财税2016年140号文件的详细解读增值税特殊事项
财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉税操作-财税法规解读获奖文档
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财政部和国家税务总局近日所发的《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条明确：纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照「建筑服务」缴纳增值税。
今天围绕这条规定谈谈个人的理解。
背景
有形动产租赁业务根据出租标的的配置情况，可以分为两类，一是出租方只提供租赁标的物，不带操作人员，如需操作人员，由承租方自行配备，这种租赁业务通常被称为「干租」或「光租」；二是出租动产的同时配备操作人员，这种租赁业务通常被称为「湿租」、「程租」或「期租」。
根据财税「2016」36号文附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，「水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。
」「水路运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。
」「航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。
」
经营租赁业务，按照有形动产租赁税目征税，税率为17%，征收率为3%；运输服务，按照交通运输服务征税，税率为11%，征收率为3%。
国家税务总局公告2016年第14号解读
全额预缴=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 差额预缴=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或 者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管 地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税 额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
关规定取得的不动产，不得开 具或申请代开增值税专用发票。
第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动
产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个
月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华 人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由 主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相
第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管
地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵
减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法 有效凭证。 第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具
增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣 除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符 合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否 则，不得扣除。 上述凭证是指： （一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、 公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。
财税[2016]140号文件的解读
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财税[2016]140号文件的解读财各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下：一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。
金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
引申财税〔2016〕36号，（五）金融服务。
金融服务，是指经营金融保险的业务活动。
包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。
1、贷款服务。
贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
解读：明确了贷款服务中各种占用及拆借的利息或利息性质的收入征免增值税的规定。
必须在合同中明确约定及承诺到期本金可全部收回金融产品需要征收增值税。
金融商品持有期间（含到期）取得的“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，需要缴纳增值税。
如果签订的合同属于非保本（也就是不保证本金）的上述收益，本次140号文件将其界定为不属于放贷的范畴，给予免征增值税待遇，对纳税人真是一大利好！但是必须明确的是，贷款服务中各种占用、拆借资金取得的收入全额交纳增值税，不能扣除支付给其他单位或个人的利息支出。
目前理银行及各大金融机构理财产品的热情高涨，目前银行的理财产品分为保本保息型，保本浮动收益型，非保本浮动收益型，依据财税[2016]140号规定，合同中明确到期本金可以全部收回的行为，投资人几乎不承担投资风险，对利息收入按照贷款服务中的“利息收入”项目全额交纳增值税。
财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉税操作
财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉
税操作
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财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉税操作
财政部和国家税务总局近日所发的《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条明确：纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照「建筑服务」缴纳增值税。
今天围绕这条规定谈谈个人的理解。
背景
有形动产租赁业务根据出租标的的配置情况，可以分为两类，一是出租方只提供租赁标的物，不带操作人员，如需操作人员，由承租方自行配备，这种租赁业务通常被称为「干租」或「光租」；二是出租动产的同时配备操作人员，这种租赁业务通常被称为「湿租」、「程租」或「期租」。
根据财税「2016」36号文附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，「水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。
」「水路运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。
」「航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。
」
经营租赁业务，按照有形动产租赁税目征税，税率为17%，征收率为3%；运输服务，。
财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉税操作
财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉税操作财政部和国家税务总局近日所发的《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条明确：纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照「建筑服务」缴纳增值税。
今天围绕这条规定谈谈个人的理解。
背景有形动产租赁业务根据出租标的的配置情况，可以分为两类，一是出租方只提供租赁标的物，不带操作人员，如需操作人员，由承租方自行配备，这种租赁业务通常被称为「干租」或「光租」；二是出租动产的同时配备操作人员，这种租赁业务通常被称为「湿租」、「程租」或「期租」。
根据财税「2016」36号文附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，「水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。
」「水路运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。
」「航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。
」经营租赁业务，按照有形动产租赁税目征税，税率为17%，征收率为3%；运输服务，按照交通运输服务征税，税率为11%，征收率为3%。
可见，租赁类型不同，适用的税目和税率也不同。
现行政策对交通运输设备租赁业务做了明确，但对于性质类似的建筑施工设备出租业务无明确规定。
财税〔2016〕140号文的规定，填补了此类业务税收政策的空白，也符合税收政策的一致性。
这是这条规定的背景。
理解理解这条规定，要把握以下几个要点：其一，开展租赁业务的主体是「纳税人」，既包括一般纳税人，也包括小规模纳税人，既包括主营业务为租赁业务的纳税人，也包括兼营建筑施工设备租赁的纳税人。
一句话，出租方不管是单位还是个人，只要发生此类业务，均自2016年5月1日起按照「建筑服务」征税，与其是否具备建筑业资质无关。
其二，核心思想是「将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员」，出租方只出租设备不配备操作人员的，不适用本条规定，仍然按照「有形动产租赁」税目征税，详见建筑业：理解增值税政策要处理好三个关系。
财税[2016]140 号金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税新政逐条解读
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II法规·解读Regulations12月21日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)，对36号文件发布后，有关金融、房地产开发等行业，在征税执行过程中的多个重点问题，做出了明确补充规定。
一、《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。
金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。
解读：上述两条明确了36号文件对归属于“贷款”税目的具有利息收益兴致的金融产品,对今后金融产品收益是否缴纳增值税的判断,有了新的更明确的依据。
明确了持有至到期的各类资管产品不属于“金融商品转让”。
这样，非保本浮动收益类的基金产品分红收益\资管产品分红\信托计划分红等等, 不缴增值税，持有至到期收回本金和非保本浮动收益，也不缴增值税。
但根据36号文件，购入基金、信托、理财产品等产品在到期前的转让，还在金融商品转让税目下按差额纳税。
值得注意的是，依照本文件规定的理解，保本+浮动收益的资管产品，由于承诺到期本金可全部收回，因而获得的分红收益属于“保本收益、报酬”，需要按“贷款”税目缴纳增值税。
三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
解读： 与36号文件相比，扩大了逾期利息不征税的范围，从原银行(包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行)、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司，见与36号文中附件3 第四条) 扩展为证券、保险、金融租赁等金融机构，与36号文附件3第一条 第二十三款对金融机构定义的范围保持了一致。
财税[2016]140号文件的解读
质的收入征免增值税的规定。必须在合同中明确约定及承
诺到期本金可全部收回金融产品需要征收增值税。金融商
品持有期间（含到期）取得的“保本收益、报酬、资金占
用费、补偿金”，需要缴纳增值税。如果签订的合同属于
非保本（也就是不保证本金）的上述收益，本次 140 号文件
异。这个税法对 90 天后应收而没有收到的利息更倾向于了
收付实现制。但对于 90 天内的利息税法和会计都是保持一
致的，按照现行规定缴纳增值税！ 四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管
产品管理人为增值税纳税人。
解读：本条明确了管理资管产品的管理人为增值税的纳税
银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管
部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含
收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间
（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息
收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、
押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性
质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
来结转，但是不能跨年，跨年这个负差就作废了。那如果
属于“贷款利息收入”要按照“各种占用、拆借资金取得
的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收
益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利
息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利
息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务
财税[2016]140号文关于房地产企业差额扣税政策新规的解读与分析
财税[2016]140号文关于房地产企业差额扣税政策新规的解读与分析财税[2016]140号文七、八条是对房地产企业利好政策差额扣除政策的补充规定。
第七条是明确土地补偿费等取得土地环节的特定费用可以抵减销售额的问题，第八条是规定设立的项目公司土地价款可以抵减销售额必须符合的前提条件。
这两条规定包括其中政策不确切之处对房地产开发企业的利弊影响极大，现对其解读分析如下。
一、关于土地补偿费等取得土地费用可以抵减销售额问题第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
分析与思考：1、文件未明确土地前期开发费用的具体内容，首先产生的一个疑问是，向政府部门支付的定语限定不限定土地前期开发费用。
若不限定，那么就是土地前期开发费用，可以理解为土地一级开发的前期费用。
那么，不但包括向政符部门缴纳的规费，还包括七通一平的费用，即由毛地开发成熟地的费用。
若限定，那么就是向政府部门支付的土地前期开发费用，可以理解为土地开发前期向政府部门缴纳的规费，特别是城市基础设施配套费等。
我们理解应该是限定为向政府部门支付的，理由是：在开发企业的成本中，受让的土地成本不能取得进项扣税凭证，同样，缴给政府部门的各种规费金额较大，同样不能取得扣税凭证，而如果支付土地一级开发的前期费用，应该是可以取得专用发票抵扣进项的。
支付给政府部门的前期规费可以参考苏地税函[2011]81号文规定，项目如下：序号费用名称收费标准费用类别使用票据归集方向1土地登记费企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元行政事业性收费财政票据取得土地使用权所支付的金额2土地复垦费2000元/亩行政事业性收费财政票据房地产开发成本（复垦土地经验收合格后,退还土地复垦费，退还的不得扣除）3农业重点开发建设资金苏南2400元/亩；苏中2000元/亩；苏北1600元/亩政府性基金财政票据房地产开发成本4新菜地开发建设资金教师建房和拆迁复建房0.5万/亩,商品房建设1万元/亩（征用重点保护区域办蔬菜基地加倍）政府性基金财政票据房地产开发成本5城市基础设施配套费县城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市150元/㎡；在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街建筑的个人，20-50元/㎡，对农民在建制镇规划区范围内建住房免收政府性基金财政票据房地产开发成本6墙体材料专项基金按10元／平方米预收，视新型墙材使用情况，按比例退还。
财税[2016]140号解读：金融、房地产开发等行业又出增值税新政策了【税收筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！财税[2016]140号解读：金融、房地产开发等行业又出增值税新政策了【税
收筹划，税务筹划技巧方案实务】
看点一金融
1、金融商品持有期间（含到期）取得的非保本投资收益，不征收增值税。
财税[2016]36号第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。
（36号文件规定：按照贷款服务缴纳增值税）
金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
2、购入各类资产管理产品持有到期不按“金融商品转让”征收增值税。
纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于财税[2016]36号第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。
（36号文件规定：金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。
其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。
）
3、经营金融保险业务的机构发放贷款后的应收未收利息，如何征收增值税？
（1）自结息日起90天内发生的应收未收利息，按现行规定缴纳增值税（2）自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
（3）经营金融保险业务的机构是指：证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构。
4、转让金融商品负差的政策衔接问题。
政策解读最新营改增重要文件!财税【2016】140号
之处是将原主语的“金融企业”具体ห้องสมุดไป่ตู้本条现在的样
子。） 四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行 为，以资管产品管理人为增值税纳税人。（注：不错 不错~就是相当于“代扣代缴”了~既避免了税款流 失，有免除了投资人原本可能比较复杂的增值税缴纳 过程。
因为资管人的收益来源于手续费或叫管理费，应 该只对这部分缴税。而资管产品相关收益属于投资 人，那么本条要求资管人对运营过程中的应税行为缴
地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除
外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补 偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规 定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方 支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费 用真实性的材料。（注：协议、收据一定要留好~）
财税【2016】140 号
财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教 育辅助服务等增值税政策的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、 国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务 局： 现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教 育辅助服务等政策补充通知如下： 一、《销售服务、无形资产、不动产注释》 （财税〔2016〕36 号）第一条第（五）项第 1 点所称
一旦出险，那么应确认的赔偿是不是应该抛除掉这所
谓的“本金”后从损失中扣掉呢？只是我认为，呵 呵） 二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资 产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资 产、不动产注释》（财税〔2016〕36 号）第一条第 （五）项第 4 点所称的金融商品转让。（注：到期赎
回，相当于自己的资金从一个账户转移到另一个账 户，并未交易。持有期间的交易行为、获利行为等产 生的应税行为已由资管方缴纳，见第四条。不得不说
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可以选择简易计税项目
(一)非学历教育和教育辅助服务
财税2016 68号第三条规定:一般纳税人提供非学历教育和教育辅助服务,可以选择建议计税方法按3%征收率征收增值税;
(二)外卖
财税2016 140号文件提供餐饮服务的纳税人销售外卖服务的,按餐饮服务缴纳增值税适用6%税率;仅指该餐饮公司参与了生产和加工过程的食品;直接外购销售的按适用的税率,不适应该条规定;
(三)宾馆提供会议场所
财税2016 140 第10条规定;宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务,安装会议展览服务缴纳增值税6%;若只提供会议场所不提供配套服务的,不适应该规定;
(四)酒店式公寓
2016 69号公告第5条:纳税人以长短期形式出租酒店公司并提供配套服务的按照住宿服务业缴纳增值税6%;只出租酒店式公寓,不提供配套服务的不适应该规定;
(五)在游览场所经营索道等
财税2016 140号第11条:纳税人在游览场所提供索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入按文化体育业缴纳增值税6%;不在游览场所提供上述服务的,不适用该条款; (六)武装守护押运
财税2016 140 14条规定:纳税人提供武装守护押运服务按安全保护服务缴纳增值税6%
(七)建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员
新政策:
财税〔2016〕140号文件第十六条规定:“纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的,按照‘建筑服务’缴纳增值税。
”适应10%税率。
注意:政策规定“将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员”,未配备操作人员的,则不适用财税〔2016〕140号文件规定。
(八)销售机器设备等自产货物的同时提供建筑、安装服务新政策:
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第一条规定:“纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不
同的税率或者征收率。
”因此,纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于混合销售,销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物,适用16%税率,提供建筑、安装服务,适用10%税率。
变化:纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,分别适用16%和10%税率,不统一适用16%税率。
注意:一是政策规定销售自产货物,销售外购货物不能适用该政策;二是企业应分别核算货物和建筑服务的销售额,否则不能分别适用税率;三是政策仅规定“销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物”,虽然有“等”字,但“等”字具体包
括什么,销售其他自产货物的同时提供建筑、安装服务是否也不属于混合销售,应慎重处理。
(九)销售电梯的同时提供安装服务
新政策:
2017年第11号公告第四条规定:“一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务,其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务,按照‘其他现代服务’缴纳增值税。
”安装服务可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。
变化:纳税人销售电梯的同时提供安装服务,不属于混合销售,其安装服务可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税;企业也应注意分别核算。
(十)原适用高税率,后明确规定适用低税率的处理
对于财税〔2016〕140号文件明确的低税率的项目,《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第二条第二款规定:“纳税人原适用的税率高于财税〔2016〕140号文件所明确税目对
应税率的,多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额;”同时,“纳税人已就相关业务向购买方开具增值税专用发票的,应将增值税专用发票收回并重新开具;无法收回的不再调整。
”。