租金方案与招商政策

租金方案与招商政策
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。

只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

（三）收费体系：
国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。

目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）
物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

二、沈阳市各大商圈租金水平：
区域项目综合租金（套内面积）
太原街商圈太原街街铺16元/平米/天—30元/㎡/天
三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：
物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。

四、本项目租金水平分析：
一）、租金水平类比法：
1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
租赁项目类比价格：
结论：采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：
（二）以保本保利定价法分析：
商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。

结合成熟百货常规的保低坪效（2－3万元/年）、扣率（平均扣率为25％）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受的租金价格：
1、商家主要经营成本：
（品牌专卖店的租用面积一般为40－100㎡（平均70㎡），本项目的非租金费用为40元/月/㎡使用面积）
2、商家保本保利测算：
本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较低。

由上表测算可知：
1) 当纯租金定为394元/㎡/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以
上的商家净利率为10％，坪效3000以上的商家净利率为15％。

大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。

2) 当纯租金定为221元/㎡/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商家净利率为10％，坪效2500及以上的商家净利率为15％。

多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。

3) 当纯租金定为135元/㎡/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商家净利率为10％，坪效2000及以上的商家净利率为15％。

业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。

由此可知：
一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/㎡/月；
一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金可厘定为135元，则综合租金为175元/㎡/月；
结论：通过保本保利定价法推算，本项目一层租金定价为：
楼层
综合租金
（套内面积） 纯租金（套内面积）（综合租金-非租金）
纯租金
（建筑面积）
实用率
一层街铺 260 220 一层内铺
175
135
70
50.3％
五、本项目租金价格：
（一） 通过以上2种租金定价方法测算，得出本项目1－2层租金的基准均价如下：
楼层
租金水平类比法
（套内面积） 保本保利定价法
（套内面积） 平均基准价格
（套内面
实用率 纯租金 （建筑面积）
（二）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，五楼为三楼的50%，但本项目各楼层通过主题特色打造，可以适当避免2楼以上租金的巨大悬殊，减小楼层价差。

（三）根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
（四）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡，厘定各楼层区间的租金价格带。

（五）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的60％。

餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的60％厘定价格；
（六）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
（七）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品
类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金
价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。

因此本租金价格
体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整
（适当提高或降低）。

（八）对于一个传统的专业市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽
快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的
基础上，与商家一起共同做旺市场。

南塔商圈以及本项目都需要时间进
行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家
业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。

本项目
应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。

六、招商租赁政策：
(一) 合作模式：以铺位租赁为主，小部分联营为辅；
(二) 收银方式：商户自收款；
(三) 计租面积：按套内建筑面积计算租金（核心店除外）
(四) 租赁期限：
⏹核心店包括：超市、星级影院、美食广场、游乐中心、健身会所、运动
城、图书城等主力店、次主力店；
⏹特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。

(五) 租金递增率：逐年递增3－5％
(六) 租金优惠：
⏹重要商家：领导性品牌或对商场招商和客流具有重要号召性的商家；
⏹普通商家：除了重要商家之外的其他商家；
(七) 免租优惠政策
⏹特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。

（七）租金计算日：自开业后免租期结束后的次日起开始计算租金。

（八）收费项目：按套内建筑面积计费
其他费用：工商、地税、国税、保险（租户承租区内），由租户自行办理。

商业管理公司协调政府相关部门，为商家提供相关便利服务。

（九）租金价格表：（租金须在合同中分解避税）
（以实际面积计租、单位：元/㎡/月）
⏹在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。

⏹根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招
商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
招商部 2010年4月28日。