商业初步定位报告模板
商业定位【范本模板】
第一. 业态定位：这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么，是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
第二。
功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐,还是做旅游、会展。
功能不仅仅是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。
第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。
第四。
客群定位、客层定位：这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层”区别.“群”是一伙人,“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五.商圈定位：这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的,还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六.模式定位:如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式?如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌?是统一收银,还是分营收银？是统一管理，统一收银,还是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。
这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的.第七.形象定位：商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢?形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚,都是需要设定的。
第八.策略定位：我们认为策略对于一个商业企业来讲，在起步之前是非常重要的。
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
宝山淞南镇商业项目定位报告-内容详实
竞争项目分析——大昌商业广场
基本情况 •地址：长江南路597号 •体量：4800平方米（1期） •面积：门面房（长江南路线）50平方米；商场内：12-30平方米 •套数：142套 •开业时间：2007年3月28日
店铺情况 •进深：11-12米 •面宽：5米 •层高：3.6米 •租金：商场内：4.6元/平方米/天；门面房：8元/平方米/天 •招租完成情况：50%（截至2007.3.1）
产品定位
商业市场现状
居民需求现状
区域现有商业覆盖率低，分布 分散，档次较低，业态单一， 基本为日常生活必需消费型和 餐饮类
区域居民对大型商业场所的需 求
有市场 空白
有现实 需求
形成商业项 目立项基础 和定位依据
项目商业发展条件
人口及消费状况 道路及交通状况
功能型的邻里休闲中心
功能型
休闲中心
特色业态使消费者产生“主动” 消费
业种业态建议
项目业态类别划分 从商业消费者的行为切入，
辐射半径小
服装类
14
百货类
6
百货零售类 20
酒店旅馆类
3
其他类
20
新建商业
1
比例 9% 6.32% 2.30% 6.90% 1.15% 25.29%
8.05%
3.45% 11.49% 1.72% 11.49% 0.57%
代表品牌 豪杰KTV 可可立棋牌室 欧卡咖啡 艺宣美发 东方网点
安踏专卖 和尔美服饰市场
上海凯星宾馆 鹏卢书店
大昌商业广场
11.49
0.57
1.72
16
11.49
商业定位报告
商业定位报告一、市场背景分析。
当前，市场竞争日益激烈，各行各业都在不断寻求突破和发展。
在这样的大环境下，商业定位显得尤为重要。
商业定位是企业在市场中所占据的位置，它包括产品定位、服务定位、品牌定位等方面，是企业在市场中的核心竞争力所在。
二、竞争对手分析。
在制定商业定位策略之前，我们需要对竞争对手进行充分的分析。
竞争对手的实力、产品特点、市场份额等都是我们需要了解的重要信息。
只有充分了解竞争对手，我们才能更好地找到自己的定位，找准自己的发展方向。
三、目标市场分析。
目标市场是商业定位的重要依据，我们需要明确自己的目标市场是哪些消费群体，他们的消费习惯、消费需求是什么样的，这些都是我们制定商业定位策略时需要考虑的因素。
只有明确了目标市场，我们才能更好地满足消费者的需求，提高自己在市场中的竞争力。
四、产品定位策略。
产品定位是商业定位的核心内容之一。
在制定产品定位策略时，我们需要充分考虑产品的特点、优势和目标市场的需求，找到产品与消费者之间的契合点。
只有产品定位准确，我们的产品才能更好地被市场接受，提高市场占有率。
五、服务定位策略。
除了产品定位，服务定位也是商业定位的重要内容之一。
良好的服务可以提高消费者的满意度，增强消费者对品牌的忠诚度。
因此，我们需要制定合理的服务定位策略，提高服务质量，满足消费者的需求，从而提升品牌价值。
六、品牌定位策略。
品牌定位是企业发展的重要战略之一。
一个好的品牌定位可以提高品牌的知名度和美誉度，增强品牌的竞争力。
在制定品牌定位策略时，我们需要充分考虑品牌的核心价值和目标市场的需求，找到品牌与消费者之间的情感共鸣点。
七、营销策略。
商业定位与营销策略是相辅相成的。
在制定商业定位策略的同时，我们也需要制定相应的营销策略，包括产品推广、渠道建设、价格策略等方面。
只有营销策略与商业定位相互契合，我们的产品才能更好地被市场接受，实现销售目标。
八、总结。
商业定位是企业发展的重要基础，它直接关系到企业在市场中的竞争力和发展空间。
商业模式定位及设计报告
商业模式定位及设计报告商业模式定位及设计报告一、商业模式定位商业模式定位是指企业在市场中竞争的定位，包括产品定位、目标市场定位、竞争策略等。
通过合理的商业模式定位，可以提高企业的竞争力，实现长期稳定的盈利。
1. 产品定位产品定位是企业的核心竞争力，也是商业模式定位的重要组成部分。
在产品定位时，需要考虑产品的特点、定位目标群体及其需求等因素。
本商业模式设计的产品定位是针对高端消费者的定制珠宝产品，包括各种首饰、定制礼品等。
产品以其独特的设计和高品质的材料表现出其独特性和价值。
2. 目标市场定位目标市场定位是企业在市场竞争中选择的营销策略。
在目标市场定位时，需要考虑市场的规模、增长潜力、竞争对手等。
本商业模式设计的目标市场是高端消费者群体，他们注重品质、追求独特和个性化的产品，并且具有较高的消费能力。
3. 竞争策略竞争策略是企业在竞争市场中寻求竞争优势的策略。
在竞争策略中，需要考虑差异化竞争、成本领先等因素。
本商业模式设计的竞争策略是通过独特的设计和高品质的材料来实现差异化竞争，同时通过与知名设计师合作，提升品牌的认知度和影响力。
二、商业模式设计1. 价值主张本商业模式设计的价值主张是为高端消费者提供独特、个性化的珠宝产品。
通过与知名设计师合作，设计出独特的产品，以高品质的材料制作，实现产品的差异化竞争。
2. 渠道分发本商业模式设计的渠道分发方式是线上线下相结合。
线上通过建立自己的官方电商网站，通过社交媒体等渠道开展营销活动，吸引高端消费者的关注。
线下通过高端珠宝店、百货商场等渠道销售产品，提供优质的购物体验。
3. 客户关系本商业模式设计的客户关系是建立长期稳定的合作关系。
通过提供优质的产品和服务，建立客户信任和忠诚度。
并且通过社区活动、会员专享活动等形式，与客户保持互动，加强与客户的关系。
4. 收入来源本商业模式设计的主要收入来源是产品销售。
通过销售高品质的珠宝产品，实现销售收入。
另外，可以考虑通过提供设计服务、定制礼品等增值服务来增加收入来源。
商业项目定位报告
商业项目定位报告商业项目定位报告一、项目背景近年来，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对于生活品质的要求也越来越高。
健康、环保、舒适成为了人们选择产品和服务的重要考量因素。
在这个背景下，我们决定推出一款以健康为核心价值的商业项目。
二、项目定位我们的项目定位为一家综合健康生活中心，致力于为人们提供全方位的健康服务和产品。
我们将定位为一个集健康咨询、健康产品销售、康体培训和休闲娱乐为一体的综合性健康生活中心。
三、目标群体我们的目标群体主要是中高端消费者。
这个消费群体对健康、环保有更高的追求，并且有更强的支付能力。
同时，我们也积极开拓更广泛的消费群体，将服务和产品的种类多样化，以满足不同消费水平的人们的需求。
四、竞争分析目前市场上已经有一些类似的健康生活中心，我们需要充分了解竞争对手的优势和劣势，找到我们的差异化竞争策略。
竞争对手1：XX健康生活中心优势：长期运作，口碑良好，有一定的市场影响力劣势：产品和服务种类单一，缺乏创新和差异化竞争对手2：XX康体培训中心优势：专业的康体培训服务，教练团队实力强大劣势：缺乏健康咨询和产品销售的服务，无法提供全方位的健康解决方案五、市场需求据市场调研数据显示，健康生活方式的需求呈增长趋势，人们对于健康产品和服务的需求也在不断提高。
在城市中心地带，对于健康生活方式的追求更为强烈，因此我们选择在这些地区开设健康生活中心。
六、核心竞争力我们的核心竞争力主要体现在以下几个方面：1.多元化的产品和服务：我们将提供全方位的健康解决方案，包括健康咨询、健康产品销售、康体培训和休闲娱乐等多个方面。
2.创新的产品和服务：我们将持续不断地推出创新的产品和服务，以满足消费者对于健康生活方式的不断追求。
3.高品质的服务体验：我们将注重提供优质的服务体验，提高消费者的满意度和忠诚度。
七、市场营销策略为了快速提升品牌知名度和市场份额，我们将采取以下市场营销策略：1.建立品牌形象：加大品牌宣传力度，提高品牌认知度和美誉度。
产业园配套商业策划定位报告
科技食堂
数字健身馆
”生活美学园区图书馆“
数字健康咨询
数字化便利店
实现业态可落地、业态可吸引、业态可满足
项目定位
PART 5 业态可落地-食堂经营规划
项目定位
PART 5 业态可吸引-业态比例规划
业态
占比规划
品类示意
餐饮 生活配套 公共服务
60%~70% 5%~10% 20%~30%
食堂、快餐、咖啡、 面包
收益
经营升级、形象升级、品牌升级
招商运营建议
艺7.3 其他 公共空间
公共区域打造艺术空间，突破规定业态的限制，为项目注入更多新鲜元素 员工沙龙、小型演艺、品牌发布、艺术展览、小型主题活动
招商运营建议
享 配套服务
体验式的运营服务、人性化配套服务及设施 采取新媒体等营销手段，建立与消费者桥梁，寻求留住园内消费者的新方法 引导屏幕、员工之家、母婴室等,给园内消费者提供最大的舒适性和便利性
纳米城未来消费时间段多集中于 中午，消费时间段单一，客群年轻
配套商业体量较小，未来将择优 选取些办公刚性消费业态，以此满足 消费群体的配套需求
项目定位
3
项目定位
PART 1 定位策略
➢策略： 错位竞争，良性互补——以年轻办公社群为导向，回归配套商业内部环境营造，联系办公社群温情情感为主导思想。做 好产业园配套服务，强调办公社群年轻化、和睦、人文、科技、休闲、跨界、美食........提供消费无界的产业园新年轻社交场。
苏州园区某产业园配套商业
策划定位报告
项目概况
1
项目基础信息
体 量 总建筑面积：21.75万㎡，7个建筑单体
4栋主要用于研发生产，1栋涵盖展厅、 服务中心、会议、办公等功能的高层办
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
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9
CONTENTS
一、设计概念方案解读 二、商业市场深度调研 三、消费者调研 四、项目定位 五、业态落位＆铺位切分 六、主力店方案 七、案例借鉴 八、专项设计要求输出 九、财务测算 十、开发计划
10
城市商业发展趋势
分析城市商业发展历史，判断发展阶段和方向
萌芽期
起步期
例
1996
转型期
2010
2012
2013
爆发期
2014 2015
…… 2016
滨湖万 达远东百 货英武百 无锡货商业大厦更 名“大东方百货”
第一百货
新世界百货 英武百货
• 核心商圈仍由百货主导，并继 续扩张； • 购物中心在非核心商圈落子， 滨湖万达开启了无锡区域型商圈的 发展； • 商业大厦的转型及部分百货的 闭店暗示着百货下坡路的开始，转 型期开始。
➢ 项目定位包装：根据概念方案成果及市场调研成果，阐述清晰的项目定位及主题故事； ➢ 楼层规划＆业态布局：概念方案阶段重点仍然是在总图，此阶段可根据设计单位所出具的平面图进
行初步楼层规划与业态布局，确定初步业态比例；并对概念方案提出调整意见； ➢ 专项设计要求输出：在各专项设计启动前输出室内、景观、立面等专项设计要求；输出铺位机电配
商业初步定位报告模板
1
商业初步定位报告重点
商业初步定位报告在设计部出具50%的概念方案后、各专项设计方案设计启动前完成，重点在于通过商业 市场及消费者深度调研确定购物中心定位方向、各专项设计要求输出及建筑优化调整。
➢ 商业市场深度调研：深度访谈调研城市标杆项目营业情况，分析各品类营业表现，作为后期业态规 划和租金定价依据；
2.08（含物业）
日均租金 元/㎡·日
8.013.09.30 90%
188
茂业天地 （不含百货）
15万
2013.10.19 45%
150
宜家荟聚
21万
2014.06.27 70%
305
8.3亿 6.2亿 8.6亿
7,760
1.3亿（含物业）
5.5
4,130
商业建筑面积
13.3亿元
商业总投资额
8%
10%
第五年退出IRR
第八年退出IRR
54个月
90元/月
4.5%
6.0%
拿地到开业周期
首年平均月租金
第五年Ebitda Yield 第八年Ebitda Yield
4
指标变动原因
阐述关键指标变动原因
驾驶舱中指标变动在下述条件下需做详细解释： 成本利润率、IRR、Yield、首年月均租金降低幅度超过20%； 工期、总投资额上浮20%；商业建筑面积变动超过20%。
2001 2003 2004
开业 新世界百
货八佰伴
三阳百 大洋百 保利广
盛
货
场
闭店 歇业
• 外资百货 进入，开启 了连锁品牌 进入无锡的 序幕，无锡 商业由传统 向现代转型。
• 外资百货继续扩张，并成 差异化发展，彼时百货正 旺，引领无锡商业的发展， 且集中于崇安寺商圈；
• 保利广场的开业打破了百 货对市场的垄断，为无锡购 物中心的发展写下第一篇 章。
5
CONTENTS
一、设计概念方案解读 二、商业市场深度调研 三、消费者调研 四、项目定位 五、业态落位＆铺位切分 六、主力店方案 七、案例借鉴 八、专项设计要求输出 九、财务测算 十、开发计划
6
设计概念解读
解读项目概念方案，明确目前的楼层及项目体量
7
设计要求复盘
复盘设计要求及落实情况
8
设计优化意见
15.3万㎡
商业建筑面积
15.3亿元
商业总投资额
10%
13%
第五年退出IRR
第八年退出IRR
50个月
90元/月
4.5%
6.0%
拿地到开业周期
首年平均月租金
第五年Ebitda Yield 第八年Ebitda Yield
3
总经理驾驶舱
例
整 盘 双 率
资额
7
内部收益率
8
成本利润率
初步定位阶段
12.3万㎡
苏宁广 场恒隆广 场茂业天 地惠山万 达
宜家荟 聚海岸城 万象城 乐都汇
T12 茂业天地·亿 京东广 百 场 百乐广 场
大洋百货 保利广场 远东百货 歇业
• 2013年苏宁广场、恒隆广场 等几个购物中心相继开业，开启 了购物中心发展的爆发期，并以 大而全模式为主； • 购物中心除在核心商圈与百货 直接竞争，并在各大板块相继开 花，购物中心进入全盛期； • 百货继续势弱，早期购物中心 进入调整期。
置表； ➢ 主力店沟通：以50%的概念方案平面为基础开始洽谈主力品牌商家，并搜集各主力店要求的交付条
件； ➢ 财务测算：地块分期及物业排布确认后，重新计算购物中心地价分摊及整盘双率。重新计算购物中
心IRR和Ebitda Yield。
2
总经理驾驶舱
例
整 盘 双 率
资额
9
内部收益率
10
成本利润率
拿地可研指标回顾
例
H&M
服饰业态
业态 服饰
坪效排名 品牌 合同面积
1
单农
100
2
CATALOG
99
3
H＆M
2,248
4
TOMMY HILFIGER
130
5
AX
250
6 BEAN POLE
123
月均营业额 228,657 191,787
3,195,750
169,973
298,931 59,714
坪效 开业时间 2,287 2015.04 1,937 2015.06 1,422
0.8亿（含物业）
2.5
4,100
0.9亿（含物业）
1.6
3.0万 2.5万 3.0万
T12
5万
2015.02.14 85%
40
1.8亿
3,600
0.37亿（含物业）
3.4
0.7万
茂业·亿百
8万
2016.03.26 70%
165
/
/
/
2.0（含物业）
/
13
标杆项目深度分析
深度分析标杆项目或者竞品项目，需具体到其中的品牌＆品类营业额表现
11
商圈发展
分析城市商业商圈发展规划及标杆项目落位（包含已有和潜在项目）
例
12
城市商业市场能级
分析标杆项目总体营业情况，判断城市商业能级
例
项目
恒隆广场
建筑面积 开业时间 开业率 品牌数量
11.8万 2013.09.16 80%
270
年营业额 5.5亿
年营业坪效 元/㎡·年
4,700
201×年市场表现 年租金收益
1,307
1,196 485
轻餐业态
业态 坪效排名
轻餐
1
品牌 星巴克
合同面积 月均营业额
218
711,624
坪效 开业时间 3,264
14
标杆项目深度分析
深度分析标杆项目或者竞品项目，需具体到其中的品牌＆品类营业额表现
坪效 元/月*㎡
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
U2B
0
吉米 VICHY/理肤泉 均值 羽西 丸美/卡姿兰