南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书 PPT
户型配比调整建议书
户型配比调整建议书一、背景介绍根据最新的市场调研数据显示，随着人们对居住环境要求的提高，传统的户型配比已经不能满足消费者的需求。
因此，为了提高房屋销售的竞争力和满足购房者的需求，我们需要对现有的户型配比进行调整和优化。
二、调整原则1. 人口结构：根据当地的人口结构和市场需求，合理分配不同户型的比例，以满足不同人群的居住需求。
2. 功能需求：根据市场调研和消费者反馈，确定不同户型的功能需求，如客厅面积、卧室数量、厨房设施等。
3. 空间布局：优化户型的空间布局，使得每一个房间都能够充分利用，提高居住的舒适度和便利性。
三、调整建议基于以上原则，我们提出以下户型配比调整建议：1. 增加小户型比例根据市场需求和人口结构，建议增加小户型的比例，如一室一厅、两室一厅等。
这种户型适合单身人士、年轻夫妇或者刚需购房者，他们对居住空间的需求相对较小，更注重价格和便利性。
2. 优化中户型比例中户型，如两室两厅、三室两厅等，是目前市场上的主力产品。
建议根据人口结构和市场需求，适当调整中户型的比例。
同时，注重空间布局和功能需求，提供合理的卧室数量、客厅面积和厨房设施，以满足购房者对家庭生活的需求。
3. 减少大户型比例大户型，如四室两厅、复式等，适合大家庭或者追求豪华生活的高端购房者。
然而，随着人口结构的变化和购房者需求的变化，市场对大户型的需求逐渐减少。
建议适当减少大户型的比例，以降低房屋成本和提高销售竞争力。
四、市场前景分析根据市场调研数据和趋势分析，我们认为对户型配比进行调整和优化将带来以下市场前景：1. 满足多样化需求通过增加小户型的比例，可以满足单身人士、年轻夫妇和刚需购房者对价格和便利性的需求。
同时，通过优化中户型和减少大户型的比例，可以满足购房者对家庭生活和舒适度的需求。
2. 提高销售竞争力根据市场需求和人口结构进行户型配比调整，可以提高房屋的销售竞争力。
符合市场需求的户型配比将吸引更多的购房者，提高房屋的销售速度和销售额。
户型配比建议书
户型配比建议书一、背景介绍在进行房屋规划和设计时，户型配比是一个非常重要的考虑因素。
合理的户型配比可以满足不同人群的需求，提供舒适的居住环境，并最大限度地利用空间。
本文将针对某小区进行户型配比建议，以满足不同购房者的需求。
二、小区概况该小区位于某市中心地带，总面积为XX平方米，共有X栋楼，每栋楼X层。
小区周边交通便利，配套设施完善，适合各类购房者。
三、户型配比建议1. 一居室户型根据市场需求和人口结构，建议将小区中的10%的房源规划为一居室户型。
一居室适合单身人士、年轻夫妇和老年人等，他们对居住空间的要求相对较低。
一居室户型的面积应控制在40-60平方米之间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间等功能区域。
2. 两居室户型根据市场需求和人口结构，建议将小区中的50%的房源规划为两居室户型。
两居室适合小家庭、年轻夫妇和有一定经济实力的购房者。
两居室户型的面积应控制在70-100平方米之间，包括两个卧室、客厅、厨房和卫生间等功能区域。
3. 三居室户型根据市场需求和人口结构，建议将小区中的30%的房源规划为三居室户型。
三居室适合中小家庭、有孩子的夫妇和需要多个卧室的购房者。
三居室户型的面积应控制在100-120平方米之间，包括三个卧室、客厅、厨房和卫生间等功能区域。
4. 四居室户型根据市场需求和人口结构，建议将小区中的10%的房源规划为四居室户型。
四居室适合大家庭、有多个孩子的夫妇和需要更多空间的购房者。
四居室户型的面积应控制在120-150平方米之间，包括四个卧室、客厅、厨房和卫生间等功能区域。
四、户型配比理由1. 满足不同购房者的需求：通过合理的户型配比，可以满足单身人士、小家庭、中小家庭和大家庭等不同购房者的居住需求，提供多样化的选择。
2. 最大限度利用空间：通过合理的户型配比，可以充分利用小区内部的空间，提高房屋的使用率，增加小区的居住人口数量，实现经济效益和社会效益的双赢。
3. 提供舒适的居住环境：合理的户型配比可以保证每个户型的面积和功能布局符合居住者的需求，提供舒适的居住环境，增加居住者的生活质量。
户型配比建议书
户型配比建议书户型配比建议书1. 引言本份建议书旨在对某个项目的户型配比进行可行性分析，并提出相应的建议。
通过科学合理的户型配比，能够最大程度地满足购房人群的需求，提升项目的市场竞争力和销售效益。
2. 背景，我们需要了解该项目所在地的市场背景和购房人群的特点。
通过市场调研和数据分析，我们得出以下：该地区购房人群以年轻家庭、刚需购房者和投资购房者为主要群体；购房需求主要集中在两室和三室户型，占比达80%以上；根据购房人群的收入水平和需求特点，高中低档次的户型需求分别为：50%的经济适用房，30%的中档公寓，20%的高档别墅。
3. 户型配比建议基于以上背景分析，我们提出以下户型配比建议：3.1 经济适用房经济适用房应以两室户型为主导，占总户型的40%；三室户型作为辅助，占总户型的10%。
这样的配比能够满足大部分刚需购房者的需求。
3.2 中档公寓中档公寓应以两室和三室户型为主导，占总户型的50%。
其中，两室户型占比为30%，三室户型占比为20%。
这样的配比能够满足年轻家庭和一般购房人群的需求。
3.3 高档别墅高档别墅应以四室和五室户型为主导，占总户型的20%。
其中，四室户型占比为15%，五室户型占比为5%。
这样的配比能够满足高收入家庭和投资购房者的需求。
4. 其他考虑因素除了户型配比外，还需要考虑以下因素：建筑面积的合理分配，使得不同户型面积差异适度，符合购房人群的需求；楼栋布局的合理规划，避免同一楼层出现相同户型的集中情况；公共设施和社区配套的完善，提升居住体验和生活便利性。
5.户型配比是一个综合考量各方因素的问题，需要结合市场需求、购房人群特点和项目定位等因素进行科学分析和合理规划。
本建议书提出的户型配比建议，旨在最大程度地满足购房人群的需求，提升项目的市场竞争力和销售效益。
希望本建议书能够为您在户型配比方面提供一些有价值的参考。
感谢您的阅读！。
户型配比调整建议书
户型配比调整建议书标题：户型配比调整建议书引言概述：在当前房地产市场竞争日益激烈的背景下，合理的户型配比成为开辟商提高房屋销售率的重要手段之一。
本文将从五个方面提出户型配比调整的建议，以匡助开辟商更好地满足市场需求。
一、户型面积合理搭配1.1 合理划分主卧面积：根据市场调研结果，主卧面积在60-80平方米之间的户型更受市场欢迎。
因此，在户型设计中，建议将主卧面积控制在这个范围内，以满足消费者对于舒适主卧的需求。
1.2 灵便分配次卧面积：次卧面积可根据不同户型的实际情况进行灵便分配。
对于小户型，次卧面积可适当减小，以增加公共区域的使用面积。
对于大户型，次卧面积可适当增加，以提供更多的功能空间。
1.3 合理配置客厅面积：客厅作为家庭活动的核心区域，应保持足够的面积。
建议将客厅面积控制在20-30平方米之间，以满足家庭日常活动的需求。
二、功能区域布局合理2.1 厨房与餐厅的合理连接：厨房与餐厅之间的连接方式对于户型的舒适度和实用性有着重要影响。
建议采用开放式厨房与餐厅相连，以增加空间的流动性和通透感。
2.2 洗手间位置合理布局：洗手间的位置应避免与主要活动区域直接相连，以保护家庭成员的隐私。
建议将洗手间布置在次卧或者走廊附近，以提高使用的便利性。
2.3 多功能区域的设置：在户型设计中，建议设置一些多功能区域，如书房、储物室等，以提供更多的生活空间选择，满足家庭成员的不同需求。
三、通风貌光条件优化3.1 合理设置窗户：窗户的设置对于户型的通风和采光条件起着至关重要的作用。
建议在设计中充分考虑窗户的位置和尺寸，以保证室内的自然光线充足，并且能够实现良好的空气流通。
3.2 利用阳台提供室外空间：阳台不仅可以提供户外活动的场所，还可以增加室内的通风和采光条件。
建议在设计中充分利用阳台的功能，将其作为室内外交流的桥梁。
3.3 考虑采用天窗设计：对于顶层户型，可以考虑采用天窗设计，以增加室内的自然光线。
天窗的设置不仅能够提供良好的采光条件，还可以增加室内空间的视觉效果。
万达运营方案分析PPT教学课件
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4 产品策划 4.1 规划设计指引
主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、 配套设施等。 4.2 景观环境设计指引
主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、 建筑布局设计等。 4.3 建筑设计 主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、 结构形式等。 4.4 卖场设计
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基地概况
地理位置： 交通条件： 周边配套： 周边环境：
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项目sowt（优势）分析
优势： 劣势： 机会点： 威胁点： 竞争力综述：位置、项目定位、租赁价格、经营理念 与服务特色、推广系统、。
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二、项目定位
1.典型个案市场定位分析 2.本案定位研判 3.定位策略思想 4.定位建议 5.项目目标客户定位 6.项目命名
主要包括售楼处的结构设计、园、学校等的设计、装修要求。
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5 当地工程施工管理指引 5.1 当地的工程建设政策、法规、条例。 5.2 当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报 建、安全生产等）。
5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。 5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工 管理要求。
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8 物业经营管理
8.1 对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当
地物业管理市场现状的调查、分析。
8.2 物业经营管理目标
8.2.1在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行
规范、优质的物业管理服务。
8.2.2 在现有万达物业管理品牌基础上，进一步提升万达物业管理品牌
户型配比调整建议书
户型配比调整建议书标题：户型配比调整建议书引言概述：户型配比是指在一个住宅区或者楼盘中，不同户型的比例关系。
合理的户型配比可以提高住宅区的居住质量和居住环境，满足不同人群的居住需求。
本文将从四个方面提出户型配比调整的建议，以期改善住宅区的居住体验。
一、户型面积比例的调整1.1 增加小户型比例在现代社会，单身人口和小家庭越来越多，因此应适当增加小户型的比例。
小户型的特点是面积较小，但功能齐全，适合独居者或者小家庭居住。
增加小户型比例可以满足这部份人群的需求，提高住宅区的居住率。
1.2 保持中户型比例稳定中户型适合中等家庭居住，面积适中、功能完善。
保持中户型比例的稳定可以满足大多数家庭的居住需求，确保住宅区的居住舒适度和居住质量。
1.3 减少大户型比例大户型适合大家庭或者有较高经济实力的居民，但由于其面积较大，造价也相对较高。
因此，适当减少大户型的比例，可以提高住宅区的整体经济效益，并使更多人能够享受到高品质的居住环境。
二、户型功能布局的优化2.1 强调开放式厨房设计开放式厨房设计能够增加居住空间的灵便性和通透感，使厨房与客厅、餐厅等区域相连，增加互动性和社交性。
在户型功能布局中，适当增加开放式厨房的比例，可以提升住宅区的居住品质。
2.2 注重私密空间设置私密空间对于家庭成员的歇息和个人活动至关重要。
在户型功能布局中，应合理设置卧室、书房等私密空间，保障居民的隐私权和歇息质量。
2.3 强化储物空间设计储物空间是居住的基本需求，合理的储物空间设计可以提高住宅区的居住舒适度。
在户型功能布局中，应注重储物空间的设置，如衣帽间、储物室等，满足居民对于物品存放的需求。
三、户型朝向和采光设计的优化3.1 注重南北朝向南北朝向的户型能够充分利用自然光线，保证室内的采光和通风效果。
在户型朝向设计中，应尽量选择南北朝向的户型，提高住宅区的居住舒适度。
3.2 设置阳台和飘窗阳台和飘窗是户型采光设计的重要组成部份，能够增加室内的光线和通风。
红谷滩万达广场、恒茂梦时代广场市调报告
红谷滩万达广场 恒茂梦时代广场
TianJin.10.2013
市调报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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商业产品分析
商场内业态呈多元化，主要以零售为主，所占比例较大，其次为休闲娱乐，所构建业态组成大型购物 中心，在南昌具有稀缺性
1、红谷滩万达广场业态主要分为零售、餐饮、休闲娱乐等。其中地下两层以停车场和超市为主，1F-2F以零售为主，餐饮和休闲娱乐 为辅。3F以万达影院和餐饮为主，4F及以上休闲娱乐占据绝对比例。 2、从商场对外营业部分来看（不包含停车场），整个万达广场的业态占比为零售61%，餐饮12%，休闲娱乐27%。
高度 楼层面积 销售状态 开盘时间 套间装修情况 智能化 地体速度 卫生间
78m 1800㎡ 蓄客阶段 预计10月下旬 毛坯
入户大堂 电梯数量 外立面 其他
5A智能化管理 3.5m/s 公共卫生间，无独立卫 生间
光纤入户，品牌中央空调和信封系统
© Copyright Centaline Group, 2010
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写字楼产品分析
B区万达中心写字楼基本配置：从万达中心写字楼配置来看，档次为中端形象，但价格适中，较能促动 投资自用客户 层数 层高 房源情况 预计售价 公共部分
19层 3.8m层高，净高2.8左右 60-140㎡，16套 预计10000元/平方米 精装，地板：网格瓷砖；顶部：石膏 吊顶 挑高9.9m，墙壁：网格瓷砖；地板： 网格瓷砖；顶部：石膏吊顶 8台 LOW—E中空玻璃幕墙 双层双面钢化玻璃
万达广场业态规划标准PPT课件
一、业态分类及面积占比基本原则
• 在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业 态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表 示生活配套服务业态。
• 用小方图形标示商铺内厨房预留点位； 用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位； 用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。
二、基本结构、各楼层布局和定位
• 基本结构
• 根据集团规划研究院的规划设计，第三代 的万达广场步行街一般分为三层。总建筑 面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1 万至2万平方米。
三、商业业态规划指引
• 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力 店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致 性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引
• 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有 延时服务的问题，因此在进行规划时要考 虑通往室外的独立通道。
• 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%-60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量 要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利 于商家使用的便捷性。
四、建筑规划指引
• 应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主 力店规划在步行街的两侧，以形成步行街客 流的平衡。
谢谢大家！
万达广场业态规划标准
LOGO
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一、业态分类及面积占比基本原则
• 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、 餐饮、生活配套服务三类。
• 三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占 比40%--60%；服装服饰面积占比20%— 30%；生活配套服务面积占比20%--25%。
三、商业业态规划指引
• 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合， 甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及 消费购买力要尽量保持一致，使客流达成 共享。
• 为带动二层的人流和经营，一层的服装服 饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖 二的形式规划，形成一、二层的互动。
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前言
感谢集团领导的鼎力支持！ 南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！
根据董事长最新修改指示： 1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街 上方，改为2栋蜡烛； 2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。
项目总图
步行街
A1
数据来源 ：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为 52.4万平米，占比全市供应80%以上 。
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
绿地中央 广场
市政府 新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块 金融、办公、商业、 酒店用地：250000㎡ 拿地时间：08年 现状：部分开工 土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉 酒店、办公、商业、高级公寓用 地：238688㎡ 拿地时间：08年 现状：未开工 土地年限：商服40年、住宅70年
南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机， 房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋 势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定 资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增 长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌 九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌 发展面临新契机。
各区域未开工量（住宅）
各区域在建未批售量(住宅)
预计三年内将有1295万㎡的供应推向市场
各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。
2009年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为平方米，平均楼面地 价为1915元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块
大家学习辛苦了，还是要坚持
60.34
2547.85 38.67
22.50
13.5124.41 20.52
3000.00 2000.00 1000.00
0.00
东湖区 高新技术产业 红谷滩区 经济技术开发 青山湖区
开发区
区
供应量
成交量
青云谱区
湾里区
西湖区
成交均价 数据来源：CRIC 数据来源 ：克而瑞
宏观市场简析/房地产未来预测供应
宏观市场简析/南昌市房地产市场
2009年1月至2010年9月南昌市供求及价格走势
数据来源 ：克而瑞
09年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。
成交量：保持高位，2009年度成交量创新高，2010年持续良好势头； 价格：2009年至今，价格基本持续上涨； 供应量：2009年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，2010年起供应上涨。
宏观市场简析/南昌各区域房地产市场
从各区域市场分析，红谷滩受追捧 ➢ 供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域； ➢ 成交量最高为红谷滩区193.65万㎡，其次为青山湖区69.56万㎡； ➢ 成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/㎡；
250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
大型商业中心
A6 A地块
A2
A3A4Leabharlann A5丰A和地花块园
B地块
A6为商务酒店
B地块
项目核心问题
项目指标：40年纯商业用地、容积率≤4.1、绿化率≥12%、建筑覆盖率 ≤60%，100米限高……将建设万达集团第三代产品城市综合体
项目核心问题： 1、5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？ 2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？ 3、各类物业户配比设置？
西奇红谷广场 商业：420001 ㎡ 拿地时间：05年 现状：未开工 土地年限：40年
总部 基地
本项目
上海湾 商业，办公：32208 ㎡ 拿地时间：07年 现状：部分开工（尚未公开） 土地年限：40年
上海世茂地块 商业、住宅、综合：331096 ㎡ 拿地时间：10年 现状：未开工 土地年限：商业40年，住宅70年
继续保持安静
区域市场简析/红谷滩房地产市场
2009年1月至2010年7月红谷滩中心区供求及价格走势
数据来源：克而瑞
商品住宅量价走势分析： ➢中心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈 平稳上升趋势。 ➢红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在6000元/㎡以上。
区域市场简析/红谷滩未来综合体
铜锣湾A-12地块 办公、商业金融、住宅： 291735㎡ 拿地时间：10年 现状：未开工 土地年限：40年，70年
项目产品定位/产品发展建议
南昌市写字楼供需情况
小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计； 根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢； 南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大； 未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
项目产品定位/产品发展建议
小结： 红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。 随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”， 但不可避免市场竞争将呈白热化。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
项目产品定位/产品发展建议