，并优化商场的盈利能力。
具体业态布局如下：食品超市精选当地优质食品，提供新鲜、健康的食材，吸引消费者前往购买日常生活所需。
服装饰品引入知名品牌，提供潮流时尚的服装、饰品和配件，满足不同年龄、性别消费者的购物需求。
家居家具提供高品质的家居、家具和家装产品，为消费者打造舒适宜居的家庭环境。
娱乐休闲设立儿童游乐区、电影院、KTV等娱乐设施，吸引家庭和年轻人群体，提供全方位的娱乐体验。
生活服务引入银行、运动健身、美容美发、洗车等生活服务业态，为消费者提供便利和个性化服务。
五、营销推广为吸引更多消费者进入安溪中闽百汇商场，我们将采取如下营销推广措施：会员计划推出会员计划，给予会员独特的优惠和特权，增加顾客忠诚度和消费积极性。
活动促销根据不同节日和季节，举办各类促销活动，如年终大促、夏季狂欢等，吸引消费者前往购物。
世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk
莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
商业地产招商运营手册
商业地产招商运营手册第1章商业地产概述 (4)1.1 商业地产市场分析 (4)1.1.1 市场规模及增长速度 (4)1.1.2 市场竞争格局 (4)1.1.3 政策环境 (4)1.2 商业地产项目分类 (4)1.2.1 购物中心 (4)1.2.2 商业街 (4)1.2.3 写字楼 (4)1.2.4 酒店式公寓 (5)1.2.5 工业园区 (5)1.3 商业地产发展现状与趋势 (5)1.3.1 发展现状 (5)1.3.2 发展趋势 (5)第2章招商策略制定 (5)2.1 招商目标与定位 (5)2.1.1 招商目标 (5)2.1.2 定位 (6)2.2 招商策略规划 (6)2.2.1 招商策略 (6)2.2.2 招商渠道 (6)2.2.3 招商宣传 (6)2.3 招商团队建设与管理 (6)2.3.1 招商团队建设 (6)2.3.2 招商管理 (7)第3章市场调研与定位 (7)3.1 市场调研方法与步骤 (7)3.1.1 市场调研方法 (7)3.1.2 市场调研步骤 (7)3.2 竞争对手分析 (8)3.2.1 确定竞争对手 (8)3.2.2 分析竞争对手的优势与劣势 (8)3.2.3 竞争对手策略分析 (8)3.3 项目定位与业态规划 (8)3.3.1 项目定位 (8)3.3.2 业态规划 (8)第4章招商政策与优惠政策 (8)4.1 招商政策制定 (8)4.1.1 招商定位 (8)4.1.2 招商原则 (9)4.1.3 招商条件 (9)4.2 优惠政策设计 (9)4.2.1 租金优惠政策 (9)4.2.2 装修补贴政策 (9)4.2.3 税收优惠政策 (9)4.2.4 品牌推广支持 (9)4.3 招商合同签订与管理 (9)4.3.1 合同签订 (9)4.3.2 合同管理 (9)4.3.3 合同变更与解除 (10)4.3.4 合同纠纷处理 (10)第5章招商推广与宣传 (10)5.1 招商推广策略 (10)5.1.1 确定招商目标 (10)5.1.2 分析市场需求 (10)5.1.3 制定招商政策 (10)5.1.4 创新推广方式 (10)5.2 媒体渠道选择与合作 (10)5.2.1 线上媒体渠道 (10)5.2.2 线下媒体渠道 (10)5.2.3 媒体合作 (11)5.3 活动策划与执行 (11)5.3.1 活动主题策划 (11)5.3.2 活动组织与执行 (11)5.3.3 活动宣传与推广 (11)第6章招商谈判与签约 (11)6.1 招商谈判技巧 (11)6.1.1 谈判前的准备工作 (11)6.1.2 谈判策略与技巧 (11)6.1.3 谈判中的常见问题及应对措施 (12)6.2 资源整合与协同 (12)6.2.1 外部资源整合 (12)6.2.2 内部资源整合 (12)6.2.3 协同合作 (12)6.3 签约流程与风险管理 (12)6.3.1 签约流程 (12)6.3.2 风险管理 (13)第7章商户管理与培训 (13)7.1 商户引进与评估 (13)7.1.1 选择合适的商户 (13)7.1.2 招商洽谈与签约 (13)7.1.3 商户评估与调整 (13)7.2 商户关系维护 (13)7.2.1 建立良好的沟通机制 (13)7.2.3 建立商户激励机制 (14)7.3 商户培训与支持 (14)7.3.1 制定培训计划 (14)7.3.2 培训实施与跟踪 (14)7.3.3 提供多元化支持 (14)第8章运营管理与服务 (14)8.1 运营管理体系构建 (14)8.1.1 管理体系概述 (14)8.1.2 组织架构设计 (14)8.1.3 管理制度制定 (14)8.1.4 流程设计优化 (15)8.2 顾客服务与满意度提升 (15)8.2.1 顾客服务理念 (15)8.2.2 顾客服务内容 (15)8.2.3 满意度调查与改进 (15)8.2.4 顾客服务培训 (15)8.3 安全生产与物业管理 (15)8.3.1 安全生产管理 (15)8.3.2 物业管理规范 (15)8.3.3 应急预案与演练 (15)8.3.4 安全巡查与整改 (15)第9章财务分析与风险控制 (16)9.1 财务分析与预算管理 (16)9.1.1 财务分析 (16)9.1.2 预算管理 (16)9.2 成本控制与优化 (16)9.2.1 成本控制 (16)9.2.2 成本优化 (17)9.3 风险识别与应对 (17)9.3.1 风险识别 (17)9.3.2 风险应对 (17)第10章持续优化与升级 (17)10.1 项目评估与调整 (17)10.1.1 定期评估机制 (17)10.1.2 评估指标体系 (18)10.1.3 评估结果应用 (18)10.2 创新与升级策略 (18)10.2.1 创新策略 (18)10.2.2 升级策略 (18)10.3 持续发展路径规划 (18)10.3.1 市场趋势分析 (18)10.3.2 中长期发展目标 (18)10.3.3 发展路径规划 (18)第1章商业地产概述1.1 商业地产市场分析商业地产市场作为房地产领域的重要组成部分，其发展态势与国家宏观经济、城市化进程、居民消费水平及市场需求等因素密切相关。
药品招商策划方案
药品招商策划方案【篇一：商业招商策划书(模板)】xxx商城招商计划书招招商商单单位位委托单位：招商日期：年月日——年月日（商业机密）目目录录1.31..商业招商概括 ...................................................................................................... .. (3)62.招商策略........................................................................................................ (6)3.大型商业物业招商策略 ....................................................... 6 .14.本案场分析（飞洲国际广场） (122)优势 (14)弱势 (15)机遇 ....................................................................... 15 .15.本案招商策划方案 ...................................................................................................... . (166)一、招商原则 (16)二、招商策略 (16)三、品牌形象定位 (16)四、实施方案（分割出租） (17)五、商场布局 (18)六、人员配备计划： (19)七、招商人员岗位职责 (19)八、商场租金预测 (21)周边租金调查 (21).2本公司推荐方案 ...................................................................................................... .. (277).2后续：商场招商管理 ...................................................................................................... (288).2招商管理原则 ...................................................................................................... (288)商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。
蔡信睿《商铺销售去化—商业经营角度诠释商铺销售去化执行》
商铺销售去化—商业经营角度诠释商铺销售去化执行学员背景：这次培训的主要目的就是为商业地产营销人传授商铺营销的专业销售体系与管控执行体系以及销售拓客逼定与去化执行的操作体系，以求实现商铺销售人专业水平提升的目的，以求实现商铺销售精准拓客以及持续旺销的目的。
学员对象：商业地产开发企业项目总，商管总，招商总，营销总，运营总，企划总和商铺销售的相关营销人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售服务的企业与机构等中高层管理者。
主要内容：第一部分：从商业经营角度诠释商铺销售策略1、商铺概念及分类（1）按照不同形式对商铺进行分类（2）从住宅功能角度理解商铺概念（3）从商业功能角度理解商铺概念2、商铺价格及不同角度理解（1）商铺价值的影响因素（2）从商业经营角度理解商铺价格3、商铺“入市者”画像分析及市场关注度（1）商铺意向客户画像分析（2）商户关注点及沟通要点（3）从商业经营角度提升商铺销售成功率（4）投资商铺未来升值空间的分析4、商铺营销策略理论（1）商铺营销策略8P理论（2）商铺销售储客策略及执行①商铺销售储客方法及执行②商铺销售客户诚意度摸排三部曲③客户预销控表及开盘开花图制定（3）商铺销售拓客策略及执行①拓客地图编制方法及执行②拓客意向客户寻找方式及执行③拓客精准锁定“有钱人”的途径④商铺销售人海战术策略及执行（4）商铺销售开盘策略及执行①商铺销售开盘模式及执行②商铺销售方案制定有的放矢③商铺销售开盘价格策略及执行（5）商铺销售逼定策略及执行①商铺销售单兵作战策略及执行②商铺销售球场踢球策略及执行③商铺销售客户逼定策略及执行（6）商铺销售策略与营销策略之间的关系①推盘进度与营销热度两者之间的关系②从开发商视角进行资金投入产出测算③从客户角度进行商铺投资回报率测算5、商铺销售高效执行力团队的打造（1）打造高效执行力团队的三个核心问题（2）高效执行力团队的心态塑造（3）高效执行力团队的执行角色塑造6、商铺销售自销、代销、分销的优劣势分析及管控（1）商铺自销与代销的关系（2）商铺销售自销、代销、分销的优劣势分析及管控7、商铺自持与代销比例划分（1）商铺自持与销售的关系问题（2）从商业经营角度理解商铺自持与销售（3）商铺自持与销售操盘模式及案例分析8、商铺租金是销售价格形成的基础（1）商铺租金价格形成机制（2）商铺四个租金定价方法（3）商铺租金受经营业态的影响（4）商铺租金受店铺形态的影响（5）商铺销售价格制定方法（6）租金价格与销售价格之间的关系（7）利用基准定价法测算商铺销售价格9、新形势下商铺定价方法及流程（1）商铺定价的前置性工作（2）商铺三种常用定价方法（3）商铺定价的具体流程（4）商铺一铺一价表的制定10、售后返租的操作风险及规避技巧（1）售后返租优劣势及适用性分析（2）售后返租的操作模式（3）售后返租操作风险及如何规避11、产权式商铺销售风险及防范（1）产权式商铺涉及法律合同关系（2）产权式商铺售后返租法律风险及防控12、商铺合同法律风险及其防范（1）商铺租赁合同法律风险及防控（2）商铺委托经营合同法律风险及防控（3）商铺销售合同法律风险及防控13、从商业经营角度诠释商铺销售全流程（1）商业经营定位决定商铺销售市场定位（2）商业业种业态决定商铺租金段位划分（3）商业招商对销售的基础性指导作用（4）商业后期运营决定商铺投资收益的持续性（5）商业营销活动助力筹备期商铺销售去化第二部分：商业地产与住宅地产的区别1、商铺投资与住宅投资的区别（1）商铺与住宅政策风险不同（2）商铺与住宅投资门槛不同（3）商铺与住宅产品属性不同（4）商铺与住宅投资理念不同2、商铺销售与住宅销售的区别（1）商铺销售与住宅销售对地理位置要求不同（2）商铺销售与住宅销售目标客群不同（3）商铺与住宅功能用途不同（4）商铺与住宅销售环节不同（5）商铺与住宅对物业要求不同（6）商铺与住宅产品设计不同（7）商铺销售与住宅销售对专业程度要求不同（8）商铺与住宅对开发商综合实力要求不同3、商铺营销与住宅营销的区别（1）商铺营销与住宅营销市场研究方向不同（2）商铺销售与住宅销售营销策略目标不同（3）商铺与住宅营销现场包装内容不同（4）商铺销售与住宅销售广告宣传不同（5）商铺营销与住宅营销推广节奏不同（6）商铺营销与住宅营销打造主题不同（7）商铺营销与住宅营销宣传费比例不同4、商铺运营与住宅运营管理的区别（1）商铺与住宅的管理主体不同（2）商铺与住宅的管理内容不同（3）商铺与住宅的管理复杂程度不同（4）商铺与住宅的管理费用标准不同5、商铺不同销售模式之间的区别（1）商铺八个不同销售模式之间的区别（2）商铺八个不同销售模式的案列分析6、不同类型商铺的销售策略及操作方式（1）商业街商铺的历史发展阶段及形态（2）不同类型商铺的销售模式及操盘要点第三部分：商铺销售营销策略及执行1、筹备期（1）营销道具筹备、推广道具筹备、团队搭建培训（2）商铺销售两种不可或缺媒体选择（3）窄众营销与泛众营销的关系（4）窄众营销精准锁定目标群群体2、蓄水期（1）项目形象亮相、客户登记回访、销售价格制作（2）大客户目标锁定及寻找流程（3）大客户谈判及意向铺位落定3、预热期（1）不同的预热方法及组合应用（2）借势与造势的方法及应用（3）热度评定是制定开盘售价的依据4、强销期（1）商铺放盘方法及组合应用（2）销售现场管理及突发事件处理（3）媒体推广执行及现场氛围打造5、持销期（1）根据前期销售情况采取价格拉升策略及优惠策略（2）利用平面广告、证据传播、促销活动正面强化推广效果6、开业期（1）真实销控和虚假销控采取不同扫尾执行（2）标准化的操作流程开业推广成功的关键（3）执行公司、演绎公司、经营商户协同配合第四部分：商铺最新营销模式及案例分析1、商铺强势营销全程解读-案例分析2、大面积商铺四种营销模式-案例分析3、万达金街商铺营销模式-案例分析4、三四线城市商铺营销模式-案例分析总结讨论问答。
专访赖炉强——运筹帷幄，引领商业模式新未来
专访赖炉强——运筹帷幄，引领商业模式新未来发布时间：2021-12-17T06:40:08.986Z 来源：《房地产世界》2021年14期作者：王子瑜[导读] 商业地产是商品经济发展的必然产物，而随着国家对住宅市场调控力度的不断加大，大量需求由此转向商业地产市场，促使写字楼市场升温，购物中心、旅游地产以及商业街、物流园区等商业项目不断涌现。
王子瑜商业地产是商品经济发展的必然产物，而随着国家对住宅市场调控力度的不断加大，大量需求由此转向商业地产市场，促使写字楼市场升温，购物中心、旅游地产以及商业街、物流园区等商业项目不断涌现。
为了在市场中占得先机，取得更高收益，商业地产运营商必须通过特色化运营来提高产品附加值，这将考验着每一位商业地产人的全局战略规划能力，设计思路、运营水平、服务质量等都是决定胜负的关键因素。
上海工信集团置业发展有限公司总经理赖炉强先生是我们本次特别邀请的专访嘉宾，他将结合自身经历解读商业地产市场的发展趋向，为日益火爆的商业地产行业指明未来。
在专访中，赖炉强先生谈到做商业地产项目需要充分了解项目的商业价值以及对区域经济的贡献在哪里。
为了便于理解，赖炉强先生提到了他刚刚打造的美食文化街项目。
在这个项目打造初期，针对商圈日渐下行，旅游景区无成型餐饮等痛点，他提出了“以文化为载体，打造新型文化餐饮综合体”的理念，并得到政府及文旅局的大力支持。
该美食文化街项目，分为国粹、百乐门及民俗等区域，各有特色，移步易景，具有浓郁的文化美食特色体验，令美食文化街在试营业期间即火遍全城，每天前来拍照体验的人群络绎不绝。
这其中有热恋情侣，有带孩子的家长，更有特意穿旗袍前来的优雅青岛大姨们；有各类民间艺术团体，老年大学模特队，更有京剧票友们；有慕名而来的自媒体大咖，有专业的摄影协会，更有官方媒体电视台。
赖炉强先生介绍说，美食文化街项目将助力文化复兴，打响商业地产文化改造的第一枪，这种被业内称之为 3.0版本的文化美食体验模式，将成为全国商业地产的一张新名片。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
招商引资营商环境存在问题及建议
招商引资营商环境存在问题及建议招商引资的事儿啊，真是让人既兴奋又心累！现在的营商环境，有的地方简直像是走进了迷宫，令人摸不着头脑。
先说说那些复杂的审批手续吧，真是让人头大！你准备了一堆材料，结果审的时候又要补这补那，搞得你就像是在考研，整天复习复习再复习。
唉，这样下去，谁还敢来投资啊！投资者一听这审批时间，心里那个打鼓啊，想想宁愿去别的地方冒险，也不愿意在这里浪费时间。
还有呢，收费项目也是个大坑，五花八门的收费标准，简直让人眼花缭乱。
投资者好不容易来了，结果一看费用清单，立马心凉半截。
你说，谁还愿意掏钱啊，真是让人无奈。
老百姓常说，钱是心头肉，谁都不想被割韭菜。
加上有些地方的税收也不够透明，投资者就更不敢轻易下决定了。
毕竟，谁也不想在投资上打水漂，对吧？再说说服务态度吧，哎，有些地方的工作人员，简直是高高在上，像是财神爷一样让人敬畏。
可是，投资者心里又不是在找婆家，谁愿意天天遭这个罪呢？甚至碰到咨询的工作人员像是吃了火药一样，满脸不耐烦。
你说，咱们都是为了发展经济，谁能不开心呢？要是能多一些热情，多一点理解，那环境就好很多了。
大家都是同舟共济，谁都想让这艘船开得更快、更稳嘛。
说到这些，真得好好想想，咱们能怎么改善这个环境。
首先呀，简化审批流程绝对是当务之急。
真心希望能出台一些，把那些繁琐的程序大刀阔斧地整顿一番。
投资者来了，像是快闪族一样，见缝插针，效率高点，谁都乐意。
收费的标准要透明化，让投资者明明白白，心里有底，不再担心被“宰”。
一旦有了这样的改变，吸引投资就像捡钱一样简单。
再有，服务态度得提升。
给工作人员做个培训，让他们意识到，投资者就像是捧在手心里的宝贝，谁都想好好对待。
多一点耐心，多一点笑容，大家的心情都能好很多。
想想，当你走进一家餐厅，服务员热情洋溢，点菜的时候也会觉得倍儿爽，那你更愿意再来一次。
这道理在招商引资上也是一样的，良好的服务能让人心甘情愿地投资。
建立一个良好的信用体系也非常重要。
蔡信睿《商业地产筹备期招商策略与运营期二次招商策略及品牌优化提升策略》
商业地产筹备期招商策略与运营期二次招商策略及品牌优化提升策略【课程背景】:2018-2019年,中国经济总体平稳运行，国家推进经济向高质量发展，在经济发展由从“重量”逐渐升级为“重质”的背景下，中国商业地产迎来消费者转型的历史机遇，新消费时代即将到来，从追求“怎么买的到”升级为“怎么买的更好，更有品质”。
回顾2019年，全国新开业购物中心约980个，商业总体量约8622万㎡，商业地产面临重复建设，同质化竞争，品牌招商难等一系列难题，步入2020年，基于消费者生活方式和人文体验的升级，零售+餐饮+体验为主的商业模式，正在转变为零售+餐饮+空间体验全方位提升的商业模式，对商业项目招商工作提出更高的要求；众所周知，招商工作贯穿于项目开发与运营的整个生命周期，后期的运营管理、营销推广、品质提升都需要借助前期招商之势推进，因此，能否招进与自己项目定位匹配的特色品牌？能否在激烈的市场竞争中率先掠夺品牌资源？取决于商业项目运营商是否能够成功打造一支专业的招商团队?通过科学合理项目定位，创新招商思路，使处在筹备期或运营期的商业项目达到100%开业率及持续优化品牌组合！【课程收益】:1、通过商业招商顺序为时间轴，深入讲述商业地产筹备期、运营期，招商需要掌握的专业知识，能够应对各个时期面对复杂的招商局势及通过专业知识快速破局；2、通过深入剖析商业地产筹备期招商特性，学会复杂局面应对方法，帮助学员掌握端头铺招商策略，瓶颈期招商方法，顺利化解空铺招商及实现100%满铺开业;3、通过引入大量商业地产案例，学会如何处理项目运营中的招商棘手问题，例如，如果化解大面积空铺招商问题？如何化解被动招商的复杂局势？如何化经营冷区的招商问题？4、通过借鉴丰富的商业案例经验，学会如何通过招商策略完成品牌优化升级，例如，如何保证品牌级次不断提升？如何保证品牌结构不断优化？如何保证商业项目保值增值？通过本课程的学习，使学员掌握“一铺一价表制定”、“标杆品牌招商方法”、“独有品牌招商方法”、“突发掉铺招商方法”等一系列核心招商知识关键点。