某楼盘统一技术措施

金帝·中洲滨海城统一技术措施（讨论稿）第一版（一）外墙材料（二）空调事宜（三）交楼标准（四）小区物业智能化（五）别墅、情景洋房、普通住宅差异化（六）保温措施金帝集团2010年8月5日一、建筑专业1. 选用材料：1.1 墙体材料：外墙采用200厚蒸压加气混凝土砌块，构造要求严格按照相关规定执行。

墙除分户墙及梯间隔墙采用190厚混凝土空心砌块，卫生间墙采用120厚混凝土实心砌块，其余隔墙采用90厚混凝土空心砌块，构造及砌筑砂浆按相关规定执行。

1.2 门窗（1）别墅采用彩色隔热断桥铝合金外窗，入户门采用高级防盗门（木纹系列）并配置指纹锁，户门只留门洞，卧室门宽900，厨房门宽800，卫生间门宽800；（2）其余建筑外窗采用彩色静电粉末喷涂铝合金窗，入户门采用高级防火门并配置指纹锁，户门只留门洞，卧室门宽900，厨房门宽800，卫生间门宽800。

底层大堂门采用铝合金玻璃门，店面的外门采用普通铝合金门。

1.3 玻璃（1）别墅采用LOW-E中空玻璃（6+9A+6）；（2）普通住宅部分采用普通中空玻璃（6+9A+6）；（3）非住宅部分采用LOW-E中空玻璃（6+9A+6）。

安全玻璃的使用部位根据相关规定执行，厚度及玻璃类型为暂定，最终以节能计算，绿色建筑评定要求及专业厂家的计算为准。

1.4 外墙饰面材料1.4.1 高层住宅（1）基座干挂石材，其余岩态板；（待定）（2）基座干挂石材，其余高级锦砖；（待定）（3）全部干挂石材。

（待定）1.4.2 情景洋房（1）基座干挂石材，其余岩态板；（待定）（2）基座干挂石材，其余高级锦砖；（待定）（3）全部干挂石材。

（待定）1.4.3 别墅（1）基座干挂石材，其余岩态板；（待定）（2）基座干挂石材，其余高级锦砖；（待定）（3）全部干挂石材。

（待定）1.5 坡屋面饰面材料（1）英红瓦；（2）玻纤瓦。

1.6 阳台构件根据立面确定。

1.7 空调百叶（如有）（1）纳米聚碳新型空调百叶或纳米聚碳新型空调网格；（2）铝合金百叶。

2. 装修工程做法：2.1 入口大堂、电梯厅、前室、走道（1）入口大堂及电梯厅由二次装修统一设计；（2）标准层地面、墙面：800×800玻化砖、石材收边，踢脚：石材踢脚线，顶棚：石膏板造型吊顶（二次装修）。

2.2 楼梯间2.2.1 地面（1）高层住宅地下二层至地面二层为玻化砖，其余水泥砂浆抹光面，踢脚同地面；（2）多层洋房及别墅楼梯间地面均为玻化砖或仿古砖。

2.2.2 墙面普通乳胶漆（白色）。

2.2.3 顶棚普通乳胶漆（白色）。

2.2.4 栏杆（1）木扶手金属栏杆。

（2）剪刀梯采用靠墙木扶手。

2.3 架空层与景观结合进行设计。

2.4 客厅、卧室、餐厅、书房2.4.1 楼地面原结构面，水泥砂浆局部找平。

2.4.2 墙（1）砌体部分水泥砂浆沿结构面分层找平；（2）建筑腻子批平二度。

2.4.3 顶棚板底刮腻子找平。

2.5 厨房、卫生间2.5.1 楼地面水泥砂浆找平，高分子防水涂料。

2.5.2 墙水泥砂浆找平，高分子防水涂料上反高度厨房300,卫生间1800。

2.5.3 顶棚板底刮腻子二度。

2.6 阳台、入户花园（平台）2.6.1 楼地面原结构面，水泥砂浆局部找平。

2.6.2 墙面同相邻外墙做法。

2.6.3 顶棚白色外墙涂料。

2.7 电梯机房、水箱间、变配电室、发电机房2.7.1 楼地面彩色环氧树脂涂料。

2.7.2 墙面防霉乳胶漆。

2.7.3 顶棚防霉乳胶漆。

备注：（1）电梯机房考虑设置空调；（2）排烟方式：①高空排放；②经处理达到环保要求后直接室外排放。

2.8 地下室2.8.1 防水做法（1）混凝土主体结构自防水为主；（2）地下室侧墙、顶板及底板防水层采用：自黏性橡胶防水卷材。

2.8.2 面层做法（1）楼地面：环氧树脂耐磨地坪涂料一底二度；（2）墙面：乳胶漆面层；（3）顶棚：白色涂料。

附注：（本工程现场实际施工围）1. 住宅户客厅、卧室、餐厅等楼地面均只做到水泥砂浆抹平，厨房、卫生间、阳台楼地面做到防水层，厨房楼地面防水层上反墙面300，卫生间楼地面防水层上反墙面1800，墙及顶棚只做到抹灰层，门仅留设门洞，地面、墙及顶棚面层、踢脚、门及洁具等均二次装修另做。

2. 高层住宅部分地下一层至地面三层的楼梯踏步及前室为面砖地面，其余层为水泥砂浆面层；入口门厅、电梯厅二次装修另做。

2.1 变配电如位于住宅下方，顶棚、墙须做隔音屏蔽。

2.2 卫生间及阳台楼地面标高结构降板60，厨房不设地漏。

2.3 露台露台在不影响板下房间顶棚完整性情况下，采取降板并做防水处理。

3．外墙装修做法4．屋面、露台做法4.1 上人屋面、露台做法上人带保温层卷材防水屋面，做法钢筋砼楼板-水泥焦渣找坡层，最薄处30-20厚1:3水泥砂浆的找平面-2厚高分子防水涂膜-4厚高聚物改性沥青防水卷材一道-30厚挤塑苯烯泡沫塑料板-40厚细石砼保护层（配Φ4150双向钢筋网）-20厚1:2.5水泥砂浆结合层-10厚300×300地砖贴面。

4.2 不上人屋面（不带保温层）厚度≥90，做法参屋面1，取消挤塑板及细砼保护层，适用于楼梯间屋顶，阳台盖板。

4.3 防水砂浆屋面：厚度≥20,1:2防水砂浆抹面兼找坡，用于雨篷无组织排水。

注：细石砼保护层设分格缝，间距6m×6m，钢筋网片在分格缝处断开。

5．设计要点：5.1 住宅户型设计5.1.1 住宅采用外保温，并应满足建设部、公安部09年第46号文规定。

5.1.2 洗衣机位置应预留，有两个阳台的户型应设置在工作阳台上，不影响其他景观阳台的使用。

5.1.3 室外机的位（为净尺寸）单机摆放时1000x600,双机平行摆放时为1800x600;应避免雨水管穿空调板，如有雨水管穿空调板，以及顶层复式起居室（室）空调机位，或者当为双机上下叠放且前面安装百叶时，空调机位1200x600;平面图中应详细标明空调板定位。

5.1.4 空调冷凝管穿外墙的预留孔位Φ80，预留孔外做PVC管；当室机为壁挂机时，预留孔中心距地2200，距墙边300；当室机为柜机时，预留孔中心距地300，距墙边300，均向外倾斜10度；平面图应标明预留孔定位尺寸。

5.1.5 住户进户门两侧门垛均留100mm以上门垛，该门不能靠柱安装，户门应考虑门向外开启的空间，同时与相邻住户开门方式互不影响，且户门两侧应留有门垛。

5.1.6 外窗开启首选外平开，并在窗立面设计中尽量加大固定窗扇的面积，同时满足节能要求。

5.2 商业独立的商业应设烟道及隔油池。

5.3 地下室5.3.1 地下室顶板应考虑在非人防区且在地下车道的上方结合景观设置采光天窗，利用采光天窗侧面设百叶进风口，同时尺寸宜为3.0×3.0米；5.3.2 地下室可考虑设置地下子母车位；5.3.3 车库地下出入口及通道的净高控制为2300mm；5.3.4 车位按2.3x5.0米考虑；5.3.5 考虑地下室设置垃圾收集间，应考虑垃圾车收集的操作空间；5.3.6 设置人防设备存放间；5.3.7 商业地下室应考虑货车进入，净高为2.8米；5.3.8 地下室坡道两侧加150mm宽20深排水边沟。

坡道向沟找坡0.5%；5.3.9 地下室车库顶板荷载按1.2米覆土考虑，若景观设计的水面位于顶板围，要求设计和施工均整体考虑；5.3.10 地下室人防建筑面积的计算应扣除楼梯等非人防区的面积；5.3.11 地下室顶板及底板建议结构找坡，并在适当的位置设置排水沟。

5.4 电梯5.4.1 超高层住宅电梯速度为3.0m/s,载重量为1000Kg；5.4.2 高层住宅电梯速度为2.5m/s,载重量为1000Kg；5.4.3 小高层住宅电梯速度为1.75m/s,载重量为1000Kg；5.4.4 多层洋房电梯速度为1.5m/s,载重量为800Kg；5.4.5 每梯楼电梯做法应有详细参数明细表，明确相关技术参数，如电梯数量、类型、提升速度、提升重量、井道净尺寸、停层站数、机房净尺寸、机房净高等；5.4.6 电梯全部下至地下室，门宽≥0.9m且满足无障碍设计要求，考虑隔声构造；5.4.7 商业的客梯速度为1.5m/s,载重量为1150Kg；货梯速度为0.5m/s,载重量为1150Kg；5.4.8 位于客厅、卧室旁的电梯井设计应考虑隔声减振设计。

5.5 其他5.5.1 外墙立管色彩应与该部位墙面相同，立管应避免遮挡开窗和各种留洞。

5.5.2 在建筑主体下的变配电室，墙、柱、顶棚等均应做防水措施，同时应设置减振措施。

5.5.3 生活水泵房不应设置于建筑主体下方，水泵基础设置减震措施。

5.5.4 住宅部分采用管道供气燃料，由建设单位另行委托设计。

5.5.5 楼中楼户楼梯应设计到位。

5.5.6 烟囱出屋面高度：上人屋面2.0m，不上人屋面0.5m。

6．幕墙设计二、结构专业1. 总则1.1适用条件：1.1.1“本技术措施”适用于金帝集团开发金帝·中洲滨海城。

1.1.2 结构设计应按最新版国家及地方相关设计规、规程、标准及规定进行。

1.1.3 结构方案应合理化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。

构件尺寸及配筋如不是计算和概念设计需要，应取最小值。

1.1.4 结构施工图的设计深度应达到民用建筑工程结构施工图设计深度图样04G103图集要求。

1.1.5 主体钢筋混凝土如果存在附属的钢结构，应充分考虑钢结构的设计，并应预先在钢筋混凝土结构设计中设置钢结构的预埋件，避免事后打凿砼。

1.1.6 较大的（需加强配筋）墙、梁、板预留孔洞及预埋套管应出定位图。

1.1.7 楼层标高应采用结构标高。

1.1.8 我司对设计过程的管理与审核，并不代替设计单位的部质量管理，设计单位对设计质量应全面负责。

2．设计配合要求：2.1 设计管理实行过程管理。

在每一阶段开始前，应向甲方提供该阶段的输入文件，该阶段结束时，应向甲方提供该阶段的输出文件。

2.2 文件交流应以书面材料（含传真、电邮）形式进行。

每一阶段结果须经甲方审核通过。

2.3 阶段设计应包括以下容：2.3.1 结构设计统一技术措施。

2.3.2 荷载取值，包括面层、墙体等恒活荷载。

2.3.3 建筑方案确定时，结构构件的布置草图及预估尺寸。

2.3.4 机算设计参数。

2.3.5 机算输入模板尺寸及荷载图形文件（面荷、线荷、点荷）。

2.3.6 柱轴压比图形文件，柱底力图形文件。

2.3.7 天然地基承载力取值或单桩承载力取值。

2.3.8 基础配筋图及计算书。

2.3.9 墙柱配筋图及计算书。

2.3.10梁板配筋图及计算书。

2.3.11全部施工图及计算书。

2.4 在阶段设计过程中，当出现未总预料到的问题而导致诸如结构方案改变，成本上升等等时，应及时与甲方沟通，以确保问题能得到及时解决。