集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告
关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告
关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点，为期三年。
三年来，该县抢抓试点契机，大胆改革探索，促进了区域经济的发展，取得明显的成效。
按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验，在全省推广”的指示精神。
市委政研室（改革办）就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。
一、试点的主要做法在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下，在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下，XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索，扎实推进，制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度，初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序，在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面，取得了良好的试点效果和社会效应。
一是严格入市程序，切实保障农民利益。
为充分发扬村民民主权利，由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，我县制定了周密的入市交易程序：村集体先行酝酿，严格执行“四议两公开”制度，村民表决决定，逐级向上申请；乡镇审核地块权属，消除纠纷隐患；县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提，做到底清数明。
入市项目获批后，村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”，由村民自主决策、决议入市。
通过试点，形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法：第一是逐年支付租金；第二是一次性支付土地收益；第三是作价入股，每年持股分红；第四是租金保底加分红，每年收取租金，定期分红；第五是资金补偿加就业安置；第六是留置物业，用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理，让长远生计有了保障。
二是制定土地入市制度，确保土地依法入市。
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告文章属性•【公布机关】国务院•【公布日期】2018.12.23•【分类】国务院关于行政法规草案的审议意见正文国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告——2018年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上全国人民代表大会常务委员会：党中央、国务院高度重视农村土地制度改革。
习近平总书记指出，土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革是个大事，涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，必须审慎稳妥推进。
李克强总理强调，要坚持从实际出发，因地制宜，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。
按照党中央、国务院决策部署和中央全面深化改革工作安排，根据全国人民代表大会常务委员会有关授权决定，自然资源部会同有关地方和部门组织开展了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
现将试点情况报告如下：一、改革试点的基本情况和主要成效党的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。
2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》）。
2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）有关法律规定，授权期限截至2017年12月31日。
按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。
我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究
我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究作者：刘文忠苟小坤王珍来源：《北京联合大学学报（人文社会科学版）》2023年第05期［摘要］农村集体经营性建设用地入市，是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。
入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。
入市改革牵涉多方利益，因此，要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下，在现有政策和法律框架内，将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念，贯穿在入市改革配套制度的建构中。
本文结合全国入市试点地区的工作实践，研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。
聚焦农地入市的法律障碍，提出了相关修法和政策建议。
［关键词］乡村振兴；农村集体经营性建设用地；土地发展权；中国式现代化［中图分类号］中图分类号F301［文献标志码］文献标志码A［文章编号］1672-4917（2023）05-0082-16全面建设中国式社会主义现代化，最艰巨的任务仍然在农村。
随着我国城镇化扩张和农村人口大量转移，进一步释放和激活农村市场潜力，推动农地改革被提上战略议程。
深化农村“三块地”①改革，大力推进“农村集体经营性建设用地入市”（以下简称“入市”），探索建立兼顾国家、村集体经济组织和农民利益均衡的农地增值收益有效调节机制，对于赋予农民更加充分的财产权益、推动乡村振兴具有重要的意义。
一、农村集体经营性建设用地入市政策和法律环境分析2015年，全国在33个县级行政单位进行入市试点改革。
据自然资源部数据统计，到2018年底，33个改革试验区共查明农村集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩［1］，从入市的规模看，入市的市场效果并不明显。
在民法典颁布和土地管理法修订前后，关于入市的规则、法律关系、入市利益分配、入市路径、风险预防等问题为学者所广泛研究。
在讨论过程中，认为集体经营性建设用地入市可以对农村的土地资源进行优化配置，推动土地改革，将土地资源转化为农民的土地财产权。
《2024年集体经营性建设用地入市行政法规制研究》范文
《集体经营性建设用地入市行政法规制研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快和土地制度的改革，集体经营性建设用地的入市问题逐渐成为社会关注的焦点。
如何规范这一行为，确保其合理、有序地进入市场，成为当前行政法规制的重要课题。
本文旨在通过对集体经营性建设用地入市的行政法规制进行深入研究，分析其现状、问题及改进措施，为相关政策的制定和实施提供参考。
二、集体经营性建设用地入市的背景与现状集体经营性建设用地，是指农村集体经济组织以经营为目的而使用的土地。
近年来，随着农村经济的快速发展和城乡一体化进程的推进，越来越多的集体经营性建设用地进入市场。
然而，由于缺乏完善的法规制度，导致入市过程中出现了诸多问题，如土地流转不规范、权益保障不健全等。
三、当前行政法规制的问题分析（一）法规体系不完善当前，关于集体经营性建设用地入市的法规体系尚不完善，缺乏明确的法律规范和政策指导。
这导致在土地流转、权益保障等方面存在诸多漏洞和空白，给入市行为带来了不确定性。
（二）监管机制不健全监管机制的缺失或不完善，使得集体经营性建设用地的入市行为无法得到有效监管。
这可能导致土地流转过程中的违规行为、权力滥用等问题频发，损害了市场秩序和公平竞争。
（三）权益保障不足在集体经营性建设用地入市过程中，相关权益保障措施不到位，导致农民集体经济组织的合法权益受到侵害。
这不仅影响了农民的积极性，也制约了农村经济的持续发展。
四、完善行政法规制的建议与措施（一）完善法规体系应加快制定和完善相关法律法规，明确集体经营性建设用地的定义、范围、流转方式、权益保障等方面的规定。
同时，还要加强与现有土地制度的衔接，确保法规的合理性和可操作性。
（二）强化监管机制建立健全监管机制，加强对集体经营性建设用地入市行为的监管。
包括加强土地流转的审批和监管，防止违规行为的发生；加强对市场秩序的维护，确保公平竞争；加强对权益保障的监督，保障农民集体经济组织的合法权益。
（三）完善权益保障制度完善权益保障制度，包括明确土地流转的收益分配机制、建立土地纠纷解决机制等。
《2024年集体经营性建设用地入市行政法规制研究》范文
《集体经营性建设用地入市行政法规制研究》篇一一、引言随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和土地管理法治化的推进，集体经营性建设用地的入市成为推动城乡统筹发展的重要环节。
此举旨在进一步优化土地资源配置，激发农村经济发展活力，促进城乡土地市场的一体化发展。
然而，随之而来的问题也日益凸显，如何通过行政法规制来规范和引导集体经营性建设用地的入市行为，成为当前土地管理领域亟待研究的课题。
二、集体经营性建设用地的概念及现状集体经营性建设用地，是指农村集体经济组织通过利用其所有的土地资源进行非农业建设活动所形成的土地。
近年来，随着城乡一体化进程的加快，集体经营性建设用地的规模不断扩大，其入市交易也日益频繁。
然而，由于相关法律法规的滞后和不完善，使得集体经营性建设用地的入市行为存在诸多问题，如交易秩序混乱、权益保障不力等。
三、行政法规制的重要性与必要性针对集体经营性建设用地入市过程中出现的问题，行政法规制显得尤为重要和必要。
首先，行政法规制能够为集体经营性建设用地的入市提供明确的法律指引和规范，保障交易双方的合法权益。
其次，通过行政法规制，可以维护土地市场的秩序，防止土地资源的浪费和滥用。
最后，行政法规制还有助于推动城乡统筹发展，实现土地资源的优化配置。
四、现行行政法规制分析当前，我国在集体经营性建设用地入市方面已经出台了一系列行政法规。
这些法规主要包括《土地管理法》、《农村土地承包法》以及地方性的土地管理条例等。
这些法规为集体经营性建设用地的入市提供了基本的法律框架和规范。
然而，也存在一些问题，如法规内容不够细化、操作性不强等。
因此，需要进一步完善相关行政法规，以适应市场经济的发展和土地管理的需要。
五、完善行政法规制的建议为了更好地规范集体经营性建设用地的入市行为，提出以下建议：1. 细化法规内容。
对现有行政法规进行修订和完善，使其更加具体、细化，增强可操作性。
2. 强化监管力度。
加大土地管理部门的监管力度，确保集体经营性建设用地的入市行为符合法律法规的规定。
082.集体经营性建设用地入市试点规划探索研究——以北京市大兴区为例
集体经营性建设用地入市试点规划探索研究——以北京市大兴区为例白劲宇，舒宁摘要：2015年2月，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）开展集体建设用地使用制度改革工作，为更好地推动试点的实践工作，大兴区政府组织编制了《大兴区集体经营性建设用地试点规划研究》。
本文以大兴区试点工作中遇到的问题和相关思考为基础，通过总结“试点规划”的策略与经验，以期为未来其他地区集体建设用地入市前的规划编制工作提供参考。
试点规划以大兴区的集体经营性建设用地为重点研究对象，分析了大兴区试点工作存在的问题主要包括：城乡规划与土地利用规划不一致，有碍全面入市；现状集体建设用地减量压力大，需在上市过程中同步解决；在入市地区选择及各镇建设指标分配上需加强利益协调等问题。
为解决以上问题，针对性地提出了首先通过技术对接加强两规整合，保障集中建设区外规划集体经营性用地可以入市，再以减量提质为目标，科学确定各镇的可入市用地规模，同时通过拓展集体经营性用地的入市用途，充分适应市场的需求，最后从探索民主决策和资金统筹机制方面来实现利益协调等策略。
关键词：集体经营性建设用地，入市，两规整合，减量提质1.引言为了落实中央“建立城乡统一的建设用地市场”政策要求，改革完善农村土地制度，为推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验，2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定：授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
上述调整在2017年12月31日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对于实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。
本次三十三个试点县（市、区）中，试行“农村土地征收制度改革” 的为三处；试行“农村集体经营性建设用地入市改革”及“宅基地制度改革”的分别为十五处。
有关农村集体经营性建设用地入市调研报告
农村集体经营性建设用地入市调研报告有关农村集体经营性建设用地入市调研报告在我们平凡的日常里，报告不再是罕见的东西，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。
写起报告来就毫无头绪？以下是小编为大家整理的有关农村集体经营性建设用地入市调研报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
受区政府委托，20xx年6月3日至4日，区自然资源局组织各乡、涉农街道到焦作市，学习农村集体经营性建设用地入市相关经验和做法。
调研组先后到焦作市自然资源和规划局、马村分局学习交流座谈，学习收获对我区做好农村集体经营性建设用地入市工作具有一定的借鉴意义。
现将调研情况报告如下：一、焦作市农村集体经营性建设用地入市基本情况焦作市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于20xx年初，截至目前，焦作市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于武陟县北郭乡益庄村村北1.07公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。
由焦作市马村区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经焦作市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托焦作市公共资源交易中心具体承办。
具体地块位于马村区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。
5月29日，该地块以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城区农村集体经营性建设用地。
二、焦作市农村集体经营性建设用地入市的主要做法（一）制定完善入市制度，推动依法入市为了更好的规范农村集体经营性建设用地入市行为，焦作市印发了《焦作市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案》《焦作市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《焦作市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规则（试行）》等文件，规范了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细则、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了服务便捷性，也保障了入市合法合规。
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践摘要：1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。
2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。
3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。
4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。
5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收益调节金。
6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。
7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。
金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。
8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。
一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。
2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下：(一)中共中央2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践摘要：1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。
2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。
3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。
4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。
5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收益调节金。
6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。
7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。
金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。
8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。
一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。
2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下：(一)中共中央2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。
针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度”(二)全国人大及其常委会2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
上述调整在2017年12月31日前试行。
后经过全国人大常委会两次延期，试点期间延长至2019年12月31日。
(三)国务院2108年12月23日，国务院向全国人大常委会提交了《国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》。
(四)银保监会与原国土资源部2016年5月13日，银保监会、原国土资源部印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》，经过延期之后，至2019年12月31日。
另外原国土资源部颁布了《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》，该通知目前无公开信息。
(五)北京市北京市颁布的政策法规主要有《北京市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》（未公开）、《大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（公开）、《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于瀛海镇区级统筹地块集体经营性建设用地建设共有产权房项目》（未公开）、《大兴区农村土地制度改革试点领导小组办公室关于瀛海镇区级统筹地块集体经营性建设用地建设共有产权房项目手续办理推进会会议纪要》（未公开），因处于试点阶段，众多政策文件尚未公开，无法查阅。
二、《土地管理法》实施后关于集体经营性建设用地入市的解读根据《土地管理法》1，集体经营性建设用地入市需满足如下条件：1《土地管理法》第六十三条“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签(一)土地利用总体规划、城乡规划列为工业、商业等经营性用途。
目前没有规范性文件对经营性用途做明确规定，《土地管理法》对经营性用途的列举包括工业、商业等。
与“经营性用途”相类似的是“经营性用地”。
我国最早出现“经营性用地”的概念是在1992年《国家土地管理局关于认真贯彻国务院严格制止乱占滥用耕地和发展房地产业有关文件的通知》，“经营性用地”对应的概念是“非经营性用地”，区分的目的是对两类用地采用不同的使用权设立方式，“经营性用地”采用招拍挂，“非经营性用地”采用划拨方式，后续文件提及“经营性用地”时，所列举的多为工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等，如《物权法》第一百三十七条规定商品住宅用地属于“经营性用地”2。
因此如果将“经营性用地”与“经营性用途”等同，则商品住宅也包括在内，但基于谨慎原则，在未出具具体明确的规定前，经营性用途建议参照《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）与《村庄规划用地分类指南》（建村〔2014〕98号），并排除商品住宅；对于北京市，可参考《北京市城乡规划与土地利用用地分类对应指南》。
在《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》对集体经营性建设用地作出了明确的定义“农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
”(二)集体经营性建设用地必须是依法登记的原国土资源部自2014年开始陆续发文，开展农村宅基地及集体建设用地以及其上建筑物、构筑物的统一登记3，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等法规政策规定，颁发统一的不动产权证书，能够入市的集体经营性建设用地，必须是经过登记的，取得相应权利证书的。
(三)土地流转的方式为土地所有权人以出让、出租等方式进行流转。
订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
具体办法由国务院制定。
”第六十四条“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
”2“……。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
……”3《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）；《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》1、集体经济组织农民集体所有的土地属于村农民集体所有4，全体农民为所有权人，是共有关系。
村集体经济组织、城镇农村的合作经济组织或者村民委员会是法定的权利行使主体5，其以法人身份，作为法律上的主体，对外从事相应的交易活动。
村集体经济组织、城镇农村的合作经济组织、村民委员会均是民法上的法人6，属特别法人，可以从事相应的民事法律行为，并独立承担责任。
农村集体产权制度改革之后，农村集体经济组织分为三级，包括组、村、乡（镇）三级，分别对应的名称是经济合作社、经济联合社、经济联合总社，或者股份经济合作社、股份经济合作联合社、股份经济合作联合总社。
仅有村级农村集体经济组织的，名称可以称为经济合作社或股份经济合作社。
7集体经营性建设用地出让及出租，决策要求是本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；对外的行为主体是村集体经济组织、城镇农村的合作经济组织或者村民委员会。
2、出让根据新《土地管理法》的规定，集体经营性建设用地出让、租赁的最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。
参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十二条关于国有建设用地出让最高期限的规定，集体经营性建设用地出让最高期限可为：工业用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者4《土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
”《物权法》第六十条规定：“第六十条【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
”5《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》（现行有效）“民法通则第七十四条第二款和土地管理法第八条第一款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。
村民委员会组织法第四条第三款规定，“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。
”同意省农委的意见，即依照上述规定，集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。
”6《民法总则》第九十九条规定“农村集体经济组织依法取得法人资格。
法律、行政法规对农村集体经济组织有规定的，依照其规定。
”第一百条规定“城镇农村的合作经济组织依法取得法人资格。
法律、行政法规对城镇农村的合作经济组织有规定的，依照其规定。
”；第一百零一条规定“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。