升值预期下的理性房价与二三线城市的结
专家预言：未来三四线房价将超过一二线!你可能要发财了!
专家预言：未来三四线房价将超过一二线！你可能要发财了！导读:本文介绍在房屋装修，注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
现在一二线城市的房价高不可攀，很多人都会住在在一二线城市上班，但是在三四线城市买房子。
可是你知道吗，现在的房价飘忽不定，未来局势也不一定会什么样，很多专家预言三三四线的城市房价将来可能会超过一二线，那么你赶紧来看看吧，买完房子我们就要装修在装修当中，如何让我们房子能够卖个好价钱呢，来看看吧。
一、未来房价专家预言1、从大体上来说一二线城市的真实情况确实是这样的。
据《扬子晚报》报道，从国家统计局18日公布的5月份全国70城的房价和房价起伏情况来看，一线城市的房价在5月份从总体上来说是出现了回落的情况的，新房价格环比上涨0．3％，涨幅比上个月回落了0．3％，二手房价格环比上涨0．1％，涨幅同样也是回落了0．3％；二线城市的房价同样也是出现了回落的行情，新房房价环比上涨0．8％，涨幅与上个月持平，二手房房价环比上涨0．5％，涨幅环比来说回落了0．1％。
房价的涨幅回落就代表了楼市行情的回落，不是房价的下跌才是楼市行情的回落。
既然一二线城市的房价走向基本上是符合预期的，那大家肯定对三线城市的房价走向都非常感兴趣了，三线城市里的房价是不是同样出现了回落？2、从总体上来看三线城市里的房价在五月份还是依然出现了上行的现象。
从国家统计局发布的数据来看，三线城市的新房价格涨幅扩大，二手房价格涨幅与上月相同。
看到这里，大家肯定都非常不解，因为现在的三四线城市，回乡置业人口大幅度减少，棚改的货币化安置减少，为什么在一二线城市的房价都回落的时候，三线城市的楼市行情还出现了反常的现象？其实，原因很简单。
回乡置业的大幅度减少影响主要还是作用于四线城市的楼市，很多三线城市的置业人群还在增加，因为在今年的上半年，很多的三线城市还是发布了人才引进落户政策，这肯定也会带动人流的涌入，三线城市的楼市行情因为人流的涌入，楼市行情肯定也会像一二线城市一样出现明显上行的现象。
各个城市的房价趋势
各个城市的房价趋势
根据不同城市的地理位置、经济发展状况、人口流动等因素，各个城市的房价趋势可能有所不同。
以下是一些常见的城市房价趋势：
1. 一线城市：由于经济发展快速，一线城市的房价一般呈现上涨趋势。
人口集中，需求旺盛，供不应求是主要原因之一。
此外，一线城市的地价较高，开发商成本也增加，致使房价不断攀升。
2. 新一线城市：这些城市通常是经济发展相对较快，但相对于一线城市仍较为廉价的城市。
这类城市的房价通常呈现稳定上升的趋势，因为随着经济发展吸引力的提升，人口流入增加，房地产市场需求也在增加。
3. 二线城市：二线城市的房价涨幅相对较小，房价相对稳定。
由于这些城市发展较为平稳或逐渐起步，房地产市场的供求关系相对平衡，房价也相对较为合理。
4. 三线城市及以下：这些城市的房价通常相对较低，并且价格相对稳定。
由于这些城市经济较为欠发达，人口流入较少，房地产市场相对较为冷清，导致房价稳定或者有小幅度波动。
值得注意的是，以上是一种普遍的趋势，具体情况还需要考虑各城市的实际情况和市场因素。
此外，政府的政策调控、市场供求关系等因素也会对房价产生影响。
因此，房价的趋势还需要结合具体市场分析和实时数据进行评估。
2023年中国房地产市场现状分析：一线涨幅“双收窄” 二线走势仍坚挺
一线城市房地产市场现状分析
一线城市房地产市场现状分析
一线城市房地产市场现状分析
一线城市房地产市场现状分析
中国房地产市场现状分析
1. 一线城市：北京、上海、广州和深圳的房地产价格在2022年涨幅分别为0.2%、0.4%、0.5%和0.6%，均较2021年收窄。然而，与上年相比，这些城市的同比价格变动仍然呈现出微弱增长的态势，显示出中国一线城市房地产市场的稳定性和韧性。
一线城市房价仍高，调控作用有限然而，尽管一线城市的房价涨幅有所收窄，但它们的整体房价依然处于高位。这表明，尽管政策调控已经开始发挥作用，但房价上涨的趋势并未完全改变。
二线城市房价涨势强劲，成都杭州南京同比涨幅均超20%相比之下，二线城市的房地产市场走势依然强劲。尽管政策调控对一线城市的影响初显，但二线城市的房价依然在稳步上涨。这些城市包括成都、杭州和南京等热门城市，它们的房价同比涨幅均超过了20%。
调控政策对市场的影响
一线城市涨幅双双收窄，二线城市走势依然强劲
中国房地产市场现状分析：
1. 一线城市涨幅“双收窄”2. 二线走势仍坚挺
2. 调控政策对市场的影响4.一线城市涨幅“双收窄”
根据国家统计局最新数据，2022年10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。这是自2022年4月以来，新房、二手房价格环比涨幅首次同时“双收窄”，显示出北京、上海等一线城市房地产市场调控取得了积极成效。
4.一线城市稳定，二线城市强劲，政策调控影响显现，未来发展多元复杂总的来说，一线城市的市场走势呈现出一种稳定性的趋势，而二线城市的房地产市场则展现出强劲的发展势头。这种市场差异反映了不同城市在不同方面的优势和潜力，也反映了政策调控对于房地产市场的影响力正在逐步显现。在未来，随着政策的进一步调整和市场供求的变化，一线城市和二线城市的房地产市场可能会呈现出更为复杂和多元的发展趋势。
年房地产行业年终总结二线城市房价上涨势头强劲
年房地产行业年终总结二线城市房价上涨势头强劲二线城市是中国房地产市场的重要组成部分，近年来，其房价呈现出强劲上涨的势头。
在过去的一年里，二线城市房地产行业发展呈现出一系列亮点，并取得了显著的成绩。
本文将对二线城市房价上涨势头的原因进行分析，并对未来的发展趋势进行展望。
首先，二线城市在经济发展和城市建设方面取得了巨大的成就，这为房地产市场提供了强大的支持。
二线城市具有较高的经济增长速度，较低的产业转型成本和较高的吸引力，吸引了大量的人口和资本流入。
这种流入使得这些城市的房地产需求大幅增加，房价也随之上涨。
同时，城市建设规模的扩大和基础设施的不断完善，也进一步增加了房地产市场的需求和价格。
其次，房地产政策的调控也对二线城市房价上涨产生了影响。
近年来，中国政府出台了一系列的政策措施，例如限购、限售等，以遏制房地产市场的过热发展。
然而，这些政策主要集中在一线城市，对二线城市的影响相对较小。
二线城市房价相对较低，政府对其调控的力度也相对较弱，这就使得二线城市成为了一线城市外来投资者和购房需求者的选择，进一步推动了房价的上涨。
此外，二线城市的人口流动和产业发展也对房价上涨起到了一定的推动作用。
随着高校和科研机构等各类机构在二线城市的兴起，大量高素质人才涌入这些城市。
这些人才的流入带动了城市的发展和经济的增长，形成了良好的就业和创业环境。
这进一步加剧了对房地产市场的需求，推动了房价的上涨。
尽管二线城市的房价上涨带来了一定的经济和社会效益，但也面临着一些挑战。
首先，房价上涨过快可能导致市场出现泡沫，进而引发风险。
政府需要采取相应的措施，稳定市场预期，避免出现过度投资和过热现象。
其次，房价上涨可能加剧城市的社会分化，导致贫富差距扩大，这对城市的稳定和社会的和谐产生不良影响。
政府需要加强对住房保障的措施，保证城市的社会公平和公正。
综上所述，二线城市房价上涨势头强劲的原因主要包括城市经济发展和建设的成就、房地产政策的调控、人口流动和产业发展等因素。
2023年二三线城市房地产行业市场环境分析
2023年二三线城市房地产行业市场环境分析二三线城市房地产行业是中国房地产市场中一个非常重要的部分，其市场前景值得关注。
本文将对该行业的市场环境进行分析，主要包括以下几个方面。
1.宏观经济环境宏观经济环境是影响房地产行业的重要因素之一。
在二三线城市，随着国民经济的不断发展，人们收入水平普遍提高，购房能力得到了明显提升。
此外，政府大力推进城镇化进程，二三线城市的人口规模不断增加，需要大量的住房，因此对房地产市场需求量增加，市场潜力巨大。
2.政策环境政策环境对房地产市场也具有不可忽视的作用。
近年来，政府出台了多项调控政策，限制房价上涨，抑制投机行为等，使得房地产市场回归理性。
同时，政府也加大了基础设施建设力度，增加了土地供应，为房地产行业发展提供了有力支持。
3.市场竞争环境随着经济的发展，二三线城市房地产市场已经进入了白热化竞争阶段。
各大房企纷纷进入这些城市，加剧了市场的竞争。
为了在市场中立于不败之地，房企们必须提高市场竞争力，不断创新营销策略，提高产品质量，以适应市场多元化的需求。
4.消费者需求环境消费者的需求也是房地产行业的重要参考因素。
二三线城市消费者更加注重居住品质，对房屋的品质、安全、舒适度、便捷性等因素都提出了更高、更细致的要求。
为了满足消费者的需求，房企们必须根据不同的消费群体推出不同的产品，以更好地满足市场需求。
5.技术创新环境技术创新是房地产行业发展的重要因素之一。
目前，随着科技的进步，例如BIM、智能化、节能等技术的应用，对于房地产行业的发展提供了有力支持。
同时，随着信息化程度的提高，房企们也能够更好地掌握市场信息，进行精准定位和营销，更好地满足消费者需求。
综上所述，二三线城市房地产行业的市场环境虽然存在一定的挑战，但其发展潜力依然值得期待。
房企们应该根据市场需求，不断改进自身产品和服务质量，不断创新营销模式，提升市场竞争力，从而实现长期健康发展。
未来的二三线城市房价趋势
未来的二三线城市房价趋势
未来的二三线城市房价趋势可能会受到多个因素的影响，包括经济发展、政策调控、人口流动等等。
无法预测确切的未来房价走势，但可以从以下几个方面进行分析：
1. 经济发展：如果二三线城市的经济继续保持较高的增长速度，投资和消费的增加可能会推动房价上涨。
然而，如果经济增速放缓或出现经济衰退，房价可能面临下跌压力。
2. 政策调控：政府对房地产市场的调控政策对二三线城市房价也会有一定影响。
如果政府加强限购、限贷等措施，可能会抑制房价上涨。
而如果政府推出鼓励购房的政策，可能会提升房价。
3. 人口流动：二三线城市的人口流动也会对房价产生影响。
如果人口流入较多，需求增加可能会推动房价上涨。
相反，如果人口外流较多，可能会导致房价下跌。
综上所述，未来的二三线城市房价趋势受到多个因素的综合影响，无法给出确切的预测。
投资者或购房者可以关注各种因素的变化，以及相关市场的动态，做出更为准确的判断和决策。
2024年二三线城市房地产市场需求分析
2024年二三线城市房地产市场需求分析引言二三线城市作为中国经济的重要组成部分，其房地产市场的发展非常重要。
房地产市场需求分析是了解市场潜在需求、预测未来发展趋势的重要手段。
本文将对二三线城市房地产市场的需求进行分析，并提出一些建议。
一、二三线城市房地产市场概况二三线城市指的是中国城市等级中排在一线城市之后的城市群，人口规模较小但经济实力不可忽视。
这些城市的房地产市场相对一线城市来说较为冷静，但也存在一定的需求。
二、二三线城市房地产市场需求特点2.1 城市化进程推动需求增长随着经济发展和城市化进程加快，二三线城市的人口逐渐增加。
城市人口的增加带来了对住房的需求，推动了房地产市场的需求增长。
2.2 人口结构变化影响房地产需求随着二三线城市的老龄化程度逐渐加深，需求结构也发生了变化。
老年人对养老服务、高品质住房等需求日益增长，对房地产市场的需求有所影响。
2.3 经济发展不平衡导致需求差异由于二三线城市经济发展相对不平衡，城市之间的差距较大，也导致了房地产市场需求的差异。
经济发达的城市对高端住宅、商业地产的需求较大，而相对落后的城市则对经济适用住房的需求较大。
2.4 消费升级带动高品质住宅需求增长随着人们收入水平的提高，消费观念也发生了变化，对高品质住宅的需求逐渐增长。
二三线城市的房地产市场也受到了消费升级的影响，对品质较高的住宅需求量增加。
三、2024年二三线城市房地产市场需求分析3.1 住房需求二三线城市的住房需求首先来自于本地居民的购房需求。
随着经济发展和人口增加，居民购买自住房的需求逐渐增加。
此外，近年来城市间人口流动也较为频繁，外来人口对住房的需求也逐渐增加。
3.2 投资需求二三线城市的房地产市场也受到了投资需求的影响。
投资者看好这些城市的发展前景，将资金投入到房地产市场中。
二三线城市的房地产价格相对较低，投资回报相对较高，吸引了一部分投资者。
3.3 养老需求随着人口老龄化加剧，养老需求也逐渐增加。
我国房价未来走势的理性与非理性分析
我国房价未来走势的理性与非理性分析我国房价一直是社会热议的话题，人们关心的不仅仅是当前的房价水平，更关心未来房价的走势。
针对未来房价走势的分析，有理性的角度和非理性的角度两种分析方法。
从理性角度考虑，未来房价走势受到经济、政策和供需等多个因素的影响。
首先，经济发展是影响未来房价的主要因素之一。
我国经济发展水平与人民生活水平密切相关，经济发展水平越高，人民生活水平越好，对房价的需求也越高。
其次，政策因素对未来房价的走势也有重要影响。
政府的房地产调控政策对市场起到了重要的作用，例如进行货币政策调控、要素政策调整、税费政策变化等，都能够对未来的房价产生影响。
再次，供需关系也是影响未来房价的重要因素之一。
随着城市化进程的加快和人口不断增长，城市居民对于住房的需求水平不断提高，而供给却不能跟上需求的增长速度，从而导致了房价的持续上涨。
从非理性的角度考虑，社会心态和个人心态往往会对房价产生影响，这些心态也会影响未来房价的走势。
这里主要讲述两种非理性的心态，一种是投资心态，另一种是购房心态。
在投资心态中，很多人认为房地产市场一直以来都是赚钱的好机会，对于房产的投资非常看重，这会导致很多人铤而走险地购买房产，使得市场持续性上涨，形成了投资热潮。
在购房心态中，很多人认为房子不仅仅是一种房源，还是一种身份和荣誉的象征，甚至有的人将购房视为人生必须完成的一项大事，这些购房心态会引导市场的需求上升，从而推动房价上涨。
总的来说，对于未来房价走势的分析具有理性与非理性两个角度，需要我们在实际分析过程中充分考虑各种因素，加强理性思考，根据市场条件进行决策。
对于政府来说，需要加强调控政策的力度，避免房价波动过大，为市场提供更稳定的环境，从而保障市场稳定运行。
对于个人来说，需要理性购房，不盲目跟风，不被非理性心态所驱使，选择适合自己的购房时间和地点，实现自己的人生规划。
[中国二三线城市未来的房价是什么意思]中国二三线城市未来的房价是什么趋势？
[中国二三线城市未来的房价是什么意思]中国二三线城市未来的房价是什么趋势？各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢【个人工作总结】首先二三线城市也存在差异，不可盲目的一统而论，非要整体来看我个人对二三线城市未来房价还是看涨，因为一线城市人口流入门槛日益提高，人口流向势必就会向二三线城市，影响房价的主要因素就是供求关系，供求关系跟城市人口的净流入有直接关系！二三线城市都企图高速发展、突围！人口的增长是很重要指标!所以地方政府会不断加大城市建设和人才引进政策！简单来说一线城市已步入筛选存精阶段、二三线城市步入快速发展阶段！其次在国家房住不炒的政策基调下，二三线城市受力面肯定要小于一线城市！房产市场，短期看货币供应，长期看需求走向。
18年到19年，世界经济极有可能出现金融危机，中国一直在去杠杆，政府竭尽全力防止货币流入房地产。
我相信政府的能力，金融去杠杆化，加上限购，限贷，再加上未落地的房产税影响，19年房产绝对是会跌的。
这可能是十年的资产大底，有钱人拿着钱也买不到房子的时候，很适合首套刚需置业。
但是，长期房地产市场看的是需求，是一个地方的发展潜力，有没有人口净流入。
中国的人口规模决定了，不会是日本韩国一样的单中心结构，二三线城市也会成为经济的中心点，所以长线房产看涨。
这还早考虑到货币长期贬值的影响。
再加上中国流转税为税收主体的情况不会改变，房产税一定伴有大量免税条款，如果税率不到1%，落地之时很可能反倒成了利空出尽，使得房产恢复上涨。
最后，房产整体上涨并不意味着你的房子一定上涨，还是要综合考虑，别怕辛苦，多看盘，至少看50到100套再说。
付出体力是一切的基础，共勉。
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2023年二三线城市房地产行业市场需求分析
2023年二三线城市房地产行业市场需求分析随着中国经济快速发展，房地产行业已经成为中国经济中不可或缺的一部分。
尤其是一线城市的房地产市场已经相当成熟，传统的开发模式也已经探索得比较透彻。
然而，对于二三线城市的房地产市场，我们还需要对市场需求进行更深入的分析。
一、城市政策对房地产市场需求影响随着城市化的发展，各个城市的政策也越来越成熟。
城市政策的制定直接影响到了房地产市场的需求。
例如，一些城市为吸引人才，会出台特别的政策，比如针对购房者的税收优惠政策，可以刺激市场需求。
还有一些城市会制定严格的调控政策，抑制房价过快上涨，保证市场稳定。
二、人们对住房需求的改变近年来，随着网络科技的发展和人们的生活方式的改变，人们对住房需求也有了很大的变化，这直接导致了房地产市场需求的变化。
在二三线城市，随着一些高科技企业的落地，吸引了更多的年轻人来到这些城市，这些年轻人更加关注居住环境的质量和便利性，因此更倾向于选择高品质的小户型公寓或者公寓式酒店等。
此外，随着互联网的普及，居民购房的便捷程度也在不断增加，部分购房者更加注重房屋的品质和应有的配套设施，同时增加了对个性化的房屋功能和装修风格的需求。
三、市场投资者对市场需求的影响在房地产市场中，市场投资者具有极大的影响力。
这些投资者通过对市场趋势的研究和市场需求的分析，还有其自身对市场前景的看好，直接影响了房地产市场的需求。
投资者在二三线城市的房地产市场上成为了重要的购房群体。
一些投资者持有房地产作为经营收入来源的重要手段，因此会更加注重项目的总收益和开发商的专业水平。
四、居民收入水平和信贷政策居民收入水平和信贷政策也直接影响了二三线城市房地产市场需求。
居民收入的变化会对房价和房屋需求量产生不同程度的影响。
如果市场的收入水平逐渐提高，那么对购房需求的提升会直接提高。
信贷政策也是其中的重要因素，政府通过放宽贷款标准和降低利率，直接促进了房地产市场需求的提升。
总体而言，二三线城市的房地产市场需求变化十分复杂，其多种因素的综合作用是市场需求变化的关键所在。
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图1 美国首次置业者的月供收入比
美国首次置业者的月供收入比 38% 36% 34% 32% 30% 28% 26% 24% 22% 20%
1993年3月 1994年3月 1995年3月 1996年3月 1997年3月 1998年3月 1999年3月 2000年3月 2001年3月 2002年3月 2003年3月 2004年3月 2005年3月 2006年3月 2007年3月 2008年3月 2009年3月
一线城市已透支升值预期
房价的上涨其实只有两个理由，城市化和货币化，城市化说的是刚性需求，从历史来 看，当月供收入比超过70%时，刚性需求就变成了无效需求；货币化说的是投资性需求，它 包括通涨预期下的内部投资需求与升值预期下的外部投资需求， 并且只体现在一线城市和少 数旅游城市的房价中，在内部投资需求的推动下，110%的月供收入比成为历史的上限，而在 外部投资需求的推动下， 150%成为国际比较的上限， 超过这一上限， 即使投资人还有购买力， 激化的民生矛盾也将迫使政府出台更严厉的调控政策。2010年2月，北京的月供收入比已达 到141%，上海达到132%，如果利率恢复到过去5年的平均水平，则北京的月供收入比将进一 步上升到151%，上海上升到141%，一线城市的升值预期已被透支。 很多人都在讨论升值预期下的房价，在我们的研究里也显示升值预期确实会推高房价， 但它仍然有个度，而计算结果显示这个度已被透支，如果月供收入比继续升高，民生矛盾的 激化将破坏“和谐社会”的宗旨，而这是所有调控政策的起点——也许富人还能够承受更高 的房价，但当中产阶级已确实买不起房的时候，无论是土地财政的需求、还是增长的需求， 都必须让路了，所以，月供收入比说的不仅是刚性需求，说的是以民生矛盾为代价的房价上 涨的承受极限。无论我们有多少支持房价上涨的理由，和谐社会始终是中国社会的根本，从 这个角度说，月供收入比是一个最好的指标。 另一方面，一线城市有可能突破150%的月供收入比上限，但150%之上是高风险的投机 空间，市场随时可能发生转折，而且，150%之上的泡沫一旦破灭，将给中国经济带来一场真 正的灾难——150%的月供收入比一旦发生调整， 需要2年时间、 20%的价格降幅才能重启刚性 需求， 更高的月供收入比需要更长的时间或更大的房价降幅来消化泡沫， 而>20%的房价降幅 将对银行贷款形成威胁（超过20%首付） ，2年以上的地产低谷更是现阶段中国经济难以承受 的。此外，我们的月供收入比上限已经为投资性需求留出了空间，所以这里计算的结果并不 保守。 最后，二三线城市如果真在投资转移下房价上升，使月供收入比突破70%，则危机更大， 因为一线城市的人还可以在无法承受时退守二三线城市，而二三线城市的人如果再买不起 房，那就真的只能返乡种田了。
图3：中国内地不同类型城市的月供收入比上下限
中国内地不同类型城市的月供收入比上下限
150% 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
2006年12月 2007年2月 2007年4月 2007年6月 2007年8月 2007年10月 2007年12月 2008年2月 2008年4月 2008年6月 2008年8月 2008年10月 2008年12月 2009年2月 2009年4月 2009年6月 2009年8月 2009年10月 2009年12月 2010年2月
图2 上海：月供收入比与成交金额变化
上海：月供收入比与成交金额变化 65% 60%
月供收入比
250%
成交金额同比涨幅
200% 150%
55% 50% 45% 40%
2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 2 2 6 -1 03- 3-1 04- 4-1 05- 5-1 06- 6-1 07- 7-1 08- 8-1 09- 9-1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 2 20 2 20 2 20 2 20 2 20 2 20 2 20
中国月供收入比的上限 内部资金推动的上限：刚性需求的最大承受值70%，投资需求推动的历史上限110% 我们对1998年以来省会城市、 直辖市和重点城市的月供收入比进行了季度统计， 数据显 示，在没有外部资本（包括外省市投资资金和境外投资资金）进入的城市，月供收入比的最 大承受值为60-70%，即，在本地刚性需求的支撑下，以当地平均价格购买一套100平米住宅、 首付30%、30年期贷款、并享受首套购房优惠利率的情况下，月供额最高不能超过当地家庭 平均可支配收入的70%。而在北京、上海、深圳等一线城市，以及杭州、海口这类旅游城市， 在通涨预期下，外省市、甚至境外资本成为投资购房的主力，并推高了购房人对月供额的承 受能力，数据显示，在上述有外部资本涌入的城市，月供收入比的最大承受值在100-110% 之间，超过这一数值将激化当地的民生矛盾并引发监管机构的调控政策。
素，反映了购房人最真实的支付压力，而这种支付压力决定了市场对泡沫的承受能力。 以美国为例，自1993年以来首次置业者的月供收入比一直维持在30%左右，尽管 2000-2004年间，首次置业者的购房均价以年均7.7%的速度上升，显著高于同期首次购房人 年均1.7%的家庭收入增速， 但是， 持续的降息消化了房价上升的压力——首次购房人的有效 贷款利率从2000年二季度的8.44%降至6%以下， 这意味着在相同月供额下有30%的房价上升空 间。不过，随着2005年加息周期的启动，房价和利率的双上升使美国首次购房人的月供收入 比迅速提高到2006年二季度的36%，这已超越了美国首次置业者的承受能力，也就是从这时 开始， 成交量和房价都进入了下降周期， 目前美国首次置业者的平均房价已较2006年中期下 降了24%，恢复至2002年水平，月供收入比则降至24%水平。
经济所难以承受的惩罚。 因此，升值预期下的北京、上海，月供收入比的可承受上限最高也只有150%，而深圳 由于刚性下限更低（2009年一季度，北京、上海的月供收入比降至85%以后市场开始复苏， 而深圳则降至60%以下） ，所以可承受的上限也更低，为130%；杭州、海口等旅游城市的月供 收入比上限为内部投资需求支撑下的极值110%； 其他城市即使在升值预期下也很难吸引境外 资本，仍以刚性需求的承受力为主，上限为70%。 今天北京的月供收入比已达到141%、上海为132%，升息背景下北京将达到151%，上海 141%，升188%，九龙为150%，新界为118%） ，A-E级住宅月供收入比的 历史中位数为131%（2000年以后，香港的按揭利率开始以“P减”方式计算，即在最优惠利 率的基础上，根据客户贷款额度、还款期限和还款方式减去一个固定利率，对于资信较好的 客户一般在2-3%之间，以2%的利率下浮计算，则100平住宅月供收入比的历史均值为138%， A-E级住宅月供收入比的历史中位数为134%） 。 当然，香港历史上也出现过月供收入比突破200%的情景（1997年） ，但泡沫越大，破灭 时的“市场惩罚”就越严厉，在月供收入比突破200%后，不到6个月的时间，香港楼市成交 量就开始急速萎缩，此后便陷入了长达7年的市场低迷，到2003年时月供收入比已低至50% 水平。
数据来源：CEIC，江南金融研究所，贝塔策略工作室
月供收入比指标也警示着中国的地产周期，以上一轮地产牛市为例，2005-2007年的房 价上涨以及2007年的加息周期使一线城市的月供收入比从2002年的50%左右上升到110%以上 ——2007年四季度，北京地区月供收入比达到113%、深圳达到110%、广州达到116%、上海达 到77%（上海的统计房价较北京等一线城市存在30%的低估偏差，修正后月供收入比也达到 110%）——尽管各城市的房价涨幅不一，但110%成为内部投资需求推动下、一线城市共同的 月供收入比“红线” ，超过这一数值将导致政策的严控与成交量的萎缩。 进入2009年，部分城市房价松动，而降息和7折优惠利率则使月供收入比进一步降低， 2009年一季度，北京的月供收入比降至85%、上海经调整后降至86%，深圳降至55%、广州58% ——在触及各城市月供收入比的刚性下限后，房市开始复苏。
升值预期下月供收入比的上限：150% 近期，美国政府频频施压要求人民币升值，升值预期下人民币资产将吸引更多的境外 资本，从而进一步推高一线城市对高房价的承受能力，但，即使考虑到升值预期，目前国内 一线城市的月供收入比也已显著超越国际水平。 日本在上世纪80年代的升值过程中，资产价格也曾一度快速飙升，但即使如此，从 1971-1987年，东京、大阪的月供收入比一直保持在30%左右，到1988后开始上升，并在1991 年达到峰值50%，此时东京的房价收入比为10倍——高峰期的日本，无论是月供收入比，还 是房价收入比都只是今天北京的三分之一。 而以高房价著称的伦敦，在上世纪80年代也曾遭遇地产泡沫，在1989年时月供收入比 达到峰值108%（当时的房贷利率已达到两位数） ，此后泡沫破灭，月供收入比一度降至30% 以下，而在本轮次贷危机前月供收入比最高时也仅为56%，房价收入比为11倍。 实际上，放眼全球，无论是房价收入比还是月供收入比，唯一可以与内地一线城市相 媲美的只有香港——自1990年以来，香港100平住宅（C级住宅）以最优惠利率（P）测算的
图4：高峰期月供收入比的国际比较
（数据来源：CEIC，江南金融研究所，贝塔策略工作室）
反观中国内地，我们的月供收入比已远超东京、伦敦的历史峰值，即使以香港为参照 系，北京、上海的月供收入比也已逼近香港市场150%的长期均值。 另一方面，可承受的上限是与可承受的刚性下限相关的。在房价上涨的过程中，投资 性需求是价格的决定者，只要投资人预期房价会继续上涨，投资性需求就会继续膨胀；但在 房价下跌的过程中，刚性需求是价格的决定者，而今天150%的月供收入比，意味着即使恢复 7折优惠利率， 也需要两年的收入增长和20%的房价降幅才能使月供收入比恢复到2009年一季 度水平，即，低谷将持续两年并有20%的价格调整（这还是以低谷中人均可支配收入不受影 响，仍能保持年均10%的增速为前提的） ；而如果月供收入比进一步上升到200%，那需要三年 的时间和40%的价格调整（或四年地时间、30%的价格调整）来消化泡沫，而这是现阶段中国