保利地产成本管理分析报告
保利地产的成本控制管理
动态成本=合同成本+非合同性成本+待发生成本
合同性成本是动态成本中变动性最大的部分。其“高变性”决定了 它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收费等则容易控 制。合同不确定性表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频现 。必须要以合同为中心。把目标成本分解到合同中去，形成合同目标 成本。
优势的项目； 重点对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价
。
2、技术可行性分析是前提。 对产品定位要建立在技术方案可行的基础之上。
3、土地获取成本优势是项目成功之本。 土地价格无论以何种方式取得，均应事先做到心中有数。
（二）关于设计阶段的成本控制
科学合理的设计可以降低10%的工程造价，以下是控制设计的五大策略： 1、实行设计方案的招投标，优化设计。 2、实行限额设计，有效控制造价。 3、加强对设计图纸的会审与审查。 4、深入应用价值工程原理。 5、采用合同措施，有效控制造价。
目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表）
设计委托与设计深度（任务书） 设计能做什么？ 合同分判的策划
第二步：明确岗位职责
1、建立责任体系。 （链接保利地产成本控制指导书）
用工具管人： 成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将投资测
算目标、合同预算、合同结算、付款等业务集合在一起进行预算控制 、全程预警、汇总分析。并且通过多个项目积累，形成企业成本管理 知识库沉淀下来，不因人员的流动而流失。
成本数据库建立方法与意义
•资源调 研
•合同执 行
•数据积 累
•标准定 位
保利地产财务分析报告
研究生课程考试成绩单（试卷封面）任课教师签名：日期：注:1。
以论文或大作业为考核方式的课程必须填此表，综合考试可不填。
“简要评语”栏缺填无效。
2。
任课教师填写后与试卷一起送院系研究生秘书处.3。
学位课总评成绩以百分制计分。
保利地产财务分析报告完成人：指导老师：完成日期：2017年1月26日联系电话:EMAIL：第一部分：绪论及财务指标计算说明(一）.关于保利保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
总部位于广州.2006年7月31日,公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
2015年全年保利地产共实现签约金额1541。
04亿元，同比增长12。
75%；实现签约面积1218.30万平方米,同比增长14。
22％.公司核心竞争力分析：1、卓越的战略管理能力：面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“三个为主、三个结合"的战略方向不动摇,及时把握经营形势,迅速调整经营策略，灵活把握经营力度,始终保持稳定健康发展，体现了卓越的战略定力和管理能力。
2、突出的品牌影响力公司是央企控股的大型房地产上市公司，坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2015 年末公司品牌价值提升至361.5 亿元。
3、优质、丰富的项目资源公司具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。
截至报告期末，公司拥有在建、拟建项目270 个，待开发土地总建筑面积5482 万平方米，其中一二线城市占比约为74％，项目储备优质、丰富,为公司的持续发展奠定坚实基础。
（二).2015年房地产市场概述1、房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
【分析】保利房地产股份有限公司财务状况分析
【关键字】分析西安欧亚学院本科毕业论文（设计）题目：保利房地产股份有限公司财务状况分析学生姓名：李明昊指导老师：张佳荣所在分院：会计学院专业：会计学班级：1003二0一四年五月摘要随着我国经济的迅速发展，企业的财务状况引起人们越来越多的关注。
在市场经济条件下,企业之间的竞争越来越残酷,越来越激烈,从而暴露出当前企业在财务管理上的种种问题和弊端。
那么企业要在竞争激烈的市场中占取一席之地，并保持优势，就必须对所面临问题进行研究，以求找到解决这些问题的对策和方法，因而做好对企业的财务状况分析也就显得尤为重要了。
通过对财务状况的分析，可以全面地了解企业的经营和发展状况，更加全面科学地评价企业的经营业绩，定位企业的竞争地位，预测企业的经营前景。
房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
因此，做好对房地产业的财务状况分析有着十分重要的现实意义。
本文以保利房地产股份有限公司为例，从该公司2011-2013年度的财务报表入手，对公司三年的财务报表相关信息进行解读和分析，通过财务报表分析、财务指标分析等基本财务分析方法,全面的分析和评价保利房地产股份有限公司的财务状况和经营业绩，找出其存在的问题与不足，并针对性地对该公司存在问题提出解决对策和建议，为企业以及房地产行业未来经济的发展提供参考。
关键词：房地产；财务分析；财务指标ABSTRACTWith the rapid development of China's economy, the financial position of the enterprise attracted more and more attention. In a market economy, competition among enterprises is increasingly brutal , more intense, thereby exposing the current enterprise financial management problems and deficiencies . So companies want to take up a place in the competitive market, and maintain our competitive edge , we must face the issue of research strategies and methods in order to find solutions to these problems , so do the analysis of the financial condition of the enterprise it is particularly important. Through the analysis of financial condition and can fully understand the operation and development of enterprises,more comprehensive scientific evaluation of business performance , competitive position in corporate positioning , forecasting operating business prospects . The real estate industry as a pillar industry of the national economy , its industry related high, driven by strong contact with the financial industry and the people living close to the stable development of the relationship between the development of the situation and the financial security of the entire national economy. Therefore, to do the analysis of the financial condition of the real estate industry has a very important practical significance. In this paper, Poly Real Estate Co., Ltd. , for example, starting from the financial statements of the company for the year 2011-2013 , the company 's financial statements for three years to interpret and analyze relevant information , through financial statement analysis, financial analysis and other basic indicators of financial analysis, comprehensive analysis and evaluation of the financial condition and Poly Real Estate corporation 's results of operations , identify problems and shortcomings of its existence , and put forward countermeasures and suggestions to solve the problems of the company targeted for the enterprise as well as the future economic development of the real estate industry reference.Key words: real estate ; financial analysis ; financial indicators1.1研究的背景和意义当前，我国房地产行业发展势头迅猛，已经成为了国民经济的支柱产业，其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
保利地产成本管理制度
保利地产成本管理制度一、总则为了规范保利地产的成本管理工作，提高企业运营效率和盈利能力，制定本成本管理制度。
二、成本管理范围本成本管理制度适用于保利地产所有相关项目的成本管理工作，包括但不限于土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、设备成本、管理费用等各项成本。
三、成本管理目标1. 降低成本、提高效益，实现盈利最大化。
2. 提高项目管理水平，加强成本控制。
3. 建立科学的成本管理体系，提高内部管理效率。
4. 实现成本透明化，确保信息真实、及时、准确。
四、成本管理主体1. 公司管理层负责制定年度成本预算和目标。
2. 项目经理负责项目成本管理工作，具体执行成本预算和控制措施。
3. 成本管理部门负责全面监督、统筹协调和支持各项目的成本管理工作。
五、成本管理流程1. 制定成本预算。
根据公司战略目标和项目特点，编制年度成本预算，并制定月度、季度预算目标。
2. 项目实施。
项目经理根据成本预算和目标，合理安排和分配资源，推动项目进度。
3. 成本核算。
每月对项目各项成本进行核算，分析成本结构，发现问题并及时调整。
4. 成本控制。
根据实际情况对成本进行调整，采取控制措施，确保项目成本在可控范围内。
5. 成本分析。
对成本进行深入分析，找出问题所在，提出改进措施，提高效益。
六、成本管理方法1. 差异分析法。
对比实际成本和预算成本的差异，找出问题，及时调整。
2. 奖惩激励法。
对成本控制效果好的项目给予奖励，控制效果不好的项目进行处罚。
3. 精益管理法。
优化管理流程，减少浪费，提高资源利用率。
4. 成本卡控法。
根据项目成本的情况设定关键指标，定期检查和控制。
5. 成本经济法。
根据经济情况和市场变化，灵活调整成本管理策略。
七、成本管理考核1. 绩效考核。
根据项目实际成本控制情况和效益水平，对项目经理和相关人员进行考核，奖惩分明。
2. 财务分析考核。
定期对项目成本进行财务分析，找出成本控制不力和问题较大的项目，进行调查和处理。
试论保利地产财务分析
试论保利地产财务分析一、保利地产财务状况及经营情况调研与分析保利地产是一家综合性不动产企业，始创于1993年，多年来在城市房地产公司中走出了自己的特色，发展战略不断调整。
2019年三季度，公司实现营业收入300.12亿元，净利润38.98亿元，同比增长50.60%、35.41%。
从商业策略、营销策略、财务策略的制定与实施来看，保利地产整体运营状况良好，未来发展潜力巨大。
二、保利地产财务结构分析保利地产是一个成熟的房地产开发公司，其负债率、摊薄杠杆率等指标均达到同行业平均水平，同时，公司在业务增长和财务风险控制方面开展了一系列措施。
虽然公司没有大规模的现金流，但国内房地产市场增长前景广阔，有充足的可持续发展空间，未来公司应该能够取得更好的业绩。
三、保利地产的盈利能力分析保利地产近三年的净利润都在20亿元以上，将其纳入全国房地产开发龙头企业序列也不为过。
在盈利能力方面，公司在不断提高毛利率的同时，也在控制销售和管理费用。
通过提高经营效率、控制成本，保利地产可以更好地保持盈利能力，增强市场竞争力。
四、保利地产的投资回报率分析保利地产目前的总资产周转率为0.47，资产负债率为60.78%。
保利地产在当前市场环境下的资产配置、资本结构等方面都比较合理，应该能够实现比较好的投资回报率。
同时公司在管理层面的优化和推进战略转型等方面，将更好地促进企业发展，加强竞争力。
五、保利地产风险分析及对策建议虽然保利地产总体经营状况良好，但仍然存在一些业务风险。
政策风险、资产价格波动和市场环境等因素都可能对公司的运营产生一定的影响。
针对这些问题，公司应该加强风险意识，适时制定应对策略，优化资产负债结构，控制成本并提高效率等。
案例1：保利·尚都保利·尚都是保利地产推出的一款高端住宅，项目位于长沙市岳麓区金星路50号，项目总占地面积为7.17万平方米，总建筑面积约23.6万平方米，绿化率超过50%，总房间数约1060间。
保利成本分析报告
保利成本分析报告标题：保利成本分析报告一、引言保利公司是一家以房地产业务为主的大型企业，其核心业务包括房地产开发、物业管理等。
为了更好地掌握公司的经营状况，提高经济效益，本报告将对保利公司的成本进行详细分析。
二、成本结构分析1. 直接成本：直接成本主要包括土地购买费用、施工费用、物料采购费用等。
以楼盘开发项目为例，土地购买费用通常是房地产项目中最大的直接成本，施工费用和物料采购费用是在开发过程中产生的，直接影响到项目的总体成本和质量。
2. 间接成本：间接成本主要包括管理费用、销售费用、财务费用等。
管理费用涵盖了公司内部各个部门的人工成本、办公开支等，销售费用包括市场推广费用、销售人员薪资等，财务费用则是公司借贷和投资等所产生的成本。
三、成本控制分析1. 控制直接成本：为了降低直接成本，保利公司可以通过与土地供应商协商价格，合理安排施工进度以减少额外费用，选择性采购物料以获取更优惠的价格等。
此外，加强项目管理和监督，规范施工流程，避免资源浪费和质量问题，也能有效控制直接成本。
2. 优化间接成本：为了降低间接成本，保利公司可以通过提高管理效率，减少不必要的人员和办公支出。
同时，可以优化销售模式，提高销售人员的专业能力和效率，降低市场推广费用。
在财务方面，保利公司可以优化融资渠道和投资结构，降低财务成本。
四、成本效益评估1. 成本收益比：成本收益比是评估投资项目经济效益的一项重要指标。
在房地产业务中，成本收益比是通过计算项目投资额与项目净现金流之比得到的。
保利公司应在开发新项目前进行成本收益比的分析，选择具有较高成本收益比的项目进行投资。
2. 转型成本回报期：保利公司在不同时期可能会进行转型，例如进军物业管理领域或拓展国际市场。
在进行这些转型时，应对投入的转型成本进行回报期分析。
即确定投资的时间和金额后，计算预计转型所带来的收益，评估投资的回报周期。
五、成本控制策略1. 制定成本控制指标：为了实现有效的成本控制，保利公司应根据不同项目和部门的要求，制定相应的成本控制指标。
保利营业成本分析报告
保利营业成本分析报告保利营业成本分析报告一、保利营业成本总体情况分析保利是一家以地产开发和销售为主营业务的公司，因此其营业成本主要包括房地产项目开发成本、销售成本以及行政管理费用。
经过对保利年度财务报表的综合分析，总体来看，保利的营业成本呈现一个逐年上升的趋势。
具体而言，2018年的营业成本为100亿元，2019年为120亿元，2020年达到了150亿元，这意味着保利在过去的三年间的营业成本增加了50%。
二、保利营业成本构成分析1. 房地产项目开发成本在保利的营业成本中，房地产项目开发成本占据了相当大的比重。
该成本包括土地购置成本、开发建设成本以及间接费用等。
过去三年中，保利的房地产项目开发成本呈现逐年攀升的趋势，由90亿元增长至120亿元。
这主要是由于国内土地市场价格不断上涨，导致土地购置成本的增加，同时随着公司规模的扩大，开发建设成本也在不断增加。
2. 销售成本销售成本是保利开展房地产销售业务所需的费用，包括广告宣传费用、销售人员薪酬、销售网络等。
在过去的三年中，保利的销售成本从5亿元增长到了10亿元。
这主要是由于公司在销售过程中加大了市场推广力度，增加了广告宣传费用。
同时，随着销售规模的扩大，公司也增加了销售人员和销售网络，导致销售成本的增加。
3. 行政管理费用行政管理费用是指公司为有效开展业务所需要承担的各项费用，包括管理人员薪酬、办公室租金、办公设备等。
保利的行政管理费用在过去三年中呈现稳定增长的态势，从5亿元增长到了20亿元。
这主要是由于公司规模的扩大，导致管理层人员薪酬的增加，同时办公场所和设备也有所增加。
三、保利营业成本变动原因分析1. 土地购置成本上升房地产项目开发成本的增长主要受到土地购置成本上升的影响。
作为房地产开发企业，保利需要不断购买土地用于项目开发，而国内土地市场的价格不断上涨，导致土地购置成本的增加。
此外，一些热门城市的土地供应相对紧张，竞争激烈，也使得土地购置成本上升。
保利集团财务报告分析
保利集团财务报告分析保利房地产集团（2008年-2010年）一.保利地产2008年、2009年、2010年度资产负债表：2009年、2010年的资产负债表水平分析表如下：2008年、2009年的资产负债表水平分析表如下：（一）从投资或资产角度分析如下：保利地产总资产本期增加了62497300000.00元，增长幅度为0.7%，上期增加了36198500000.00元，增长幅度为0.67%，尽管同上期平均水平相比，变化不大，只有0.03%的波动，由于企业总资产规模较大，因此资产总体规模增幅较大，说明保利集团本期进展状况专门好，进展速度较快，企业总体规模不断壮大。
具体如下：（1）流淌资产本期增加了58167800000.00元，增加幅度为0.66%，上期增加了35293000000.00元，增长幅度为0.66%。
非流淌资产本期增加了4329760000.00元，增长幅度为326%,上期增加了905636000.00元，增长幅度为2.15%，两者合计使得总资产本期增加62497300000.00元，增长幅度分别为0.70%，上期增加了36198500000.00元，增长幅度为0.67%。
（2）本期总资产的增长要紧表达在流淌资产的迅速增加以及非流淌资产的成倍增加。
流淌资产的增加使公司流淌性增强，其增长表达在以下四个方面：一是货币资金的增长，货币资金本期增长34379300000.00元，增长幅度为0.26%。
二是应收账款的增长，本期增长金额为120201000.00元，增长幅度为0.26%。
三是其他应收款的增长，本期增长金额为3193924000.00元，增长幅度达到6.79%，成为本期流淌资产增长迅速的重要因素之一。
四是存货的增长，本期增资金额为49799100000.00，增幅为0.83%，也是本期流淌资产增长的重要缘故。
以上个科目本期的增长，是流淌资产本期增长的要紧缘故，大大增加了公司资产的流淌性，然而也要防止流淌资产增长过快过大造成公司资金周转不灵。
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1、公司简介及运营现状分析 、
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。 应收账款周转率 周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可 以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转 率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
政治法律环境（ Factors） 2.1.1 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制 他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体 如下： – 税收政策 • 政府调控采取了平稳的步骤 • 前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 • 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投 机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 – 限制房地产开发的的贷款管理 限制房地产开发的的贷款管理 • 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地 使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施 工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款； • 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房 源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
• 对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群， 而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其 次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界 普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会 非常兴盛。 – 社会城市化 • 中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向 城市转移。2每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城 市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
– 存款加息 • 去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依 旧对房地产行业产生了影响。加息无疑将加大开发经营成本, 最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张 机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难 • 自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来 越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金 的比例越来越大。 – 股市影响 • 随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速 流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都 相应的影响了房地产业的发展。
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
2.1.2经济环境（ Factors） 2.1.2经济环境（Economic Factors） 经济环境 国家的经济环境变化如下： – 国民生产总值持续高速增长 • 这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增 加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这 么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的 旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问 题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业 火热，房价飞速上涨。 – 提高存款准备金 • 在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会 进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过 ，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种 牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使 很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。
1、公司简介及运营现状分析 、
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之， 固定资产 说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力 不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固 定资产的使用效率不高。
1、公司简介及运营现状分析 、
总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反 总资产周转率 映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的 一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来 提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
1、公司简介及运营现状分析 、
保利地产成长能力
1、公司简介及运营现状分析 、
主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收 入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方 面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年 间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增 长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产 应该采取更加积极的措施。 净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率 也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展 能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下 滑， 说明该公司的持续发展能力正在减弱。
1、公司简介及运营现状分析 、
1、公司简介及运营现状分析 、
2011年房 年房 地产综合 财务比较
1、公司简介及运营现状分析 、
同行业对比分析
保利地产财务评估
万科地产财务评估
1、公司简介及运营现状分析 、
财务分析
1、公司简介及运营现状分析 、
保利地产偿债能力
1、公司简介及运营现状分析 、
国民生产总值持续高速增长 提高存款准备金 存款加息 股市影响
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
2.1.3社会与文化要素（ Fators） 2.1.3社会与文化要素（Sociocultural Fators） 社会与文化要素 各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显 的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化 的影响也是很大的。 – 家庭结构因素 • 目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。这是计 划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。 • 同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住 ，家庭购房需求加大。 – 人口因素 • 中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在 城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。
1、公司简介及运营现状分析 、
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节 存货周转率 管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的 影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现 的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年 的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较 多。
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
• 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房 的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产 的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 – 切实调整住房供应结构 切实调整住房供应结构 • 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和 廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结 构提出具体比例要求。 • 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发 展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房 困难。
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
（行业分析） 行业分析）
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
2.1外部环境分析 外部环境分析 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相 关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行 业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理 念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 采用PEST分析法对外部环境进行分析。
1、公司简介及运营现状分析 、
保利地产盈利能力
1、公司简介及运营现状分析 、
由表可知，保利地产 年的盈利水平要好于去年， 由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利 年的盈利水平要好于去年 润都有提高。 润都有提高。
1、公司简介及运营现状分析 、
由以上数据分析可以看出：
保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百 亿，毛利率回升了2.95 个百分点,净利润超过了万科。12年毛利率 的稳定甚至继续上升仍然可期。 公司净负债率长期处于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比 大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在 手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到 期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧 缩，另一方面也会拉低公司业绩。 保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国 地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严 峻，导致主营业务成本的居高。面对国家对地产行业的调控，想要 有更为优秀的表现，需要在营销和存货周转管理上认真筹划，减少 盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理， 适应市场经济规律。同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场 风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。
2、内外部环境及SWOT分析 内外部环境及SWOT分析 SWOT
房地产行业作为我国经济发展的“ 龙头”产业，国外游资不断涌入， 各大主要城市的房价持续 攀升，整 个经济呈现过热态势，政府接二连 三地出台了系列的金融调控手段， 试图稳定 市场，保证经济长久健康 的发展，同时也避免过高房价引来 的社会潜在问题。 从紧的金融手段 ， 银行存款准备金率连续提升， 对于房产市场的资金来源起到明显 抑制， 同时加强商业性房地产信贷 管理也一定程度上抑制了房地产需 求。