西双版纳房地产投资环境及意向项目分析
【房地产进入性调研】西双版纳城市进入性研究报告
投资估算
财务评估及经济效益分析
收益估算
经济效益分析
风险分析
07
研究结论和建议
西双版纳房地产市场前景广阔，具有较大的开发潜力；
西双版纳城市基础设施建设不断完善，生活环境日益改善；
西双版纳房地产市场存在一定的投资风险，需要谨慎评估。
西双版纳城市旅游资源丰富，旅游业发展前景良好；
市场需求稳步增长
住宅市场中品牌房企云集，市场竞争异常激烈，对于新进入的房企而言，树立品牌形象、提高产品质量和服务水平至关重要。
市场竞争激烈
住宅市场调研结果
商业地产供过于求
目前西双版纳商业地产市场供应量较大，部分商业项目存在空置现象，市场竞争激烈。
旅游业带动商业发展
作为旅游胜地，西双版纳旅游业的发展对商业地产起到积极的推动作用，商业地产项目应考虑与旅游业的结合，提升商业价值。
xx年xx月xx日
《房地产进入性调研》西双版纳城市进入性研究报告
目录
contents
研究背景和目的西双版纳城市概况房地产市场进入调研调研结果概述进入策略及实施方案SWOT分析和风险评估研究结论和建议
01
研究背景和目的
1
研究背景
2
3
西双版纳作为中国云南省的重要城市之一，其地理位置优越，气候宜人，拥有得天独厚的自然资源和文化遗产。
可行性分析结论
经过对西双版纳城市的经济、政策、市场等多方面因素的综合分析，认为该城市具有较好的房地产市场进入可行性。
进入可行性分析
市场规模与潜力
该城市的房地产市场规模稳步增长，同时具有较大的人口红利和发展潜力，为外来房地产企业提供了较为广阔的市场空间。
西双版纳旅游度假区博誉地产曼贺蚌项目汇报
全面按照开发区管委会的战略部署，积极推动片区的整体开发建设。
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第二部分：地块价值分析
一、区域价值分析
本案
地块西南部为南传佛教文化苑、南部位置为西双版纳州民族博物馆，北部为曼景法村和规划建设的宣慰步行街，西边位置紧接即将迁入的勐巴拉娜西歌剧院。地块周边自然环境极为优美，古村寨具有丰厚历史底蕴和宗教氛围，文化特色浓厚，周边覆盖的都是城市极具代表性的文化建筑，可开发价值和文化塑造价值极高。
生态
民俗
宗教
展览
商娱
地块状况
地块为曼贺蚌老村，一直以来是到西双版纳旅游的众多游客必经之地，村寨内保留着丰富的原生态景观，与外界的山水田园交相辉映，像个隐逸的世外桃源，傣味农家乐一直是景洪高端消费群体常来之地，地块南北缓坡起伏、视野开阔，开发价值极高。
三、项目地块SWOT分析
S 优势 ■西双版纳旅游度假区规划范围，有较强的发展势头前景； ■项目地块拥有优越的原生态自然景观、古村寨人文景观； ■南传佛教文化苑屹立南侧，是极具宗教文化的风水宝地； ■紧邻州民族博物馆，能吸引众多州内外游客的观光消费； ■西侧紧邻勐巴拉娜西歌剧院，带来充足的旅游消费人气； ■地块属于西双版纳较为知名的旅游景点，保障了旅游人口的持续性。
西双版纳又一条黄金旅游线路即将诞生
在南传佛教文化苑、西双版纳州民族博物馆、勐巴拉娜西歌剧院等人气旅游点的支撑下，在项目地块优越的先天条件支持和博誉地产全新新文化理念打造下，各类旅游配套日趋完善。一个集历史文化、宗教文化、民族风俗、生态体验于一体，满足数万人群吃、住、游、玩、购，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集旅游度假区即将诞生。 这也将意味着，西双版纳旅游度假区2期将全面成为区域内享誉盛名的又一条黄金旅游线路，板块价值全面升级。
西双版纳调研报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除西双版纳调研报告篇一：西双版纳房地产市场调研报告西双版纳房地产市场调研报告前言本次调研目的是进一步了解与本案类似的西双版纳冲房地产项目及风景区的运营情况，为我们的项目制定合理的销售，及运营策略提供依据。
以下是本次调研的具体安排：调研时间：7月15日至7月17日，共3天时间调研内容：西双版纳类似的在售楼盘情况（共有3个）；风景区规划及运营情况；民族文化展示方式。
调研人数：3人一、基本概况西双版纳位于云南的南端，土地面积近2万平方公里，国境线长966公里。
西双版纳辖景洪市、勐海县、勐腊县和11个国营农场。
这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族，占全州人口的74%。
“西双"傣语为十二的意思，“版纳”是一千亩之意，即一个版纳系一个徵收赋役的单位。
西双版纳即为十二个版纳：版纳景洪、版纳勐养、版纳勐龙、版纳勐旺、版纳勐海、版纳勐混、版纳勐阿、版纳勐遮、版纳西定、版纳勐腊、版纳勐捧、版纳易武。
西双版纳位于云南南部西双版纳傣族自治州境内，北纬21°08′~22°36′，东经99°56′~101°50′，属北回归线以南的热带湿润区。
与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻。
位于西双版纳的澜沧江纵贯南北，出境后称湄公河，流经缅、老、泰、柬、越5国后汇入太平洋，誉称为"东方多瑙河"。
因此，西双版纳既是面向东南亚、南亚的重要通道和基地，也是云南对外开放的窗口。
西双版纳由于太阳入射角高，冬至时分高度角最低为45°，所以热量丰富，终年温暖，四季常青。
具有“常夏无冬，一雨成秋”的特点。
一年分为两季，即雨季和旱季；雨季长达5个月（5月下旬—10月下旬），旱季长达7个月之久（10月下旬—次年5月下旬），雨季降水量占全年降水量的80%以上.本区热量丰富，终年温暖，四季常青。
又因距离海洋较近，受印度洋西南季风的控制和太平洋东南季风的影响，常年湿润多雨，所以森林繁茂密集，植物盛多，因此西双版纳被誉为“植物王国”。
西双版纳泰国城项目整体营销方案
西双版纳泰国城项目招商及经营权拍卖整体营销方案（初稿）云南动力恒通房地产经纪有限公司2006年10月25日项目背景及分析一、项目基本情况及合作意向西双版纳泰国城项目规划总用地面积4561.5平方米，总建筑面积3398.21平方米，建筑密度39%。
作为商业经营场所，自有停车位有11个。
应开发商要求，试图通过销售该物业5年经营权实现项目投资回收600万元（此为开发商的最低心理预期，达到约5万元/单铺的销售均价）。
本方案将基于此基础条件论证该方案可否实现，并给出较佳的销售组合方案。
二、项目产品分析项目产品设计以2层结构房屋为主，该商铺布局基本采用围合式布局，项目内部通道基本采用2.2米宽度，通道舒适性上一般。
且在通道设置上出现了部分死角，在内部整体布局上也同样出现了业态规划布局不合理的状态（餐饮位于中庭、工作操作间条件不具备；而对于其他零售业态的商铺又基本集中于物业尾部，容易死街，等）。
因此，对于该物业的项目操作必须就商业规划布局进行改进和完善。
——产品问题项目由开发商以买断20年经营权的方式取得，现准备拿出5年经营权进行销售实现回款。
以一个单铺5万元的价格进行销售，则其平均租金差不多在55元左右（按单铺15平方米计算），而如果我们要冲到700万的销售额，该项目平均租金差不多需要65元/平方米的价格才能支撑。
而根据我们的市场结果来看，该项目周边可类比项目怒租金仅为25-48元/平方米（下表为市场调研数据）。
因此，鉴于此，我们提醒开发商需要注意以下2点：一是项目商业规划和布局需要做大面积调整，在增加经营面积的同时，又要考虑不要出现死铺、死通道、死角，同时充分利用中庭的空间面积及利用层高来调整和变化空间的层次感。
二是对项目的预期必须降低，不能脱离市场依据一味求高回报，高回报必然带来高风险（可能导致项目开盘就死）；同时在销售经营权的过程中一定要考虑经营者如何介入并能获得商铺投资利润空间（不仅仅是经营收益）——况且该项目还没有所有权，投资者投资的保障何在？项目规划调整方向建议一、 项目原规划的问题本规划中，犯了一个商业规划布局基本原则：主要商业中心不能放置在无通道退路的死角内，尤其是商业区重心严重偏于项目最尾部分。
西双版纳临河商住项目规划指导及定位报告20130819
临近G214国道，连接宣慰大道，直通主城区
配套资源分析
现有及规划配套资源：空港经 济圈、版纳旅游度假区、主城区 的交汇区域、景洪行政中心
温泉资源 江景资源 待建共享配套：商业中心万达 广场、三甲医院、一流中小学 校、高尔夫球场、主题
空港经济圈
地块条件分析
地块形状不规则，临街面较长、临江面较长，具备一定的临街商业价值和景观资源价 值；
项目名称
曼景兰古城 西双十贰城
雍玺台 傣江南二期 版纳一品 滨江果园度假山庄 滨港国际 菲霖公馆 鑫盛时代 中景明城 宽慰金橡湾 安厦雨林圣提亚纳 锦绣时光
曼城 勐泐悦城 天瑞万象城 雨林澜山 林语半山 兴豪门 林雨江畔 告庄西双景 东盟国际 汤泉原乡 万达西双国际度假区
住宅面积 70-80
202-219 175-200 90-141 78-178 50-200
安厦·雨林溪谷
占地面积451亩； 建筑面积26万平米； 物业类型：高层、小高层、多层、
联排别墅 双拼别墅、商铺、酒店式 公寓 面积区间：在售90㎡酒店式公寓 价格：均价7500元/㎡ 相对本案的位置
万达
安厦
产品特色： 商业——以独栋或联排商墅为主，
以3-4层为宜。
住宅——单身公寓
物流中心
热销
万达西双版纳国 际度假区
占地面积22.4万平米； 建筑面积33.6万平米； 物业类型：住宅、商铺、公寓、花
园洋房，精装修 面积区间：在售70-143㎡洋房 价格：均价4800元/㎡，精装修
1000元/㎡ 相对本案的位置
万达
产品特色： 旅游地产,品牌,复合的物业类型 高端水景住宅、五星级酒店配套 大盘、低密居所 89㎡投资型MINI别墅 全面的自身配套资源 软肋关键词： 体量大、周期长，商业非自持
西双版纳州房地产市场分析调查
西双版纳州房地产市场分析调查前言西双版纳房地产发展外部环境城市属性：西双版纳是西南乃至全国热点旅游城市，具备成为全国以及东南亚旅游目的地的条件。
经济发展：GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、固定资产投资等指标持续增长，经济发展状况良好。
产业结构：旅游产业是西双版纳的支柱产业，2009年旅游业收入占GDP比重高达36.3%，未来依然有较大增长空间。
旅游发展：西双版纳旅游业快速发展，年接待游客人数突破700万人次，相当于本地人口（107万）7倍。
一、房地产开发投资：西双版纳房地产还处于启动期，未来具有较大增长空间，2009年以来房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份同比增长33%。
房地产发展阶段：西双版纳2009年人均GDP12920元，折合不到2000美元，房地产目前还处于初级阶段，未来具有较大增长空间。
西双版纳2006-2010年房地产开发投资增长情况数据来源：西双版纳统计局房地产开发投资：2009年以来，房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份完成房地产开发投资16.6亿元，相比2009年同期增长33%。
二、西双版纳市场规模：2009年西双版纳施工面积247万平，竣工面积58万平，销售面积80万平（其中景洪市62万平）。
西双版纳2007-2009年房地产施工面积及增长情况施工面积：2007以来，房地产施工面积增长较快，2008年、2009年分别实现增长69%和31%。
2009年施工面积247万平米。
竣工面积：2007以来，房地产竣工面积增长较快，年均增长50%以上，2009年房地产竣工面积为58万平米。
供求对比（销竣比）：2007以来市场整体处于供不应求局面，近两年供不应求的局面不断缓解，但依然处于供不应求的局面，2009年销峻比为1.4.销售面积：自2008年销售面积出现大幅上涨后，近两年商品房销售面积增长区域缓和，2009年销售面积80万平米（其中景洪市62万平米），2010年1-9月份实现销售面积57万平米。
西双版纳州地产市场调研报告ppt课件
昆明
勐海县
景洪市
西双版纳
勐腊县
本报告是严格保密的
2
西双版纳州 基本情况
行政区划：全区总面积2万平方公里，下辖1个县级市、2个县和11个国营农场， 总人口113.4万人。这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族， 占全州人口的74%。。
西双版纳州3个市县常住人口
地区别 人口数（万人）
面积
2015年
增长速度（%）
2
0
2016年
本报告是严格保密的
5
西双版纳州 基本情况
2016年全年完成全社会固定资产投资415.07亿元，较去年增长15%。其中全区 完成房地产开发投资90.96亿元，较去年增长39.3%，占固定资产投资的 21.91%。
固定资产投资状况
2011—2016年固定资产投资与增长速度
4500
0
4400
2016.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12
销量
均价
本报告是严格保密的
9
2017年西双 版纳州楼市
价格分析
2017年1—4月景洪市商品房成交套数为5124套，其中2月份成交为较 多；面积约合63.37万方；成交均价为5707元/㎡；
2500 2000 1500 1000
500 0
西双版纳州地产市场调研报告
2017年6月
本报告是严格保密的
1
西双版纳州
地理位置：位于中华人民共和国云南省最南端，是云南省下辖的一个少数民族自治州。地处北 纬约21°10’，东经99°55’至101°50’之间，属北回归线以南的热带湿润区。东西面与江 城县、普洱市相连；西北面与澜沧县为邻；东南部、南部和西南部分别与老挝、缅甸山水相连， 邻近泰国和越南，与泰国的直线距离仅200余公里。东距太平洋的北部湾400多公里，西距印 度洋的孟加拉湾600余公里。边界线长达966.3公里，约等于云南省边境线总长的1/4。。
为什么专家建议去西双版纳买房(原因)
为什么专家建议去西双版纳买房（原因）为什么专家建议去西双版纳买房?在孟晓苏的建议下，西双版纳成为了许多人眼中的热门购房地点。
西双版纳是云南省的一个地区，位于我国的南端，是一个旅游度假胜地。
这里的气候温暖潮湿，生物多样性，为人们提供了非常好的生态条件和休闲娱乐方式。
而随着房地产业的发展，这里的房价也不断上涨，许多人纷纷涌向西双版纳抢购房产。
孟晓苏认为西双版纳是一个非常不错的购房地点。
首先，这里的自然环境非常优美，气候条件良好。
云南作为一个有着“春城”美誉的省份，西双版纳更是享有“热带雨林王国”的美誉。
这里气温适宜，四季如春，生物多样性极高，能为一年四季提供各种可口的水果。
在这里拥有自己的房产，不仅可以让人们享受到清新的空气和独特的自然景色，还能让人们在这里度过一段悠闲的时光。
其次，西双版纳的房产并不仅仅是一项生活消费，更是一项成长性的财产。
随着中国经济的快速发展，许多城市的房价不断攀升，这也为初期购房者带来了商机。
尤其是在旅游胜地，诸如西双版纳、丽江等地，房价更是不断不断飙升。
这不仅仅是因为这里是一个旅游区，更是因为购买房产在这里会因为市场需求而日渐增值，这为房产的持有者带来了升值的可能。
因此，购买房产在这里并不仅仅是消费，也是一项投资行为。
家庭户均财富134万房子占比70%《中国财富报告2022》显示，总量层面，2021年中国居民财富总量已达到687万亿元，接近700万亿元，居全球第二，仅次于美国，户均资产也达到了134万。
2005-2021年年均复合增长率达到14.7%。
不过，这人均百万的财富不止包括手里的现金，同时还包括：房产、地产、股票等各类资产。
从结构层面来看，金融资产占比较低，实物资产占近七成。
2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%，主要表现为房地产，全国住房市值达到476万亿元;金融资产占比30.7%，金融资产中现金和存款占比达53%，权益资产和公募基金占比约19%。
在现金和存款当中，我国居民由于受到“储蓄文化”的影响，觉得有钱最好存在银行里，大部分普通人不会去投资，甚至不想投资。