凯德置地新REITs模式
凯德置地“新REITs模式”
陈慧颖2006-12-29 15:35:07来源: [ 财经 ]
凯德中国零售房地产信托基金(CapitaRetail China Trust，下称CRCT)的招股书封面上，极为醒目地采用了天安门城楼的影像，“中国概念”充盈其间。
作为第一只在新加坡上市的中国房地产基金，CRCT由新加坡嘉德置地中国子公司“凯德置地”在中国持有的七座商厦所组成。
CRCT的商厦物业资产，兼具“地产”和“零售”两大投资概念，自路演之日便受到全球投资者的追捧。
推介路演行程尚未过半，CRCT即取得了50多倍的机构认购，甚至有投资者对整笔发行下了订单。
此外，CRCT还是第一只遵照中国政府“171号文件”精神组成的房地产信托产品。
2006年7月11日，中国建设部、商务部、发改委等六部委联合签发了名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，因文件编号171，故在业内称为“171号文件”。
“171号文件”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，也就否定了以往REITs(房地产信托投资基金，Real Estate Investment Trusts)常用的离岸结构。
CRCT的实践，则是在中国新的制度框架下海外发行REITs 的一条路径。
“二重奏”
在过去十年中，中国的名义GDP以年均9.7%的速度增长，名义零售额的涨幅则高达年均12.5%。
CRCT在中国的大概念之下，将中国最热门的两个行业联系在一起，欲谱写地产和零售的“二重奏”。
“通过CRCT，不仅可以投资中国的房地产，还可以抓住中国中产阶级的消费需求，这是CRCT最核心的吸引力所在。
”摩根大通亚洲房地产行业投行部主管Anthony Ryan说。
摩根大通是CRCT此次IPO的财务顾问，并与中金公司和瑞士银行共同担任承销商。
CRCT的七座物业分布在内地五座城市，分别是北京的望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。
其中，安徽芜湖的嘉信茂广场是由凯德置地和深国投共同开发的，余下的六个物业均由凯德置地完全持有；可出租面积总计约41.3万平方米，总估值达到6.9亿新元。
CRCT的定价区间为0.95新元-1.13新元，2007年预期收益率为
5.4%-
6.5%；由于取得了196倍的机构订单以及39倍的公开市场认购，最
终以1.13新元上限定价。
12月8日上市当日，CRCT收市于1.8新元，较
其IPO发售价高出59%。
在此价格下，CRCT的单位回报率已经回落至
3.39%。
投资人的信心，一方面来自保荐人嘉德置地，嘉德置地此前已经在新加坡市场上推出了三只REITs，均有很好的市场表现。
此外，嘉德置地旗下的两只房地产基金均投资于中国的房地产开发项目，而CRCT对这些项目拥有优先购买权。
这一安排，极大保证了CRCT未来的增长轨迹。
如果将潜在项目置入CRCT之中，则CRCT的规模将增长两倍，其业务将会扩大到中国的24个城市。
在招股书发行之日，CRCT旗下的望京嘉茂购物中心尚未取得房产证，CRCT于是给予投资者一个“卖出选择权”(put option)。
“投资者也知道投资中国的房地产有一定的风险，但是中国的成长故事远超过这种风险。
”Anthony Ryan说。
离岸模式终结
“171号文件”的第一条即明文规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。
”市场曾一度担忧，“171号文件”会完全阻断内地物业海外发行REITs的道路。
但普衡律师事务所合伙人林慧文分析，REITs一般有两种结构方式：一种是将内地物业直接由境外的公司持有；另一种则是将物业由境内的公司持有，再由一层境外的公司持有境内公司。
2005年在香港上市的越秀REIT和2006年的CRCT，则是两种REITs模式的代表，普衡律师事务所参与了这两只REITs的发行。
越秀REIT是典型的离岸模式，由在BVI注册的离岸公司直接持有内地物业，由越秀REIT收购BVI公司的股权并包装上市。
这种离岸上市结构简单，税务负担较少。
而CRCT是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司(SPV)，SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购SPV股权实现上市。
此双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条可行的海外上市之路。
凯德置地计划长期在中国发展，故而在2004年购入或开发物业的时候，都是通过在境内注册的外商独资企业(WOFE)或者合资企业操作。
此次注入CRCT的七个物业，其中有六个都是凯德100%持有，因此有六个WOFEs；另外一个凯德仅持有51%，深国投持有49%，凯德只是将外方的部分放入CRCT。
这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT 则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。
相对于离岸模式而言，CRCT的两级结构需承受更多的成本。
首先，由于存在境内注册的公司，会产生人员成本和营运费用等支出；其次，CRCT所得的净利润部分，需要缴纳33%的所得税，而越秀只需要缴纳10%的预提所得税；第三，CRCT每年需要经过年终审计并缴纳税款之后，方可将税后收入作为分红汇至巴巴多斯的公司，越秀则可以每月将租金收入汇出。
虽然“171号文件”中有许多规定有待细化，其对离岸模式的否定却已板上钉钉。
“现在已经没有其他选择，要买中国的地产，就一定要在境内注册一个公司。
”林慧文说。
“171号文件”同时规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
新规定在封锁了离岸操作路径的同时，提高了在岸注册资本的门槛。
这意味着，今后通过在岸公司投资中国房地产，不仅需要遵守中国政府的法规，缴纳相应的税款，还需要将相当数量的资本在较长的时期内投入中国。
有市场人士分析，对于那些喜欢利用财务杠杆融资的买家而言，如此严格的规定“很不寻常”，很多潜在交易的回报率随之下降，一些短期炒家会因此离场。
但对那些致力于长期投资中国房地产的买家来说，50%仍是可以接受的水平，“171号文件”对他们来说未尝不是一个利好消息。
“双城记”
由于香港最初的REITs条例只允许由香港本地物业组成的REITs上市，新加坡一度是亚洲REITs发行的最佳选择。
CRCT上市之后，在香港上市的REITs有四只，而在新加坡上市的REITs有14只。
2005年，香港证监会修改了《房地产投资信托基金条例》，从而接纳了非香港物业组成的REITs。
此一变化，令原计划在新加坡发行的越秀REIT立即将上市地改为香港。
一方面，越秀的管理层都在香港；另一方，越秀上市公司继续持有越秀REIT相当比例的单位，在香港上市，避免了人民币、新元、港元三个币种之间的复杂兑换。
从监管的层面看，香港和新加坡两地的监管机构对于REITs的审批都相当严格。
例如，监管机构会希望REITs能够持有一栋商业建筑的大部分物业，从而确保REITs对其物业的控制力。
实际上，内地的开发商已经意识到投资者更喜欢由整栋物业组成的REITs。
以往为了迅速回笼资金，新建物业往往被打散出售。
现在，内地
的很多开发商也改变了以往的销售模式，转为在物业上面设置公司，出售公司的权益，从而保持物业的完整性。
林慧文亦表示，在选择上市地点的时候，发行人不仅考虑IPO融资的数额，还希望后市交投兴旺，以便注入新的物业，增强后续融资的能力。
新加坡市场上，REITs的种类较多，投资者对此类产品的理解也更为深刻。
另外，由于今年上半年美国、香港的利率走高，市场环境也不利于REITs的发行。
软库金汇投资银行业务总裁温天纳指出，在利率高企的情况下，市场上其他产品的收益率也可达到5%左右，REITs如不把收益率做到7%-8%，很难吸引投资者。
今年上半年在香港市场发行的REITs，都遇到了不同程度的定价难题：如果定价较为进取，则收益率偏低，或者是发不出去，或者上市当天跌破发行价，以令收益率提高到市场接受的水平。
恒基地产分拆的阳光REIT于12月21日在香港上市，这是香港市场的第五只REIT。
凯德收购上海浦发大厦，首单REITs市场化退出！
凯德收购上海浦发大厦，首单REITs市场化退出！01-08 07:301月7日，新加坡大型房地产集团凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41773平方米。
凯德集团将把浦发大厦作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商务房地产项目。
根据国金ABS云资料显示，海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。
本次交易，是全国首单市场化退出的资产支持专项计划，对于整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具重大意义。
上海浦发大厦建成日期为2022年7月，使用年限剩余28年，占地面积6280平方米，建筑面积为46379.65平方米，项目总层数36层，地上为办公写字楼、商业，地下为停车场。
在经营方面，该项目2017年收入1.47亿元，预估2018年营业收入为1.8亿元。
海航在推介资料上称，该项目的评估值为25.24亿元。
浦发大厦原属于上海国盛集团名下，国盛是上海市政府重大产业项目的投融资平台，房地产业务非其主营。
在2008年始，国盛开始着手剥离旗下房地产板块，浦发大厦也在2008年被第一次在产交所公开挂牌，不幸在经济背景下市场寡淡，起始价格14亿无人问津。
2009年，该项目再次挂牌，起始价格降至12亿，海航置业以14.75亿代价，竞得浦发大厦项目公司“上海浦发大厦置业有限公司”100%的股权及7.21亿的债权。
此次的买家凯德集团的官网资料显示，该公司是一家大型房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。
截至2018年9月30日，凯德集团在全球拥有及管理资产总值超过920亿新币。
集团的全球房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅、房地产投资信托及基金业务，业务遍及全球30多个国家的160多个城市。
从“越秀REITs”和“凯德REITs”看中国REITs海外上市
从“越秀ＲＥＩＴｓ”和“凯德ＲＥＩＴｓ”看中国ＲＥＩＴｓ海外上市作者：汪建新舒红来源：《商场现代化》2008年第10期[摘要] “越秀REITs“和”凯德REITs“代表着实践中两种中国REITs海外上市的路径。
本文试图通过对这两个企业海外上市案例分析，来为中国REITs的海外上市提供一些借鉴。
[关键词] REITs 越秀模式凯德模式海外上市风险房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）最早源于20世纪60年代的美国，当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金，而且该基金单位可以上市交易，这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。
REITs可以为投资者带来很多的好处：第一，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系，房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。
第二，REITs具有低风险（低Beta系数）特点。
John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）经过对1997年10月美国股市大跌的研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中，REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。
在当日由于市场的不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REIT的买卖价差在缩小。
以上这些说明，REITs会为整个投资资产组合带来收益。
实践中，中国REITs海外上市有两种代表性的模式：一种是将内地物业直接由境外的公司持有，这是“越秀REITs”（越秀房地产投资信托基金）的路径;另一种则是将物业由境内的公司持有，再由一层境外的公司持有境内公司，这是“凯德REITs”（凯德中国零售房地产信托基金）的路径。
一、案例介绍：“越秀REITs”与“凯德REITs”1.“越秀REITs”。
房地产培训【杭州】房企不同开发模式全程税务问题解析培训(5月24日)
【杭州】房企不同开发模式全程税务问题解析培训（5月24日）房地产培训：房企不同开发模式全程税务问题解析培训【课程背景】房地产培训：房企不同开发模式全程税务问题解析培训；不同盈利模式在现有财税金融政策体制下，会产生什么问题，如何优化处理，以减少财税风险，提高盈利能力，是当下地产界从业人员必须认真思考之问题。
好的盈利模式，销售不是问题，资金也不是问题，人才的引进也不是问题…本课题以不同类型地产开发。
项目开发为线索，深入分析其内在的融资。
会计和税务问题，反观不同模式的内在财税脉络，为企业家和财务人员，创新商业模式提供必要的智力准备。
【课程对象】各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【讲师介绍】王老师：中房商学院房地产培训高级顾问；教授、武汉大学在读博士。
注册税务师、会计师、注册内部审计师。
资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。
在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。
先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。
培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。
采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
凯德置地商业地产发展分析
•完
小结
凯德置地 商业地产发展分析
选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之 梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突 不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 , 成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。
嘉德旗下物 业管理公司
投资人
CRCT
BVI
各项目公 司
商业物业
受托人： 汇丰机构 信托公司
凯德置地 商业地产发展分析
商业地产资本模式
选址策略
凯德置地 商业地产发展分析
（一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。
（三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边
交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心
，个别购物中心介于社区与区域中间。
凯德置地 商业地产发展分析
代表案例：北京来福士广场
选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海， 新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。
凯德置地案例分析
凱德置地案例分析一、簡介1. 基本資料：總部：新加坡成立時間：1994總裁：廖茸桐資產總值：99 億美元（截至2010年底）凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。
它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。
凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。
凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。
凱德置地自1994 年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。
凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。
其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。
2. 發展歷程2000 年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。
☐1994年進入中國☐1999年底、2000年初進入北京☐2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質☐2002年結束虧損，實現盈利☐2004年4月正式宣佈進入北京☐2005 年4 月進入寧波☐2005 年11 月進入廣州☐2006 年4 月全面啟動華南房地產業務☐2006 年5 月進入成都☐2006 年5 月進入杭州☐2007 年10 月成立天津分公司☐2008 年10 月27 日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕3. 業務分佈凱德中國在中國40多個城市運營著120餘個專案。
凱德中國於1994年進入中國。
以上海為起點，在中國40個城市擁有約5000名員工和運營約110 個專案，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓、房地產金融，已建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務諮詢到房地產金融の整合性房地產價值鏈。
商业地产投资模式报告
商业地产投资运营模式研究报告一、基本概念及特征 (4)（一）商业地产定义 (4)（二）商业地产与住宅地产的区别 (4)（三）项目分类 (5)二、商业地产投资开发体系 (6)（一）开发流程及三大决策体系 (6)（二）专业化投资开发体系 (8)三、资本运营 (10)（一）持有商业加大资金压力 (10)（二）不同租售模式及资本运营 (11)（三）资本运营案例分析 (12)四、商业运营 (14)（一）专业化运营 (14)（二）商业运营案例分析 (16)五、商业地产市场回报 (17)（一）盈利方式 (17)（二）市场回报行业观点 (18)（三）市场回报统计数据 (18)（四）市场回报案例分析 (19)一、基本概念及特征通过了解商业地产的基本概念和分类情况，能够对中心商业项目的基本分类、定位和招商业态提供决策依据。
（一）商业地产定义狭义商业地产是我们平常说的商业交易场所，范畴包括各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、商业步行街以及社区商业等。
广义商业地产则包括城市综合体、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、酒店、写字楼、酒店式公寓等。
（二）商业地产与住宅地产的区别类别商业地产住宅地产资金要求大型商业地产需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款经营模式只租不售或只销售部分面积，绝大多数物业为开发商长期持有开发商多数采取销售模式，模式相对简单资金回收相对慢，3-5年或更长的培育期，只租不售时间更长资金回收速度快开发环节商铺租赁或销售只是起点，后续运营管理更重要，只有让大部分合作商户赚到钱，才能获取长期、稳定租金收益开发商只要将房子卖出去，将物业管理做好，就基本大功告成，无后续运营环节投资回报形式持有商业通过经营收益和物业升值获取中长期回报只通过销售来实现回报（三）项目分类1.行业类别零售功能百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL娱乐功能电影城、娱乐城、KTV餐饮功能大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店健身、休闲功能健身中心、美容院、SPA专业地产专业批发市场、商贸城，如义务小商铺批发市场居住以及办公用写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓2. 市场辐射范围邻里型辐射范围≤1千米，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万人，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店社区型辐射范围≤3千米，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5万-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店区域型辐射范围3-6千米，在交通便捷、距离商业中心较远的区域，辐射范围可达8千米，总建筑面积5万-10万平方米，商圈人口在10万-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店超区域型辐射范围达10千米以上，超出本地“片区”或“区域”：总建筑面积10万-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万人超级型建筑面积通常在20万-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至几千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地，呈现“飞地”特征二、商业地产投资开发体系通过对商业地产开发基本流程、专业化运作体系进行阐述，再结合实际案例进行介绍总结，对中心商业项目的决策提供依据。
凯德商业项目运营模式
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。
商业零售：从凯德零售中国信托(CRCT)分析Reits的投资机会
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证券研究报告
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凯德商用中国信托（CRCT）2006年上市，截止2013年Q1拥 有9个物业，总建筑面积57.8万平米,总资产16亿新元，物业 估值76亿元
城市 望京 朝阳双井 安贞 七宝 郑州二七 赛罕 北京 北京 北京 上海 郑州 呼和 浩特 物业 2006年收购 2006年收购 2006年收购 2006年收购 2006年收购 2006年收购 可出租面 建筑面积 物业评估价值 收购价格 积（平方 出租率 投资增值 （平方米） （亿元） （亿元） 米） 67500 82634 99.8% 16.9 11.02 53% 49526 49526 100% 5.33 4.14 29% 43442 43443 100% 9.40 7.72 22% 72729 83986 97.2% 4.20 2.64 59% 92356 92356 100% 5.83 4.54 28% 41938 45375 83074 38631 41938 59624 83074 41717 97% 88.5% 96% 3.22 2.28 24.49 4.49 3.15 1.30 18.64 3.95 2% 75% 31% 14%
300
200 100
5.15%
5.20%
5.00%
4.80%
0
4.60%
数据来源：上市公司年报，民生证券研究院
利息支出 1400
11.13%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
数据来源：上市公司年报，民生证券研究院
2007
2008
2009
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2011
2019年新加坡REITs模式分析报告
2019年新加坡REITs模式分析报告2019年6月目录一、新加坡的龙头房企：凯德集团 (4)二、新加坡龙头房企发展历程 (5)1、2002年以前：重资产模式，角色为开发商 (5)（1）时代背景：房地产市场走出亚洲金融危机阴霾 (5)（2）公司战略：整合资源、酝酿转型 (6)2、2002年以后：轻资产模式，角色为开发商+基金经理 (8)（1）时代背景：新加坡大力发展REITs市场 (8)（2）公司战略：发起5只公募REITs，完成轻资产转型 (9)三、新加坡房企业务模式：全产业链、双基金运作 (11)1、全产业链，开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动 (11)（1）开发和自持混合经营 (12)（2）自持业务混业态经营 (13)（3）房地产和金融双轮驱动 (13)2、轻资产，双基金模式轻盈扩张 (14)（1）私募基金：为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业。
(15)（2）REITs：持有成熟期物业 (16)3、擅运营，通过物业提升计划增厚收益 (17)轻资产扩张是新加坡房企主要特点。
“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。
本文从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。
发展历程：由重到轻，由开发商到基金管理人。
新加坡最具代表性的房企是凯德集团，以2002年为转折点，其发展可以分为两个阶段：①2002年前，重资产运营，角色为开发商。
公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，利润不佳。
2001年有息负债率达到87%，ROA仅为1.6%；②2002年后，轻资产转型，角色晋级基金管理人。
公司轻资产转型主要通过REITs实现，凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购。
2002年至今资产规模增长3倍，净负债率下降56%。
业务模式：全产业链，兼任开发商、运营商和管理人。