香港住区规划

住区规划原理报告

——香港

目录

第一部分：香港住区背景

香港的土地制度

香港住区开发建设相关政策

“香港模式”

住区发展历程

第二部分：案例分析

秀茂坪

牛头角上邨

香港凯旋门

第三部分：保障性住宅

保障性住宅政策

城市中的空间分布

规划设计方法

保障性住房案例

第四部分：对我国住区发展建设的启示

港岛、九龙半岛、新界与

离岛三大区，其中约有80

％的土地属于丘陵山地。

唯一较广阔的平地位于新

界西北部。

•现有建成区大多位于维

多利亚港狭长的南北面。

•由于可供发展的土地严

重缺乏，人口密度高，

整体人口密度每平方公

里6480人

香港维多利亚港景色（太平山视角）

香港的土地制度

•一、土地使用权制度

•香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。

•二、土地使用权出让制度

•香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。

•三、土地使用权转让制度

•由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。

香港住区开发建设相关政策——“香港模式”

•说起房地产开发模式，就不能不提到“香港模式”。•所谓香港模式，简单说就是高地价、高房价、高公屋居住率的“三高”发展模式

“香港模式”

•1、高密度开发

•2、中小户型住宅

•3、多一个功能房间，减少类似于过道、走廊这样的面积浪费将房间，客厅功能也会大大弱化，但居住的实用功能大大增强，六七十平方米户型也能做到套三（三室）

•4、香港政府为解决民众的居住问题及保持城市在国际上的竞争力，善用土地资源是城市开发的基本原则之一。

•5、大量的城市开敞空间

香港整体城市开发密度极低，这原本是香港的大部分山地不适合建设造成的，但这促成了生态学上的意义。今天，香港80%的土地是自然郊野区，并且在新界留有可观的适合开发的土地作为维护环境平衡的需要和土地战略储备的需要。

香港住区发展历程

香港住区发展历程

年代40年代50年代60年代7、80年代90年代

社会状况社会动荡、大

批难民涌入、

无家可归，战

后人口激增大量非法僭建的

房屋、火灾雨灾

造成大量人口无

家可归

50万人入住徙

置大厦，但仍有

60万人住寮屋

香港经济起飞，

市民生活水平大

大提高

楼价飙升、金

融风暴，不少

物业成负资产

市民对房屋需求一个「有瓦遮

头」的栖身之

所

寮屋不是长久居

所，希望较为优

质永久居所

已入住徙置大厦

的渴望更优质环

境

市民对住房要求

提高渴望购买物

业

轮候公屋人数

众多，且周期

长

政府配合社会欠缺足够

的资源优先处

理房屋问题兴建临时建筑安

置灾民、开展徙

置计划

推出临时住房计

划，加快徙置大

厦兴建

兴建大规模公共

屋村、推出低价

屋苑供市民置购

宣布十年房屋

计划，轮候周

期缩短

房协配合成立香港房屋

协会，协助解

决香港的房屋，

提供大量寮屋成立第一个租屋，

容纳近1900租户、

标志着香港公共

房屋发展的雏型

兴建了8个出租

屋邨，提供

18000单位

旧楼拆迁，改善

居住环境

协助推出夹心

阶层住屋计划，

帮助其购置住

屋

私人发展商地产世道日渐兴

旺，开始建设大

型私人屋苑

一个个大型私人

屋苑落成

金融风暴，地

产世道下滑

香港住区发展历程

香港住区发展历程

提供大量寮屋

寮屋在香港是指非法占地而建的临时

居所，其建筑通常相当简陋，大多以

铁皮及木板等搭建而成，所以又俗称

铁皮屋、木屋。

香港住区发展历程

香港住区发展历程

香港住区发展历程

香港住区发展历程

香港住区发展历程

自置居所貸款計劃於一九八八年四月推出，提供免息貸款

或每月按揭還款補助金予合資格租戶，以協助他們自置居所。

香港住区发展历程

租置計劃在一九九七年十二月推出，目的是在未

來十年內協助最少250000 個居住在租住公屋的家庭以

負擔得來的價錢購買其現居單位。