威海南源房地产开发有限公司、于建波房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

威海南源房地产开发有限公司、于建波房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.08.30【案件字号】(2022)鲁10民终2014号【审理程序】二审【审理法官】张丽萍【审理法官】张丽萍【文书类型】判决书【当事人】威海南源房地产开发有限公司;于建波【当事人】威海南源房地产开发有限公司于建波【当事人-个人】于建波【当事人-公司】威海南源房地产开发有限公司【代理律师/律所】于昌远山东联志律师事务所【代理律师/律所】于昌远山东联志律师事务所【代理律师】于昌远【代理律所】山东联志律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海南源房地产开发有限公司【被告】于建波【本院观点】本案的争议焦点为：于建波对涉案合同是否享有解除权；如有，解除权是否消灭。

【权责关键词】无效催告违约金支付违约金合同约定证据交换自认质证撤诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：于建波对涉案合同是否享有解除权；如有，解除权是否消灭。

第一，关于于建波是否享有解除权的问题。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，格式合同不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或排除对方主要权利的无效。

本案中，双方订立的格式合同约定，如因出卖人的原因致使买受人不能在规定期限内取得产权证，买受人不能退房，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金。

按照该约定，在因出卖人原因买受人无法办证的情况下，无论逾期办证时间经过多久，买受人均无权解除合同，只能请求对方支付违约金，而违约金数额经计算仅不到300元，明显过低。

如此，买房人的权益难以得到保障，有违公平原则和权利义务相对等原则，因此，该条款应当被认定为无效的格式条款。

其次，于建波主张解除合同，依据系南源公司至今不能为其办理产权证。

涉案合同对办证期限未予约定，但可以根据相关约定和规定推知。

合同约定，交房日期为2013年12月30日；根据相关规定，房屋预售的，应在交付之日起90日内办理产权证。

因此，南源公司应当在2014年3月30日前办理产权证，其长期不能办理，存在违约，于建波因此享有解除权。

第二，关于解除权行使期间的问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经过对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

”据此，涉案合同解除权行使的期限的初始日期应为2015年3月31日，截止日期应为2016年3月31日。

于建波于2020年12月11日起诉解除合同【(2020)鲁1003诉前调7200号】，此时已经超过法定的除斥期间，权利消灭。

第三，关于于建波解除权是否重新取得的问题。

承前所述，于建波的解除权因除斥期间届满而消灭。

但是，2020年12月11日，于建波起诉解除合同，因对方承诺将在短时间(一个月)内办证，于建波于2021年1月11日撤回起诉。

此时，双方对于办理产权证达成了的新的合意，即自2021年1月11日起一个月内，南源公司为于建波办理产权证；按照司法解释的规定，逾期一年，则于建波重新享有解除权。

该新合意约定的办证期限为2021年2月11日，则于建波解除权行使的除斥期间初始日期应为2022年2月12日，截止日期应为2023年2月12日。

因此，于建波提起本次诉讼解除合同，不超过法定的除斥期间，解除权尚未消灭，其诉请应予支持。

综上所述，威海南源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5668元，由上诉人威海南源房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 17:50:00【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年3月16日，于建波与南源公司签订编号为20130316CB3250250060的商品房买卖合同，约定于建波购买南源公司开发的位于职工街14-7号商铺，总价款为289455元(含2013年房租17367.3元)，南源公司需在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付于建波使用。

该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，关于处理方式同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。

2013年3月16日，南源公司向于建波出具房地产企业预收款收据、专项维修资金专用收据各一份，载明已收取于建波购房款272087.7元、专项维修资金1761.9元。

同日，于建波作为委托方与作为受托方的威海温商投资有限公司签订《文登市中步行街地下一层租赁委托合同》，约定其将所购买的14-7号商铺全权委托威海温商投资有限公司出租并统一管理，租赁期限为两年(2013年10月1日至2015年10月1日)，第一年租金以商铺房款总价的6%一次性从房款中直接扣除，第二年租金于2014年10月1日召开业主委员会协商拟定返租。

如商场2013年10月1日不具备开业条件，则委托租赁的租金起算日不变，委托合同终止日随实际开业日往后顺延满足租赁户合同期两年，超出合同期部分的租金继续按商铺总价的6%年租金计算给委托方(即于建波)。

该委托合同中载明涉案商铺总价为289455元。

威海温商投资有限公司于2012年12月20日向于建波出具了金额为17367.3元的付款凭证一份，该凭证“收款单位或姓名”处记载为“于建波”，“收款人签章”处有于建波本人签名，“事由”一栏记载为“市中负一7某返房租”。

南源公司认为通过上述委托合同及付款凭证等证据可以证实其已将涉案商铺交付给于建波使用，于建波也从中获得了收益，涉案商铺钥匙因统一出租和管理的需要，没有交付给于建波。

于建波否认已经收房，但认可南源公司以商铺的租金抵顶了部分购房款，也承认收到过涉案商铺的租金。

一审中，于建波主张涉案商铺购买总价实际为289455元，而双方签订的商品房买卖合同中的总价272087.70元是扣除涉案商铺第一年的租金17367.3元的计算得出的，即289455元-289455元×6%＝272087.70元。

南源公司在对于建波提交的付款凭证等证据质证过程中承认以涉案商铺租金抵顶了部分房款的事实，后又主张涉案商铺总款应以合同记载的272087.70元为准。

因南源公司认可以租金抵顶了部分房款的事实存在，且南源公司对于建波提交的委托合同、付款凭证等证据均表示没有异议，于建波所述合同记载的购房总价计算方式与双方当事人认可的证据和事实相互吻合，故对于建波主张的涉案商铺总价为289455元的事实，一审法院予以确认。

于建波主张因涉案商铺至今不能办理房屋所有权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定内容，要求解除双方签订的合同并由南源公司返还已付款项、赔偿于建波的利息损失。

南源公司承认涉案商铺仍不能办理产权登记手续的事实存在，但认为涉案商铺已经按约定提前交付给于建波使用至今，商品房买卖合同也在不动产登记中心备案为于建波所有，且双方合同中未约定有办理权属证明的条款，故不同意解除该合同。

另查，于建波曾于2020年12月11日向一审法院提起诉讼，要求南源公司解除诉争房产合同并返还购房款及赔偿损失，案号为(2020)鲁1003诉前调7200号，后于建波于2021年1月11日撤诉。

【一审法院认为】一审法院认为，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》中规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

本案中，根据双方合同约定，南源公司应在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。

现没有证据显示涉案房屋已具备办理房屋权属证书的条件，南源公司也未提交证据证实其已将办证的相关资料报房管部门备案。

南源公司认可涉案商铺目前仍不能办理产权登记手续，那么从其自认已按照合同约定时间交付房屋时开始计算，至本案立案时，按合同约定或法律规定办证期限届满起算均已超过一年时间，且该无法办证的状况仍在持续，故于建波已经享有合同解除权。

关于双方合同中载明：如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不得退房，出卖人按照已经付房款的0.1%向买受人支付违约金的约定的性质。

该约定有格式条款之嫌，且限制了于建波依法享有的法定解除权，故应认定为无效条款。

因南源公司的原因，导致于建波不能取得涉案商铺的房屋权属证书，南源公司应当承担违约责任。

关于南源公司抗辩的要求以占有使用费冲抵损失可另案主张权利。

现于建波要求依法解除双方签订的商品房买卖合同并由南源公司赔偿损失，应当予以支持。

合同解除后，南源公司应当返还原告于建波已付购房款289455元和维修资金1761.90元。

因双方合同中对由于出卖人原因导致合同解除的违约责任未作具体约定，根据相关司法解释的规定，于建波可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：一、解除于建波与威海南源房地产开发有限公司于2013年3月16日签订的关于威海市文登区××街××号商铺的商品房买卖合同(合同编号20130316ＣＢ3250250060)；二、威海南源房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还于建波购房款289455元、专项维修资金1761.9元，合计291216.9元，并支付以289455元为基数，自2017年12月11日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月21日起至付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。