普洛斯物流地产
物流案例分析：美国普洛斯物流园区成功之道
闲置率⾼、⼊驻率低，是⽬前困扰多家物流园区的“⼼病”。
昔⽇红红⽕⽕、⼤兴⼟⽊，如今门前冷落，让⼈不禁反思，问题出在哪⼉？本⽂以国外企业在中国运作的成功案例，带我们⾛近⼀个全新理念运作下的物流园区，看⼀看它的成功之道。
与⼀些物流园区建成后苦守寂寞相⽐，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园“幸运”得多。
正在建设中的普洛斯西北物流园⼀期⼯程的三个仓库，⼀个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品⽣产商预定。
全球化物流络 普洛斯西北物流园由在业界有“⼯业物流地产⽼⼤”之称的美国普洛斯公司投资兴建。
普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。
⽬前，普洛斯已与全球4000多家企业建⽴了良好的合作，其中世界1000强企业中近⼀半成为其客户，如宝洁、通⽤汽车、联合利华、惠普和全球四⼤物流公司等。
据了解，作为⼀家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。
普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密⿎的布阵。
所谓“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，⽐如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有⼀个资产管理队伍进⾏物业管理，他们的⼯作主要是提供物业相关服务。
普洛斯在中国的物流配送络建设，集中在渤海经济圈、长江三⾓洲和珠江三⾓洲等沿海地区。
正如其在海外市场的运作⼀样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3⾄4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和⾼速公路，从⽽形成⼀个物流配送络。
现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发⼀些物流园区。
⼴州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。
如此全球化的络布局，使得普洛斯得以“⼀呼百应”，客户借助普洛斯的络，可以让货物在全球⾃由流转，⽽不担⼼⽆处“落脚”。
普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供强⼤物流配送服务络涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。
普洛斯与安博的物流地产运营特点
普洛斯与安博物流地产运营特点普洛斯定位作为全球最大物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。
因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商与效劳商。
相对物流园区，其所推行物流地产，是一种特殊工业地产，通过建立物流设施与提供专业物业管理效劳，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大资金用于设施建立上，专心致志地做好主业。
这样业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。
早在20世纪八十年代，普洛斯创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大影响，企业需要更大适应性与灵活性来开展、经营全球化生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业供给链具有深刻认识，而市场中也缺乏提供此类业务效劳企业。
普洛斯正是应这种需求而诞生。
根据不同经营模式，普洛斯可以选择不同定位：主导型地产、一体化物流商、纯粹地产商或物流商，或是物流商与地产商整合商。
做一体化物流商虽然可以节省一局部租金，在物业折旧费用上享受到税收减免好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建立专业化能力缺乏、运营在本高等缺点将使企业面临巨大挑战，同时，对物流设施资金投入太大，会影响其开展速度。
做纯粹地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建立等方面优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。
做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高行业自律，同时需要社会信用档案支持。
于是，普洛斯选择了做一个主导型地产商，这样业务模式可以有效帮助客户企业降低本钱，提高客户企业核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做缺点是购地与建立物流设施所需要资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要是物流地产将面临空置带来风险。
天津普洛斯物流园内部环境
天津普洛斯物流园内部环境天津普洛斯物流园是一个现代化的物流园区，拥有优越的内部环境和设施。
本文将从园区的规划布局、建筑设计、交通便利以及配套设施等方面，介绍天津普洛斯物流园的内部环境。
天津普洛斯物流园的规划布局非常合理。
整个园区根据功能划分为不同的区域，包括货运区、仓储区、配送区等。
每个区域都有明确的定位和用途，使得物流流程更加顺畅高效。
此外，园区内还设置了一些公共区域，如停车场、休息区和餐饮区，方便员工和客户的日常使用。
天津普洛斯物流园的建筑设计独具特色。
园区内的建筑物采用现代化的设计风格，外观简洁大方，内部空间合理利用。
建筑物的结构稳固，配备了完善的消防系统和安全设施，确保了员工和物资的安全。
此外，园区内还设有一些绿化景观，使整个园区环境更加美观。
第三，天津普洛斯物流园的交通便利。
园区位于交通枢纽附近，与高速公路、铁路和港口等交通设施相连。
员工和客户可以通过多种交通方式到达园区，大大提高了物流的效率。
此外，园区内也设置了专门的道路和停车场，方便货车和私家车的进出。
天津普洛斯物流园配备了一系列的配套设施。
园区内设有大型的仓储设施，能够满足各类货物的储存需求。
同时，园区还提供了物流服务、信息服务和金融服务等，为客户提供全方位的支持。
此外，园区还设有食堂、商店和医疗设施等，满足员工的各种需求。
天津普洛斯物流园内部环境优越，拥有合理的规划布局、独具特色的建筑设计、便利的交通以及完善的配套设施。
这些优势使得园区成为了物流企业和客户的首选。
未来，天津普洛斯物流园将继续致力于提升内部环境，为物流行业的发展做出更大的贡献。
普洛斯物流地产研究报告
普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。
普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。
一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。
经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。
在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。
早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。
随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。
在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。
通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。
二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。
这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。
2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。
3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。
同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。
三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。
2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。
3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。
4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。
同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。
普洛斯———重资产业务与轻资产运营
物流地产是物流市场非常重头的领域，物流地产项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营等业务，因此愿意深入这个市场，而且把这个市场玩的风生水起的公司就屈指可数了。
在这屈指可数的公司之中，普洛斯显然更要领先于其他同类公司。
这家外资背景的物流地产集团，把中国物流地产玩的风生水起，大获成功。
虽然2018年1月22日，普洛斯宣布退市，但是其成功的成长路径依然是业内人士学习的榜样。
在北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广看来，普洛斯的长处在于“前端开发+后端基金”模式。
他告诉《中国储运》记者，让重资产业务以轻资产运营，通过层层放大杠杆，加快开发周转率，从而让全球商家趋之若鹜。
从普洛斯年报中可以看出，普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务。
这三大核心业务形成了普洛斯的战略“闭环”。
物业开发与管理运营物业开发业务作为普洛斯其他两项业务的基础，也是最重要的环节，物业开发部门在整个“闭环”当中扮演着“产品生产者”的角色，其生产的质量决定了物流园区项目的质量。
普洛斯宣称，“打造现代化物流，提供最优质的定制以及高附加值物业产品，为客户提高效率节约成本”。
保证其每个项目都满足现代化物流的最高标准：最优化选址、超大面积楼层、大间距层高等。
而最终打造完成的物业项目将会被送交物业运营部门进行管理运营，待租金收入稳定之后再行出售；或直接出售给普洛斯物流地产基金或第三方直接赚取收益。
另外，从普洛斯的业务收入比例来看，由物业管理运营业务所提供的租金收入仍占据收入的主要部分，约占到总收入的80%。
这一块业务不仅仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，同时也为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营承租服务，在整个“闭环”当中充当提供“主要利润赚取者”的角色。
从2016年的运营业务数据来看，普洛斯的总体出租率达到了92%，总出租面积达到C h i n as t o r a g e&t r a n s p o r t m a g a z i n e 2018.0450特别策划S P E C I A L S C H E M E R普洛斯———重资产业务与轻资产运营文/本刊记者徐翔S P E C I ALS C H E M E R特别策划│重资产O R轻资产. All Rights Reserved.了9800万平方米，为公司历年之最。
中国物流地产发展史
中国物流地产发展史
中国物流地产的发展史可以分为两个阶段：起步发展阶段和优化调整阶段。
在起步发展阶段（2003-2005年），物流地产的概念开始在中国兴起。
2003年，普洛斯作为最早进入中国的外资企业，开始在中国进行“圈地运动”，同时引入了仓储物流设施的国际标准。
2004年，普洛斯在中国成立了第一个物流园。
2005年，另一家外资企业丰树也进入了中国市场。
在优化调整阶段（2006-2015年），物流地产行业开始进入快速增长期。
普洛斯、丰树等早期进入中国的外资企业加快了在中国市场的布局，实现了高速增长，普洛斯更是成为了行业的龙头。
同时，中国仓储业的投资额也在这个时期实现了大幅增长，从2006年的370.9亿元增长到2015年的6620.2亿元，十年间增长了17倍。
此外，电子商务的快速发展也推动了物流地产行业的发展，例如圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商，京东开始自建物流，阿里巴巴牵头成立菜鸟网络等，都为物流地产行业的升级提供了动力。
然而，尽管中国物流地产行业在近年来取得了快速发展，但也面临着一些挑战。
例如，整体物流效率偏低，物流费用成本控制进入瓶颈期。
2021年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。
此外，物流地产的需求主要集中在高端制造业，但随着制造业的转型升级，对高标仓的需求也在不断变化。
总的来说，中国物流地产行业的发展历程是一个充满挑战和机遇的过程。
随着市场的不断变化和技术的不断进步，物流地产行业也将继续迎来新的发展机遇和挑战。
广州普洛斯物流园
总建筑面积：129,405 平方米
工业厂房占地面积：72,366 平方米
工业厂房建筑面积：72,029 平方米
仓库占地面积：62,962 平方米
仓库建筑面积：57,376 平方米
一期
建设工期：2007年12月-2009年6月
二期
三期
至广州
广州深圳高速公路 至深圳
普洛斯云埔物流园（三期）
A1 A2
B1 B2
一个防火分区不大于6,000平方米，每个防火分区为一个出租单元
升降平台及提升门 每个单元不少于3套，升降平台为液压式，提升门为电动门
斜坡及提升门
每个单元一套，斜坡坡度1：10，门为电动卷帘门。
雨蓬
收货区6米宽钢雨蓬，内坡4%，高度4.5米
仓库照度
200lux
通风
仓库内换气次数为2次/小时
用电容量
每6,000平方米仓库150KVA，每平方米25W
航空：距广州新白云机场40分钟车程； 铁路：距广深铁路4公里，新港铁路8公里，夏园火车站10公里； 港口：距黄埔港10分钟车程； 公路：广园快线3公里，广深高速公路1公里，距离省内各主要大城市包括深圳、珠海、东莞、佛山以及中山均在1.5小时车 程内，广州商业中心天河区30分钟车程。
物流园概况
普洛斯云埔物流园规划面积25万平方米，分为三期建设，总建筑面积将达183,000平方米:
普洛斯三山物流园（一期）
B5 B6 B7 B8
项目概览
项 目 名 称: 地 理 位 置: 总用地面积: 总物业面积: 建 设 工 期:
普洛斯三山物流园 (一期) 佛山三山国际物流园 188,000 平方米 91,965 平方米 2007年1月 – 2009年8月
普洛斯如何玩转物流地产基金
普洛斯如何玩转物流地产基金
其中，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以 “定制开发+标准化开发”两种模式逐步完成工业园区的建设；项目封顶后，开发部门将 其移交给管理部门（此时出租率通常已达60%水平），物业管理部门通过进一步的招租和 服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；此后，再由基 金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。 由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到 50%，所以置入过程相当于完成一次销售， 使其物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这 些资金用于开发新项目。资产置入基金后，物业管理部门继续负责项目的日常运营管理， 并收取一定服务费，而基金管理部门除负责发起基金（募集资金）外，还协同物业管理部 门提供物业管理、投资管理（资产的收购和剥离），资本管理（负债率控制）以及收益分 配的服务，相应获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益—由此实现基金模式的闭合循 环。而在基金到期后（一般期限为7-14年），将通过资产的上市，或发起更大规模的新基 金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。
普洛斯如何玩转物流地产基金
提前兑现开发收益与回笼资金 基金收益并非基金模式的最主要意义，关键是在这一模式下，公司提前兑现了开发部 门的收益，加速了资金的回笼。 推行基金管理模式前，普洛斯开发部门的新建物业主要由物业管理部门自持，不断攀 升的物业规模占压了大量资金，融资压力持续上升—传统模式下，物流地产企业的周转速 度仅为0.1倍，靠租金收回投资至少需要10年时间；而物流地产开发部门每年仅能兑现少数 代其他公司开发项目的销售收入，每年销售面积约20万平方米，销售金额仅为8000万美元。 但推行基金管理模式后，普洛斯开发部门的新建物业主要转给旗下基金，从而使开发 部门的资产周转速度提升到0.7倍，再加上物业管理部门的1年培育期（新落成物业先从开 发部门转入物业管理部门，培育1年左右，待出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以 上后，再置入旗下基金），投资回收期从10年以上缩短到2-3年。快速回笼的资金被用于 新项目开发，成熟后再置入基金，资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规 模扩张。 1999-2009年，普洛斯旗下基金每年都从开发部门和物业管理部门收购数十处物业， 2007年高峰时，一年就收购了300多处物业，收购资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2007年的50多亿美元，过去5年平均每年收购20多亿美元资产，已累积回笼100多亿美元 资金。开发部门每年的物业销售面积也从20万平方米上升到2007年高峰时的200多万平方 米，销售收入从8000万美元上升到高峰时的50多亿美元，过去5年年均销售收入27亿美元， 即使在2009和2010年的行业低谷中，公司仍有13-15亿美元的物业销售收入。平均来说， 开发部门的销售收入贡献了公司总收入的70%，贡献了净经营利润的35%（图12）。
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全国乃至 国际迅捷 高效的网 络布点
优越的选 址
选址和设施是公司竞 争力的基础
2.2招商能力之全面的服务（2/2）
普洛斯率先提出物流一站式服 务概念，客户胑需一个接触点 即可在世界各地设计、建立一 个多市场物流配送网络
物流配送网 络的重置/拓
展
及时的施工/ 交付
以客户为 中心的物 流地产商
高质量的仓 储规格
收购与回租
• 收购物流设施——规划 设计——回租给客户
• 通过普洛斯提供的收购 与回租方案,物流公司可 以削减对固定资产的投 入, 而将其主要精力投放 在核心业务上, 因此大大 提高了资产回报率, 减少 企业负债率
咨询服务
• 普洛斯拥有经验丰富的 专业管理团队
• 为客户提供咨询服务以 及完整的问题解决方案
1.4盈利模式（2/2）
公司各部门收益占比（估算）：运营管理部门利润占比近半
2005年 地产开发部门 地产运营管理部门 地产基金管理部门
约占主营业务收入比率 60% 30% 6%
约占主营业务利润比例 30% 50% 14%
公司业务与盈利能力稳步发展（普洛斯历年盈利状况）：
单位:百万美元 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
单靠自身的力量越 来越难以实施快速 布点运营, 必须依
靠外力的支持
自建的物流设施常 出现能力与自身需 求不匹配的状况, 影响企业的正常营
运
1.2普洛斯的物流地产运作模式
在全球范围内投资建 设优质高效的物流仓
储设施
出租给客户
提供物业管理服务
解决方案
•多租户物流设施开 发 •定制开发 •收购与回租
客户需求
2.1有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长
2.1有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长
2.2招商推广（1/2）
与跨国公 司紧密合 作（约 60%租户）
高效的物 业及服务
由运营管理部门利润 占比约50%且顾客粘 度高推测，物业及服 务是公司竞争力最重 要成分之一
优惠政策 推荐
强大的招 商能力
高品质的 设施
交付给地产运营部门用于出租。
地产运营管理部门
• 将 物流地产开发业务部门开发建成的 物流地产 或是 零售地产 出租给客户使用 从而取得租赁收入。
地产基金管理部门
• 组织投资者募集资金, 收购地产,设立基金, 由普洛斯作为基金经理管理基金以及 基金旗下的地产,从而获取基金管理费收入和基金分红收益
• 普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。
透明的过程 （优质的客 户服务）
便捷的位置 （便捷通往 工厂、客户 与进口/出口
节点）
2.3运营管控
客户定位及通用型物流仓储设施（类型统一） • 客户：物流业、制造业、零售
选址针对性强（客源充足） • 临港、临空及加工基地附近的交通枢纽 • 布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城
普洛斯物流地产运营
1.普洛斯介绍 2.普洛斯中国
1.普洛斯介绍原因
物流产业的主要客 户——跨国公司为 迎合全球化的经营 需求, 需在最短的 时间内以最快的速 度进行布点、实施
运营
将资金转向技术改 造与产品研发, 从 而发展其核心业务
净利润
180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16
增长 每股收益
18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%
0.96
0.82
0.52
1.2
1.16 1.08 1.76
2.普洛斯在中国的发展
普洛斯在中国如何能快速扩张 为何能保持出租率95%以上 为何领先与其他竞争者
普洛斯解决方案
建设—租赁—管理
客户得到解决方 案
方案设计与 优化
选址与鼓励 政策
设施设计与 开发建设
物业管理服 务
联合营销
1.3普洛斯物流地产的服务范围
自建租赁
• 自建——租赁——管理 • 普洛斯最主要的运作模
式 • 灵活机动的租赁方式, 使
得客户可以按照实际需 要租用不同面积、不同 位置的仓储设施, 从而降 低了客户的经营风险
• 帮助客户设计或改善供 应链管理流程
1.4盈利模式（1/2）
普洛斯公司的收益来自三大业务部门: 地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理 部门
地产开发部门 ( CDFS)
• 经营地产开发业务, 将把地产建设成可以使用的物流中心 • 将开发建成的物流中心：出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益,；或者将
市设点布局
园区规模控制 • 园区规模不大，很少有上千亩的，分期开发
稳定的收入 • 签约时间长，长期租用，客户稳定
管理系统（ProLogisOperationSystem） • 详细、全面、高效地管控成本与风险
与行业领先企业合作（保持高效、优质的服务） • 拥有700家以上的优质客户 • 保持高效领先的物流服务，大量潜在客户资源