买房流程与注意事项

·签定流程
你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。
认购书主要内容包括：
1．认购物业；
2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
买房流程与注意事项
在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区：
环境=绿化率
住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。
单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。
有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
在所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大修）住房的首付款。
有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人；
银行同意的贷款行规定的其他条件。
消费者房屋按揭保险诸多问题不合理
在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
·经济适用房相关知识：
目前，建设部正加紧制定经济适用房管理办法，并将认真考虑公众反应强烈的经济适用房供应对象过于宽泛的问题。据有关人士透露，经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不能再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供应面积将要求控制在１２０平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格禁止。
连日来，消费者对住房按揭贷款保险看法颇多，记者难以一一详述，只能对质疑的焦点归纳如下：
保险过度不合理一是保险金额过度。现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保金额标准，而是采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押房屋的实际保险价值。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了３０％以上，而土地几乎是不存在风险的。
·交通状况
位置的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的
优劣主要从以下几方面考虑:
A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。
(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)
申请个人住房贷款应具备的条件：
有合法的身份；
有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
经济适用房的保障性也将在建设面积上得以体现。考虑到今后的经济发展和居民住房需求水平的提高，经济适用房的基本户型面积可以适当提高，但以满足基本需求为宗旨，上限原则上不大于１２０平方米。
·签定合同
签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房,根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
二是保险期限过度。对于商品房是期房的来说，大多短在几个月、长则一年之后才能交付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不对等。
·房屋的适用性
要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核：
1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。
2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
按理说，个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦，而且有效地防范了银行的信贷风险，这一举两得的好事应该叫好又叫座才对，然而现实却并非如此.
张女士前年以按揭方式买了一套３６．９５万元的住房，按揭保险费率为０．７‰，当时被要求一次性交清１５年的总保险费３７５９元。上个月她提前还清了贷款，然而到保险公司退保，保险公司只退了２１２４元，张女士不解，才过一年多，３７５９元的保险费竟被扣掉了１６００多元。“我的保费是１５年的，保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近半数的保费，这太没道理了。”张女士对此颇有微词。
楼间距太窄采光、绿化等于空谈
楼间距也是一个可以泄露发展商"秘密"的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。
三是要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保；即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者购买信用保险，该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。
四是保险费率过度。目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。
一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。
业内人士分析认为，建设部有可能在管理办法中提出，在商品房与经济适用房价差较小城市，可以在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品房与经济适用房差价较大的城市，应采取“从紧”原则，执行“双控标准”，保证最需要住房的群众优先购买。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，可以倾斜，分期分批供应。在审批供应对象时，要采取公示等多种方式，提高透明度。而对象的界定标准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提高，原则是保证最需要住房的群众优先享用，雪中送炭。由于各地收入标准差别大，国家只规定原则，标准由各城市自定。
提及住房按揭保险，杜女士气不打一处来：“我按揭贷款３０万元，如果这房子出了事，保险公司最多赔偿１０万元，而且保险合同规定‘本保险第一受益人为贷款银行’，而投保人享有哪些权益却没有写明。”
“弄不懂”住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说：“我弄不明白，我交了按揭保险费，为什么第一受益人是银行？既然保险是为了降低银行提供贷款购房的风险，那为什么不由银行交保费，却要转嫁到消费者头上？”
·社区环境
什么是好的社区环境
考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。
环境设计再好容积率太低不切实
对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过5，绿化率不能低于30%。现在人们常常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。
B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。
C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况如何等。
D、是否有交通管制。如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等。
·保值增值潜力
购买物业还要考虑物业之价值变化及价值实现问题，它们与以下因素有关：
1．物业之地理条件，通常所说的地段包括：物业与城市中心活动区域的距离及联结交通状况以及物业所在地的人又环境等。