房地产项目价格定价策略(全套)

价格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价×1% 房价×1%契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价×0.3%律师费房价×0.5%房屋管理费所得税利润×33%工商统一税3.03%（房屋）5.05%（土地）建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%×1%=0.03（房屋）5%×1%=0.05（土地）代理税7%（代理商佣金×7%）3、决定住宅物业价值的要素一览表A、舒适户型针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间B、便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中C、物业管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。

电梯、车库及优质建筑材料4、影响房地产价格的因素一览表一、经济因素经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财政与金融状况，物价水平，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求二、社会因素人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况三、自然因素位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向四、其他因素经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市规划、房地产价格政策心理因素5、按揭费用一览表序号交款项目建设银行收费标准工商银行收费标准1 保险费按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收2 印花税按照按揭贷款金额的百分之零点五计收按揭贷款金额×万分之零点五3 合同公证费300/套300/套4 抵押备案登记费按照按揭贷款金额的千分之一计收5 代理费300/套6 抵押登记费无按揭货款金额×万分之五7 律师费无450/套6、商品房销售明码标价书表格一、交易简况开发经营企业名称（加盖公章）法定代表人联系电话联系人所售楼盘名称座落位置预售许可证二、标价内容所售商品房为第幢（座）第单元第层第号房该商品房类别为层高米该商品房销售建筑面积平方米使用面积平方米单位建筑面积售价为（人民币）元/平方米总售价大写金额为（人民币）元/平方米成交日期：年月日商品房交付日期：年月日购房合同号三、价格监督部门地址：电话：四、购房者签收备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。

（二）房地产定价及调节系数1、房地产定价程序表1、设定策略性定价目标根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标2、市场调查即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等相关因素3、成本评估根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成本费用水平4、决定定价方法根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法5、确定基准价格根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格6、单元价格调整针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整7、市场价格调整根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进等价格调整`8、价格确定综合以上各种因素，确定房地产价格2、房地产定价方法一览表一、成本导向定价方法1、成本加成定价法是开发商按照所开发物业成本加上一定百分比的加成制定房地产的销售价格加成的含义就是一定比率利润，这是最基本的定价方法2、目标定价法是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法二、购买者导向定价方法1、认知价值定价法就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

用这种方法定价的公司认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是销售者的成本2、价值定价法指房地产商根据物业的本身价值来确定价格，满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发，薄利多销、或中利多销三、竞争导向定价方法1、领导定价法——市场领导者策略指实力雄厚的房地产商开发高档物业，较高价位，赚得高额利润的一种定价方法2、挑战定价法——市场挑战者策略指房地产发展商为求生存，通过价格竞争来挑战领导的一种定价方法。

以此方法可以扩大市场份额，提高声望3、随行就市定价法——市场追随者策略指房地产商按照行业中的同类物业的平均现行价格水平来定价的方法3、房地产定价目标一览表一追求最大利润追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。

追求最大利润并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润二生存如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰，就应将求生存作为主要目标。

为了保证企业的经营，通常要降低价格，生存比利润更重要三获取合理的投资收益率根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益四以保持价格稳定为定价目标房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、不易受市场价格的骤变而波动五最大的市场占有率价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能领先群雄，而占有市场六应付竞争或避免竞争企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中失利。

为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格七品质与信誉领先品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高的价位也会带来较高的风险4、房地产价格形成原则一览表1 均衡原则指房地产生产的三要素：土地、资本和劳力三者应配合适当2 竞争原则指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理3 替代原则两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同一水准4 供需原则当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌5 收益递增递减原则在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投资额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增至递减的转折点之后，其收益将呈递减现象6 收益分配原则在总收益中扣减资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土地地租7 贡献原则指不动产的某一部分对该不动产全体收益有贡献8 适合原则房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性发挥到最大限度9 变动原则房地产价格的形成是一种变动过程。

房地产价格随时间而变动，影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不可能固定于一点10 预测原则房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。

因此，投资有收益性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的5、房地产价格策略表序号定价方法内容一、折扣和折让定价在定价过程中，先根据建造好的房屋作出一个基本价格，然后加入适当的折扣、折让，而形成实惠售价，吸引客户，扩大销售1、现金折扣2、数量折扣3、职能折扣二、差别定价企业在销售商品时，根据商品的不同用途，对不同的交易对象，在不同的地区实行不同的价格政策1、对不同消费群定不同的价格2、对不同用途采取不同的定价策略3、对不同的交易对象制订不同的定价策略4、不同的部位定不同的价格三、心理定价企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定高些或低些，以符合消费心愿四、满意定价法价格既不等同于获取高额利润所定的价格，也不等同于建造房屋的最低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费者都满意，能够引起消费者对企业的好感五、超值定价法超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活动，完善的售后服务等优势占据房地产市场六、房地产市场营销价格策略实施经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特点，在不同时期制订出切实可行的策略拆迁地段异时补偿安置房屋所在地段一、二级0～10% 7%～15% 15%～30% 30%～40% 40%～50%三级0～8% 8%～23% 23%～33% 33%～34% 四级0～15% 15%～25% 25%～35% 五级0～10% 10%～20% 六级0～10%级别范围一级二沙岛二级（由以下线路围合而成的区域）区域一：永泰路—太和岗路—先烈中路—环市东路—农林下路—东风东路—福今路—中山一路—达道路—珠江—人民南路—人民中路—人民北路—环市中路—环市东路—麓湖路—恒福路—永泰路区域二：天河东路—黄埔大道西—华南大道—珠江（含海心沙）—广州大道中—广州大道北—林和西横路—林和西路—广深铁路—天河东路三级（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）区域一：广州大道北—广州大道中—珠江—江晓路—昌岗东路—昌岗中路—宝岗大道—海珠涌—珠江—芳村铁路支线—站前路—环市中路—解放北路—机场路—广园中路—广园西路—永福路—先烈中路—水荫路—水荫横路—广州大道北区域二：铁路员村支线—黄埔大道西—天河东路—广深铁路—铁路员村支线四级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）华南大道—广深铁路—口岗新街—口岗大街—中山大道—车陂路—珠江—黄埔涌—新港东路—广州大道南—南泰路—泰沙路—江南在大道南—工业大道南—工业大道中—昌岗西路—珠江—下市直街—芳村大道—规划花蕾路—花池湾居住区用地东界—浣花路—东北路—观兰涌—花地河—珠江—增步河—北环高速公路—广花路—机场入口—机场用地西北边界—白云山西麓—白云山南麓—广园东路—北环高速公路—华南大道五级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）区域：大观路—东环高速公路—珠江—黄埔涌—石榴岗路—新窖南路—广州大道南—南洲路—工业大道南—工业大道中—石岗路—珠江—鹤洞路—花地大道南—浣花路—东教北路—观兰涌—花地河—葵蓬涌—南海边界—沙贝海东海—白沙河—卫生河—石井河—西槎路—棠溪新街—京广铁路—黄石路—白云山西麓—白云山南麓—北环高速公路—华南大道—广深铁路—大观路区域二：黄埔区黄埔街、红山街、鱼珠街及大沙镇的横沙村、下沙村六级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）黄埔南岗镇西边界—珠江—新窖南路—华南大道—珠江主航道—鹤洞路—花地大道南—花地河—南海边界—白沙河—珠江—卫生河—石井河—京广铁路—规划华南大道—燕岭路—车陂河北段—北环高速公路—大观路—广深铁路—黄埔南岗镇西边界七级海珠区、芳村区、黄埔区及白云区石井镇、新市镇、同和镇除上述级别外所辖的区域八级白云区除外上述级别所辖的区域9、各种因素对住宅房屋价值影响表基本因素 权重数 具体因数 权重数 因子 权重数 商服繁华状况0.222商服便利度 0.222 商服中心0.093 交通条件0.242道路通达度0.091 对外交通便利度 0.051 码头 0.010 公交便利度 0.100 基础设施状况0.217基础设施状况0.107给水 0.045 社会服务设施0.11医院门诊部 0.017 邮电局所 0.019 停车场 0.010 中学0.013 小学0.016幼儿园 0.016 图书馆 0.006 体育场馆 0.007 公园 0.011 影剧院0.005 环境质量状况0.197绿地覆盖度 0.066 0.066 自然条件状况0.0530.053 环境质量优劣度0.078 大汽污染 0.029 噪声污染 0.025 水污染0.024规划前景 0.122 用地规划 0.06610、住宅用地区域因素指标说明表区域因素优（5）较优（4）一般（3）较劣（2）劣（1）商服繁华状况距市级商服中心距离1000米、集贸市场距离300米、宾馆、酒店、写字楼区距离500米距市级商服中心距离1000～2000米、集贸市场距离300～500米、宾馆、酒店、写字楼区距离500～1000米距市级商服中心距离2000～3000米、与集贸市场距离500～700米、与宾馆、酒店、写字楼区距离1000～2000米距市级商服中心距离3000～4000米、集贸市场距离700～900米、宾馆、酒店、写字楼区距离2000～300米距市级商服中心距离4000米、集贸市场距离900米、宾馆、写字楼区距离3000米交通条件邻生活型道路，与地铁口、公交站距离600米、火车站、长途汽车站、码头距离500米邻混合型道路，与地铁口、公交站距离6000～1000米、火车站、长途汽车站、码头距离500～1000米邻交通型道路，与地铁口、公交站距离1000～1400米、火车站、长途汽车站、码头距离500～1000米邻支路，与地铁口、公交站距离1400～1800米、火车站、长途汽车站、码头距离1000～1500米位于内巷，与地铁口、公交站距离1800米、火车站、长途汽车站、码头距离1500米城市基础设施完备度五通平，与小学、幼儿园距离500米、中学距离1500米、医院、邮电局（所）距离800米、图书馆、影剧院、体育场距离1500米四通一平，与小学、幼儿园距离500～1000米、中学距离1500～2500米、医院、邮电局（所）距离800～1500米、图书馆、影剧院、体育场距离1500～2500米三通一平，与小学、幼儿园距离1000～1500米、中学距离2500～3500米、医院、邮电局（所）距离1500～2200米、图书馆、影剧院、体育场距离2500～3500米二通一平，与小学、幼儿园距离1500～2000米、中学距离3500～4500米、医院、邮电局（所）距离2200～3000米、图书馆、影剧院、体育场距离3500～4400米一通一平，与小学、幼儿园距离2000米、中学距离4500米、医院、邮电局（所）距离3000米、图书馆、影剧院、体育场距离4400米环境质量状况与公园、风景区距离500米、周围绿化程度高，空气洁净，环境优美，无污染。