厦门CBD发展

厦门CBD本来应该是高档写字楼林立的CBD（中央商务区）成为了住宅的天堂，这种情况是否正常？厦门的CBD究竟该往何处去？美好规划与尴尬现实CBD是中央商务区（CentralBusinessDistrict）的简称，纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、香港的中环铜锣湾和正在建设的上海陆家嘴等，都是具有相当规模和影响的国际CBD。

而在厦门，在上世纪90年代后期，相关的规划部门也在总体规划中规划出了厦门的CBD，根据这个规划，在湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。

据市规划局林荫新总工程师介绍，之所以将这个区域规划为厦门未来的CBD，主要基于这个区域几点明显的优势：首先，交通便利。

这里地处厦门老市区中心，南连环岛路，东接火车站、汽车站，毗临东渡港口，是水陆交通的交汇点，交通极为方便。

其次，人流量密集。

从这个区域到各地的区域距离比较适中，因此人流量比较密集；另外，这里具有建设CBD所必须的通讯便利条件，根据当时的规划，在这个区域，将建设厦门最大的邮电大楼，由此所带来的通讯便利足以支撑CBD地区对现代化通讯的要求。

根据当初的规划，这里将建设一系列的高档写字楼，如信隆城、科技商城、华侨城、邮电大厦、海关大楼、口岸办大楼，以及希尔顿大酒店等，从而形成一个集中了大量的金融、商务、信息、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的现代化交通、通信等基础设施的中央商务区。

然而，从现实的情况来看，经过多年的发展，这个地区并没有实现当初的设想，甚至与当初的规划背道而驰，写字楼的发展明显落后于住宅的建设，新的住宅小区纷纷推出，许多原来规划为写字楼的项目也变成了住宅楼，住宅成为这个地区的主流，所谓的“中央商务区”实际上已经名存实亡。

但即便如此，也丝毫不妨碍这一区域楼盘对“CBD”这一招牌的利用，我们看到，该区域几乎所有的楼盘都堂而皇之地印上了“CBD”的标签。

住宅不是CBD的主流“厦门目前并没有真正意义上的CBD，住宅不应该成为CBD的主流。

”林荫新总工程师认为：CBD的核心是“中央商务区”，其他功能也只是为了让核心功能更好地发挥作用，一般来讲，CBD中住宅与写字楼的最高比例不会超过2：8，住宅过多必然挤压CBD的主要功能。

而且，中央商务区并不适合居住。

首先，由于土地成本限制，CBD中的项目普遍是高层、高密度住宅，不可能有很高的绿化率。

其次，按照CBD规划要求，社区不能封闭，必须开放，这是CBD规划的必需，但却与居住的舒适性相矛盾，另外，小区保安、保洁等维护成本因为开放而增高，大大增加了业主的负担。

第三，高比例的商住难以保障纯居住空间。

CBD提供了许多成长型公司需求的机会与土壤，商住混杂将在CBD中长期存在，很容易干扰有小孩或老人的家庭。

从全球CBD的情况看，CBD中只有两种住宅类型能生存：一种是提供给年轻白领的小户型公寓，虽然房子的密度高，但服务配套设施完善，非常适合刚参加工作、希望就近居住、节省上下班时间、方便社交，但不追求奢侈、豪华的年轻白领。

当这批白领成家搬走时，新一批年轻白领又会源源不断产生，房子卖、租都能有市场。

另一种就是像曼哈顿出现的专供公司高层领导的纯居住大户型豪宅，是他们为了躲避平日塞车之苦的选择。

这些豪宅通常占据着CBD中优良的地理位置和环境，但这些高级人士一般在郊区或城市边缘还有一套豪宅。

至于其他人士，由于家庭或孩子的原因，需要一定的面积和较好的居住环境，可CBD中的房子太贵，小面积不够用，大面积他们又买不起，且CBD中很难有较好的自然环境提供给孩子，被商住混杂严重干扰难以保障较好的居家氛围，所以他们只能搬出CBD。

厦门需不需要CBD厦门CBD概念名存实亡，实际上已是个不争的事实。

但林总工认为现实与规划的差距也不能完全归咎于开发商。

“这其实是厦门城市发展规模的真实反映，CBD概念应该存在于一个具有国际号召力的都市里，厦门的经济总量太低了，不管是港口吞吐量，还是GDP等都不具备国际化城市的气质，国外大公司不愿进来，开发商硬着头皮盖写字楼，只有死路一条。

”虽然现实如此冰凉，但林总工依然认为，从长远来看，厦门仍然需要CBD，因为在长江三角洲和珠江三角洲两个经济辐射区之间，需要一个节点来覆盖整个福建和江西一带，作为这个地区和国际交换、联络的枢纽，这个节点就在厦门附近，如果厦门没有预先准备，就会失去这个机会。

因此，林荫新认为：厦门CBD的发展，应同时到顾及长远目标和现实困难，关键是要把经济总量做上去，增加城市的国际吸引力，没有对外商务交流，就会失去CBD 的基础。

同时城市规划时要有远见，要预见到10年、20年之后，预见到未来CBD对金融、保险、传媒等的吸纳潜力；在实际操作中，则应该避免短期行为，为未来CBD的发展留出充分余地，因为一个规划一旦被改变，就很难恢复。

千万不要在若干年后，当我们真正需要建设一个国际化的CBD时，却发现厦门早已没有它的立锥之地。

资料链接CBD（中央商务区）中央商务区，英文简称为CBD（Cen tralBusinessDistrict），最初起源于20世纪20年代的美国。

现代中央商务区的一般概念为，在大城市比较核心的中心区域内，集中了大量的金融、商务、文化、服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动。

中央商务区的特征：地理特征：首先它局限于一个大城市，一般是一个世界性的城市，虽然小城市也可以叫中央商务区，但真正意义上的中央商务区一般是公认的国际性城市。

它在一定意义上已经成为一个城市的代名词，代表着整个城市的最精华的区域。

功能特征：在市场经济条件下，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但经济的控制能力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。

因此CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。

城市的经济、科技、文化等在此高度集中，成为城市的重要功能核心。

产业特征：CBD以第三产业为主导，但不是传统的第三产业，而是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。

比如金融、保险、证券、中介、信息服务等等。

人口特征：CBD内通常是高密度的人流，白天一个大厦内可能就集中了上万人办公。

但晚上人口大大下降，人口流动巨大，因此需要交通非常便利。

建筑特征：已有的中央商务区基本是高楼林立，体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。

地价特征：因为是黄金地段，它的楼价、地价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。

部分世界著名中央商务区：纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带和正在建设的上海陆家嘴等。

(厦门晚报)厦门中央商务区乱花迷人眼2005年11月29日00:00:00 来源：东南早报观音山崛起引发诸多猜想没有航空限高，地理位置优越，可大面积地成片规划，能与会展中心等周边设施连成和谐而又完整的商务群整体——12月8日，厦门市今年最后一次也是最大的一次土地拍卖将如期举行，包括号称“厦门最后一块最有价值土地”的钟宅湾在内的13块地将闪亮登场，浓妆“出嫁”，其中的观音山CBD更是厦门市重点推介并寄以厚望的巨无霸式CBD新星。

CBD（CentralBusinessDistrict）是一个城市的名片，是一个钢筋水泥丛林里商业动物们穿梭不停、充满经济活力的地方，在厦门已俨然成为一个时髦的名词。

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，厦门各区都忙着建设自己的区域性CBD。

从轮渡－思北、富山商务圈到滨北CBD，从金尚路总部经济带到海沧新市区CBD。

本月，又“冒出”了一个规划用地面积96万平方米，总建筑面积194．5万平方米的巨无霸式CBD新星——观音山商务运营中心。

这样多的CBD真是“乱花渐欲迷人眼”，让人心潮澎湃。

不要多，只要拥有一个曼哈顿或者新宿，那厦门的经济是什么样的繁华景象啊？是不是厦门所有的区都该建CBD？厦门到底需要多少CBD呢？背景在发达国家，CBD是一个地理概念。

在发展中国家，CBD建设往往成为一种城市发展的策略。

CBD这个发自20世纪20年代的概念在20世纪80年代进入中国后，迅速成为众多城市热捧的一个新概念。

建设CBD与建设城市核心竞争力几乎画上了等号，CBD现象热及大江南北，同样也波及厦门。

作内海峡西岸一个新兴的经济明星，厦门其实并不缺乏CBD。

上世纪90年代后期，有关部门曾规划：湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。

随后又有人提出，作为城市新中心，江头应该担当起厦门CBD的角色。

于是，又有了金尚路总部经济带的构想和规划。

就连海沧新区也不甘“寂寞”，喊出了“将把海沧新市区建成厦门的CBD，或者厦门的铜锣湾”。

从早期政府钦定的轮渡－思北、富山商务圈到滨北CBD，直至金尚路总部经济带和号称“厦门铜锣湾”的海沧新市区CBD，厦门CBD建设可谓四处开花，成了各区争抢的香饽饽，CBD成了各区的“面子工程”。

纵深位于鹭江道和厦禾路西段的轮渡－思北CBD，地处中山路商圈，周边市政、生活配套成熟，海景景观资源丰富，汇聚了银行中心、国际银行大厦、海光大厦、海滨大厦和建行大厦等众多厦门最高品质甲级写字楼。

湖滨北路则集中了厦门市政府、中国银行、工商银行、兴业银行、大华银行、税务局等政府金融机构，具备了发展成为厦门CBD的良好基础。

同时，与CBD相匹配的高档酒店如马哥孛罗、索菲特等，以及高档餐饮娱乐如舒友海鲜大酒楼，厦门的体育中心、文化艺术中心、博物馆等也都云集于此。

由于历史和现实的原因，轮渡－思北和湖滨北路成了厦门CBD当仁不让的“一哥”，湖滨北路甚至被大张旗鼓地规划成厦门未来最重要的CBD。

谁知风云突变，到了本月，厦门CBD“一哥”的名分却没有任何预兆地花落东部“蛮荒立地”———观音山。

厦门市规划局局长赵燕菁对此的解释是，位于环岛路一侧的观音山片区，紧临新建中的厦门国际会议中心。

由于其属滨水地带，又不受航空限高的影响，因此使得容积率可以相对提高，能够适用高强度的开发。

赵燕菁说，观音山片区面向金门、交通方便，以及未来与东通道和翔安的相连，将成为厦门最具影响力的城市区域和未来厦门城市建设的几何中心。

它有点像香港的本岛和尖沙咀的关系，这个地区很可能形成维多利亚港式的区域。

虽然观音山地处的厦门岛东部是厦门未来5年的发展重点，但观音山被钦定为厦门CBD的“真命天子”实在有点唐突，快得让人摸不着头脑。

难道仅仅因为不受航空限高的影响，能够适用高强度开发吗？高楼林立、气派非凡就是真正的CBD吗？从国际上一些成功的CBD来看，CBD应具有一个城市或地区中最高的中心性、最多的人流量、最发达的内部交通和外部交通联系、最高的服务集中性和最高的土地价格。