投资商铺五大经典案例分析
商铺成本法评估案例
商铺成本法评估案例商铺评估案例背景：根据房地产估价规范的要求：在资产评估中应使用成本法。
商铺评估一般采用收益法和成本法进行评估，其中收益法是指对已出租的固定资产或无形资产进行评估。
因商铺的产权属多方产权共有，且评估价值中有部分收益归谁所有，故需根据《房地产估价规范》或《评估技术规范》对商铺价值进行评估。
本次评估对象是位于上海市浦东新区祝桥镇祝桥路与祝桥中路交会处的祝桥路（黄浦江）商铺的出租用途（房地产销售）收入进行评估。
出租用途收益法的应用条件如下：商铺使用期内没有到期及收益期终结转的可能性或收益率存在不确定性，因此无法采用收益法确定其价值。
本案例中商业物业的评估使用期为5年（从房屋交付使用到最终实现之日止）。
该商铺租赁性质为自营（租赁用途为自营）并且租赁期满后不再续签租赁合同。
1、该评估对象为在商业物业中租赁期限较长的商业用房，因此需要评估评估商业用房时，应评估出租赁期限较长的租金收入作为该评估对象使用收益法评估后对其进行价值重置的成本费用。
根据商铺产权性质，将评估对象确定为商业物业，租金收入可作为该评估对象使用收益法确定其价值的依据。
该租金收入应以市场的平均价格为基础计算。
如果有较高的市场平均价格则应考虑各种附加费用。
此外，考虑到商铺的出租用途一般不属于自用，所以评估时并未考虑此类收入为自营收入或经营业务收入，而是将其作为营业毛利以收益法估价标准计算。
如上述结果没有出现问题，则本评估对象是属于自营出租用途，故根据《房地产估价规范》的要求：收益法需扣除其固定成本和折旧（成本）、合理费用以及税费等，计算结果如下：销售服务费万元×收益率+市场租金万元×营业税万元×折旧率=(销售服务费-营业税)*市场租金万元×营业税=0.093万元最终价值确认：如图1所示。
本案例中商铺实际租金为6000元/月*50%计租期-5年*12个月=6430元/月。
如图2所示。
2、本案例中商铺租赁期与房屋建造日期相同。
商铺销售及招商成功案例
商铺销售及招商成功案例商铺销售和招商是商业运作中非常重要的一环。
通过不断地创新和改进，商铺可以吸引更多的客户和合作伙伴，从而提升销售业绩和盈利能力。
下面将介绍一个成功的商铺销售及招商案例。
该案例发生在一个位于城市中心的购物中心。
该购物中心原本存在着客流量和销售额下滑的问题，很多商家面临着困境。
为了解决这个问题，购物中心管理团队决定进行全面的调查和分析，并采取切实可行的措施来改善情况。
首先，他们对购物中心进行了重新定位，并确定了目标客户群体。
经过调查和研究，他们发现该地区的年轻人和家庭成为了最主要的消费群体。
购物中心管理团队意识到他们需要提供更具吸引力和适应性的商铺和产品，以吸引这些客户。
接下来，他们与商铺进行了沟通和合作，制定了一系列营销策略。
购物中心提供了一些优惠政策，如降低租金、提供市场推广支持等，以吸引新的商家入驻。
同时，他们还对现有商铺的经营策略进行了评估和改进，以提高销售额。
除了商铺的调整，购物中心还投入了大量的资源来提高顾客的购物体验。
他们重新设计了购物中心的布局，并增加了一些休闲娱乐设施，如儿童游乐场、休息区等。
此外，购物中心与周边的商户和社区展开了合作，举办了一系列活动和促销活动，以吸引更多的顾客。
这些措施不仅吸引了更多的消费者，也吸引了更多的商家入驻。
购物中心成为了一个热门的购物和娱乐目的地，吸引了大量的顾客。
销售额和租金收入显著增加，购物中心的盈利能力明显提高。
这个案例中的成功经验是商铺销售和招商中如何通过重新定位和创新来吸引顾客和商家。
通过调查和研究，购物中心明确了目标客户群体，并提供了符合他们需求的商铺和产品。
他们还通过改善购物体验和举办促销活动来吸引更多的顾客和商家。
这个案例向我们表明，商铺销售和招商不仅仅是出租和销售空间，更是通过不断地创新和改进，提供有吸引力和价值的商铺和产品，从而吸引顾客和商户的机会。
只有不断地适应和满足市场需求，才能在竞争激烈的商业环境中取得成功。
商业地产项目招商经典案例分析
964
3856
龙富花园
480
1920
南联村常住人口
657
2970
南联村外来人口
30000
鹏达花园
900
3600
盛平村常住人口
278
966
盛平村外来人口
6000
合计
170112
2、龙岗老城区人口状况分析 龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当剧烈。 一方面，本工程在龙岗老城区，周边居民收入丰厚〔大局部居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业〕，他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流会聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
龙岗路与深惠路交汇 金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品
已经试业
龙岗旧城镇区家电类商场
商场
位置
经营布局
经营情况
铭可达家电中心
设于人人购物广场内
家电
良好
嘉力强电子设备展示厅
深惠公路以南潮味酒店以东
家电
一般
嘉禾电器商场
龙平东路中段
写字楼投资VS商铺投资
写字楼投资VS商铺投资实战案例——江先生从2000年开始投资商铺，用江先生自己的话说，自己就是个“铺串串”，然而就在这两年，江先生也犯了嘀咕，“前几年，几个一起炒铺的朋友开始偶尔的投资些写字楼，没想到这两年全都转去买写字楼了”。
江先生也算过帐，“就说建设路嘛，现在的铺子单价在3万元左右，月租金差不多是200元，但写字楼只要7000元左右，月租金差不多能达到50元的样子，单按租金算，写字楼比铺子高，如果再算升值，写字楼的涨幅肯定又会超过商铺”。
于是，今年初江先生也转向投资写字楼。
案例解读——CRC联盟投资专家表示，写字楼与商铺并不存在孰优孰劣的判断，更多的体现在产品本身的投资价值，而且地段、规划、市场因素最终都会影响到收益。
CRC联盟投资专家、新港地产执行董事张红兵表示，按照成都市场的数据，如果仅仅对比回报率来说，写字楼的投资前景似乎更为可观，“不过，相对而言，写字楼投资之后招租的范围要比商铺受限不少，能够承受高租价的企业，在成都这个休闲服务产业占主导的城市，相比而言社区街铺只要路段优越，租赁需求要比写字楼更为旺盛一些。
”CRC联盟投资专家、世家机构商旅事务中心总监张进则表示，就近两年成都商业地产发展的趋势看，写字楼的成长空间反而更大，“以建设路板块的一些商铺为例，在2008年来这一板块推出的街铺，单价基本上都在2万元/平方米以上，甚至达到4万/平米，至少是写字楼产品的三四倍以上，很显然，写字楼更具成长优势。
”投资分析——CRC联盟投资专家表示，对比商铺和写字楼投资，主要存在以下几个差异，这也是投资者应该理清楚的：商铺要买“小”，写字楼要买“大”商铺面积太大，受众反而变窄，而且对一般的商家来说，每月承受的租金是一定的，所以商铺面积越小，单位面积租金反而越高，投资回报率就越高。
而投资写字楼却要买大的，因为只有大公司才能承受高租金，而且租约也稳定，小户型的写字楼反而成了鸡肋。
小城市投商铺，大城市投写字楼中小城市大企业少，多以制造业为主，对写字楼的需求很少，而商铺需求很大，生存空间也大；大城市里各类企业云集，而且更加重视商务环境和办公，写字楼需求也旺盛，商铺的投资价值反而会被城市的快速发展“拉薄”。
开店策划：成功开店案例解析
开店策划：成功开店案例解析一、成功开店案例解析1.1选址策略成功案例：某知名咖啡品牌在选址时，综合考虑了人流量、交通便利性、租金等因素，最终选定了位于市中心黄金地段的购物中心。
该地段每天人流量巨大，且购物中心内已有多个知名品牌入驻，具有较高的商业氛围。
1.2产品策略成功案例：某特色餐厅在产品策略上，充分考虑了当地人的口味和消费习惯，推出地道的家乡菜。
并在食材选购、烹饪工艺等方面严格把关，确保产品质量。
此外，还定期推出新品和优惠活动，吸引顾客光顾。
1.3营销策略成功案例：某时尚服装品牌通过线上线下相结合的营销方式，扩大品牌知名度。
在线上，利用社交媒体、短视频平台等进行宣传；线下则开展联名活动、举办时尚秀等形式，吸引年轻消费者。
1.4服务策略成功案例：某家居饰品店注重提升服务质量，对员工进行专业培训，确保提供热情、周到的服务。
同时，设置顾客休息区、提供免费WiFi等，增加顾客购物体验。
二、开店筹备与管理2.1店铺装修在店铺装修上，要注重整体风格与品牌形象的统一。
如某高端护肤品店，采用简约时尚的设计风格，彰显品牌的高品质。
2.2人员招聘与培训招聘合适的员工，对员工进行专业培训，确保服务质量。
如某儿童游乐场，招聘具有幼教经验的员工，并定期进行亲子教育培训。
2.3库存管理建立健全库存管理制度，确保商品的进销存平衡。
如某零食店，采用先进的库存管理系统，实时掌握商品库存情况，避免断货现象。
2.4财务管理建立健全财务管理制度，确保资金的合理运用。
如某餐饮店，定期进行财务分析，合理调整菜品价格和促销策略。
三、总结与展望通过以上案例分析，我们可以发现，成功开店的关键在于选址、产品、营销和服务。
同时，店铺的筹备与管理也至关重要。
在未来，随着市场竞争的加剧，开店者需不断创新，提升自身竞争力，以在激烈的市场竞争中立于不败之地。
商铺投资基本概念阐述
了解市场竞争情况有助于投资者评估商铺投资的优劣势。投资者应关注周边同类商铺的经营状况、客 流量等信息，以制定更加明智的投资决策。
商铺类型
01
独立商铺
独立商铺具有独立的产权和经营空间，适合各类商业活动。独立商铺
通常位于商业街或购物中心内，具有较高的商业价值和升值潜力。
02 03
商场铺位
商场铺位是指大型购物中心内的租赁空间，适合长期租赁给各类商户 。商场铺位具有稳定的租金收益和客流量，但需要注意商场的经营状 况和未来发展前景。
临较大的资金压力。
地区发展风险：如果地区发展不如预期，会 影响商铺的价值和租金收入。
风险
租赁市场波动：租赁市场的需求变化和竞争 环境会影响商铺的租金收入和空置率，从而 影响投资回报。
未来商铺投资的趋势与展望
趋势
线上与线下融合：随着互联网和移动设备的普及，线上购物逐渐成为趋势，但线下实体店仍然扮演重 要角色。因此，拥有线上线下融合能力的商铺将更具吸引力。
商铺投资的重要性
资产保值
随着城市化进程的加速和房地 产市场的不断发展，商铺投资 可以作为一种稳定的资产保值 手段，抵御通货膨胀等经济风
险。
长期收益
商铺投资作为一种长期投资，可 以通过租金收益和资产增值获得 稳定的收益，提高个人或家庭的 财富积累。
商业机会
随着区域经济的发展和人口的增长 ，商铺投资可以带来更多的商业机 会，如开设店铺、出租或出售等。
总结词
市场饱和、竞争激烈、收益难以保障
详细描述
投资者在某个已经饱和的商业区域购买了一个商铺，由 于区域内同类型的商铺过多，竞争异常激烈，导致投资 者难以获得理想的租金收益。此外，由于市场饱和，投 资者在转售时也面临较大的困难。此案例提醒我们，在 进行商铺投资时，一定要关注市场需求和供应情况。
各投资失败案例整理
e租宝：事件始末：•2015年12月3日，公众号“金融视界”爆出，e租宝深圳分公司被经侦突查，40余人被警方带回调查。
e租宝回应称，真相是其代销公司协助调查。
•2015年12月8日晚间，新华社发文称e租宝涉嫌违法经营活动，正接受有关部门调查。
随后e租宝官微确认被调查，并声明暂停业务。
•接着，北京和上海两地的e租宝办公室被警方入驻调查，包括e租宝总部所在的北京呼家楼安联大厦。
据当时在附近的朋友反应，公安人员很快锁上大门并接管现场，对员工展开问话，直至当晚9点后警车仍未离开。
•同时，广州和佛山的分公司办公室也被公安局经侦支队贴上了封条。
•2015年12月9日晚间，多方消息证实e租宝母公司钰诚集团的总部牌子已经被摘。
•随后，e租宝实际控制人丁宁被抓，多省调查部门已确定e租宝及关联公司涉嫌非法集资，钰诚系账户全部冻结。
相关数据显示，截至至2015年12月3日，e租宝成交总额突破728亿，在此次事件中受影响损失惨重的有上万投资人。
汇总：e租宝成立于2014年2月，为安徽钰诚控股集团股份有限公司旗下主打品牌。
e租宝属于标准P2P投资模式，即点对点网络借款，是一种小额资金聚集借贷模式。
e租宝是以融资租赁债权交易为基础的互联网金融平台对于投资者的收益，e租宝承诺“1元起投，随时赎回，高收益低风险”“同样的产品，中行收益率6.5%，e租宝高达14.6%”，面对这样保本保息、灵活支取的收益条件受到了众多投资者的青睐，使其最终上当受骗、血本无归。
e租宝共推出过6款产品，预期年化收益率在9%至14.6%之间，远高于一般银行理财产品的收益率。
e租宝的推销人员在宣传时称，e租宝产品保本保息，哪怕投资的公司失败了，钱还是照样有。
用承诺回报隐忧投资者，本身就是最高法关于非法集资犯罪的明确司法解释。
而承诺保本保息，已经违反银监会风险提示的理财产品销售要求。
对于投资品的收益来源，e租宝对外宣称其经营模式是由集团下属的融资租赁公司与项目公司签订协议，然后在e租宝平台上以债权转让的形式发标融资；融到资金后，项目公司向租赁公司支付租金，租赁公司则向投资人支付收益和本金。
商铺价值评估报告案例
商铺价值评估报告案例商铺价值评估报告是根据市场需求和商业环境等因素来评估商铺的价值，以帮助买卖双方了解商铺的市价和投资价值。
下面是一个商铺价值评估报告的案例：报告名称：某商铺价值评估报告报告日期：2021年10月10日1. 引言该商铺位于某市中心繁华商业街区，周边邻近有多个高端商场、办公楼和酒店，交通便利，人流量大。
本报告旨在评估该商铺的市场价值，为投资者提供决策依据。
2. 地理位置与面积商铺位于市中心的主要商业街区，周边有5家国际品牌商场和10家知名酒店。
商铺总面积为1000平方米，共三层，每层面积约为333平方米。
3. 市场调研通过对周边商户的访谈和数据分析，市场需求主要集中在服装、餐饮和娱乐行业。
该商铺在周边商业区独立，并且附近无直接竞争对手。
4. 商业环境分析该商铺所在区域是当地最繁华的商业街区之一，吸引了来自全市各地的消费者。
周边商业区内有多家高端品牌商铺，吸引了中高收入人群。
5. 商铺内部设施与装修情况商铺内部设施较为齐全，包括水电设备、空调、照明等。
装修风格简约现代，墙面和地板采用高档材质。
6. 市场价值评估根据周边商业区的租金水平和商铺面积，我们将商铺的租金定为每月50万元人民币。
同时，结合该商铺所在区域的平均售价以及同类商铺的销售情况，我们将商铺的售价定为每平方米50万元人民币。
总结与结论：该商铺位于繁华商业街区，拥有优越的地理位置和商业环境。
周边商业区租金水平高，销售市场活跃。
综合考虑市场需求、商业环境和内部设施等因素，我们评估该商铺市场价值为5000万元人民币。
附注：该商铺的市价评估是根据目前的市场情况进行的，但市场是变化的，因此投资者在做决策时需要慎重考虑，并随时关注市场动向。
以上是对某商铺的价值评估报告案例的回答，总字数超过1200字。
该报告通过地理位置、面积、市场调研、商业环境分析、内部设施与装修情况等因素，对该商铺的市场价值进行了评估，并得出结论。
在投资决策时，投资者可以根据该报告的评估结果进行参考，并结合市场动向进行判断。
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投资商铺五大经典案例分析：看准时机迅速出手
独立门面好出租
有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的出租和销售带来很大麻烦。
故事1
买个社区商铺，家庭开支不愁
投资者：肖爱平自由职业者33岁
商铺购买地：九里堤社区
3年前，肖先生在交大九里堤社区投资了一个社区商铺。
现在该商铺已出租给某美容品牌连锁店，月租是2000元/月，每半年收一次租金。
该商铺是60余平方米，全产权，独立铺面。
他回忆当时的情景说，那时，他看到了商铺销售广告，说的是有数十个全现商铺，100米长商业街。
他来到该商业街，看到街道宽敞整洁，对面也是商业街，还有2-3层楼的品牌餐饮，周边全是新修的社区。
他分析，周边肯定有具有强大消费能力的业主，这里也应该是整个片区最集中，最高档的社区消费中心。
他从售楼人员处获知，价格是9000多元/平方米。
经过讨价还价，肖先生以每平方米8000多元购买。
当时投入的资金为50多万元，现在每年可稳定收租24000元。
据了解，该商铺单价现可卖到18000元/平方米。
“每月租2000元，这个费用可以保证家庭的基本生活费用了。
现在能长期租出去，应当说得益于我对周边区域消费能力的准确分析和判断。
”肖先生不无自豪地告诉记者。
投资秘诀：投资社区商铺，一定要分析区域业主的消费能力，他们消费能力，意味着商铺的价值和潜力能否得到有效释放。
故事2
关键还是口岸，铺子大小不重要
投资者：吴平成都某营销代理公司客户部经理38岁
商铺购买地：桐梓林小区
3年前，吴女士在城南桐梓林小区投资了一个6平方米左右的商
铺，总价12万元。
现在，她的商铺租给了一家房屋中介公司，每月租金1200元。
谈起这个商铺，吴最欣慰的是，小资金也可以投资商铺，现在不少社区有很小的“袖珍”商铺，实际上，这样的商铺常常在转角的地方，位置口岸相当不错。
其实，商铺投资关键是口岸，大小有时候并不重要。
她认为，小商铺需要的资金不多，投资10多万元，可以实现每个月一定的固定收入，是很不错的心理体验。
吴女士还告诉记者，现在有菜市场、产权商和一些社区商铺，都会有些小商铺推出，投入资金不大，这是家庭理财的一种新选择。
投资秘诀：以小博大，博彩业的通用手法，其实这也适合于商铺投资，选择一个好口岸的小商铺，是家庭理财的又一大保险而放心的手法。
故事3
小铺连大铺，面积巧妙放大
投资者：赵丽成都某国企辞职自谋出路52岁
商铺购买地：金沙片区
赵大妈2年前在城西金沙片区投资了一个社区底商，一楼底商面
积是35平方米。
同时，她还在该商铺上面购买了二楼商铺的一部分，面积200平方米。
她把一楼商铺和二楼商铺连通，形成了一个经营整体，有效地放大了商铺使用面积。
她现在自己在经营这家茶楼，顾客都是些小区的业主，由于赵大妈热情友好，客气大方，很有人缘，生意相当好，街坊邻居都爱来捧场，白天晚上都有茶客上门。
饿了，赵大妈的茶楼还可以提供各式小吃。
看到顾客们整天笑盈盈的，赵大妈说，“一楼的商铺太贵了，经营茶楼的话，压力是相当大的。
一楼小商铺+二楼大商铺，这种组合有效地降低投资成本。
后期，也可以有效地降低经营成本。
”
投资秘诀：做社区的生意，一定要想办法降低成本，好服务，低价格，肯定会受到众多老顾客的欢迎，那么，这种一楼小底商+二三楼大商铺的组合，可以降低房租成本，也就可以获得市场的追捧，获得更稳定的高收益。
故事4
不怕价格昂贵，就怕商铺口岸差
投资者：马凯四川某律师事务所律师49岁
商铺购买地：春熙路
4年前，马先生在春熙路商业街投资了一个30平方米的商铺，10万/平方米，总款达300万元。
当时，该商铺创下了成都商铺的“天价”纪录。
然而，马先生经过深思熟虑下定决心投资了它。
高投入常常意味高回报，该商铺买了不久，马先生就以每平方米1000元/月的价格租出去了，每月租金达到3万元，他一年租金坐收达到了36万元。
这样，不到10年，马先生就可以完全收回投资。
投资秘诀：口岸是决定商铺价值的核心，只要口岸好，价格就会贵。
在重庆、上海和深圳，市中心商业街区，某些商铺的单价高达30万/平方米，一个商铺的转让费用就高达数十万元。
因此，商铺贵，租金也会高。
故事5
商业广场商铺，就像一个聚宝盆
投资者：罗友平成都某药业公司副总经理53岁
商铺购买地：玉林小区
6年前，我投资了城南某高档小区内的生活广场商铺，商铺面积
是38平方米，该商业广场口岸很好，位于二环路十字路口，可以辐射周边的多个高档小区，是周边小区业主日常餐饮娱乐消费的据点。
商铺还没有交房，就已租出去了，每个月租金拿到了近4000元，在当时已是“天价”了。
广场开业后，一直以来，人气就相当好，是区域的不夜城。
两年之后，我把商铺转卖出去了，赚到了近20万元。
尝到了投资商业广场的甜头，以后，我都搜寻商业广场内商铺投资。
随后，我又在城东成龙路和城西金沙片区的商业广场先后投资了铺子，基本上在一年到两年时间，商铺单价就有3000-6000元/平方米的增值空间。
我也不贪，商铺一般持有2-3年就出手，为什么呢？因为，我认为商铺增值的第一波是较快的，随后，商铺的增值就慢多了。
投资秘诀：社区商铺我也会考虑，不过，我对商业广场商铺投资经验好一些，我自认为商业广场一般都比较聚集人气，而社区商铺的价值关键在于社区的业主的消费能力要强。
商业广场一般都是大众消费的地方，因此，很容易聚集人气和财气，自然会推动商铺快速得到回报和增值。