无锡高层大平层产品研究1
无锡超高层项目汇总
注解：
本次改动范围
1.九龙仓ABC三塔高度和层数正式公布， A塔和B塔变更为70层和37层，C塔含避难层确认为超高。
2.中国茂业城副楼A塔B塔申请提高容积率，换言之，由原来29层伪超高写字楼变为超高写字楼。
3.世纪花园D区开工，内含45层2栋建筑高度130.5米42层1栋建筑高度121.8米。
4.万豪国际公寓三塔建成封顶。
5.苏宁双塔公布高度为68层和50层双塔。
6.云蝠大厦公布高度60层。
7.北创科技园开工建设，北创科技园包含55层主楼。
8.恒隆广场一期公布双塔为47层246米和41层215.6米。
9.中邦城市公布效果土，内含超高层1栋。
10.燕莎商务中心双塔并非全为超高，从上述表格中去除1栋。
11.金缘集团在无锡投资43曾五星级酒店。
12.万科金色蓝湾公布方案为含超高的项目，因为没有具体效果图，暂估1栋，出方案后添加。
什么是大平层？10个优秀大平层设计
什么是⼤平层？10个优秀⼤平层设计『什么是⼤平层』⼤平层是指把住宅功能区集中在⼀个平⾯上，它具有别墅的尺度，⼜有很好的居住氛围。
从产品上来看，⼤平层属于⾼端公寓的⼀种，常分布于⾼层或多层住宅的全幢或部分楼⾯，以⾯积⼤、功能完善为主要特征。
它突破了普通公寓产品的设计理念，实现了⼤⾯宽、全景观、功能齐全的空间布局。
由于多层住宅的⼤平层容积率和建筑密度都⽐较低，在⼀定程度上具有“别墅式居住体验”，业内也称其为“扁平化别墅”或“平墅”。
『⼤平层的优势』●户型设计创新化⼤平层相对于⽐普通住宅产品，在户型创新、空间布局⽅⾯优势明显，⼤平层的设计⼤幅提⾼了空间的有效利⽤率。
⼤⾯宽全景观以及奢阔的卧室空间布局及构建，层层递进的关系脉络呈现，使空间颇具尺度感和礼序性。
●别墅功能扁平化不同于别墅的上下格局，所谓的⼤平层产品更多的是把在⼀层内解决家庭⽣活的所有功能，更⼤的避免家中⽼⼈或⼩孩上下楼不⽅便的问题，让家中布局更为敞亮，在舒适程度上更贴合⾼端⼈群需求。
●⽣活私密化越是品质⽣活，越是私密有度。
⼤平层其独有的全套房设计，既能为每位居者营造独⽴的⽣活空间，兼顾⽣活私密性，⼜能在各区域间保持良好的交融性与连通性。
●景观集中化别墅的景观往往被划分到每户⼈家，资源过于分散不能体现出低密度带来的优势。
⽽⼤平层能较好地把握园林的阔景享受。
在空间的营造上，通过⼤尺度绿化空间来造景，利⽤超⼤楼间距，户户观景，移步换景。
●注重共享，便于家庭沟通交流平层⼤宅在室内空间设计能够以家庭为核⼼，对起居室和门厅扩⼤，让居者在空间感受上更加强烈，便于家⼈沟通交流。
保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不⼲扰。
虽说⼤平层和别墅都是⾼奢⽣活的代表，但却有着两种完全不同的⽣活态度和功能属性。
别墅是⼀种“出世”的⽣活观，要的是静谧和低调，⼤多数远离市中⼼，因此会失去成熟的⽣活配套。
⼤平层作为豪宅中的后起之秀，其重要属性是“城市”，⾝在城市中⼼，占据着稀缺的城市空间，拥有得天独厚的资源优势，因此它以其优越的居住体验和⽣活⽅式，满⾜了城市⽣活者对⾼品质居住空间的要求，让⼈们⾝处城市中⼼也可以住出“别墅范⼉”~下⾯带⼤家⼀起感受⼤平层的魅⼒~01.麓悦江城·麓溪半岛近境制作|205㎡这是⼀处低奢平层，客厅的⼤⾯积落地窗，引领着室内的光线，顺应建筑的外观，将室内空间做的更加开放，也将窗外的⼭景更好的引⼊室内，为居住者提供了更⾃然⽣态的空间感受。
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
商业综合之无锡茂业天地研究报告
茂业天 地·观园 大平层户型展示
户型型 号与面
积
CEO府邸A，4房2厅2卫，约300㎡
户型图
CEO府邸B，5房2厅3卫，约300㎡
点评
双开门电梯，一梯一户，智能刷卡，赠送17㎡电梯过道； 近10米超宽客厅。大落地玻璃窗； 卫生间下沉式同层排水，避免干扰； 双阳台独立保姆房，缔造专属私域
双开门电梯，一梯一户，智能刷卡，赠送17㎡电梯过道； 室内仅2扇承重墙，空间自由灵动； 双套房设计，更多私密空间； 主卧独立书房和步入式衣帽间
无锡茂业天地·观园
考察时间：2012.7.20.下午 项目现状： 2010年3月开盘，预计2012年12月竣工
茂业天 地·观园Βιβλιοθήκη 集住宅、写字楼、酒店、商业为一体，目前在售大平层房源
➢ 位置：太湖广场清扬公园旁 ➢ 总建筑面积： 83000㎡ ➢ 占地面积：23300㎡ ➢ 建筑年代：2009年03月开工，预计2012年12月竣工 ➢ 物业类型：写字楼、酒店、住宅、商业 ➢ 容 积 率： 6.5 ➢ 开发商：无锡茂业置业有限公司 ➢ 物业顾问公司:深圳崇德物业 ➢ 代理商:上海中原物业代理有限公司 ➢ 建筑设计单位:香港著名设计师高文安先生
3
茂业天 地·观园
样板房及装标
大金空调
西门子咖啡机
西门子洗衣机
4
总结
该项目定位高端、地段较好，但缺乏较好的物业服务以及强势的营销。 ➢ 无较好的物业服务，无法称得上高端豪宅； ➢ 拥有新城核心位置，且面对公园等优势的地段，旨在打造高端平层的项目，从对外推广到现场
销售的客户体验，都没有完全把项目的优势都展现出来，面临去化及其缓慢的情况也未作出及 时的销售动作调整。 ➢ 产品面积段较大，去化缓慢。
大平层特点
大平层六大产品特点(组图)2011-03-31 15:42:30来源: 新民晚报(上海)跟贴0 条手机看新闻低密度大平层中心景观带大平层的家庭会客厅大平层精装修玄关随着住宅市场的快速发展，别墅不再是豪宅的唯一选择。
由大牌企业领衔，一切围绕在以居住功能、人性化、豪华舒适为目的的大平层产品已然执掌了当今豪宅的话语权，大平层之所以成为高端置业者继别墅之后的又一选择，在于大平层区别于别墅的诸多产品特性：特点一：别墅功能“扁平化”不同于别墅的上上下下，所谓的大平层产品更多的是把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能，要满足这样的空间需求，只有面积超过300平方米。
大平层宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。
特点二：风格建筑“群落化”与相对独立的建筑形态相比，大平层在居住气势上更抢眼。
大平层在建筑形态上犹如被群组的单栋别墅，看上去更有气势、更加壮观。
犹如宫殿建筑群般气势恢宏，其聚合式的表现手法让建筑更具有观赏和艺术价值，更能将建筑的美感通过集中和放大表现出来。
成为了时代的标杆，传承着“建筑”之精髓。
特点三：景观资源“集中化”别墅的景观往往被划分到每户人家，资源过于分散不能体现出低密度带来的优势。
而大平层则能很好地掌握社区感和私享性，在景观空间营造上，通过各种细节元素来完成，比如轴线、路径、平台等。
对于当代高端阶层来说，他们生活最主要的需求无外乎私享和舒适，他们在需要个人空间的同时，还需要交流空间，因此如果能够提供给与身份相匹配的景观氛围，在享受着整体景观的景观视角的同时，也凝聚了整个社区风景的精华，无疑是对他们身份最好的证明。
特点四：生活“私密化”大平层的优势特征，便是其拥有的全套房设计，并且都带有的独立生活空间，包括主卫及个人衣帽间。
保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。
当社会发展到一定阶段，高端人群对生活的品质要求越来越高，在对生活标准有了一定要求之后，高端人群需要在生活中拥有一片自己的私密化空间，来完成对生活的展望。
大平层的卖点
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北京— 银泰中心
建国门外大街2号，地处北京中央商务区(CBD)核心地带，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“ 金十字 ” 西 南角，周边中央电视台、北京电视台、CBD万达、建外SOHO聚集，姚明-章子怡-冯小刚均已入住。 目前市 面二手房售价在14万-18万/平米，且一房难求。
3 5 0 0 万首付1 7 5 3 万
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别墅概念
联排— 有天有地，每户独门独院
， 设有１至２个车位，还有地下室。它是 由几幢小于三层的单户别墅并联组成的 联排住宅，一排二至四层联结在一起， 每几个单元共用外墙，有统一的平面设 计和独立的门户。
4
别墅概念
双拼— 联排别墅与独栋别墅
之间的中间产品，是由两个单元的 别墅拼联组成的单栋别墅，由两个 单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
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大平层特点
室内— 家庭化+ 舒适化
室内空间“ 家庭化” 平层大宅在室内空间设计上给人以尊贵感，回归家庭生活逐渐 成 为成功人士对终极置业的考量，更在所有空间设计上以家庭为核心，对起居室和门 厅的 扩大，让居者在空间感受上更加强烈。
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大平层和别墅的不同
地段区位
居住体验
配套资源
后期升值
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大平层和别墅的不同
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大平层和别墅的不同
YJ-180 四房两厅三卫+U型中西厨 四开间朝南——南向双阳台 南向阳台开间8.8m*进深1.7m 客厅开间5m+主卧4.2m 整体开间17.5m进深11.3m
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大平层和别墅的不同
叠拼剖面图
送露台
6F
C
5F
C
4F
B
3F
B
2F
A
无锡茂业城二期主塔楼结构特点
无锡茂业城二期主塔楼结构特点无锡茂业城二期主塔楼位于无锡市中心，是一座具有现代化建筑风格的高楼大厦。
它的结构特点不仅可以满足人们的居住、办公需求，还能让人们享受到舒适、安全的生活环境。
就让我为大家介绍一下无锡茂业城二期主塔楼的结构特点吧！一、地基与地下室无锡茂业城二期主塔楼的地基采用桩基承台结构，桩基深入地下，可以有效地将建筑物的重量传递到地层深处，保证整个建筑的稳定性和安全性。
地下室共设有两层，主要用于停车场、设备间等功能区域，为人们提供便捷的停车空间和设施保障。
二、主体结构三、楼层与空间布局无锡茂业城二期主塔楼共设有50层，其中地上42层，地下8层。
楼层高度约180米，总建筑面积达到15万平方米。
空间布局方面，每层设有大开间办公室，方便企业进行灵活划分。
同时，楼层还设有观景阳台，让人们在办公、居住的同时，能够欣赏到美丽的城市风光。
四、幕墙系统无锡茂业城二期主塔楼的幕墙系统采用双层low-e玻璃，具有优异的隔热、隔音性能。
幕墙表面采用反射式设计，可以有效降低阳光直射带来的热量，节省能源消耗。
幕墙系统还具有较高的安全性能，能够抵御强风、地震等自然灾害。
五、电梯与楼梯无锡茂业城二期主塔楼共设有10部高速电梯，其中两部为观光电梯。
电梯运行速度快，等候时间短，能够满足高峰期人们的出行需求。
楼层还设有宽敞的楼梯间，便于人们在紧急情况下快速疏散。
六、智能化系统无锡茂业城二期主塔楼的智能化系统包括楼宇自控、安防监控、信息网络等设施。
通过智能化系统，可以实现对建筑物的远程操控，提高建筑物的管理效率和安全性。
同时，智能化系统还能够为入驻企业提供便捷的信息化服务，满足现代企业的办公需求。
七、绿色环保无锡茂业城二期主塔楼在设计过程中，充分考虑了绿色环保理念。
建筑物的屋顶设有绿化带，既可以美化城市景观，又可以降低建筑物的能耗。
建筑物还采用了高效节能的空调系统、照明系统等设备，致力于为人们创造一个舒适、环保的居住和工作环境。
无锡远洋·太湖宸章二期 一个高端豪宅的诞生 【洋房+商业+幼儿园 现代典雅】 JWDA
便捷、特色——主题明确而丰富的业态
商业以教育为主题，同时配备丰富的生活配套业态，在满足生活需求的基础上打造教育主题商业。
亲子教育
生活配套
健康餐饮
运动休闲
健康生活
自然、舒适——商业内外空间的交互性
不同于传统商业的封闭空间，我们室内外空间的交互：开敞的连廊、通透的立面、室外活动广场等，提供自然舒适的感受。
组团花园
组团花园
组团花园
组团花园 亲水平台---内部花园与亲水平台为社区提供休憩游玩的空间
交往空间
社区大堂 邻里空间
社区大堂 邻里空间---回归传统的邻里空间，营造温馨的社区氛围
社区关怀
社区配套 儿童乐园
优质服务 人文关怀---引入健康配套,全方位提升客户生活品质
高端住宅七大要素
知
核
设
有
优
宜
端
名
心计序
质居
雅
品
地概规
资产
形
牌
段念划
源品
象
“点亮一座城”
为客户营造健康生活社区
以 健康教育、健康生活 为理念 打造彰显远洋企业基因的社区商业典范Leabharlann 笠鲜盒j主超市
杂货
本地特色
主题餐厅
便利店
小吃／ 快餐
项目定位
远洋 · 教育里
Healthy lifestyle Happy education
打造以健康教育为核心的一站式精英生活社区
健康生活
细节、客群——主题性的细节设计
亲子卫生间、屋顶农园、架空小舞台等，服务于亲子客群，充分体现家庭亲子教育等主题。
商业生成
用地分析
幼儿园：亲水性好，阳光充足
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西水东 天元世家 世贸公寓 茂业观园
➢ 基本概况
项目
玉兰花园
总建筑面积 占地 区域 容积率
楼盘地址
40万平 18.18万 滨湖区
2.20 滨湖区高浪路与立德路交汇处
当期规划户数
1600户
绿化率 物业形态
50%
5栋28-30层的高层2栋18层的小高层1栋 23层的高层10栋15-18层的小高层
开发商
无锡绿城房地产开发有限公司
6
玉兰花园 天安曼哈顿
➢ 天安曼哈顿
西水东
天元世家 世贸公寓 茂业观园
定位
建筑城市中心豪宅
约60000平方米的镶钻地段以15%低建筑密度手 建筑密
笔，打造约150000平方米的城市浓荫豪宅。
度
建筑
Art Deco建筑流派的建材手法，立面采用石材， 米黄色的运用典雅而不失风尚，挺拔的建筑和竖
线条的应用，营造轩昂气质。
中国·无锡 高层大平层产品研究
2011.3
无锡主要在售高层大平层 产品楼盘概况
2
玉兰花园
天安曼哈 顿
➢ 玉兰花园
绿城·玉兰花园位于滨湖区太湖新城， 项目北面是高浪路，南面是观山路，西 面立信路，东面是规划中的立德路。占 地18万平米，建筑面积40万平米，将 分为三期开发，项目一期由7栋高层住 宅组成，呈围合式、中轴对称布局。一 期建筑采用新古典主义风格，主打欧式 风情，采用新古典主义建筑风格，外墙 采用石材干挂到顶，底层架空5.4米， 3.1米标准层高。景观方面，在小区中 心庭院规划建设一个露天游泳池，多组 团园林小品错落布局，使景观更加有丰 富的立体感。
成交均价
12128 11089 11564 11640 11665 13814 11644
去化率 (套数)
71.17% 73.65% 80.80% 65.50% 94.12% 50.00%
72.39%
玉兰花园成交情况走势图
50,000 40,000 30,000
成交量
均价
15,000 10,000
20,000 10,000
Golf果岭 65%超高绿化率 逾20000㎡中央湖景区
景观
7
玉兰花园 天安曼哈顿 西水东
天元世家 世贸公寓 茂业观园
➢ 天安曼哈顿
天安曼哈顿户型配比表：
户型 四房 复式 合计
面积区间 供应套数 供应面积 套数占比 成交套数
190.31-193.89 112
21615.44 64.37%
12
257.14-260.95 56
14559.86 32.18%
3
356.23-451.17
6
2327.26 3.45%
0
190.31-451.17 174
38502.56 100.00%
15
成交面积 2326.68 782.85
0 3109.53
成交均价 12265 12476 ——
12310
累计去化率 10.71% 5.36% 0.00% 8.62%
5,000
0
0
10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02
4
玉兰花园 ➢ 玉兰花园
天安曼哈 顿
西水东
天元世家 世贸公寓 茂业观园
265平米
208平米
182平米
项目目前推出的户型以大面积三房和四房为主，以板式设计为主，功能布局等均中规中矩，舒适感较强； 电梯入户，功能区分明，通透性好； 四房客厅超过5.3米，主卧面宽超过4米；
3
玉兰花园
天安曼哈 顿
➢ 玉兰花园
户型配比表：
面积段
180180-200 200-250 250-300 300-350 350-400
总计
供应套数
444 277 125 171 17
2 1036
供应面积
66912.75 52476.52 27349.93 45549.59 5576.71
738.61 198604.11
精装修标准 智能化设备
小区配套 景观设计
毛坯房
住宅单位配置可视对讲、密码和IC卡双重功能； 车辆出入一卡通管理体系、小区闭路电视 监控、周边防越报警、可视对讲体系、燃 气报警体系
小区内除中心庭院、多处园林小品外，还规划建 设一个露天游泳池
贝尔高林国际（香港）有限公司
建筑设计
浙江绿城东方建筑设计有限公司
玉兰花园 天安曼哈顿
➢ 天安曼哈顿
1 2
西水东 天元世家 世贸公寓 茂业观园
项目名称
天安曼哈顿
地址
湖滨路与太湖大道交叉口
总建筑面积 容积率
171202㎡ 2.4
开盘时间
2010-07-15
建筑形态
高层
风格
Art Deco
精装修标准
毛坯房
智能化
可视对讲系统、背景音乐及公共广播系 统、电子屏显示系统；车辆出入一卡通、 门禁管理系统、红外防盗系统、周界防 范报警系统、可视对讲系统、闭路电视
监控系统、电子巡更系统
建筑设计
香港A&Iห้องสมุดไป่ตู้道国际
天安曼哈顿位于无锡市中心城西部，城市东西主干道—太湖大道与湖 滨路交叉口的东南侧，小区规划以高层为主做半围合式布局，留出较 大楼距空间，布置超大面积的中庭景观。 项目一期为沿太湖大道侧面的三栋30层高层住宅，含组团绿化、中央 花园以及地下停车库，以保证形成局部的完整形象和使用功能。二期 项目沿湖滨路中南路呈L型分布，总体为半围合式布局。
1500 平方米
1000
500
0 10.07
10.08
10.09
10.10
10.11
四房 10.12
复式 元/平方米 16000
12000
8000
4000
11.01
0 11.02
8
玉兰花园 天安曼哈顿
➢ 天安曼哈顿
193平米
西水东 天元世家 世贸公寓 茂业观园
项目目前推出的户型以大面积四房为主，均是两梯两户 的设置，户型均为纯板式设计，功能布局等均中规中矩， 舒适感较强； 两个房型均是三房超南，每个卧室均是大开间，观景效 果明显； 项目户型的一大特色在于带有南向卫生间，此类设计在 无锡市场中尚属少见，与传统户型有一定的超越；
260平米
玉兰花园 天安曼哈顿
➢ 天安曼哈顿
西水东
天元世家 世贸公寓 茂业观园
10
玉兰花园
➢ 西水东
天安曼哈 顿
西水东 天元世家 世贸公寓 茂业观园
占比
42.86% 26.74% 12.07% 16.51% 1.64% 0.19% 100.00%
成交套数
316 204 101 112 16
1 750
成交面积
46383.54 38707.71 21602.31 29733.04 5206.21
369.31 142002.1