龙口东海海景房营销策划案

龙口东海海景房营销策划案以国际视野，以国际视野，造城从一般意义上讲，以发展商为主体从事的房地产总摆脱不了一些局限，这种局限就是普遍缺乏对居住文化和艺术思想的深刻认识，而这种认识本身恰好是人居生活中最应该被追求而且最具附加价值的东西。

东海黄金花园诞生在特定时期的龙口，她知道自己背负的使命——要突破传统意义上的住区概念，要颠覆人们对传统的“人文”与“不动产”的评判，要演绎在全国新时代的龙口与南山精神，要为龙口的新城市运动画上一个醒目的冒号。

“东海黄金花园 4 号地块”是龙族建业地产发展“品质创新生活”战略的首个代表作。

她表达了龙族建业地产所整合的一个富有专业经验又有很高文化追求的团队对今天中国地产的深刻感悟和对未来生活的理想向往。

“东海黄金花园 4 号地”力图改变人们的居住观念，使居住更加富有生活情趣，更加时尚而且不断时尚。

使人们在一种可以彻底忘却都市压力的精神家园里生活，在可以让所有住这里和来这里的人觉悟提升的文化场中生活。

创造出一个在经济、技术、艺术、社会、环境诸方面令人称奇的结果，创造出一个由国际文化衍生出来的先进文明典范。

东海黄金海岸花园 4 号地块项目整体营销推广策划方案，是我公司按照龙口市龙族建业的总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。

其旨在为东海黄金海岸花园4 号地块的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。

本方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。

东海黄金海岸花园 4 号地块整体营销推广策划案是在项目前期市场调查的基础上拟定的。

主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理等方面的内容。

并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。

关于命名，“名正则言顺” 一个好的房地产项目名称往往能引起购房者强名正则言顺” 烈的看房情趣而且能激发潜在客户无数美妙的想象空间，从而给客户烈的看房情趣而且能激发潜在客户无数美妙的想象空间，以美好的第一印象。

结合目前人们热衷于休闲度假的生活情趣，整合以美好的第一印象。

结合目前人们热衷于休闲度假的生活情趣，利用项目自身环境等景观资源优势,建议命名为: 利用项目自身环境等景观资源优势,建议命名为: 龙族。

龙族。

海湾御景说明:海湾显得大气，同时容易使人联想到沙滩和海景,从而迅速提升该项目知名度和美誉度，同时兼顾了龙族企业的开发背景，和龙族骏景、龙族峰景又有内在延续性。

其他备选名字:龙族。

海湾丽景龙族。

龙族龙族。

龙族。

星海湾龙族。

龙族。

海湾荣御关于项目整体策划目标关于项目整体策划目标1、构筑龙族地产品牌平台住宅品牌是住宅发展商向消费者长期提供的利益和服务，良好的品牌传达了质量的保证。

成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆买家” ，就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼，为长远发展构筑坚实的平台。

同时，通过全新的龙族。

海湾御景项目品牌强势导入，实现龙族地产品牌的升级换代。

2、单纯卖房子到提供一种生活方式的转变龙族。

海湾御景所提供的不再是单一的钢筋+水泥的房子，而是一个完整意义的“家” 。

一种优质的生活，享受到的是一种优越的生活方式。

由单纯的卖房子到生活方式的转变，将是龙族不断发展质的飞跃，也是龙族。

海湾御景为全国居住者提供一种全新的度假生活模式。

3、快速销售根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与全方位的营销管理体制，配以整合营销系统，从而达到快速实现阶段首期销售，为今后各组团的热销打下坚实的基础。

4、建立社区文化价值观，增强市场认同建立社区文化价值观，“物以类聚，人以群分” 龙族。

海湾御景不仅仅是单纯好房子。

的代表，从某种意义上认为，是一种文化价值的认同，是一种共性文化的倾向。

因此，在未来的发展中，龙族。

海湾御景不再是以单纯的房子来获得市场的认同，而是代表一种居住文化，一种生活的艺术。

关于预期实现的销售目标: 关于预期实现的销售目标: 预期实现的销售目标A、总销售面积:33.45 万平方米;注:以上数据为初步方案，最终结论在核实面积后得出。

B、预计整体均价:3200 元/平方米;注:以上数据为初步方案，最终结论在核实成本及预计利润，双方深入研究后得出。

C、总销售额:总计:10.7 亿元注:以上数据是由 A、B 两项得出，最终结论有待定案。

D、总销售时限:2007 年 11 月 1 日——2009 年 12 月 1 日基本完成总销售额 (100%) 。

注:以上时限以初定以公开发售为起始时间。

关于整体策划思路关于整体策划思路整体一切为销售服务。

房地产是典型的资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。

因此房地产项目的最大风险是时间。

一方面银行利息，发展商运作费用都与时间密切相关。

同时，时间将带来很多不可预见的风险。

发展商最大的风险是时间，其间的各种变数，是发展商根本无法控制的因素。

所以任何时候，都应该以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。

发展商具体项目最大的风险是定位，许多项目的失败最核心的原因最终要归结于定位是否准确，定位的错位必将直接导致项目的滞销。

因此定位方向直接决定了项目的成败。

而且，更是考虑到发展商对回笼资金的需要，因此，我司在制订营销推广策略时，具体采用的策略原则是: 1、、充分利用南山碧海苑项目全国热销的市场势头，充分利用南山碧海苑项目全国热销的市场势头，利用南山碧海苑项目全国热销的市场势头在现有全国销在现有全国销全国售渠道的基础上，进一步创新销售渠道。

售渠道的基础上，进一步创新销售渠道。

对于东海黄金海岸花园 4 号地块，若要快速地销售。

必须建立一个强大的销售组织，这对销售成功实现起着关键的作用。

对此，我司建议，从营销组织架构进行创新性的发展，改变固有的销售推广方式，为了扩大项目影响力和与客户接触的层面，整合利用南山碧海苑以及我公司在全国各方方面的代理销售渠道及推广资源，通过系统建立全国销售团队的独特网络销售组织形式，因为经过实践证明是一种影响大、成本低、效果显著的组织形式，对于本项目这样一个位于黄金海岸地段的大型楼盘来说，有着非常重要的意义。

2、、针对目标市场实施差异化战略，创造东海岸绝无仅有的国际化针对目标市场实施差异化战略，创造东海岸绝无仅有的国际化绝无仅有的无敌海景房的强势品牌，成为全国海景楼盘异地销售为主市场的无敌海景房的强势品牌，成为全国海景楼盘异地销售为主市场的全国海景楼盘异地销售为主焦点与热点。

焦点与热点。

针对目前山东各地海景房同质化严重的市场事实有效实施差异化战略，创新海景房产品，打造有别于普通海景房的强势品牌形象。

同时我们知道，房地产项目若要拥有一个成功的销售期，最重要的指标是人气指数，尤其是销售现场人气的聚集，旺盛且持续的人气，对项目销售的推动作用是巨大的。

经济学家专家常提到的“口碑效应” 、“羊群效应”皆是对这一点的深刻洞察。

本项目的传播推广，必须持续地创造并保持旺盛的现场人气，产生对销售的推动力。

3、、合理积极地制订定价策略。

合理积极地制订定价策略。

对于本项目而言，其推售策略，更着重于价格的制订与调整策略。

价格是一把双刃剑，价格较高虽然发展商能获取更大的利润，但会影响销售速度，放慢销售进度;而定价较低虽然可以加速销售，但会削弱了发展商的获利能力。

因此，确定合理的价格，有助促进项目的销售，如果因为定价策略的失误，将使整个项目的销售陷入困境。

研究定价策略的目的，就是为了制定既能保证合理利润，又有竞争优势的价格，其中，制定具有竞争优势的价格是定价策略的重心。

我司在结合发展商的经营目标与项目的实际状况后，为项目制订后适合的价格及单位推售策略，既保证项目在开盘销售时，创造开门红的销售热势，同时也随着销售的推进，使销售价格逐步提高，并持续保持销售热能。

综上所述，策略的制订应从自身的实际出发，大处着眼，综上所述，策略的制订应从自身的实际出发，大处着眼，小处着手，经过不懈努力，才能创立销售的成功。

经过不懈努力，才能创立销售的成功第一部分:全国海景房市场整体情况分析一、异地海景房整体市场形势喜人异地海景房整体市场形势喜人景房整体据三亚市国土局提供的统计数据显示，,,,,年，三亚商品房销售量达,,万平方米，平均销售率达到,,,。

目前三亚的购房者中有,,,是来自海南岛外的消费者，其中不乏海外人士。

据了解，目前三亚市新建的一线海景房平均售价都在每平方米, ,,,元以上，有的楼盘售价达,,,,多元。

,,,,年，位于大东海海滨的瑞海豪庭高层高档海景楼盘开盘仅四个月就把,,,套商品房全部售完，其售价高达每平方米,,,,元以上，创下了三亚高档海景房有史以来的售价之最。

,,,,年,月，位于三亚湾的兰海花园，以每平方米,,,,多元的售价开盘，,,,套海景房也在两个月内全部售罄。

今年以来，绿海田园、昌达花园等海景房楼盘相继推出，均获得不俗的销售业绩。

在中国北方城市热销的威海乳山银滩，据不完全统计，仅今年 5。

1 黄金周期间就卖出 5000 套房产。

在日照，仅仅一个山海天城建公司开发的教授花园系列就影响了全国人对日照的印象。

每个楼盘的销售周期不超过 1 年。

在蓬莱，异地销售竟然占了整个市场 56%的市场份额。

二、消费者选择异地置业消费行为分析消费者选择异地置业消费行为分析1、主要呈现出三大购买目的: 主要呈现出三大购买目的: 呈现出三大购买目的第一:主要用来业主自住,主要为退休老人群体; 第二:主要是用来投资,出租或转手获利;主要为有钱一族作为投资手段; 第三:投资和自住结合.业主自己分时渡假等. 那么选择异地置业的消费主力人群:2、消费者选择异地置业主力群体: 消费者选择异地置业主力群体: 主力群体商务人士是异地置业的第一主力.经济活动日益全国化,很多商务人士经常在全国走动,处理自己企业在各地的业务.而且自己置业,方便舒适,既经济又实惠,同时还可以为自身企业员工提供一个异地休息的好场所,是一种相当不错的选择; 第三类是投资型置业者.他们看中的是一些主要城市群的楼盘升值潜力大,所以他们大量投资,大量购进,既可以用于出租,也可以倒手买卖获利.像温州炒房团就是很典型的例子. 第四类是异地养老者.他们看中的是一些周边自然环境幽雅的名胜地域或沿海城市.他们对住宅的品质和性价比的要求较高.3、中低价位海景房备市场追捧异地置业在下一步将成为趋势和潮流。

随着区域经济一体化及交通状况的改善，人们置业观念已有所改变，房产品的地域性特征正逐步被冲淡。

一些精明的开发商开始把眼光投向本地以外的消费者，特别是经济发达地区的购房群体，而同时随着生活水平的提高，油城居民的收入有了大幅的增加，加上旅游和商务活动增多，带动了以投资、休闲度假的房地产项目为主的异地置业; 由于这些地方的房价在每平方米 1500 到 3000 元左右，有一定的升值潜力，很多手头有一些资金的油城居民开始进行投资置业;由于当地房价开始出现大幅上涨，加上生活成本的提高，使一部分人看好异地购房居住，异地置业必将成为今后房地产市场的一种发展趋势，并随着市场的发展将会变得更加地明朗。