商业地产成本控制与管理
商业地产企业项目成本的管理及控制
商业地产企业项目成本的管理及控制摘要：在全球化经济背景下，我国的地产行业发展也迎来了新的变化，目前自持商业较为流行，商业地产的发展模式以及数量比起之前有了很大程度的优化以及提升。
商业地产行业在市场竞争方面，如何做好项目成本的管控，并进行良好的管理，加强项目前期建设以及后期的经营管理，实现针对性的成本控制，有效满足客户的需求，实现招商等工作的有序进行，是目前商业地产公司需要注意的方面。
本文对商业地产企业项目成本管控方面的现状以及问题进行讨论并提出了优化措施，希望能够为商业地产公司的可持续发展提供动力。
关键词：商业地产;成本控制;管理;优化在目前的发展中，商业地产在建设完成之后，一般会通过招商或者出售等方式进行初期的盈利。
而为了获得利润支持企业的长远发展，相关人员应当针对商业地产企业投资回报周期长且盈利方式独特的特点，做好成本管理以及控制工作，对成本管理的问题做好有效的解决，通过长期租赁以及股权投资等方式拓展自身的收益，并强化成本管理，以便提高自身的整体效益。
1商业地产企业项目成本概述商业地产在我国房地产行业发展时间较短，但是目前整体发展活力较大，并且能够对经济发展起到有效的推动作用。
但是在对商业地产进行拓展时，由于商业地产整体行业项目投资成本过高，整体资金回收周期较长，在成本控制当中，会存在土地成本费用以及前期费用等。
且对于小型的商业地产，其前期的宣传费用也相对较高，使得企业利润较小，影响了企业的盈利情况。
因此商业地产企业项目应当做好成本控制工作，对整体的成本费用支出影响因素进行分析，节约成本支出，做好成本控制工作。
2商业地产企业项目成本管理中存在的问题2.1商业地产项目前期整体开发周期较长。
商业地产项目的整体开发周期及时间跨度较长，尤其是在项目的土地论证取得以及商业地产的设计上，需要根据当地的建设情况，请行业内部专家以及设计师等进行实地考察，并经过多次推敲之后才能够确定最终的建设模型。
而在整体建设以及设计论证阶段中，缺乏足够成熟的经验进行支撑，因此有可能会出现整体周期设计较长的情况。
商业地产开发成本核算方法及成本控制对策
商业地产开发成本核算方法及成本控制对策随着时代的发展，我国经济水平得到了全面提升，商业地产开发也取得了良好的发展空间，获取了较大的经济利润。
商业地产企业在获得新的发展机遇的同时也面临着更加严峻的挑战。
为确保商业地产开发的有效实施，应加强对商业地产企业的成本管理及核算，实现商业地产企业的发展目标。
本文将对商业地产开发成本核算方法及成本控制对策进行分析探讨。
标签：商业地产开发；成本核算；控制对策现阶段我国商业地产行业得到了飞速发展，基于此，加强对商业地产企业成本核算及成本控制管理显得尤为重要。
就目前来看，我国商业地产企业在成本核算及控制方面还存在诸多问题，笔者将分别从：商业地产开发成本核算中存在的问题、商业地产开发成本核算及控制对策探析，两个方面来阐述。
一、商业地产开发成本核算中存在的问题商业地产开发成本是指，商业地产企业为开发商品房需支出的费用总和。
通常可分为：建安成本、土地成本、配套设施费以及规划设计费。
就目前来看，商业地产开发成本核算实施中还存在诸多问题，主要表现在：缺乏明确的成本核算对象、缺乏明确的成本费用归集与分配方法、成本核算周期科学性有所缺乏等方面，笔者将从这些方面来入手。
1.缺乏明确的成本核算对象由于商业地产项目用地范围不是一定的，且产品形态多种多样，就目前来看，如何对成本核算对象进行确定还缺乏明确的指示，这一现象为商业地产开发成本核算工作带来一定影响。
2.缺乏明确的成本费用归集与分配方法根据成本会计知识，商业地产开发中应对前期工程费用、基础设施费、配套设施费等间接开发成本合理分配，但如何实施目前还缺乏明确的解决方法。
3.成本核算周期科学性有所缺乏与一般企业不同，商业地产企业产品开发周期相对较长，在产品开发过程中应根据生产周期来对开发成本加以核算。
商业地产开发成本核算开展目的在于将可销售面积开发成本准则计算出来，帮助企业获得更多的经济利润，然而这项工作的开展往往会被配套设施延迟实施所影响，无法真正落实。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目建设是一项庞大的工程，需要控制全过程的成本才能保证项目建设的顺利进行。
全过程成本控制包括项目前期规划、设计、施工、后期运营等多个环节。
本文将从项目前期规划、设计、施工、后期运营四个方面进行分析，探讨商业地产综合体项目全过程成本控制的相关问题。
一、项目前期规划商业地产综合体项目前期规划是项目建设中非常重要的一个环节，包括项目的选址、规划设计、技术研究等。
在这一环节中，项目的定性分析和定量分析都非常关键，可以有效地控制项目的成本。
具体而言，需要注意以下几个方面：1.选址时要充分考虑地理位置和市场需求，避免选错地点或者建设不需要的商业设施。
2.精心规划设计，根据市场需求和投资方的要求，确定商业地产综合体的主题、功能、格局等。
3.合理配置项目的功能利用率，确保投资方的合理投入和回报。
4.充分调研市场需求和商业模式，避免项目一开始就面临缺乏市场认可和盈利瓶颈。
二、设计阶段商业地产综合体项目的设计阶段，是项目从蓝图到具体实施的关键一步。
设计阶段不仅涉及方案的设计，还涉及商业地产综合体项目的建设标准、工程量、选材等问题。
为了控制项目的设计成本，需要注意以下几个方面：1.精简方案设计，确保设计符合需求，但同时避免过多的花费。
2.合理选材和材料搭配，确保建造的质量和外观，但是不要过分追求高端与奢华，避免造成不必要的浪费和成本。
3.配合工程量和施工进度，平衡项目的时间和成本。
4.采用先进的建设技术，提高施工效率，降低项目建设的成本。
三、施工阶段1.合理组织施工队伍，设置质量检验标准，避免项目出现误差和质量缺陷。
2.掌握施工进度，定期跟踪项目建设进展情况，确保项目能够按时完工。
3.严格控制人力和物力成本，提高施工效率，避免浪费和损失。
4.建立合理的施工管理机制，加强安全和环境保护措施，避免与公众投诉和不良事件发生。
四、后期运营阶段商业地产综合体项目后期运营是项目的最后一个阶段，涉及到项目的保护和维修，周期性的维修和更新等一系列问题。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指将商业、办公、住宅、酒店等多种类型的房地产项目综合在一个地块上开发建设的项目。
这种项目的规模较大，涉及到多个领域的合作与投资，因此其全过程的成本控制显得尤为重要。
一、前期规划与设计阶段的成本控制。
在项目规划与设计阶段，需要进行市场调研、土地选址、项目定位等工作，以确定项目的规模与布局。
在这个阶段，应该充分考虑项目的可行性与风险，合理控制项目的规模与投资。
在设计阶段，应考虑到项目的建造成本、材料选型等因素，以确保项目在后期施工阶段的成本可控。
二、施工阶段的成本控制。
商业地产综合体项目的施工过程复杂，需协调多个施工单位和供应商，因此施工过程控制成本的难度较高。
在施工阶段，需要进行施工进度的合理安排与监控，以确保工期的控制，避免人力、材料资源的浪费。
还需要加强施工质量的控制，避免因施工质量不达标而引发的二次修复成本。
三、设备与物业管理阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在竣工后，需要进行设备设施的安装与调试，并进行物业管理工作。
在这一阶段，应合理选择设备与物业管理服务商，确保设备的质量与性能，控制设备采购与维护成本。
还需要加强对物业管理人员的培训与管理，以提高物业管理效率，降低物业管理成本。
四、运营阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在运营阶段，需要进行租赁与招商工作，确保项目的稳定运营。
在这一阶段，应做好租金与招商收入的管理，合理控制各项运营成本，确保项目的盈利能力。
还需要加强对商户的管理与培训，提高商户的经营水平，增加项目的竞争力。
商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个复杂而细致的工作。
只有合理控制项目的规划、设计、施工、设备与物业管理以及运营各个环节的成本，才能保证项目的投资回报率和经济效益。
项目各方应加强沟通协作，制定明确的成本控制计划，确保项目的成功实施。
商业地产成本控制与管理资料
6、设备费单列：很多标杆企业商业地产项目的合约规划都 设计备单列，一是体现了这部 分的成本占比，另一方面也体现了设备对商业项目的重要性。 7、合约规划确定的时间点不一样：住宅地产一般是在方案设计后，而商业地产需在开业节 点计划明确后，再进行一轮的调整刷新； 8、建立快速响应机制：前期的设计、过程中的方案变更和工程变更等，都由以前的只是开 发商和承包方关注变为三方甚至多方关注，过程中如何确保遇到的各种问题都能快速解决， 需要建立一个快速响应的机制，这一点是以前住宅地产很少关注的； 商业与住宅地产成本管控最大的不同：资金回笼非常慢，成本也比较高。在这个过程中，招 商环节也需要投入很多人力、时间成本，借助专业机构可以实现高效运转。
询公司根据不同项目的特点及自身的经验对用电方案提出建议。 ⑥供水方案的建议：小区的供水方式：a、从市政供水管网直接供水；b、当市政供水管网压力不够时，
对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；c、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。
成本管理中经验总结
1、强化方案设计阶段方案的选择 ①地下室：地下室面积测算，尽量减少面积；提高地下室利用率；对设备位置的优化排布，减少设备用 房的面积。
②窗地比：咨询公司需要对窗户面积进行测算，并提出优化建议。 ③外立面选材：由于外立面装饰材料价格差异较大，需要计算外立面对应材料的面积及相应材料的价格。 ④节能方案：需要结合窗户的配置计算不同保温方案的面积、保温材料的单价及所配窗户的总成本 ⑤供电方案的建议：配电设备的布置影响配电房面积；不同的供电方案和供电系统成本有较大影响，咨
商业地产成本管控经验总结
四川开元工程项目管理咨询有限公司
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浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是一种综合性资源整合和利用的项目，包括商业、住宅、文化、娱乐等多种功能，其建设过程中需要控制成本，保证项目的经济效益和可持续发展。
本文将从多个方面浅析商业地产综合体项目全过程成本控制。
1. 建设前期成本控制商业地产综合体项目建设前期的成本控制是极其重要的。
在项目立项之初，需要进行规划、设计、选址等多项工作，并对预算进行详细的分析与计算，以确保项目初期投入资金的合理性和有效性。
同时，还需要根据市场需求和行业趋势，制定合理的规划和设计方案，避免后期的大量改动和增加成本。
2. 施工阶段成本控制商业地产综合体项目的施工阶段是项目成本的重要组成部分。
建设单位需要定期对项目进度和质量进行监管，确保施工进度合理，质量达标。
同时，在材料选用、工程施工等方面也需要严格控制成本，防止浪费和资源的低效利用。
商业地产综合体项目建设完成之后，需要进行运营和管理。
在运营过程中，需要对人力、物力、财力等进行精细化管理，控制运营成本。
例如，对租户的选择和管理、设施的维护和更新、能源的节约等方面进行合理的规划和控制，以最大程度地提高项目的经济效益和可持续发展。
商业地产综合体项目在运营过程中可能会出现市场变化、管理不善等因素导致项目终止的情况。
在项目终止阶段，需要做好项目清算和资产处置，避免因为过度依赖某个业态或产品导致项目投资损失。
同时，还需要对项目的总成本进行全面汇总和分析，以便更好地总结经验教训，为未来项目的成本控制提供参考。
综上所述，商业地产综合体项目全过程成本控制需要建设单位从建设前期开始，对项目规划、设计、施工、运营等多个阶段进行全方位的管理和监管，以确保项目的经济效益和可持续发展。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目全过程成本控制是指在商业地产综合体项目的规划、设计、施工和运营过程中，通过各种手段和措施，对项目的各个环节进行合理控制，以确保项目的成本符合预期，并在有限的资源下最大限度地实现利润最大化。
在商业地产综合体项目规划阶段，成本控制主要体现在对项目规划的可行性研究和预算编制。
可行性研究要充分考虑到项目的投资回报和风险，对项目所需的土地、建筑和设备等进行详细的估算和分析，以便为之后的决策提供参考。
预算编制则是根据可行性研究的结果，对项目的各个环节进行具体的成本核算，包括土地购置、建筑施工、购置设备和设施、宣传推广等，以确保项目的总成本控制在可承受的范围内。
在商业地产综合体项目设计阶段，成本控制主要体现在对项目建筑设计和材料选择的优化。
项目的建筑设计应充分考虑到功能需求、结构安全和施工难度等因素，以尽量降低建筑成本。
对于材料的选择要充分考虑到品质和价格的平衡，尽量选择符合项目需求的优质材料，以确保项目的质量和成本之间的平衡。
在商业地产综合体项目施工阶段，成本控制主要体现在对施工过程的管理和监督。
施工过程中，项目管理人员需要对施工进度和质量进行有效的监控，及时解决施工中的问题，以确保项目按时完成，避免因施工延误而增加额外成本。
项目管理人员还需要与施工单位进行有效的合作和沟通，确保施工单位严格按照合同要求进行施工，避免因施工质量问题而造成额外成本。
在商业地产综合体项目运营阶段，成本控制主要体现在对项目运营成本的管理。
项目运营成本包括人力成本、能源成本、维护成本等，项目运营人员需要对这些成本进行合理的安排和管理，以确保项目的运营成本控制在可承受的范围内。
项目运营人员还需要根据市场需求和竞争情况，灵活调整项目运营策略，以增加项目的盈利能力。
商业地产资金管理与成本控制分析-最新范文
商业地产资金管理与成本控制分析摘要：现阶段,房地产市场竞争日益激烈,资本的优化管理成为提高企业竞争力的重要手段。
本文对商业地产的发展背景进行阐述,立足于当前房地产企业在资金、成本方面的管控现状,挖掘出多个方面存在的问题,并提出科学有效的解决对策,力求企业通过在资金规划中兼顾成本控制,在成本控制中考虑资金管理,使二者有机结合起来,形成合力服务于企业生产,实现商业地产企业的稳健发展。
关键词：商业地产资金管理成本控制过去几年,房地产行业的黄金时期逐渐逝去,开始进入到回落过程,未来的发展趋势仍然存在着诸多不确定性。
商业地产要想在激烈的市场竞争中获得一席发展之地,需要通过强化内部管理的方式,提高经济效益。
房产行业具有资金需求大、开发周期长等特点,因此做好资金管理与成本控制显得十分必要。
1商业地产的发展背景现阶段,人们生活水平日渐提升,对住房问题给予高度关注,房地产问题始终是社会热点话题,除了高昂的房价之外,还属于我国经济增长的支柱型产业,对国民经济发展具有较大的促进作用。
在政策与市场的双重影响下,越来越多的商家进军房地产行业,使该行业的市场竞争变得越发激烈。
2018年,我国GDP增长速度相对放缓,房产行业的经济负担也更加沉重,对此,我国央行实施房产改革政策,虽然部分一线城市的房产行业获得了一丝喘息空间,但由于二三线城市房产占比过大,房产行业仍处于疲软状态。
相关专家指出,我国目前中长期的刚需人口数量减少,房产行业的“黄金时期”已成为过去,房产泡沫现象明显,从长远发展来看,房产行业已经很难持续扩张。
在此背景下,商业地产企业应积极转变经营模式,不断寻找新的利润增长点,从内部管理出发,充分认识到资金管理与成本控制的重要性,并使二者的作用充分发挥,使企业经济效益、竞争力得到显著提升[1]。
2商业地产资金与成本管控现状2.1资金与成本融合意识淡薄。
资金管理立足于融资与使用角度进行规划,保障企业资本能够良好运转,有效防止资金链断裂等情况发生,且最大限度地提高资金利用率;成本控制是对项目开发全过程中花费的成本进行监控,达到优化生产、节约成本的目标。
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商业地产成本管控经验总结xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx有限公司Karon project management cost consulting co.ltd.商业地产的思考案例分享经验与总结对商业地产的理解与思考“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
商业综合体相对体量大约在30~40万m2之间，参照万达的商业综合体，具体有以下业态：1）公寓（SOHO或者LOFT)，万达到目前为止还没有LOFT业态；2）购物中心，也就是是我们平时所说的百货；百货由于投入量大，竞争及各项运营成本较高，百货在后期的商业综合体中处于非常尴尬的地位；3）室内步行街，利用室内走廊将各种形态的次力店业态联合起来（如餐饮、服装等等）4）酒楼，此处酒楼指的是大型餐饮，不是指的酒店；如红杏和雍雅之类的大型餐饮；5）影院，现在的商业综合体如果没有影院基本就不能叫综合体，基本是有综合体就有影院；6）歌城，KTV基本与影院是兄弟，有影院就有KTV;7）超市、主力门店等；8）儿童业态，儿童业态作为商业综合体的一个新型业态，已经在商业综合体中发挥了巨大的作用，据调查，如果一个商业综合体有与没有儿童业态，其人流量相差一倍；9）写字楼，如果一个商业综合体有甲级写字楼，他肯定在边上。
单门独院。
10）酒店，酒店在商业综合体的感觉，远处看的比较清楚，就在那个方向，贴身一看与商业综合体实际上是没有关系的；商业综合体是一个复杂的多变业态，需根据招商来确定不同的业态，如何匹配是一个比较复杂的问题；1）复杂性（结构复杂、建筑复杂、装饰复杂、安装复杂等）2）快速性（进度快、变化快、成效快）3）多样性（业态多、系统多、单位多、人员多）4）高难性（要求高、技术高、标准高、材料高、工艺难等）5）专业性（设备专业、材料专业、队伍专业）1、商业地产的成本控制要点分成两部分：开发成本+运营成本。
商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过费用系统来管理2、顾问费用：商业地产都非常关注顾问费用，特别是刚从住宅地产转入商业地产的开发企业，在这一点上，很多企业都是有严格的控下限要求，如酒店管理费用、幕墙顾问、机电顾问、招商顾问和造价顾问。
3、关注工程类合同：独立配套，上下水电煤通讯等，土建交给总包，桩基、钢构、综合机电、幕墙、精装、景观等，肯定是要进行专业分包；4、关注设计：商业地产与住宅地产在这一点上的差别非常大，以前做住宅地产时，设计方案只是由开发商和设计院进行沟通即可确定，甚至于可以直接按照开发商的想法来进行规划设计。
而商业地产需考虑主力店的设计要求，甚至于还要兼顾小业主的规划要求，这也是商业地产强控的一个关键点，如果处理不善，会影响后期的开业节点、项目品质等等，出现“一招不慎，满盘皆输”的情况；5、关注消防：商业地产的消防等级要求远远高过住宅地产，这一点在商业地产的合约规划结构中也有充分的体现；6、设备费单列：很多标杆企业商业地产项目的合约规划都将设计备单列，一是体现了这部分的成本占比，另一方面也体现了设备对商业项目的重要性。
7、合约规划确定的时间点不一样：住宅地产一般是在方案设计后，而商业地产需在开业节点计划明确后，再进行一轮的调整刷新；8、建立快速响应机制：前期的设计、过程中的方案变更和工程变更等，都由以前的只是开发商和承包方关注变为三方甚至多方关注，过程中如何确保遇到的各种问题都能快速解决，需要建立一个快速响应的机制，这一点是以前住宅地产很少关注的；商业与住宅地产成本管控最大的不同：资金回笼非常慢，成本也比较高。
在这个过程中，招商环节也需要投入很多人力、时间成本，借助专业机构可以实现高效运转。
因速度快、体量大、工序多、变更大等特点，使得商业地产的过程管理更为重要；1、前期市场的定位及调研：设计时根据客户的需求进行设计，避免后期变更；2、招标时各总分包、分包单位之间界限的准确划分及责任界定：避免后期大面积施工时出现三不管地带，或相同位置多家单位计量的情况；3、施工中现场的管理：严格依据图纸进行施工管理；4、后期结算，依据施工过程中的各纪录，复核各合同主体是否按合同约定完成；5、前期管控不力及市场要求，导致设计无法完善；6、招标阶段，图纸变化过多，导致回标速度及质量出现问题，招标后合同价的形成往往与招标价相差大；7、施工过程中的多家单位抢工，出现施工的真空地带或是同一点多家单位施工，导致无法判定的局面；8、结算阶段，合同的执行不力，导致结算不能按时完成；总包单位招标的单一性，导致上报结算日期遥遥无期成本管理中经验总结1、强化方案设计阶段方案的选择①地下室：地下室面积测算，尽量减少面积；提高地下室利用率；对设备位置的优化排布，减少设备用房的面积。
②窗地比：咨询公司需要对窗户面积进行测算，并提出优化建议。
③外立面选材：由于外立面装饰材料价格差异较大，需要计算外立面对应材料的面积及相应材料的价格。
④节能方案：需要结合窗户的配置计算不同保温方案的面积、保温材料的单价及所配窗户的总成本⑤供电方案的建议：配电设备的布置影响配电房面积；不同的供电方案和供电系统成本有较大影响，咨询公司根据不同项目的特点及自身的经验对用电方案提出建议。
⑥供水方案的建议：小区的供水方式：a、从市政供水管网直接供水；b、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；c、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。
建安成本统计数据数据类型单方指标折合单方造价备注标准层钢筋含量-1.00kg/m2约-6.00元/m2标准层混凝土含量-0.01m3/m2约-7.00元/m2窗地比-0.01m2/m2约-5.00元/m2地下室层高-0.10m约-5.00元/m2地下车位平均面积-1.00m2/个约-12.50元/m2地下室钢筋含量-1.00kg/m2约-1.20元/m2硬质景观面积比例-1.00%约-0.65元/m22、合约策划及主要合同的方式根据各开发公司项目的特殊性，进行系统的合约策划。
大总包模式下（含土建及机电总承包）的包干总价。
好处有二：✓总包模式下减少参与的单位交叉施工和配合盲点，方便协调与协作管理✓总价包干的模式下对后期执行简单，争议问题减少，价格隐蔽少，风险减小这也要求图纸设计要达到相当的深度，故需加快设计进度。
根据开发公司的管理需求，建立合理的合约体系：平行发包或总包加分包体系，明确合同文本：开发公司自己的文本，或类似JCT文本，或FIDIC文本等。
3、材料价格的底价与审核确定要根据合同条款,有不同的确认模式如果合同中工程材料以暂定价形式呈现,则工程实施过程中要参与对与市场询价过程,避免因市场行情的变动或者由部门询价的行为,而造成不必要损失的现象;材料若为建设方自行购买,则要求对材料购买各环节内部控制的严密性进行监督,如有必要可对工程材料采用单独形式的邀请招标但应该充分注意工程进度影响分析提前排布材料价格的询价：常规的价格要根据成都市《工程造价信息》及市场询价资料等,根据设计对清单控制价中的材料价格进行编制；若项目使用的材料、设备特别是新材料、新设备的价格调查，目前新技术、材料、新型设备等层出不穷，要准确的确定价格相对难度较大，应通过积极的竞标政策降低成本4、可预见风险及处理意见1）土方开挖以后，根据附近已实施项目的地勘情况，分析是否存在大量换填；✓建议：若提前分析存在大量换填，则建议比较修改基础设计与换填，以经济赖用为优先考虑。
2）项目地下室面积较大，是否采用分区域、分时期进行开挖，开挖期是否与雨季相交及，从而导致土质湿滑，增加签证。
✓建议处理：避开雨季进行土方施工，或在土方洽谈中，将雨季施工造成的土质湿滑、开挖工作量增加的情况包含在报价中。
5、处理好精装修交房与清水交房的界面划分(1)首先需明确全装修房土建总包与分包施工界面划分交接标准(2)若条件允许，土建总包所有给排水点位需根据装修施工图施工完成，所有配电需根据装修施工图施工完成。
这样做是为了避免后期精装修因图纸点位不对称，精装修施工图与土建总包施工图不匹配造成的二次整改以节约成本。
同时考虑尽早引入精装修设计单位，力求减少因精装修对于给排水、空调暖通、消防的修改到来的额外拆改工程。
很多项目，因后期精装修图纸与总包图纸位不对称，而造成的成本浪费多达百万。
(3)在结算时间安排上，尽量应先行对各分包及材料厂商进行结算，然后再进行精装修总承包结算。
因精装修涉及材料种类较多，工序也较为复杂。
需先期进行各分包单位和材料厂商的结算，这样便于在进行总包精装修结算中扣除各单位之间的交叉扣款项目。
6、结算争议及索赔点（1）基础部分在土石方开挖的工程中涉及到大量的收方签证，结算中经常遇到的争议点在于如何鉴别普坚石、次坚石、松次石。
建议土石方开挖单独分包，优先选择签订总价合同。
（2）钢筋计算原则的明确，较大争议点在于分布筋、箍筋计算时是采用“四舍五入+1”、“向上取整+1”、“向下取整+1”。
建议在合同中明确。
（3）是否计算措施钢筋。
（4）二次构件钢筋采用植筋还是预埋。
（5）外运土石方外运距离的确认、堆场费用。
（6）安装预留洞口、结构开洞由总包还是分包后期恢复。
（7）地下室支模使用的对拉锚杆（一次性摊销材料）是否单独计算材料费。
（8）甲供材料卸车费用、保管费用。
（9）乙供材料核价，核定单价是否含税。
（10）铺装、贴材料的施工损耗、排版损耗率。
（11）因设计变更造成的废弃材料回收率（可再次利用部分）的确认。
（12）后期由于招商大量拆改墙体，经常遇到由于变更不及时，产生的结算清点量、竣工图纸量和施工单位供货量不一致的情况。
成本管理中案例分享第一部分内装及外装施工过程中预存风险工程概况某广场购物中心总面积140500m2，地上四层，地下二层；购物中心外立面由大商业外立面幕墙由明框玻璃幕墙及铝板幕墙构成、次立面为室外步行街；室内分为室内步行街、百货、地下超市组成；塔楼2栋，面积60500m2。
塔楼室内是SOHO精装修公寓，外立面为涂料与铝合金窗合同发包原则商业外立面精装修工程合同采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时均不做调整。
）；大商业室内步行街工程合同采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时不做调整。