西单大悦城调研报告
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2019年7月北京西单大悦城调研报告
项目特色：业态
商业部分共12层，包括地上10层、 地下两层
B2F主要业态为生活配套类 B1F-5F主要业态为服装、鞋包、配 饰、化妆品、数码等时尚零售
6F-10F主要业态为餐饮和休闲娱乐 餐饮、娱乐、配套业态共占据6层 面积，充分满足了年轻人购物之余 的休闲、聚会需求
零售业态的分布按照档次、风格 区分而不区分男女。使得青年男女 一起逛街更加方便。
项目特色：品牌
大悦城在品牌选择上 围绕年轻时尚化和独特 性两大原则，并不刻意 追求高端，保持了整个 商业调性和目标客群的 统一。
在首次招商开业后， 项目仍不断进行品牌调 整，保证入驻品牌依然 能够紧跟时尚潮流并保 持一定新鲜独特性。
2019年F1品牌列表
VERO MODA
ESPRIT
LACOSTE
几个问题
1
7楼以上商铺空置率相对较高
2
主中庭利用效果有限
高层空置率较高
从7楼开始空置商铺明显增多，8 楼空置商铺面积目测约占比30-40%， 对整体氛围影响明显。
主中庭利用
主中庭位于商场核心位置，直达顶部。 楼顶采用玻璃材质，可直接透过阳光。 底部设在B1层，设计为临时舞台，但由 于其面积偏小，演出也非日常活动，实 用性可供斟酌。从实际观察来看，无活 动时间中庭周边人气冷淡。
摘星的你
B2
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
感谢观看
所有的忧伤终将远去，所有的幸福都会来临
北京西单大悦城
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14
2.1 项目区位分析
西单商圈现有商业
西单商圈现有商业以百货为主，营业面积较小，档次中档偏高，形成了年轻人癿集散地。
商业名称 君太百货 中有百货 西卑商场 西卑贩物中心 华威大厦 西卑文化广场 首都时代广场 109婚庆百货 西卑图书大厦 西卑明珠商场 西卑置地星座 开业时间 2003年12月 2002年1月 1978年 1991年 1997年 2002年 2005年 2003年9月 1998年5月 2001年7月 2004年底 营业面积 6.3万㎡ 4万㎡ 3.4万㎡ 0.6万㎡ 3万㎡ 3.2万㎡ 2.5万㎡ 3万㎡ 1.6万㎡ 3.2万㎡ 1.5万㎡ 消费特征 20-35岁时尚品牌消费 20-35岁时尚品牌消费 35岁以上消费者及外地旅游者 旅游者为主 16-25岁韩日时尚消费 18-25岁时尚贩物及娱乐消费 25-40中高品牌消费 婚庆主题消费 图书文化消费 16-25小商品消费 商务休闲配套 商业类型 时尚百货 时尚百货 传统百货 传统百货 时尚百货 时尚卒场 精品百货 主题百货 主题百货 小商品卒场 街区型商业 商业档次 中高档 中高档 中档 中低 中档 中档 中高档 中高档 中档 中低档 中低档 楼层分布 B1-7F B2-8F B2-5F 1F-3F 3F-8F B1-B3 B2-3F B1-6F B1-4F B1-6F B1-2F
13
2.1 项目区位分析
西单大悦城位于西单商圈
西单商圈为北京最为繁华癿商业中心，不王府井大街、前门大栅栏，幵称为三大传统商业区，丰富癿 业态、潮流癿品牌以及便利癿朋务设施，使之成为北京本地人贩物癿首选之地。 区域位置：卓起西绒线胡同，北至灵境胡同西口， 卓北长1600m，以西卑北大街为轴线东 西迕深200-300m，占地80公顷；
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
北京西单大悦城MALL项目定位分析报告
2020/12/7
3
一、西单商圈消费环境分析
1、西单商圈总体商业情况概述
西单商圈概述
形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。
改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。
范围及体量：西单商圈南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西 单北大街为轴东西进深 200-300 米，占地 80 公顷，现有大型商业经营面积接近35万 平方米，新增约18万平方米，五年后有望达到100万平方米以上。
写字楼+商业
写字楼+商业 独立地下商业
首都时代广场
写字楼+商业
君太百货 西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座 西单图书大厦 西单明珠市场
20合20计/12/7
写字楼+商业 写字楼+商业
商业+酒店 写字楼+商业 独立商业体 写字楼+商业
——
营业面积 (万平方米)
3.4
0.6 3 4 3.2
2.5
西单文化 广场 时代广场美美 百货
7
金融街对西单商圈的影响
金融街总建筑面积：338万平方米
其中高档商务写字楼约占 76%
1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人口
拥有70%的中国百强企业、超过300家金融 机 构的总部、三家世界级知名高档酒店
人均月收入水平达5000元以上
“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大
现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏
现有人均商业面积不足0.3平米
北京西单大悦城项目考察报告
2F—自由Freedom
3F—优雅Elegant
4F—冲撞Crash
5F—动感Sporty
6F—约会Dating
7F—美味Delicious
8F—快乐Happy
9F—兴奋High
10F—梦想Dreaming
精品
4
北京西单大悦城
西
项目客户群
单
大
● 西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合，它的
大
这个空间带来时尚年轻的感觉。景观设计师Andy，以玫瑰作为设计理念
悦
，凸显爱情的罗曼蒂克的味道，并将四根大柱包裹成玫瑰花束;供休憩的
城
座椅也是玫瑰花瓣设计，更辅以高低错落的布局设计，形成独特的空间 感。
精品
8
北京西单大悦城
西
项目楼层业态分布—B2炫目
单
大
悦
城
精品
业态 数量（家）
生活品 味
10
化妆品
西
项目主力店
单
大
悦
城
精品
6
北京西单大悦城
西
项目建筑特色—电梯
单
大
亚洲最长飞天梯：一到五层，二十多米提升高度，五十多米跨度。
悦
城
最多电梯与扶梯的Shopping Mall:27部直梯、63部扶梯
精品
7
北京西单大悦城
西
项目建筑特色—玫瑰园
单
以一简单的设计概念为基础，以夸张的手法去演绎，借此为西单大悦城
悦
客流确确实实做到了国际青年城的定位。
城
● 从现在消费者结构来看，18到25岁占绝大部分。并且基本上均为重复性 消费。
● 来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一 部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上来购物的。还有一些人看到 了这边有很多的餐饮区域，可以尝到一些美味。
西单调研报告
西单调研报告西单是北京市的一个著名商圈，也是人流量较大的地方。
本次调研的目的是了解西单商圈的发展现状和消费者的购物习惯，以及商家的经营情况。
一、西单商圈的发展现状1.1 基本概况西单商圈位于北京市西城区，周边有众多的商业设施和旅游景点，是北京市最繁华的商圈之一。
西单商圈内有大型购物中心、百货公司、专卖店等，商圈面积较大，商家数量众多。
1.2 商业发展趋势随着电商的发展和消费观念的改变，传统实体商店面临着较大的挑战。
在西单商圈，很多新开设的商店是线上线下结合的模式，即将线上资源引流到线下实体店面。
这种趋势对传统商店经营提出了新的要求。
二、消费者的购物习惯2.1 消费观念随着社会的发展，消费者的购物观念发生了变化。
更多的消费者开始注重品质和服务，而不仅仅是价格。
他们更倾向于选择有品牌和信誉的商家进行购物。
2.2 购物方式西单商圈的消费者购物方式多种多样。
部分消费者喜欢线下购物，因为他们可以亲身体验商品的质量和风格；另一些消费者则更倾向于在线上购物，因为他们可以享受到更多的选择和便捷的购物体验。
线上线下结合的购物模式在西单商圈很受欢迎。
三、商家的经营情况3.1 店铺类型在西单商圈，商家经营的品类丰富多样。
有服装、鞋类、美妆、餐饮等各种类型的店铺。
不同类型的店铺在消费者中的受欢迎程度各异，需要根据实际情况进行经营策略的调整。
3.2 经营困境由于竞争激烈和市场环境的变化，一些商家面临着经营困境。
其中一些原因是店铺形象老旧、产品更新不及时、服务水平不高等。
这些问题需要商家重视，并采取相应的改善措施。
总结：通过本次调研，我们了解到西单商圈的发展现状和消费者的购物习惯，以及商家的经营情况。
对于商家来说，提升产品质量和服务水平是关键，要时刻关注市场趋势和消费者需求的变化。
对于消费者来说，要注重品质和服务，同时灵活选择购物方式，以满足个人的需求和偏好。
西单商圈作为一个重要的商业中心，需要商家和消费者共同努力，为商圈的发展和繁荣做出贡献。
北京西单商业区市场调研报告
目前西单商业区拥有各类企业、商家共计121家，其中有10家营业面积在万米以上的大型零售企业。特别是在西单 大悦城、中友百货（汉光百货）、君太百货这些龙头企业的带动下，西单商业区的零售业得到了进一步完善。本次调研 主要以西单大悦城、君太百货、汉光百货这三家商业项目为主。
三家商场左右相邻，但是针对的目标消费客群、市场定位完全不同。三家商业相辅相成形成市场互补模式。
北京西单商业区11月26日-30日 市调地点：北京西单商业区 市调人员：丁丹、吕斌、岳奇勇、张圆圆
目录
1 市场调研概况 2 项目定位分析 3 调研总结及学习借鉴
市场调研概况
西单商业区与王府井大街，前门大栅栏并称北京三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更 是首都经济繁荣的象征。西单商业区的中心位置距长安街不足200米，北侧连通金融街和新街口特色商业区。行车路线 连接多条主要交通干线。北京地铁1号线至西单站A出口，25条公交线路经停项目周边，做为一个商业中心交通方面非常 的发达和便利。
5、公共区域场地合理利用 不论从之前烟台大悦城的调研，还是北京大悦城的调研，我们发现在商场的一些位置比较显眼的死角区，商场
低价租赁给一些品牌较好或者楼层较高的商家，让他们设置咨询处或者产品陈列展示点，宣传了商家也增加DP的 装饰。
6、公共区域创意包装 对一些商场来说消防设施、安全通道大门、空商铺、绿植装饰都会存在，适当的对这些设施进行创意点缀可以
为商场营造更好购物氛围。
7、增强商业的外部包装 无论是看人还是看物第一印象都是他们的门脸。一个商场内部修饰的在好，外部不加以修饰就像再有内涵的女
人不会打扮一样，无法吸引大众的目光。建议在以后的美陈装饰注重外部装饰。
以上就是本次北京西单商业区的调研，与之分享，不足之处请领导及同事多提宝贵意见！
三家商场左右相邻，但是针对的目标消费客群、市场定位完全不同。三家商业相辅相成形成市场互补模式。
北京西单商业区11月26日-30日 市调地点：北京西单商业区 市调人员：丁丹、吕斌、岳奇勇、张圆圆
目录
1 市场调研概况 2 项目定位分析 3 调研总结及学习借鉴
市场调研概况
西单商业区与王府井大街，前门大栅栏并称北京三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更 是首都经济繁荣的象征。西单商业区的中心位置距长安街不足200米，北侧连通金融街和新街口特色商业区。行车路线 连接多条主要交通干线。北京地铁1号线至西单站A出口，25条公交线路经停项目周边，做为一个商业中心交通方面非常 的发达和便利。
5、公共区域场地合理利用 不论从之前烟台大悦城的调研，还是北京大悦城的调研，我们发现在商场的一些位置比较显眼的死角区，商场
低价租赁给一些品牌较好或者楼层较高的商家，让他们设置咨询处或者产品陈列展示点，宣传了商家也增加DP的 装饰。
6、公共区域创意包装 对一些商场来说消防设施、安全通道大门、空商铺、绿植装饰都会存在，适当的对这些设施进行创意点缀可以
为商场营造更好购物氛围。
7、增强商业的外部包装 无论是看人还是看物第一印象都是他们的门脸。一个商场内部修饰的在好，外部不加以修饰就像再有内涵的女
人不会打扮一样，无法吸引大众的目光。建议在以后的美陈装饰注重外部装饰。
以上就是本次北京西单商业区的调研，与之分享，不足之处请领导及同事多提宝贵意见！
2019年北京西单大悦城项目市场调研报告
项目占地8.9万㎡,总建筑规模53万㎡ (含地下部分)，购物中心达25万㎡， 是涵盖一站式体验型购物中心、国 际甲级写字楼、酒店式服务公寓和 高档住宅等多业态的“城市综合体 ”。
项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
➢提高“新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例
在招商过程关注“首次登陆中国/北 京”的知名品牌引入；针对青年人消 费特征，时尚品牌、潮流品牌的占比 大大提高
每一层的楼层主题都是不一样的，这将不同需求的 顾客分成不同的人群。每一层又都有一两个主力品牌， 这个亮点会引导着人群流向。保证了3层以上楼层的活 力
无
积:1.8*2;宽带免费;房间无
电脑;
标准套间
所在楼层:12-18;房型面
积:60;床型:大/双;床面 无
积:2*2/1.8*1.5;宽带免费;
房间无电脑;
高级套房
Hale Waihona Puke 所在楼层:12－18;房型面
积:120;床型:大床;床面 无
积:2*2;宽带免费;房间无电
脑;
有(免费) ¥688 有(免费) ¥738 有(免费) ¥788 有(免费) ¥1088 有(免费) ¥1688
酒店公寓
酒店介绍：
北京大悦城酒店公寓是一家集酒店、公寓、 商场、影院、写字楼于一体的商务酒店公寓。 酒店设有中餐厅和西餐厅，为宾客提供私人 宴请的方便。酒店不同规格的多功能厅，可 为宾客提供更多的商务会议及社交酒会场所。 酒店配有全套体能训练器械的健身中心。楼 高18层，客房总数300间。 酒店服务：商务中心、送餐服务、洗衣服务、 叫醒服务、礼宾司服务、外币兑换 餐饮设施： 四季厅：提供中西自助餐； 大堂吧：提供各式咖啡及红酒、点心。 康体娱乐：游泳、桑拿、健身、SPA 会议设施 大悦荟：426平方米，可容纳300人； 其他会议室：45-200平方米，可容纳25-100 人不等。
酒店/ 公寓
写字楼
电影院
酒店与写字楼通过与商业的联通增加了 配套能力 分散入口，局部连通的布局可以相对保 持独立又可以取得良好的沟通效果
写字楼
大悦城写字楼位于整个楼盘的西北 部，楼层为6-15层，总建筑面积为 15000平方米。 租金：7元/平方米*天（目前满租中） 图中看出卫生间和小户型被安排在 了南面，11层一下是无日照且视野 不开阔的。在目前条件下算是较为 合理。
➢购物中心式消费体验
西单大悦城的面市改变了这一 区域原有的以百货类为主、服装类 商品批发零售业为辅的旧格局，成 为西单北大街唯一一座真正意义上 的购物中心
➢提高娱乐、餐饮比例
在大悦城中6到8层为美食天地，餐饮功能、 娱乐功能分别占到整个项目30%、20%的比重， 购成商业新的体验点
每一层都有可以休息区或是饮 品吧，非常贴心的安排，留住了 人气的同时还可以获得良好的口 碑
➢震撼人心的空间规划
飞天梯 大悦城整体格局的“双首层”概念，利用1层直达6 层的飞天梯，不仅把人流向6层至8层的餐饮区引导， 而且以6层为界，实际上将整个建筑分为了两大区 域，有效减少了楼层过高带来的疲惫感。
各区域的中庭挑空设计让整个商场内部空间更壮观，加 上曲折的引导路线，时常会有拐个弯发现一片新天地的 新奇感，有效的减少了顾客逛商场的疲惫感。并且让整 个架空部分看起来更上档次
早餐收费：88元
商业特色阐述 特色一：青年人群定位 特色二：购物中心式消费体验 特色三：提高了娱乐、餐饮比例 特色四：提高了“新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例 特色五：空间结构通透，设计新颖，乱中有序
➢青年人群定位
突出时尚、青年元素。 捕捉市场消费力强劲主流人群 打造北京首个聚焦年轻人的“国际青年城”shopping mall
入驻品牌有西班牙国宝级品牌ZARA，瑞典服饰 零售巨头H&M，有融合美国西部风味和法国浪漫设 计的GUESS，有源自希腊的时尚配饰Folli Follie， 有简约自然、充满现代生活哲学MUJI(无印良品) 。 潮牌的潮店在“城”里鳞次栉比地恭候着自己的访 客，如UNIQLO、Esprit、motivi、DHC、马克华菲、 THE FACE SHOP、potato&co。
西单大悦城调研报告
详细信息
➢地理位置
西单大悦城
君太百货
西单商场
西单购物 中心
名族大世界 商场
时代广场
77地下商城
中友百货
西单明珠
大悦城地处西单商圈，交通优势不言而喻。 在07年开业之际，西单商圈已经云集了8家百货商店。 并且从低端到高端层次齐全。商业竞争也是相当残酷
➢业态、体量
购物：76400平方米 写字楼：15000平方米 餐饮：25700平方米 酒店/公寓：33200平方米 电影院：10400平方米 停车场：31700平方米(共982个泊位)
大悦城里有很多这样可以停下来观景的地方， 俯视整个空间，别有味道。
类似ZARA、HM这样的主力 店铺都有内部上下层扶梯， 这样复式的设计，通过店 面内的收银台位置引导人 流自觉上行
酒店价位：
房型
早餐 宽带
优惠价
标准双床间
所在楼层:8-11;房型面
积:30;床型:双床;床面
无
积:1.2*2;宽带免费;房间有
电脑;
标准大床间
所在楼层:8-11;房型面
积:30;床型:大床;床面
无
积:1.8*1.5;宽带免费;房间
无电脑;
商务客房
所在楼层:8－18;房型面
积:35;床型:大床;床面