1-万达集团房产税纳税指引(暂行稿)
经营墓地如何纳税？
经营墓地如何纳税？第一篇：经营墓地如何纳税？经营墓地如何纳税？问：我公司经营墓地，主要收入为墓地（阁位）的土地永久使用权、墓地建造费、自使用之日起二十年护墓管理费。
我公司应当按何种税目缴纳营业税？是否需要缴纳土地增值税、土地使用税、房产税等税种？答：1、营业税《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
服务业，指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业。
目前总局对经营墓地相关收费如何缴纳营业税没有明确规定，以下地方政策供参考：《厦门市地方税务局关于墓地使用权转让收入征收营业税问题的通知》（厦地税函〔2011〕22号）规定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、财政部、国家税务总局《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》（财税〔2009〕61号）的规定，并经请示财政部、国家税务总局明确：转让墓地使用权不纳入免征营业税的殡葬业务范围，从2009年1月1日起，对墓地使用权转让收入征收营业税，税目按“服务业——租赁业”。
《辽宁省地方税务局关于对出售墓地行为征收营业税有关问题的公告》（辽宁省地方税务局公告2011年第3号）第一条规定，经营墓地的纳税人，对出售的墓地进行投资修建的（指修建墓穴、墓碑等建筑物或构筑物），应按“销售不动产”税目征收营业税。
第二条规定，经营墓地的纳税人，属于仅提供墓地，没有进行投资修建墓穴、墓碑等建筑物或构筑物的，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
电大《税法与税务会计》形考任务1-5作业答案
形考一税法与税务会计1、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，我国现行的增值税类型是---c. 消费型增值税2、增值税的零税率仅适用于----c. 出口货物3、根据增值税法律制度的有关规定，纳税人采取赊销方式销售货物的，其增值税纳税义务发生的时间为-----d. 书面合同约定的收款日期的当天4、某生产企业为一般纳税人，外购原材料取得增值税发票上注明价款100000元，已入库，支付运输企业的运输费1800元，取得运输企业开具的运输结算单据，（其中保险费用350元、装卸费200元）。
则可以抵扣的进项税额为------d.2940.25元5、增值税纳税人的销售额中的价外费用不包括----收取的销项税额6、下列不属于增值税的征税范围的是-------进口货物7、销售货物的起征点幅度为月销售额5000元—---200008、自2009年1月1日起，国家对小规模纳税人不再区分工业和商业适用的6%和4%的两档征收率，将小规模纳税人的征收率统一降低至-------3%9、从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在（）万元以下的，为小规模纳税人------ 8010、我国现行增值税的基本税率定为------ 17%11、-小规模纳税人划分为工业和商业两类，征收率分别为6%和4%。
-----对12、从2004年12月1 日起，一般纳税人购置税控收款机所支付的增值税税额，准予在该企业当期的增值税销项税额中抵扣--------对13、按照规定，企业购进货物或应税劳务，未按照规定取得并保存增值税扣税凭证，或者增值税扣税凭证上未按照规定注明增值税额及其他有关事项的，其进项税额不得从销项税额中抵扣--------对14、增值税的征收率仅适用于小规模纳税人，不适用于一般纳税人-----错15、增值税一般纳税人销售货物从购买方收取的价外费用，在征税时应视为含税收入，计算税额时应换算为不含税收入。
-----对16、年应税销售额未超过标准80万的，从事货物生产或提供劳务的小规模企业和企业性单位，账簿健全、能准确核算并提供销项税额、进项税额，并能按规定报送有关税务资料的，经企业申请，税务部门可将其认定为一般纳税人-----对17、我国从2009年1月10日开始实行消费型增值税。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。
一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。
党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。
中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。
二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
目前中国的19个税种
目前中国的19个税种1、增值税2、消费税3、营业税4、企业所得税5、个人所得税6、资源税7、城镇土地使用税8、土地增值税9、房产税 10、城市维护建设税 11、车辆购置税 12、车船税13、印花税 14、契税 15、耕地占用税 16、烟叶税 17、关税 18、船舶吨税 19、固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）增值税定义：增值税（value added tax）是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
从计税原理上说，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。
征收对象：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。
但实际上，该税项将通过售价，转移给消费者。
征税内容：增值税征收范围包括：1、货物（有形动产，包括热力、电力、气体等）；2、应税劳务（提供的加工修理修配劳务）；3、进口货物。
适用税率：增值税税率分为四档：基本税率17%、低税率13%，征收率和零税率。
与国外的差异：增值税问世于法国。
早在1954年，法国即在原流转税的基础上建立了增值税，并逐步扩展到经济生活的各个领域。
目前法国是实行多档税率结构，包括标准税率（19.6%）、低税率（5.5%）、特别税率（2.0%）和零税率，与中国相类似。
而在美国，除了曾在密歇根州征收一种称为单一商业税(Single Business Tax)的增值税外，其他各州都没有征收增值税。
其原因主要在于两个方面：一是担心增值税的局限性会产生消极后果，如累退效应产生不公平，税负归宿不稳定，税负转嫁可能引起通货膨胀；更深层的原因是政治上的障碍，立法者担心增值税的引入会引起中央和地方在税收主权和利益方面的冲突。
2022年自学考试中国税制试题答案
全国4月自学考试中国税制试题课程代码：00146一、单选题（本大题共20小题，每题1分，共20分）在每题列出旳四个备选项中只有一种是符合题目规定旳，请将其代码填写在题后旳括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．在税收旳形式特性中，体现了财政分派本质旳是( B )1-51A．有偿性B．免费性C．强制性D．固定性2．在两个级距旳临界点附近会浮现税负增长超过应税所得额增长旳税率是( B )2-78A．比例税率B．全额累进税率C．超额累进税率D．定额税率3．提出平等、便利、节省和旳确四项税收原则旳是( D )3-97A．马歇尔B．威廉·配第C．李嘉图D．亚当·斯密4．税法规定在其经营活动中负有代扣税款并向国库缴纳旳义务旳单位或个人是( C )2-75A．负税人B．纳税人C．扣缴义务人D．缴税人5．1973年工商税制改革旳重要内容是试行( C )4-118A．商品流通税B．工商统一税C．工商税D．增值税6．1984年国内全面实行第二步利改税后，对国营大中型公司征收旳所得税税率是( D )4-121A．15% B．25%C．33% D．55%7．一般纳税人兼营不同税率旳货品或应税劳务，且未分别核算销售额旳，应当采用( B )5-158A．从低合用税率B．从高合用税率C．合用5％旳税率D．分别合用不同旳税率8．国内现行增值税条例规定，对出口货品合用旳增值税税率为( A )5-166A．零税率B．3％C．10％D．17％9．下列项目中，容许扣除进项税额旳是( A )5-161A．商业公司购进旳已获得增值税专用发票旳货品B．工业公司估价入库旳原材料C．一般纳税人购进工程用物资D．工业公司购进旳非应税劳务10．纳税人销售应税消费品，其消费税纳税义务发生旳时间是( D )5-186A．获得索取销售款凭据旳当月B．应税消费品生产竣工当天C．发出应税消费品当天D．收讫销售款当天11．所得税属于( A )2-93A．直接税B．间接税C．流转税D．财产税12．下列属于公司所得税中“不征税收入”旳是( A )6-229A．财政拨款B．财产租赁收入C．利息收入D．营业外收入13．小型微利公司合用旳公司所得税税率是( B )6-247A．15％B．20％C．25％D．33％14．下列个人所得在计算应纳税所得额时，采用定额与定率相结合措施扣除费用旳是( B )6-273 A．个体工商户旳生产、经营所得B．劳务报酬所得C．工资薪金所得D．偶尔所得15．下列事项中，有关耕地占用税旳表述对旳旳是( C )7-292A．外商投资公司不是耕地占用税旳纳税人B．耕地占用税实行从价征收C．耕地占用税合用旳税率为定额税率D．耕地占用税征收旳目旳是为了调节土地旳级差收入16．土地增值税旳税率形式是( D )7-304A．全额累进税率B．超额累进税率C．全率累进税率D．超率累进税率17．下列属于房产税纳税人旳是( B )8-314A．房屋旳出典人B．房屋旳承典人C．拥有农村房产旳农民D．房屋旳承租人18．车船税旳纳税地点为( A )8-323A．车船登记地B．车船行驶地C．纳税人经营所在地D．车船所在地19．下列属于印花税纳税人旳是( D )9-341A．合同担保人B．合同鉴定人C．合同证人D．合同当事人20．烟叶税属于( A )5-134A．流转税B．财产税C．行为税D．所得税二、多选题(本大题共10小题，每题2分，共20分)在每题列出旳五个备选项中有二至五个是符合题目规定旳，请将其代码填写在题后旳括号内。
中国各种税率一览
附件三：各种税率一览以下税率表收集自网络，税率具有时效性，涉及重要计量请自行详查目录增值税 (2)消费税 (4)营业税 (5)城市维护建设税 (6)教育费附加 (7)关税 (7)资源税 (15)土地增值税 (15)房产税 (17)土地使用税 (17)车辆购置税 (17)车船税 (18)车辆使用牌照税 (18)船舶使用牌照税 (19)印花税 (19)契税 (20)个人所得税 (20)企业所得税 (22)1增值税增值税税率表税税范说《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条17%一、销售或进口物除列举的以值税税率，第一项规定纳税人销售或者进货物，除本条项、项规定外，率17《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条17%二、加工、修理配劳值税税率，第四项规定纳税人提供加工、理修配劳务，税率17三、农业产包括植物类、动物13%粮食包括小麦、稻谷、玉米、．植物切面、饺子皮、馄钝皮、面皮、米粉等粮食制品，也属于本货物的征税范围。
豆制小吃梁、谷子和其他杂粮，以及经品不包括磨、脱壳等工艺加工后的粮经晾晒、冷藏、冷冻、包装、脱水等工序加蔬菜包括各种蔬菜、菌类植物的蔬菜、腌菜、咸菜、酱菜和盐渍蔬菜等也少数可作副食的木料植物于本货物的征税范围烟叶包括晒烟叶、晾烟叶和初烟叶茶叶包括各种毛茶经冷冻、冷藏、包装等工序加工的园艺植物园艺植物指可供食用的果实也属于本货物的征税范围利用药用植物加工制成的片、丝、块、段等药用植药饮片，也属于本货物的征税范围提取芳香油的芳香油料植物，也属于本货物油料植征税范围纤维植也属麻棉短绒和麻纤维经脱胶后的精本货物的征税范围糖料植林业产品包括原木、原竹、天盐水竹笋也属于本货物的征税范树脂及其他林业产干花、干草、薯干、干制的藻类植物，农业其他植品的下脚料等，也属于本货物的征税范围水产品包括鱼、虾、蟹、鳖、．动物干制的鱼、虾、蟹、贝类、棘皮类、软体类腔肠类等，以及未加工成工艺品的贝壳、珍类、棘皮类、软体类、腔肠类、海兽类、鱼苗卵、虾苗、蟹苗、也属于本货物的征税范围。
资产评估依据-法律法规、准则
资产评估依据-法律法规、准则资产评估类1、中华人民共和国企业国有资产法2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过中华人民共和国主席令第5号公布2、国有资产评估管理办法1991年11月16日国务院令第91号3、国有资产评估管理办法施行细则1992年7月18日国资办发【1992】36号4、企业国有资产监督管理暂行条例2003年5月27日中华人民共和国国务院令第378号公布根据2011年1月8日，国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订5、国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会《关于规范国有企业改制工作的意见》的通知2003年11月30日国办发【2003】96号6、国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》的通知2005年12月19日国发办【2005】60号7、国有资产评估管理若干问题的规定2001年12月31日财政部令第14号8、国有资产评估违法行为处罚办法2001年12月31日财政部令第15号9、资产评估机构审批和监督管理办法财政部令第64号10、财政部关于贯彻实施《资产评估机构审批和监督管理办法》认真做好评估机购管理工作的通知2011年12月16日财企【2011】450号11、财政部、银监会关于规范资产管理公司不良资产处置中资产评估工作的通知2005年6月15日财企【2005】89号12、财政部、国家知识产权局关于加强知识产权资产评估管理工作若干份题的通知2006年4月19日财企【2006】109号13、行政单位国有资产管理暂行办法2006年5月30日，财政部令第35号14、事业单位国有资产管理暂行2006年5月30日财政部令第36号15、财政部，国家林业局关于印发森林资源资产。
评估管理暂行规定的通知2006年12月25日财企【2006】529号16、金融企业国有资产评估监管管理暂行办法2007年10月12日财政部令第47号17、财政部工商总局关于加强以非货币资产出资的评估管理若干问题的通知2009年3月30日财企【2009】46号18、财政部、工业和信息化部、中国银行业监督管理委员会、国家知识产权局、国家工商行政管理总局、国家版权局关于加强知识产权质押融资与评估管理支持中小企业发展的通知2010年8月12日财企【2010】199号19、关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知2011年6月16日财金【2011】59号20、财政部关于印发《中央文化企业国有资产评估管理暂行办法》的通知2012年12月22日财文资【2012】15号21、企业国有产权转让管理暂行办法2003年12月31日国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号22、企业国有资产保值增值结果确认暂行办法2004年8月25日国务院国有资产管理委员会令第9号23、国务院国有资产监督管理委员会关于企业国有产权转让有关问题的通知2004年8月25日国资发产权【2004】268号24、企业国有资产评估管理暂行办法2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会令第12号25、国务院国有资产监督管理委员会关于印发《中央企业资产评估项目核准工作指引》的通知2010年5月25日国资发产权【2010】71号26、国务院国有资产监督管理委员会关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知2013年5月10日国资发产权【2013】64号27、中央企业境外国有资产监督管理暂行办法2011年6月14日国务院国有资产监督管理委员会令第26号28、中央企业境外国有产权管理暂行办法2011年6月14日国务院国有资产监督管理委员会令第27号29、中央企业境外投资监督管理暂行办法2012年3月18日国务院国有资产监督管理委员会令第28号30、国家出资企业产权登记管理暂行办法2012年4月20日国务院国有资产监督管理委员会令第29号31、上市公司收购管理办法2014年10月23日中国证券监督管理委员会令第108号32、上市公司重大资产重组管理办法2014年10月23日中国证券监督管理委员会令第109号33、国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法2007年6月30日国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第19号34、上市公司股权交易资产评估2013年1月18日中国证券会会计监管风险提示第5号35、非上市公众公司收购管理办法2014年6月23日中国证券监督管理委员会令第102号。
上海万达房地产有限公司税收筹划实务
上海万达房地产有限公司税收筹划实务第二章上海万达房地产有限公司税收筹划案例分析2.1案例背景上海万达房地产发展有限公司注册资本1亿元由万达企业发展有限公司出资9000万元和深圳万达财务顾问有限公司出资1000万元组建的国内有限责任公司于1993年5月7日取得企业法人营业执照注册号31011210172**经营范围包括房地产开发经营商品房销售物业管理非等级甲类建筑装潢施工等公司组织结构董事会作为公司权力机构决定公司的经营方针批准公司章程聘用总经理总经理负责公司的日常经营管理工作下设4个经营管理部门开发部市场销售部会计核算部行政部公司总人数113人公司注册地址为上海市*建路280弄1号A座17楼公司从1993年至2004年已经成功的开发了若干项目以下为其中几个项目的简介 2.1.1风尚苑风尚苑是由上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合作开发的合作开发合同中规定上海万达房地产有限公司投入10亩的土地使用权香港誉龙国际有限公司出资8000万港币成立中外合资有限公司上海誉龙万达房地产有限公司房屋建成后按1 1的比例分配房屋所有权合作开发中的税费由双方各承担一半1998年12月31日香港誉龙国际有限公司资金到位2002年8月21日房屋建成双方各分得一半的房屋所有权经核算该项目的成本为18亿元2003年1月19日上海万达房地产有限公司委托上海勤业会计师事务所对上海誉龙万达房地产有限公司进行全面审计时发现该公司存在若干涉税问题作为上海万达房地产有限公司的长期顾问上海勤业会计师事务所于2003年2月2日提交相关信息上海誉龙万达房地产有限公司应当补交营业税1.04亿元城市维护建设税936万元该项目涉及上海万达房地产有限公司少交营业税432万元城市维护建设税及其附加为38.88万元在以上的基础上还 -6-应缴纳相对应的滞纳金上海勤业会计师事务所提出如果不及时缴纳税款而由税务机关在检查中发现那么根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条将处以0.5倍到5倍的罚款即5903万元至5.9亿元的处罚如果情节严重甚至可能追究刑事责任收到以上报告董事会当即决定于即刻申报纳税同时要求财务经理对该项目税收情况作相应的总结分析 2.1.2松江地块转让项目上海万达房地产有限公司于1999年购得松江土地5万平方米为取得该土地所支付的全部价款及税费共计450万人民币2003年公司决策层拟将该地块转让给上海松利房地产开发有限公司已议定的转让价格为6000万元公司要求财务经理核算该笔业务的税费情况并提出相应方案2.1.3上海春园上海春园项目占地面积15万平方米分为四个项目一是普通住宅占地面积约8万平方米建筑面积10.4万平方米二是全装修高级公寓占地2万平方米建筑面积3.5万平方米三是别墅房占地面积2万平方米建筑面积0.50万平方米四是商场占地面积3万平方米建筑面积4万平方米2000年上海万达房地产有限公司一次性支付2.1亿元土地出让金2003 年8月所有项目竣工验收并对外销售目前上海万达房地产有限公司将上述四个项目分别核算普通住宅的销售收入为5亿元开发成本为1.7亿元不包括土地出让金高级公寓的销售收入为2.9亿元开发成本不包括土地出让金为0.85亿元别墅的销售收入为0.65亿元开发成本不包括土地出让金为450万元商场的销售收入为5.2亿开发成本不包括土地出让金为1.6亿整个项目开发销售过程中所发生的财务费用为0.165亿元为金融机构贷款利息支出目前财务经理正考虑如何缴纳土地增值税2.1.4 2003年企业经营情况2003年12月31日上海万达房地产有限公司的财务状况如附表一的资产负债表所示资产总额991118024.70元其中流动资产804302012.58元固定资产净值5468307.35元无形资产及其他3079627.03元负债总额469649892.90元均为流动负债所有者权益521468131.80 元2003年度上海万达房地产有限公司的经营成果如附表二所示主营业务收入1276251696元主营业务成本868163716.28元主营业务税金及附加0.66亿元营业费用30928224.24元其中工资5802792.49元业务招待费2135926.81元管理费用46436951.81元其中工资 3961128.59元业务招待费6103509.61元财务费用1051042.58元上海万达房地产有限公司计算缴纳的企业所得税113938430.18元净利润为231329540.06元2.2案例分析2.2.1风尚苑项目的营业税分析一风尚苑项目税收情况分析根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第四条规定条例第一条所称提供应税劳务转让无形资产或销售不动产是指有偿提供应税劳务有偿转让无形资产或有偿销售不动产所有权的行为按照这一规定我们来分析一下在风尚苑的项目中谁转让了所有权谁发生了营业税应税行为应当交多少税费一上海誉龙万达房地产有限公司将建好的房屋分配给上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司发生了房屋所有权的转移应当缴纳营业税尽管上海誉龙万达房地产有限公司是由上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合资兴办的子公司但是作为独立的法人上海誉龙万达房地产有限公司将房屋分配给上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司的行为导致了房屋所有权转移给了另外的两个独立法人上海万达房地产发展有限公司和香港誉龙国际有限公司应当缴纳营业税那么应当缴纳的税款是如何计算的呢尽管上海誉龙万达房地产有限公司在房屋分配的过程中未收取任何费用但是根据中华人民共和国营业税暂行条例有关规定应采取组合计价的方式计算应纳税额根据项目结算风尚苑项目成本18亿元成本利润率为10%应纳税营业额为20.84亿元{=18*1+10%/1-5%} 应纳营业税20.84*5%=1.04亿元城市维护建设税及其附加为936万元{=1.04亿*5%+3%+1%} 根据国税函[1995]156号文件的规定上海誉龙万达房地产有限公司的纳税义务时间为房屋交付使用的当天即2002年8月21日那么上海誉龙万达房地产有限公司应当在2002年9月10 日前申报纳税但由于该公司错误的理解了税收政策导致至今未交那么根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定应从滞纳税款之日起每日按万分之五缴纳滞纳金那么截至 2003年2月10日应缴纳滞纳金867万元{=10400+936*0.0005*153} 二上海万达房地产有限公司以其所拥有的土地所有权出资采用分面积的形式将其拥有的土地使用权转让给了上海誉龙万达房地产有限公司也发生了应交的营业税的行为应缴纳营业税按照中华人民共和国中外合资企业所得税法的规定中方股东以土地使用权出资后必须办理所有权的变更手续因此上海万达房地产有限公司以其所拥有的土地使用权出资其拥有的土地所有权也就转让给了上海誉龙万达房地产有限公司也发生了应缴营业税的行为由于上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司的合作合同中规定上海万达房地产有限公司按比例分得房产并不承担任何风险不符合财税[2002]191号文中不征收营业税的规定因此应当按转让无形资产缴纳营业税在风尚苑项目中上海万达房地产有限公司以土地使用权入股所享有的权益与香港誉龙国际有限公司以8000万港币入股所享有的权益相同故上海万达房地产有限公司应纳税营业额为 8000万港币按1 1.08的汇率折合人民币8640万人民币那么应纳营业税为432万元 {=8640*5%}城市维护建设费及其附加为38.88万元{=432*5%+3%+1%}按照税收法律的规定其纳税义务发生时间为香港誉龙国际有限公司按照合同规定投入资金到位的当天即1998年12月31日那么公司应当在1999年1月10日前申报纳税但公司由于没有正确理解税收政策至今未申报缴纳因此要缴纳滞纳金由于2001年5月1日中华人民共和国税收征收管理法作了修订根据旧征管法滞纳税款按每日千分之二征收因此截止2003年2月10 日滞纳金为944.35万元{432+38.88*0.002*840+(432+38.88)*0.0005*651}三如果上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司将分得的房产在出租或出售时还应当按规定缴纳营业税二风尚苑项目中上海万达房地产有限公司的损失在风尚苑案例中上海万达房地产有限公司所遭受的损失是巨大的我们可以算一算按照上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司合作开发合同中的规定合作开发中的税费由双方各承担一半上海誉龙万达房地产有限公司将房屋分配给上海万达房地产有限公司和香港誉龙国际有限公司的行为属应纳营业税的行为通过上面的计算我们可以得出该行为共补税款及滞纳金共计1.2203亿元那么上海万达房地产有限公司所应当承担的税款及滞纳金为6102万元再加上因以不动产入股不承担风险发生了转让无形资产的行为所补交的税款滞纳金共计1415万元以上两项总计7517万元也就是说上海万达房地产有限公司在此次开发风尚苑的过程中在分到的房屋还没有实现销售之前已经缴纳了两道营业税但是如果对风尚苑项目事前进行税收筹划可能结果是完全不同的上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司仍然可以共同投资合作建房上海万达房地产有限公司用10亩土地投资香港誉龙国际有限公司以8000港币入股双方各自取得50% 的股权共享利润共担风险上海誉龙万达房地产有限公司的名义对外销售或对外租赁然后 -9-以税后利润进行分配从而获得收益在该种方式下上海誉龙万达房地产有限公司完全实现销售后并按照出资比例税收分配给上海万达房地产有限公司和香港誉龙国际有限公司根据照财税[2002]191号文以无形资产不动产投资入股参与接受投资方利润分配共同承担投资风险的行为不征收营业税那么现在上海万达房地产有限公司所遭受的7517万元的损失就完全可以避免了三导致损失的根源事后我们应当分析上海万达房地产有限公司风尚苑项目中遭受损失的原因最主要的问题在于公司对销售不动产转让无形资产的理解出现了差异从经济角度看销售不动产和转让无形资产是指经济主体将其拥有的不动产无形资产实实在在的转移出去并获取了其所期望的经济利益正是在这种概念的指导下企业在签订合同时往往只从经济利益角度考虑而不考虑税收法规对经济行为的界定上海万达房地产开发有限公司在与香港誉龙国际有限公司签订合作合同时只是简单的认为其出地所建的房屋并没有发生真正经济意义上的转让其分得的一半面积的房产自然应当归属自己然而在税法的角度上看以上的行为已经发生了应税行为即以土地换房产和房地产产权的转移从以上的分析可以看到往往经营中的概念与税法中的概念往往是不同的因此企业在经营的过程中不但要算算经济帐还要算算税收账只有这样才能做到降低成本减少不必要的损失在风尚苑项目后上海万达房地产有限公司十分重视税收筹划在房地产经营运作中的作用专门聘用了税收筹划顾问参与房产项目的事前筹划和预测四风尚苑项目税收筹划小结一合作建房最佳方案的选定在不同的合作建房方式中从税收筹划的角度看最佳方式是出地方和出资方分别以土地使用权与货币资金合股成立合营公司采取风险共担利润共享的方式在这种方式下企业的税收负担最小二纳税筹划做到不违法这里应当强调的是房地产企业税收筹划时一定要遵守国家税收法律否则可能得不偿失甚至受到法律的制裁就风尚苑项目而言如果企业自查后未及时补交该笔税款可能出现以下两种情况一是税务机关未发现企业可以不缴该笔税金二是税务机关检查发现补税加收滞纳金并且处以0.5倍到5倍的罚款由于金额比例达到犯罪标准将被追究刑事责任比较以上两种情况我们可以看到企业如果选择了不补缴该笔税款那么企业潜在的危机是十分巨大的在今后的经营中有可能扼杀整个企业的发展因此我们要强调的税收筹划的另一个原则是不违法原则2.2.2转让土地使用权的税收筹划一转让方案分析在房地产经营活动中房地产开发企业通常要面临转让在建项目的选择上海万达房地产有限公司决策层于2003年拟将松江一5万平方米地块转让给上海松利房地产开发有限公司协定转让价为6000万元在分析松江地块转让案例税费过程中本文将就房地产市场中土地转让的几种形式逐一进行分析寻求一种税负最低的方案从而实现利益最大化本文主要考虑营业税土地增值税企业所得税等忽略印花税契税及其它费用问题方案一直接转让土地使用权这是一种快速便捷的达到交易双方目的的转让方式但该方式需办理土地及相关证书的更名过户手续该行为的涉税金额为营业税6000-450*5%=277.5万元城建税及附加277.5*5%+3%+1%=24.975万元土地增值税6000-450-277.5-24.975*60%-450*35%=3013.515万元企业所得税该笔业务利润6000-450-277.5-24.975-3013.515=2234.01万元影响企业所得税税额2234.01*33%=737.22万元综上所述该笔土地转让纳税现值为277.5+24.975+3013.515+737.22=4053.21万元该笔转让企业的净收益为2234.01-737.22=1496.79万元方案二投资合股方式/股权转让在这种方式下首先由上海万达房地产有限公司将该土地作价6000万与上海松利房地产开发有限公司合资成立A公司然后上海万达房地产有限公司将其在该子公司的股权全部转让上海松利房地产开发有限公司该方案下由于土地所有权转让转变为股权转让该行为既不征收营业税也不征收土地增值税但涉及到企业所得税在该项转让过程中企业获得投资收益5550万元{=6000-450}应缴纳企业所得税1831.5 元{=5550*33%}比较以上二种方案我们可以看到如果将土地使用权的转让形式变更为股权转让那么可以大大的减少企业的税收负担由此财务经理经过事前的税收核算将方案二上报董事会通过同上海松利房地产开发有限公司的协议以新设子公司投资后转让股权的方式实现松江地块的转让并于2003年底完成了全部转让过程由于公司资金充裕因此于2003年当年全部确认收入并申报纳税二土地使用权转让税收筹划小结从以上案例分析中我们可以看到本来转让土地使用权的应税行为转变为了不征税的股权转让行为同样的理论也适用于整体转让或部分转让资产如企业将其开发的全部或部分房产转让也可以转变为股权转让将应税的销售行为转变为不征税的股权转让行为可以通过以下几种情况实现 1投资以土地使用权或不动产对外投资取得投资方的股份之后再将该股权转让此时既实现了转让土地使用权或不动产的经济目的又规避了转让土地使用权或不动产所涉及的营业税和土地增值税2分立通过分立的法律形式将需要转让的土地使用权或不动产从原公司分离出来形成一个新的公司在将整个公司转让出去该方法也可以达到转让土地使用权或不动产但不缴税的目的 -13-2.2.3上海春园土地增值税案例分析要正确计算上海春园项目土地增值税同时使其税负最低必须对土地增值税的政策有充分的了解土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税其特点是采用扣除法计算增值额实行超率累进税率按次征税由于土地增值税税额等于征税对象乘以税率所以要计算土地增值税税额首先必须计算出征税对象即增值额在上海春园的案例中我们可以看到上海万达房地产有限公司取得该项目的土地使用权时是一次性支付的那么根据1994年国家税务总局颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第九条规定纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发转让房地产的其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊或按建筑面积计算分摊也可按税务机关确认的其他方式计算分摊由于法规规定的计算方法有两种那么在上海春园项目中我们可以首先核算不同计算方法下的土地增值税税额并采用税负最低的方法从而达到税收筹划的目的以下计算过程中均保留4位小数 2.2.3.1不同计算方法进行税收筹划一普通住宅项目1房地产销售收入为5亿元2扣除项目1取得土地使用权所支付的金额a.如果按照土地使用权的面积进行分摊则普通住宅项目应分摊的土地出让金为2.1*(8/15)=1.12亿元b.如果按照建筑面积的比例进行分摊则该项目应分摊的土地出让金则为2.1*10.4/(10.4+3.5+0.5+4)=1.187亿元2开发土地和新建房以及配套设施的成本为1.7亿元3开发土地和新建房以及配套设施的费用根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第六条第三款规定对营业费用管理费用按取得土地使用权支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的百分之五以内扣除那么a.按照土地使用权的面积分摊则该项目可扣除的开发土地和新建房以及配套设施的费用为1.12+1.7*0.05=0.141亿元b.按照建筑面积的比例分摊则可扣除的开发土地和新建房以及配套设施的费用为 1.7+1.187*0.05=0.1443亿元对于财务费用中的利息支出由于上海万达房地产有限公司利息费用较低故采用中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定按10%以内扣除那么a.按照土地使用权的面积分摊可扣除的财务费用为1.12+1.7*0.1=0.282亿元 b.按照建筑面积的比例分摊则可扣除的财务费用为1.7+1.187*0.1=0.2887亿元4与转让房地产有关的税金根据规定转让房地产项目产生的附加费用也可作为税金扣除项目营业税5*0.05=0.25亿元城市维护建设税0.25*0.05=0.0125亿元附加费用0.25*(3%+1%)=0.01亿元合计0.25+0.0125+0.01=0.2725亿元5对从事房地产的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和加计百分之二十的扣除a.按照土地使用权的面积进行分摊该扣除项目的金额为1.12+1.7*0.2=0.564 亿元b.按照建筑面积的比例分摊该扣除项目的金额为1.7+1.187*0.2=0.5774亿元3土地增值额及税额1按照土地使用权的面积进行分摊计算则土地增值额为5-1.12+1.7+0.141+0.282+0.2725+0.564=5–4.0795=0.9205亿元增值率为0.9205/4.0795*100%=22.56%根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十条使用税率30%则应缴纳土地增值税为0.9205*30%=0.2762亿元按照建筑面积的比例进行分摊则土地增值额为5-(1.187+1.7+0.1443+0.2887+0.2725+0.5774)=5-4.1699=0.8301亿元增值率为0.8301/4.1699*100%=19.91% 由于我国土地增值税法规定纳税人建造普通住宅出售增值额没有超过扣除项目金额 20时免征土地增值税故该项目应纳土地增值税为0二全装修高级住宅1房地产销售收入为2.9亿人民币2扣除项目1取得土地使用权所支付的金额a.如果按照土地使用权的面积进行分摊则该部分项目应分摊的土地出让金为2.1*(2/15)=0.28亿元b.如果按照建筑面积的比例进行分摊则该项目应分摊的土地出让金则为2.1*3.5/(10.4+3.5+0.5+4)=0.3995亿元2开发土地和新建房以及配套设施的成本为0.85亿元3开发土地和新建房以及配套设施的费用同普通住宅项目一样对营业费用管理费用按取得土地使用权支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的百分之五以内扣除a.按照土地使用权的面积分摊则该项目可扣除的开发土地和新建房以及配套设施的费用为0.28+0.85*0.05=0.0565亿元b.按照建筑面积的比例分摊则可扣除的开发土地和新建房以及配套设施的费用为0.3995+0.85*0.05=0.0625亿元对于财务费用中的利息支出计算方法于普通住宅项目一样a.按照土地使用权的面积分摊可扣除的财务费用为0.28+0.85*0.1=0.113亿元-16-b.按照建筑面积的比例分摊则可扣除的财务费用为0.3995+0.85*0.1=0.1249亿元4与转让房地产有关的税金根据规定转让房地产项目产生的附加费用也可作为税金扣除项目营业税2.9*0.05=0.145亿元城市维护建设税0.145*0.05=0.0073亿元附加费用0.145*(3%+1%)=0.0058亿元合计0.145+0.0073+0.0058=0.1581亿元5对从事房地产的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和加计百分之二十的扣除a.按照土地使用权的面积进行分摊该扣除项目的金额为0.28+0.85*20%=0.226亿元b.按照建筑面积的比例分摊该扣除项目的金额为0.3995+0.85*20%=0.2499亿元3土地增值额及税额1按照土地使用权的面积进行分摊计算则土地增值额为2.9-0.28+0.85+0.0565+0.113+0.1581+0.226=2.9–1.6835=1.21645亿元增值率为1.21645/1.6835*100%=72.26% 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第七条中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十条规定应适用40%的税率计算缴纳土地增值税方法如下 1.2165*40%-1.6835*5%=0.4024亿元2按照建筑面积的比例进行分摊则土地增值额为2.9-(0.3995+0.85+0.0625+0.1249+0.1581+0.2499)=2.9-1.8448=1.0552亿元增值率为1.0552/1.8448*100%=57.20% 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第七条中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十条规定应适用40%的税率计算缴纳土地增值税方法如下 1.0552*40%-1.8448*5%=0.3298亿元三别墅房1房地产销售收入为0.65亿人民币2扣除项目1取得土地使用权所支付的金额a.如果按照土地使用权的面积进行分摊则该部分项目应分摊的土地出让金为2.1*(2/15)=0.28亿元b.如果按照建筑面积的比例进行分摊则该项目应分摊的土地出让金则为2.1*0.5/(10.4+3.5+0.5+4)=0.0571亿元2开发土地和新建房以及配套设施的成本为0.045亿元3开发土地和新建房以及配套设施的费用同普通住宅项目一样对营业费用管理费用按取得土地使用权支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的百分之五以内扣除a.按照土地使用权的面积分摊则该项目可扣除的开发土地和新建房以及配套设施的费用为0.28+0.045*0.05=0.0163亿元b.按照建筑面积的比例分摊则可扣除的开发土地和新建房以及配套设施的费用为0.0571+0.045*0.05=0.0051亿元对于财务费用中的利息支出计算方法于普通住宅项目一样a.按照土地使用权的面积分摊可扣除的财务费用为0.28+0.045*0.1=0.0325亿元b.按照建筑面积的比例分摊则可扣除的财务费用为0.0571+0.045*0.1=0.0102亿元4与转让房地产有关的税金根据规定转让房地产项目产生的附加费用也可作为税金扣除项目营业税0.65*0.05=0.0325亿元城市维护建设税0.0325*0.05=0.0016亿元附加费用0.0325*(3%+1%)=0.0013亿元合计0.0325+0.0016+0.0013=0.0354亿元 5对从事房地产的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和加计百分之二十的扣除a.按照土地使用权的面积进行分摊该扣除项目的金额为0.28+0.045*20%=0.065亿元。
企业税收自查情况统计表自查企业填写
企业税收自查情况统计表自查企业填写第一篇：企业税收自查情况统计表自查企业填写企业税收自查情况统计表自查企业填写填写经自查，我单位****年度不存在少申报的税款。
或经自查，我单位***年度存在少申报税款：***税*****元。
即可第二篇：企业税收自查情况报告企业税收自查情况报告xxxx年6月29日贵局召开了税收专项检查动员大会，会后我们根据大检查安排意见对我单位2008年至2010年1至5月底以前的纳税情况进行了认真的自查。
现将自查情况报告如下：一、企业概况实收资本xxxx，公司下设工程部、财务部、销售部、办公室等职能科室。
目实现销售收入xxxxxx元。
二、自查情况根据贵局大检查安排意见，我们重点对本企业2008年至2010年5月底以前的纳税情况进行了自查，自查结果为：1.营业税检查情况：截止2010年5月底，本企业少缴营业税：...元；城建税：...元；教育费附加：..元；土地增值税：...元；水利基金：2...元；少缴税的主要原因是：2008年6月公司竞拍土地12.64亩，当时的成交价为每亩地500万元，原计划土地拿到后能尽快开工建设，加快资金回笼，但由于在拆迁过程中个别住户设置障碍，以至于拖到现在无法拆迁，加之大部分住户的安置补偿、过渡费等费用使企业资金周转出现了严重的困难，因此造成了税款的拖欠。
2.代扣税检查情况根据税务局要求，我们对建筑企业的税收情况进行了认真的监督，并积极进行了代扣代缴，尽管如此目前还有一些问题：①由于工程未决算，目前已付工程款...元，工程款暂未代扣税金。
②其他由于正在办理外派证，已付...元，暂未代扣税金。
经过自查，我们充分认识到了自己的错误，除积极补交税款外，在今后的工作中我们一定认真学习有关法律法规，学习税收知识，改正错误，遵纪守法，照章纳税，为国家富强，企业发展尽我们应尽的义务。
第三篇：企业税收自查实施方案关于组织开展税收自查自纠工作的实施方案为贯彻落实《大企业税务风险管理引导（试行）》（国税发（2009）90号）和《大企业税收服务和管理规范（试行）》（国税发（2011）71号）特制定我单位税收自查自纠实施方案。
大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式
大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式营业税=租金收入×5%城建税=营业税×7%教育附加=营业税×3%地方教育附加=营业税×2%（如有）印花税租金收入×0.1%房产税=租金收入×12土地使用税企业所得税25%房地产业开发的大型商铺租赁是以投资性房地产核算。
要紧收入是以租金的形式实现，关键是成本的核算。
一、投资性房地产的含义随着我国房地产行业的不断进展，企业持有房地产除了用于自身生产与存货对外销售，还出现了以赚取租金或者资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的要紧经济业务。
这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房与作为存货的楼房有显著不一致。
但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房与出租房、自用土地使用权与出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产与无形资产中，使用历史成本法为基本计量原则进行核算。
这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估与投资者权益受损。
投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，要紧包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权与出租的建筑物，但不包含为生产商品、提供劳务或者者经营管理而持有的自用房地产与作为存货的房地产。
二、投资性房地产的核算模式针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或者无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质与真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产与无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策根据，并规定了下列两种模式可供选择：（一）成本模式该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。
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房产税纳税指引2012年暂行稿目录一、征收范围 (4)（一）一般规定 (4)（二）特殊规定 (4)1、地下建筑 (4)2、售楼处与样板间 (4)3、物业用房 (4)4、临时设施或临时用房 (5)5、办公用房 (5)二、纳税义务人 (5)（一）一般规定 (5)1、产权所有人 (5)（二）特殊规定 (6)1、无租使用房产税纳税人 (6)2、免租期间房产税纳税人 (6)3、居民住宅区内业主共有的经营性房产 (6)三、计税依据 (6)（一）一般规定 (6)1、按房产余值作为计税基础 (6)2、按出租收入作为计税基础 (7)（二）特殊规定 (7)1、房产原值规定 (7)2、无租使用其他单位房产的计税基础 (7)3、出租房产免收租金期间计税基础 (8)4、业主共有经营性房产计税基础 (8)5、售楼处及样板间计税基础 (8)6、临时用房或临时设施计税基础 (9)7、房屋附属设备和配套设施计税基础 (9)8、地下建筑计税基础 (9)9、房产评估增值计税基础 (10)四、税率 (10)1、以房产余值征税 (10)2、以租金征税 (10)五、税收优惠 (11)1、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 (11)2、临时性房屋或临时设施 (11)3、企业办学校房产税相关政策 (11)六、税收征管 (11)（一）征收方式 (11)（二）征收机关 (11)（三）纳税义务时间 (11)1、自建房 (11)2、委托建造 (12)3、出租、出借房产 (12)4、房地产企业自用、出租、出借 (12)5、原有房屋用于生产经营 (12)6、自购新建房 (12)（四）房产税纳税义务截止时间 (12)为了规范并完善房产税税务管理工作，控制税务风险，提高税务管理水平，落实税务战略与规划，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》及实施细则、集团各项规章制度，制定本指引。
一、征收范围（一）一般规定《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，处于城市、县城、建制镇、工矿区的应税房产应按规定计缴房产税。
一般讲，财务上计入固定资产以及投资性房地产科目核算的房屋，属于房产税规定的应税范围，包括自持大商业、酒店、以及产权归项目公司所有的配套设施。
（二）特殊规定1、地下建筑具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，自2006年1月1日起均应当征收房产税。
自持地下车库（或已与业主签订车位使用协议方式销售但政府视同出租的车位）、可供出售的地下建筑、地下人防（不论是否拥有所有权，及成本如何处理）应当缴纳房产税。
2、售楼处与样板间自建（包括临建和永久建筑）或用本企业开发产品作为售楼处和样板间的应缴纳房产税。
3、物业用房物业用房属于应税房产范围，应计缴房产税。
4、临时设施或临时用房在基建工地为基建工地服务的临时设施（包括但不限于：工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房）在施工期间不属于应税房产范围，工程结束后移交的，从次月起征收房产税。
5、办公用房自建或用本企业开发产品作为办公用房的，应缴纳房产税。
二、纳税义务人（一）一般规定1、产权所有人产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
需要注意的是：第一、房地产产权最终是以房地产权利证明（如产权证）来确认的，但房产税纳税义务人的应税房产不完全如此，比如地下人防，纳税人不拥有所有权，也办理不了产权证。
自建临时售楼处、其它临时设施和临时用房等也不能办理产权证明。
第二、大商业、可售物业的物业用房房产税应由商管公司或物业公司承担，不由项目公司或者租金户承担。
第三、各公司租用个人物业的，根据税法规定，个人物业租赁方为房产税纳税义务人。
实务中，各公司需要为个人业主代缴纳房产税，但代缴房产税不能在企业所得税税前列支，因此，建议各公司向主管税务机关申请代开全额房屋租赁费发票。
（二）特殊规定1、无租使用房产税纳税人无租使用其它单位房产的房产税纳税义务人，为实际使用房产的单位和个人。
2、免租期间房产税纳税人免租期间房产税纳税人为产权所有人。
3、居民住宅区内业主共有的经营性房产居民住宅区内业主共有的经营性房产为实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人为纳税义务人。
集团各项目内业主共有的经营性房产（包括但不限：小区车位、会所、裙楼等）用于实际经营（包括自营和出租），交由物业公司从事经营的，物业公司应作为纳税义务人履行纳税义务；未由物业公司从事经营的，由实际经营代管人或使用人作为纳税义务人履行纳税义务。
三、计税依据（一）一般规定1、按房产余值作为计税基础房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
各公司非用于出租获取租金的各类应税房产，应按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。
具体减除幅度，各公司应依据应税房产所在地地税部门规定，并报集团财务部税务组备案。
2、按出租收入作为计税基础房产租金收入为房产税的计税依据。
各公司用于出租获取租金的应税房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。
需要说明的是，自持大商业主力店按收入的一定百分比收取租金的，应按分成收入作为计税收入；存在一次性收取多月租金的，应按月以月租金收入向主管税务机关申报。
鉴于部分地区存在仅按房产余值或者出租收入作为房产税基础的情况，建议各公司征询主管税务机关意见，明确房产税计税基础。
（二）特殊规定1、房产原值规定房屋原值应根据国家有关会计制度以及集团会计核算指引的规定进行核算，但无论会计上如何核算，房产计算房产税时房产原值应包含地价。
需要说明的是：第一、以原值计算房产税的酒店和自持物业（如空租期，商管用房）确认房产原值中土地成本时按会计核算指引相关规定执行。
第二、原值中土地价款若存在各种形式的土地返还应按会计核算指引关于土地返还款财务处理相关规定执行。
第三、鉴于目前各公司可能存在用地性质特殊，如政府免费提供土地建临时售楼处和样板间、在租用土地上建设售楼处以及规划用地范围内存在保护性文物建筑等情况，凡目前税收政策尚未明确规定的，房产税计算时土地成本确认按建造成本核算口径。
上述特殊事宜，各公司应结合项目所在地房产税具体税收政策，并积极与主管税务机关沟通，情况特殊的个别事项，可做个案处理。
第四、房屋部分出租，部分自用或空租，应按未租（空租）部分建筑面积占总建筑面积的比例计算房产原值。
2、无租使用其他单位房产的计税基础无租使用其他单位或个人应税房产，应依照房产余值代缴纳房产税。
3、出租房产免收租金期间计税基础各公司与租户签订含免租期条款的应税房产租赁合同，免租期内应由各公司按照房产余值缴纳房产税。
4、业主共有经营性房产计税基础业主共有经营性房产用于获取租金收入的，应依照租金收入计征房产税；业主共有经营性房产用于自营的，应按依照房产余值计征房产税；基于上述部分业主共有经营性房产在会计核算过程中其价值均已按合理方法分摊入可售房产价值中，无法准确获取房产原值。
因此，应准确划分业主共有房产与其他房产原值，对没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，各公司应要求主管税务机关核定房产原值，取得相关批文，并报集团财务部税务组备案。
5、售楼处及样板间计税基础自建售楼处或用开发产品作为售楼处应按房产余值计缴房产税；租入房产用作售楼处不缴纳房产税。
鉴于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发成本或者在建工程中核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时其房产原值应借助辅助台账进行纳税调整，并包括土地成本。
根据相关税收政策，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（计算举例附后）。
需要说明的是：第一、宗地容积率高于0.5房产税计算时土地成本计算方法目前尚未有相关税收政策明确，但实务中税务机关原则上依据财税[2010]121号相关政策精神，要求按全额将土地成本计入房产原值计缴房产税。
鉴于上述情况，各公司应就上述事宜与主管税务机关沟通，明确计算方法。
第二、项目公司售楼处、样板房合同结算金额与合同金额不一致，或者结算价值高于预估价值的，导致房产原值发生变化的，需在缴纳房产税时按会计准则及目前会计核算指引关于固定资产暂估入账相关规定及时调整房产原值。
第三、单独建造的临时售楼处景观及园林景观设计费用原则上应该从原值中剔除。
计算举例：有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
6、临时用房或临时设施计税基础在基建工程结束以后，施工企业将临时性房屋交还或者估价转让给各公司，各公司应当从接收的次月起，按房产余值计缴房产税。
7、房屋附属设备和配套设施计税基础附属设备和配套设施（包括但不限于：排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等）计入房产原值，计征房产税；更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
凡因上述事项需调整房产原值的，应按按会计核算指引规定的原值调整方法对原值进行调整。
8、地下建筑计税基础集团各业态具备房屋功能的地下建筑（包括地下停车场、各类自持物业地下人防设施、可供出售的地下建筑）凡用于收取租金收入，应按照出租收入计算征收房产税；用于工业用途房产，以房屋原价50-60%作为房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值，具体比例由主管税务机关确定；鉴于目前各地主管税务机关对地下建筑房产税税收政策执行口径不统一，各公司应就上述事项与主管税务机关沟通，明确计税基础具体政策。
需要说明的是：第一、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；第二、地下车位永久性使用权应区分出售和出租两种不同情况处理：（1）一次性出售地下车位永久性使用权。