中国住区规划发展60年历程与展望

中国住区规划发展60年历程与展望摘要：中国住区规划60年发展一直与社会、经济和政治体制的变革有着紧密的关系。

早期50-60年代受西欧和前苏联的影响，邻里单位理论逐渐由扩大街坊演变成以小学半径为规划范围小区概念。

但是，在“先生产、后生活”原则下，住区规划发展几乎停滞。

进入70-90年代社会经济复苏，在规划理论上形成居住区—居住小区—住宅组团的规划空间结构模式。

试点小区、小康住宅的研究活动极大地推动了小区的模式发展。

98年的商品房市场的推进使住区规划呈现了多样化、多极化和多品种的局面，居住环境和居住品质都有了极大的提高，具有中国特色的居住区规划理论和技术也获得了巨大的发展。

前言今年是中华人民共和国建国60周年，值此之际，回顾我国城市居住区的发展历程与成就是一件很有意义的工作。

建国后，住房建设一直是国民经济发展的重要组成部分，也是提高人民生活水平的重要标志，可以说，居住区的发展也见证了伟大中国社会经济的发展与变革。

居住区的发展与社会发展水平、经济水平、技术水平、政策制度以及城市发展条件等息息相关，因此，居住区规划在理论上和技术手段上也随着国家的整体发展呈现出阶段性特征，经历了从早期的邻里单位和扩大街坊逐步演变为完整的小区开发模式，市场化的运作机制又赋予了居住区规划新的创新动力，使居住区规划理论更加成熟，技术手段更加丰富，也打造出越来越强的出中国特色。

中国是一个人口大国，也正处在城镇化的高速发展期，为我们提供了巨大的实践和创新空间，希望本文能使读者从中获益，并提供一些思考和启示。

1.现代居住区规划理论的引入与早期实践（1949~1978）居住是人类基本的生存需求之一，因人的社会属性而聚居在一起，形成居住区。

居住区的形态受到生产力水平、地理气候条件、家庭结构、建筑技术、文化传统和风俗习惯等因素的影响。

工业革命后，城市内部的居住环境受到巨大威胁，19世纪末很多工业发达国家开始针对居住拥挤、日照通风不良、环境恶化、卫生设备落后等问题相继颁布的改善居住条件的法案，有关学者也开始寻求对策，逐步形成了现代居住区规划的理论。

1.1 邻里单位理论及在我国的实践图1 邻里单位示意图图2 雷德朋规划方案1929年美国社会学家克莱伦斯·佩里以控制居住区内部车辆交通、保障居民的安全和环境安宁为出发点，首先提出了“邻里单位”的理论（图1），试图以邻里单位作为居住区的基本形态和构成城市的“细胞”。

邻里单位的基本特点有：城市交通不穿越邻里单位内部；以小学的合理规模为基础控制邻里单位的人口规模，使小学生不必穿过城市道路；邻里单位的中心是小学和生活服务设施，并结合中心广场或绿地布置；邻里单位的规模一般是5000人左右，占地约合65公顷。

1928年C·斯坦因和H·莱特提出了美国新泽西州雷德朋规划方案是邻里单位理论的最早实践（图2）。

在第二次世界大战后，西方各国住房奇缺，邻里单位理论在英国和瑞典等国的新城建设中得到广泛应用。

解放初期，百废待兴，图4 曹阳新村总平面亟待解决城市住房短缺和居住环境恶化的问题，由于缺乏经验，曾借鉴西方邻里单位的规划手法来建设居住区。

如50年代初期北京的“复外邻里”和“上海曹阳新村”（图3、图4），为我国居住区规划和建设开创了新的局面。

由于封建式大家庭的解体，居住形态也有内向封闭型转变为外相开放型，在组团划分、公共服务配套设施、节约土地等方面都反映出中国的国情。

图3 复外邻里1.2 扩大街坊与居住小区理论的引入图5 北京百万庄小区在邻里单位被广泛采用的同时，前苏联提出了扩大街坊的规划原则，与邻里单位十分相似，即一个扩大街坊中包括多个居住街坊，扩大街坊的周边是城市交通，保证居住区内部的安静安全，只是在住宅的布局上更强调周边式布置。

1953年全国掀起了向苏联学习的高潮，随着援华工业项目的引进，也带来了以“街坊”为主体的工人生活区。

北京棉纺厂、酒仙桥精密仪器厂、洛阳拖拉机厂、长春第一汽车厂等都是解放布置的翻版，50年代初建设的北京百万庄小区（图5）属于非常典型的案例。

但由于在日照通风死角、过于形式化、不利于利用地形等问题，在此后的居住区规划中较少采用。

20世纪50年代后期产生小区的概念，前苏联建设了实验小区——莫斯科齐廖摩什卡区9号街坊，其特点是不再强调平面构图的轴线对称，打破了住宅周边式的封闭布局，并且增加配套服务设施，除学校、托儿所、幼儿园、餐饮和商店外，还建有电影院和大量的活动场地。

小区与街坊的不同之处在于：组团内不设公共服务设施，具有更加安静的环境；打破了住宅周边式的封闭布局，不再强调构图的轴线对称；配套设施更加齐全。

图6 夕照寺小区小区规划的理论一经传入我国即被广泛采用，1957年，在苏联专家指导下规划的北京夕照寺小区，占地15.3公顷，居住5000人，设有一套完善的公共服务设施，是我国早期的居住小区范例（图6）。

1.3 居住小区理论的早期实践从解放初期到改革开放之前，我国实行完全福利化的住房政策，住房建设资金全部来源于国家基本建设资金，住房作为福利由国家统一供应，以实物形式分配给职工。

在计划经济时代，“先生产，后生活”成为城市建设的主导政策，一方面建设了一批“合理设计不合理居住”的大套型合住住宅，一方面大量出现简易楼，筒子楼，住宅数量和质量都是突出的矛盾，居住条件很差。

受国家财力制约，单一的住房行政供给制越来越难以满足群众日益增长的住房需求，居住条件改善进展缓慢，住房短缺现象日益严重，1949年~1978年，我国的城镇住宅建设总量只有近5.3亿平方米。

图7 北京龙潭小区在我国计划经济条件下，居住区按照街坊、小区等模式统一规划、统一建设，虽然建设总量并不大，但在居住小区的理论指导下，在全国各地建成了大量的居住小区，有代表性的小区有北京夕照寺小区、龙潭小区（图7）、和平里小区、上海蕃瓜弄、广州滨江新村等。

经过不断的努力，形成居住小区——住宅组团两级结构的模式，有的小区在节约用地、提高环境质量、保持地方特色等方面做了有益的探索，使居住小区初步具有了中国特色。

2. 住房制度改革推进期的住区规划体现时代进步（1979~1998）1979年改革开放以后，住宅建设与其它领域一样取得了长足的进步，住房建设也逐步由国家“统代建”与单位建房相结合的模式逐步转向房地产市场开发，建设量大增，城镇住宅建设从1979年~1998年的20年共建约35亿平方米，为建国前30年建设量的7倍，1998年人均居住面积达到9.3平方米，人民居住水平有了较大改善，但个人购房仍然较少。

2.1 建设规模的扩大与居住区体系理论的发展70年代后期为适应住宅建设规模迅速扩大的需求，“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”成为当时主要的建设模式，住区建设规模达到80公顷以上，扩充到居住区一级，在规划理论上形成居住区——居住小区——住宅组团的规划空间结构。

居住区级用地一般有数十公顷，有较完善的公建配套，如影剧院、百货商店、综合商场、医院等。

居住区对城市有相对的独立性，居民的一般生活要求均能在居住区内解决。

北京方庄居住区就是80年代典型的代表（图8）。

图8 北京方庄居住区总平面2.2 试点小区推动住区品质的整体提升进入80年代以后，居住区规划普遍注意了以下几个方面：一是根据居住区的规模和所处的地段，合理配置公共建筑，以满足居民生活需要；二是开始注意组群组合形态的多样化，组织多种空间；三是较注重居住环境的建设，宅间绿地和集中绿地的作法，受到普遍的欢迎。

一些城市还推行了综合区的规划，如形成工厂——生活综合居住区、行政办公——生活综合居住区、商业——生活综合居住区等。

综合居住区规划冲破了城市功能分区的规划理论，使居住区具有多数居民可以就近上班、有利工作、方便生活的特征。

1986年开始，在全国各地开展的“全国住宅建设试点小区工程”，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，“试点小区”强调了延续城市文脉、保护生态环境、组织空间序列、设置安全防卫、建立完整的配套服务系统、塑造宜人景观等方面的要求，从规划设计理论、施工技术及质量、四新技术的应用等方面，推动我国住宅建设科技的发展。

这一时期的小区在规划上体现出一下特点：1）注重环境景观，结构清晰。

小区试点要求住区有一定的规模，以便形成整体居住环境和完善的配套设施。

在规划布局方面，强调结合周边环境，形成科学合理的多样化布局。

很多小区规划形态，常以小区道路将用地均衡划分，组成多个组团，即各组团围合一个公共绿地，被称作“中心型”（图9）；有的将小区入口、配套服务设施、绿地、标志性构筑物等连成一片，贯穿小区，形成“带状型”（图10）；也有将沿小区主路的几种空间，强调为几个景观节点、绿地和建筑小品群，形成“节点型”（图11）；有的小区规划结合地形特点，采用自由布局（图12）等等，从而创造出地域性强的空间形态和优美的居住环境。

图9 合肥西园小区图10 马鞍山珍珠圆小区图11 上海康乐小区图12 馒岭新村西区图13 北京恩济里小区2）适应管理的需要。

经过多年的试点，小区规划与建设积累了丰富的经验，形成了以小区——组团两级结构模式，由于组团规模均匀，管理合理方便，对应居民委员会建立相应的管理机制。

有的小区从规划开始，就引入物业管理概念，规划设计要保证为物业管理及服务方面提供便利的条件。

（图13）。

3）配套设施结合市场规律。

随着计划经济向市场经济的转轨，小区的配套公共服务设施也越加重视市场规律的影响，这一时期的小区规划开始注意将商业、娱乐设施等布置在沿街，与小区入口结合，充分利用城市的人流，保障经营。

图14 合肥琥珀山庄4）延续城市文脉。

作为城市的重要组成部分，小区规划设计比较重视与城市和环境条件的协调。

在规划结构、功能布局、建筑形态等方面适应当地的气候特点、经济条件、环境条件等；并在建筑外观、绿化及小品设计上使用传统建筑符号，延续城市文脉（图14）；也更多地强调居住环境识别性，符合居民审美及行为心理要求。

2.3 小康住宅试点确立了更高的住区标准90年代开始的“中国城市小康住宅研究”和1995年推出的“2000年小康住宅科技产业工程”，使我国住宅建设和规划设计水平跨入现代住宅发展阶段起到了重要的作用。

小康住宅在试点小区的基础上，表现出了新的特点：1）打破小区固式化的规划理念。

随着管理模式和现代居住行为的变化，强调小区规划结构应向多元化发展，鼓励规划设计的创新，而不再强调小区——组团——院落的模式和中心绿地（所谓四菜一汤）的作法，淡化或取消组团的空间结构层次，以利更灵活、更多样地创造生活空间；2）突出“以人为核心”。

以人的行为规律、心理特点、生活细节为核心，把居民对居住环境的需求、居住类型和物业管理三方面的需求作为重点，贯彻到小区规划设计整个过程中；3）坚持可持续发展的原则。