城镇土地使用税税务筹划
税务筹划各章习题附答案
第1章税收筹划导论1．我国现行税制中有哪些税种？各类税又有哪些特点？这与税收筹划有什么联系？答：我国目前税收体制中的税种主要有以下：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、固定资产投资方向调节税、筵席税、关税、船舶吨税。
根据每个税种的基本要素和特征，可以将我国现行税种按照不同的标准进行分类。
按照国家税务总局的划分方法，分为货物和劳务税、所得税、财产税以及特定行为与目的税。
货物和劳务税，又称流转税类，包括增值税、营业税、消费税、烟叶税、车辆购置税和进出口关税。
这类税是在生产经营及销售环节征收，以商品、劳务的销售额或营业额收入作为计税依据，一般不受生产、经营、成本和费用变化的影响，税收负担较重，因此，对增值税、营业税和消费税进行筹划必然成为税收筹划的重要内容。
所得税包括企业所得税、个人所得税、土地增值税等。
与流转税不同，所得税的征税对象是扣减成本费用后的利润，虽然其税负不易转嫁，但收入来源形式复杂，成本费用的扣除标准和方法多样，具有较大的筹划空间。
财产税包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、契税、车船税、船舶吨税。
该类税具有税源分散广泛、征管难度较大、区域性等特点。
对于特定单位，认真做好这方面的筹划工作，收益也是不菲的。
特定行为与目的税，具有税源分散、政策性强、调节范围明确、税收负担较轻、难以转嫁等特点。
2．什么是税收筹划？税收筹划具有哪些特征？答：税收筹划是指企业在做出重要的经济决策之前，以顺应税法的立法意图为前提，综合考虑市场因素和税收因素，寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为。
其特征有：合法性、策划性以及综合效益最大化。
3．税收筹划的主要目的是什么？为什么有效的税收筹划并不等于税负最小化?答：税收筹划的目标并不是追求所缴税款的最小化，而是力求企业的综合效益最大化。
城镇土地使用税税务筹划 ppt课件
11.《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知 （国税地字［1989］140号）
（1）对免税单位无偿使用纳税单位土地，免征土地使 用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位 应照章缴纳土地使用税。
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城镇土地使用税减免优惠的特殊规定
3、水利设施用地免税。对水利设施及其管护用地，免征 土地使用税。（国税地字［1989］14号）
4、对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照 章征收土地使用税；对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地， 暂免征收土地使用税；对盐场、盐矿的其他用地，由税 务机关根据实际情况，确定征收土地使用税或给予定期 减 征 、 免 征 的 照 顾 。 （ 国 税 地 [1989]141 号 ） 发 文 时 间 1989.12.22
（财税［2000］97号）
9、对邮政部门座落在城市、县城、建制镇、工矿区范围 内房产、土地，应当依法征收土地使用税；对座落在上述 范围以外尚在县邮政局内核算的土地，必须在单位财务账 中划分清楚，从2001年1月1日起不再征收土地使用税。
（国税函[2001]379号）
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城镇土地使用税减免优惠的特殊规定
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能 与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政 部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使 用税 。
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暂免征税项目
个人所有的居住房屋及院落用地；
免税单位职工家属的宿舍用地；
房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住 房用地；
城镇土地使用税的五种筹划策略
城镇土地使用税的五种筹划策略城镇土地使用税是一种重要的财务负担，对于企业来说尤为重要。
为了合理规避或最小化土地使用税的支付，企业可以采取一些筹划策略。
本文将介绍五种常见的筹划策略，帮助企业在缴纳土地使用税时节省成本。
一、土地资产重组土地资产重组是指企业通过转让和置换等方式对自己的土地资产进行调整，以期减少土地使用税的支付。
具体筹划方法包括以下几种：1. 资产置换：企业可以选择将持有的不可开发的土地以交换的方式置换成可开发的土地。
这样可以将原本不可开发的土地转换成可以开发的资产，从而减少土地使用税的负担。
2. 资产转让：企业可以选择将持有的土地以出售的方式转让给其他企业。
通过资产转让，企业可以获得一定的资金，并将土地的税负转移给收购方，从而减轻自身的税务负担。
3. 资产租赁：企业可以选择将持有的土地以租赁的方式出租给其他企业。
通过土地租赁，企业可以获得一定的租金，并将土地的税负转移给租赁方，从而减少税务负担。
二、土地用途变更土地使用税的征收是按照土地用途进行的，如果企业能够合法调整土地的用途，就有可能减少或避免土地使用税的支付。
具体筹划方法包括以下几种：1. 用途调整：企业可以申请将土地的用途从高税率用地调整为低税率用地，以降低土地使用税的支付。
例如，将原本用于商业用途的土地申请改为农业用地或自然保护用地。
2. 改建重分类：企业可以通过改建将土地的使用性质进行重分类，从而降低土地使用税的支付。
例如，将原本的住宅用地改建为工业用地，这样可以将土地使用税的税率从住宅用地的高税率调整为工业用地的低税率。
三、土地租赁筹划除了通过资产置换和转让等方式减少土地使用税的支付，企业还可以通过土地租赁筹划来降低税务负担。
具体筹划方法包括以下几种：1. 分割租赁：企业可以将持有的土地分割成多块进行租赁，这样可以将土地使用税的税负分散到多个租赁方，从而减轻自身的税务负担。
2. 长期租赁：企业可以与土地所有者签订长期租赁协议，延长租赁期限。
土地增值税的税收筹划方案(DOC 7)
土地增值税的税收筹划方案(DOC 7)浅析土地增值税的税收筹划所谓的税收筹划，就是采用合理、合法的手段，达到企业税收最小化的目的。
那么如何能够即合理又合法地避税呢？这除了要充分利用各个税种的税率特点外，主要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。
税收优惠政策是国家给予的“阳光”政策，利用得好，纳税人就能够享受到减税甚至免税的优厚待遇。
下面以房地产行业中常见的土地增值税为例，谈谈税收筹划的几种方法。
一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。
档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。
在房地产行业中，分散收入的常用方法有：上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。
税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。
其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。
1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。
它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。
土地使用权作价的税收筹划
土地使用权作价的税收筹划随着城市化进程的推进和经济的不断发展，土地使用权的规划和管理逐渐成为一个复杂而关键的问题。
在土地使用权的交易过程中，土地使用权的作价是一项重要的税收筹划工作。
通过合理的筹划，既可以满足政府税收收入的需要，又能促进土地市场的健康发展。
首先，为了实现税收筹划的目标，需要明确土地使用权的性质和纳税义务。
土地使用权是允许个人或组织在一定期限内独享土地利益的权益，但并不等同于土地所有权。
在土地使用权的交易中，根据土地的具体用途和地理位置等因素，需要确定适当的土地作价。
作为纳税人，土地使用权的持有者需要按照相关法律法规，履行相应的纳税义务，确保税收合规。
其次，税收筹划的关键在于确定合理的土地使用权的作价。
土地的作价直接影响到土地交易的成交价格和纳税金额。
为了避免过高或过低的税收负担，需要综合考虑市场需求、土地开发潜力、土地用途规划等多个因素，确定合适的作价水平。
合理的作价需要考虑土地的市场价值，避免价格虚高导致纳税人负担过大，同时也要避免价格过低导致国家税收损失。
税收筹划的目标是在保障税收收入的基础上，实现税负的合理化分配。
税收筹划还需要考虑税收的合规性和可行性。
在确定土地使用权的作价时，需要充分考虑相关税收法规的规定和要求，确保筹划方案的合法性。
同时，还需要考虑纳税人的实际情况和经济承受能力，避免过高的税收负担对经济发展产生不利影响。
税收筹划的实施还需要考虑到政府税收收入的稳定性和可预测性，确保土地交易活动的持续发展。
为了实现税收筹划的效果，政府可以通过制定相关政策和法规，引导土地使用权的作价。
政府可以设立专门的价格指导机构，对土地使用权的作价进行指导和管理，确保作价的合理性和公正性。
政府还可以通过优惠政策和税收减免等方式，鼓励土地交易活动的开展，有效提升税收收入。
此外，税收筹划还需要与土地资源管理和城市规划等方面的工作相配合。
政府可以加强土地的管理和监管，确保土地使用权的交易行为合法、透明和公正。
资源税会计与纳税筹划：城镇土地使用税税务会计与纳税筹划
《资源税会计与纳税筹划》
• （22）中国海洋石油总公司及其所属公司下列用地，暂免征收城镇土地使用税： 导管架、平台组块等海上结构物建造用地；码头用地；输油气管线用地；通讯天 线用地；办公、生活区以外的公路、铁路专用线、机场用地。
• （23）建材行业的石灰厂、水泥厂、大理石厂、砂石厂等企业的采石场、排土场 地，炸药库的安全区用地以及采区运岩公路用地暂免征收城镇土地使用税。
• （17）中国石油天然气总公司所属单位下列油气生产建设用地暂免征收城镇土地 使用税：石油地质勘探、钻井、井下作业、油田地面工程等施工临时用地；各种 采油（气）井、注水（气）井、水源井用地；油田内办公、生活区以外的公路、 铁路专用线及输油（气、水）管道用地；石油长输管线用地；通讯、输变电线路 用地。在城市、县城、建制镇以外工矿区内的下列油气生产、生活用地，也暂免 征收城镇土地使用税，具体包括：与各种采油（气）井相配套的地面设施用地， 包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种场所的用地；与注水 （气）井相配套的地面设施用地，包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、 气举等各种场所用地；供（配）电、供排水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设 施用地；职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。
解析
全年应纳税额＝10 000×4＝40 000（元）
《资源税会计与纳税筹划》
• 【例4-3】某市一商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地 的面积为6 000米2 ，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐 落在市区三等地段，共占地4 000米2；一座仓库位于市郊，属五等地段，占地 面积为1 000米2 ；另外，该商场自办托儿所，占地面积2 500米2，属三等地段。 计算该商场全年应纳城填土地使用税税额。（一等地段年税额4元/米2;三等地 段年税额2元/米2；五等地段年税额1元/米2。当地规定托儿所占地面积免税）
土地使用权的税收筹划
土地使用权的税收筹划经营者盖工厂、房地产企业进行房地产开发，都需要拥有丄地使用权。
丄地使用权是经营者在一泄期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权益。
近些年我国房地产开发、交易进展迅猛，但专门多人并不淸晰猎取、使用上地使用权涉及哪些税收问题，也就忽略了上地使用权的税收筹划，事实上对上地使用权的税收筹划是专门必要的。
猎取、使用丄地使用权要紧涉及房产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税三个税种，都有进行筹划的必要性和可能性。
丄地使用权房产税筹划要点依照我国现行《企业会计制度》第四十七条规左，企业购入或以支付上地岀让金方式取得上地使用权，在尚未开发或建筑自用项目前，应作为无形资产核算，并按规左的期限分期摊销。
待该项上地开发时，再将英账而价值转入相关在建工程成本。
可见，上地一旦开发，最终将不可幸免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。
因此, 企业只要适当地推迟上地开发时刻，便可获得少缴房产税的好处。
某公司购入一块上地，并开始建筑厂房，支付转让价款2 4 0万元，合同规左的上地使用期限是I 0年。
假设该地规左房产余值是按房产原值扣除3 0%运算，厂房完工后，该上地每年需缴纳房产税240X（1-30 %） XI. 2%=2. 0 2万元。
假如企业推迟一年建设，丄地使用权要按规泄摊销，每年摊销额为2 4万元，因此其转入在建工程的账而价值为2 1 6万元。
厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税1 . 8 1万元。
从以上运算能够看出，推迟一年开发，相应地滞后了上地使用权形成房屋原值的时刻，可少缴房产税2. 0 2 万元：同时随着土地使用权账而价值的减少，该公司以后每年可少支岀房产税款0. 2 1万元。
数额虽小，但考虑到房产税是纳税人一项长期的固左支出，其节税成效是不言而喻的。
因此，假如企业只是一味地靠推后上地开发时刻来减少税款支出也是不可取的。
只有当企业开发丄地估量英带来的利润小于滞后开发所获得的节税额时，这种筹划才有必要。
浅谈码头企业的城镇土地使用税纳税筹划
浅谈码头企业的城镇土地使用税纳税筹划作者：高晓静来源：《中国集体经济》2013年第09期摘要：码头企业由于其行业的特殊性，占地面积较大，缴交城镇土地使用税已经成了企业的一大财务压力。
因此，码头企业应在合法的前提下，利用公司选址和税收优惠政策全方位地进行土地使用税纳税筹划，达到节税效益，提高综合竞争力。
关键词：码头企业；城镇土地使用税；纳税筹划码头，即可以停靠船舶，进行装卸货物或上下客的一个特定水陆交接的地点。
码头企业有较强的社会功能，对国民经济具有极强的拉动作用。
但是，由于码头企业投资大，盈利水平低，再加上竞争形势严峻，码头企业如何在合法的前提下采取最合适的方法进行纳税筹划，达到节税效益，成为目前码头企业十分关注的问题。
一、码头企业土地使用税的节税重要性城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的定额税率计算征收的一个税种。
码头企业特别是货运码头作为一个装卸搬运类的企业，具有其行业的特殊性，其中最明显的一个特点就是占地面积大。
对于目前中等排水量的船型来说，停靠岸需要占用1个泊位，基本上1个泊位有300米，那么一个中等规模码头企业一般需有2个或2个以上的泊位。
另一方面，货物从船上卸下到货主提货出场，以及货物从场外拖至场内准备装船前等一系列的操作过程都需要一定的检验及办手续时间，部分货物还需要在场内长时间的堆存，因此码头公司需要有大面积的堆场作为货物储存场地。
再加上装卸设备维修场地、后勤办公用地、加油站、变电所等系列配套用地，一般码头企业的占地面积都在40万平方米左右。
因此，按时缴交城镇土地使用税（以下简称土地使用税）已经成了企业的一大财务压力。
因此，对码头企业来说，如何全方位系统地进行土地使用税纳税筹划非常重要。
二、码头企业土地使用税纳税筹划方式纵观现行土地使用税的法律、行政法规，码头企业可以从以下两个方面进行筹划。
（一）利用公司的选址进行纳税筹划根据现行土地使用税税收规定，不同区域的税率标准不一样，码头公司选址可在征税区与非征税区之间选择；可在经济发达与经济欠发达的省份之间选择；可在同一省份内的大中小城市及县城和工矿区之间做出选择；可在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间做出选择。
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城镇土地使用税税务筹划
• （四）从纳税义务发生的时间上考虑节税
• 一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。 • 1.纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税； • 2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次
月起纳税。 • 二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。 • 三是选择经过改造才可以使用的土地。
城镇土地使用税税务筹划
• （三）纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。 • （四）其他 • （1）发生涉及购置房屋的业务时考虑节税 • （2）对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。
因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用。 • （3）选择经过改造才可以使用的土地
• （一）根据优惠政策免征土地使用税 • （1）外资企业、机构在华用地不征收土地使用税 • （2）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； • （3）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）； • （4）能源、交通、水利设施用地和其他用地； • （5）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； • （6）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地； • （7）高校后勤实体。
• （二）从经营用地的所属区域上考虑节税
• 一是在征税区与非征税区之间选择。 • 二是在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。 • 三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。 • 四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。
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城镇土地使用税税务筹划
• （三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税
的，以证书确定的土地面积为准 3、尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以
纳税，待核发土地使用证以后再作调整
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城镇土地使用税税务筹划
• 二、城镇土地使用税税务筹划思路
• （一）从纳税人身份的界定上考虑节税 • （二）从经营用地的所属区域上考虑节税 • （三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税 • （四）从纳税义务发生的时间上考虑节税 • （五）从纳税地点上考虑节税
每平方米税额（元）
大城市
中等城市
小城市
县城、建制镇、工矿 区
50万以上 20-50万 20万以下
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1.5-30 1.2-24 0.9-18 0.6-12
城镇土地使用税税务筹划
（五）计税依据 1、由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面
积的，以测定的面积为准 2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书
• 1. 企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。 • 2. 企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。 • 3. 企业可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受
免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。
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城镇土地使用税税务筹划
• （一）从纳税人身份的界定上考虑节税
• 一是在投资兴办企业的属性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业。 • 二是在经营范围或投资对象上考虑节税。 • 三是当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。
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城镇土地使用税税务筹划
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城镇土地使用税税务筹划
四、土地使用税的税务筹划 （一）利用土地级别的不同进行纳税筹划
纳税人在投资建厂时可以利用不同等级土地 的接壤处进行纳税筹划，在不影响经营的情况 下节约城镇土地使用税。
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城镇土地使用税税务筹划
案例 1：
甲、乙两个人拟投资设立一家新企业，现在 有三个地址可供选择：其一是设立在A地其适用的 土地使用税税率为每平米10元；其二是设立在B 地，其适用的土地使用税税率为每平米7元；其三 是设立在C地，其适用的土地使用税税率为每平米 4元。企业需要占地10000平米。不考虑其他因素， 那么企业应当选择在何地设立？
城镇土地使用税税务筹划
一、土地使用税税法依据
（一）城镇土地使用税以国有土地为征税对象
（二）纳税义务人
▼ 拥有土地使用权的单位和个人，若不在所在地，其土地的实 际使用人和代管人为纳税人；
▼ 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳 税人；
▼ 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别
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城镇土地使用税税务筹划
筹划：在A地时：10000×10=100000（元）
在B地时：10000×7=70000（元）
在C地时：10000×4=40000（元）
显然，选择C地最合算。
▼ 一般思路:
在征税区与非征税区之间选择；在经济发达与经济欠发达的第9页Biblioteka 共26页城镇土地使用税税务筹划
• （五）从纳税地点上考虑节 税
• 关于土地使用税的纳税地点，政策规定为“原则 上在土地所在地缴纳”。这里的节税途径的实质 就是尽可能选择税额标准最低的地方纳税。这对 于目前不断扩大规模的集团性公司显得尤为必要。
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城镇土地使用税税务筹划
• 三、筹划的关键点
纳税。
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城镇土地使用税税务筹划
（三）征税范围
▼ 包括在城市、县城、 建制镇和工矿区的国家 所有和集体所有的土地；
▼ 2009年1月1日起，
公园、名胜古迹内的索
道公司经营用地，应按
规定缴纳城镇土地使用
税。
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城镇土地使用税税务筹划
（四）税率（实行差别幅度税）
级别
人口（人）
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城镇土地使用税税务筹划
• （二）根据税率高低选择 • （1）在征税区与非征税区之间选择。 • （2）在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。 • （3）在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。 • （4）在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。
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