产业地产的低成本融资渠道
《房地产企业融资渠道创新研究》范文
《房地产企业融资渠道创新研究》篇一摘要：本文深入探讨了当前房地产企业面临的融资困境，并研究了新的融资渠道及其应用。
通过分析国内外融资市场的特点，结合房地产企业的实际情况，提出了一系列创新的融资方式，以期为房地产企业寻找更为灵活、高效的融资途径提供参考。
一、引言随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场日益繁荣。
然而，由于资金需求量大、融资周期长等因素，房地产企业面临着巨大的融资压力。
传统的融资渠道如银行贷款、股权融资等已经难以满足房地产企业的资金需求。
因此，创新融资渠道，寻找更为灵活、高效的融资方式成为房地产企业的重要任务。
二、传统融资渠道分析1. 银行贷款：是房地产企业最常用的融资方式，但受制于银行信贷政策及资金状况，其融资规模和速度受到限制。
2. 股权融资：通过发行股票或股权转让等方式筹集资金，但需要较高的成本和较长的周期。
3. 债券融资：通过发行企业债券筹集资金，但受制于市场环境及企业信用评级。
三、新型融资渠道探讨1. 资产证券化（ABS）：通过将房地产企业的部分资产进行证券化，实现资产变现，降低融资成本。
2. 互联网金融：利用互联网平台进行众筹、P2P等新型融资方式，拓宽了房地产企业的融资渠道。
3. 海外融资：通过海外债券市场、REITs（房地产投资信托基金）等方式筹集国际资本。
4. 合作开发：与其他有实力的企业或政府合作开发项目，共享风险和利益。
5. 产业基金：利用政府引导基金或社会资本设立产业基金，吸引更多社会资本进入房地产市场。
四、创新融资渠道的应用及案例分析1. 资产证券化（ABS）应用：某大型房地产企业通过将部分商业地产资产进行证券化，成功筹集了大量资金用于后续项目开发。
2. 互联网金融应用：某中小型房地产企业通过互联网众筹平台成功筹集了部分项目资金，实现了快速融资。
3. 海外融资案例：某跨国房地产企业通过发行海外债券和REITs成功筹集了大量国际资本，用于全球项目开发。
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。
进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。
从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。
预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。
一、当前的市场政策及融资环境房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。
从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。
2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。
自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。
从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。
2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
产业园区开发融资新模式——REITs初探
产业园区开发融资新模式—— REITs 初探摘要：产业园区的开发融资是一项系统性工程，虽然在市场经济环境和政府部门的助推之下，绝大多数产业园区投资者后期都可以回收到可观的经济利润，但在前期却表现出融资成本高、推进速度慢、风险不可预期等一系列特点。
因此，对于产业园区开发融资模式的科学实用性、核心价值以及市场号召力具有极高的要求。
本文围绕着“REITs”这一产业园区开发融资新模式进行了系统化研究，希望能够为产业园区开发融资工作提供有价值的参考。
关键词：产业园区；开发融资新模式；REITs初探引言：在开发建设产业区业前期，需要筹集大量资金用于园区建设、设备采购和运营管理。
在以往的开发融资过程中，虽然银行贷款并非唯一渠道，却占据着绝对主导地位。
但是，由于产业园区主要以物业租赁的形式获得投资回报，导致产业园区开发商的账面资金在较长一段时期内都存在较大金额的资产负债，而且需要偿还银行贷款利息金额较高。
为了能够进一步拓宽融资渠道，使产业区域开发商能够尽快获得投资回报，衍生出一种基于房地产投资信托基金的产业园区开发融资新模式——REITs，值得对其进行深度研究与剖析。
一、产业园区开发融资新模式——REITs概述伴随着我国市场经济体制的日益完善，在金融领域内涌现出很多新型融资产品。
对于那些具有融资需求的企业而言，融资方式从以往的银行借贷为主向更加多样化的方式发展。
在新型融资方式当中，房地产投资信托基金（REITs）虽然在我国处于起步阶段，却具有较强的代表性和发展潜力。
而REITs作为一种新型信托基金，主要通过发行房地产收益凭证达到融资目的。
整个融资过程由专业投资机构进行运作管理，再将最终获得的综合投资收益按照一定的比例分配给投资者，达到互惠共赢的目的[1]。
二、REITs发展历程及现状在我国，最初推行REITs模式始于2006年。
但是，很快便因为产品不够成熟陷入到停滞状态之中。
直至2014年9月30日，随着国家出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，标志着REITs模式及相关试点工作再次启动。
房地产企业融资渠道选择
国房地 产融 资 的格局 。
３ 海 外 基 金 受 追 捧 ， 地 产 投 资 信 托 投 资 基 金 、 房
（Ｅ Ｔ ） 为亮 点 Ｒ Ｉ普资讯
赛毡产金融
房地产投资信托基金 （ＥＴ） 是 由基 金公司和 Ｒ Ｉｓ ， 其他发起人 向不确定的投资者发行受益凭证 ， 将社会
种 灵活 、 变通 、 融 的模 式 ， 托 可谓 是上 上 策 。信 相 信
托独 具制 度 优势 ， 新 空 间宽 广 ， 具有 巨大 的灵 活 创 并
性 。 托可 以进 行直 接贷 款 、 权投 资 、 信 股 资产 证券 化等
相 关业 务 ， 以在 不 同层 次 、 同方位 上 ， 可 不 为房 地产 业 服务。 信托 产 品能够 比较 灵 活而充 分地 适应 和处 理房
但 可 以降低 房 地 产 业整 体 的运 营 成 本 ，节约 财 务 费
用 ，还 有利 于房地 产 资金 的持续 运用 和 公 司的发 展 ： 信 托在 供给 方 式 上也 十分 灵 活 ， 以针 对 房地 产 企业 可 本 身运 营 需求 和 具 体 项 目设计 个 性 化 的 资 金信 托 产 品， 从而增 大 市场供 需双 方 的选择 空 间 。 但 ２０ ０ ５年 ８月 中 国银 监 会 下发 了 《 关于 加 强信 托 投 资 公 司 部 分 业 务 风 险 提 示 的通 知》（ 监 办 发 银 ［０ ５ ２ ２号） ２０ ］ １ ，对 房 地 产信 托 贷 款 发放 门槛 进行 了 严 格 限制 ： 须 同时满 足“ 证 ” 全 、 必 四 齐 自有 资 金超 过
维普资讯
口秦 军
深圳泛 城咨 询有限 公司
一
、
房 地产 企业 融 资渠道 分 析
解决房地产业中的房地产垄断问题的方法
解决房地产业中的房地产垄断问题的方法引言：房地产业一直被视作国民经济重要支柱产业，然而多年来，房地产行业面临着严重的垄断现象。
这种垄断不仅极大地影响了市场竞争和消费者权益，也阻碍了行业健康发展。
为了解决房地产业中的房地产垄断问题，我们需要借鉴国内外成功案例，综合运用多种手段。
一、加强监管力度与规范市场行为1. 设立专门监管机构：建立独立、权威的房地产监管机构，负责监督和管理整个行业。
该机构应具备依法查处违规行为、制定有效政策措施、监察企事业单位收购并购等职能。
2. 清理市场秩序：深入调查和清理违法违规企业或机构。
对涉及操纵市场价格、限制竞争及滥用市场支配地位等行为给予严厉处罚。
同时完善投诉渠道和举报机制，强化消费者权益保护。
3. 规范市场竞争：通过引入更多新的企业和减少行业壁垒来增加市场竞争。
鼓励更多中小房地产企业进入市场，提升整体的市场活力。
二、推动土地资源整合与供给侧改革1. 加大土地供应力度：在城镇化进程中，不仅要注重扩大城市用地规模，还需要合理布局推动新型城镇化发展。
适时释放农村宅基地和闲置土地，加强农村集体建设用地流转试点。
2. 引导土地股权多元化：允许非国有资本参与土地开发经营，促进土地所有权和经营权分离，避免垄断行为。
3. 提高土地使用效益：制定更为严谨的土地利用政策和计划，在确保耕地保护的前提下，优化土地利用结构，提高利用率。
三、完善金融支持与政策引导1. 完善金融运作机制：建立健全专门服务于房地产业的金融机构，并引导其根据市场需求及时调整产品结构和利率水平。
2. 防范金融风险：加强对房地产金融风险的监测和防范。
建立完善的金融体系，提升金融产品创新能力，增强金融系统稳定性。
3. 鼓励低成本融资：为中小房地产企业提供更多的低成本、可持续发展的融资渠道，以减少其在垄断环境下面临的困扰。
四、推进政府改革与市场化发展1. 深化行政审批制度改革：简化手续、缩短审批时间，鼓励和支持新项目及企业进入市场。
房地产企业的融资方式
房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
产业园区如何做好“开门七件事”
商界92Business园区/PARK筹措外部资金。
在这样的背景下，拓宽融资渠道、降低融资成本便显得尤为重要。
目前，产业地产最主要的资金来源仍然是银行贷款，一些银行甚至专门推出了园区开发贷、产城融合贷等低息信贷产品专项用于园区开发。
但随着经济形势的变化，银行的态度也比过去更为谨慎，一般的中小开发商很难获取贷款，即便获得资金，个人出资比例也相当高。
而其他渠道包括上市集资、发行债券等都是比较大的开发商才能玩转，并不具备普遍意义。
所以，很多开发商要么自筹资金，要么去民间借贷（利息很高，一般多用于过桥业务或资金周转）。
二、米——土地土地在产业地产开发中处于基础性地位，是园区开发的物质载体。
没有土地，再厉害的开发商也是“巧妇难为无米之炊”。
从整个产业地产市场来看，经济下行抑制了市场需求，绝大多数城市的产业园都处于供大于求的态势。
在这样的背景下，开发商拿地比以往任何时候都要谨慎。
“想你当家不当家，及至当家乱如麻。
早起开门七件事，柴米油盐酱醋茶”。
这是古代戏曲里的《当家诗》，意思是凡成家立户的当家人，在日常生活中必须和这七件事打交道，少了一件都不行。
对园区来说，“开门”也有七件事：资金、土地、商业模式、招商、运营、创新、社群，这七件事该怎么交圈，怎样掌握合理节奏、使每个环节顺畅连接，同时又呈现最好的经营成果，这才是园区人要着重思考的。
一、柴——资金我们都知道，有柴有火，才能有温饱。
行业里有句老话：“地产以资本为王，产业以金融为先”。
在产业地产行业，资金就是烧火的柴，没有钱，一切都无从谈起。
综合了地产开发和产业运营的产业地产，不仅资金需求量巨大，而且占用时间非常长，对开发商的募资能力和现金流的持续经营能力要求极高。
因此，一般的中小开发商很难以自身资产进行开发，必须大量产业园区如何做好“开门七件事”园区如何脱颖而出？七个维度，思考当下园区变局……文/不思量过去几年，在地产红利的诱惑下，一大批产业地产玩家实现了广撒网式扩张，但无论是行业老兵、高校嫡系，还是跨界而来的开发商、科技企业，都在上面栽了大跟头。
房地产开发企业融资现状及渠道分析
房地产开发企业融资现状及渠道分析房地产开发企业融资现状及渠道分析一、引言随着中国经济的高速发展，房地产业作为国民经济的支柱行业之一，在经济建设和城市发展中扮演着重要角色。
然而，房地产开发企业融资一直是制约其发展的主要因素之一。
为了了解房地产开发企业融资的现状和渠道，本文将通过梳理相关数据、分析现行融资模式的优劣势，以及挖掘新型融资渠道的价值，为该行业的发展提供参考和建议。
二、房地产开发企业融资现状分析1. 信贷融资信贷融资是房地产开发企业最常见的融资方式之一。
通过银行贷款、信托贷款等渠道，企业可以从金融机构获取资金。
然而，由于房地产市场的波动性较大，金融机构在审批贷款时会存在审慎态度，降低了房地产企业的融资成功率。
此外，信贷融资还容易受到金融政策调控的影响，提高了房地产企业融资的风险。
2. 债券融资债券融资是另一种常见的融资方式。
通过发行企业债、地方债等债券产品来筹集资金。
债券融资具有成本低、期限长、灵活性高等优势，可以有效满足房地产企业对资金的需求。
但是，债券融资需要满足条件严格的企业，且对发行企业的信用评级要求较高。
对于一些小型的房地产开发企业或财务状况较差的企业而言，债券融资的门槛较高，不易获得债券融资的机会。
3. 股权融资股权融资是指企业通过发行股票，将部分所有权出售给投资者来筹集资金。
房地产开发企业在境内外发行股票融资，可以获得更多的资金来源。
然而，股权融资可能导致企业控制权分散、管理层权力削弱等问题，同时也需要承担股东权益和回报等方面的压力。
4. 自筹资金自筹资金是指企业通过自有资金或利润积累等方式融资。
房地产开发企业往往会通过销售房产、将闲置资金投资于金融市场等方式来获取资金。
然而，自筹资金由于规模有限，往往无法满足企业大规模发展和扩张的需要。
三、房地产开发企业融资渠道分析1. PPP模式PPP（政府与社会资本合作）模式是近年来国家推动的重要融资渠道之一。
在房地产领域，PPP模式可以帮助房地产开发企业通过与政府合作，共同开发土地资源和基础设施建设等项目，从而实现融资的目的。
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产业地产前期沉淀资金过多，运营产业地产的企业融资成本往往居高不下，鉴于此，无论是几年前处于蓝海，或者几年后将处于红海的产业地产领域，最大的武器都是金融资本。
融资渠道多元化
能否在产业地产的巨大市场空间中谋得稳定的快速发展，找到低成本资金的能力最为关键，要不然，企业无法实现产业园的快速复制。
而当前市场上产业地产的融资模式，包括上市、PPP、证券化、信托和并购等，渠道已经呈现多元化趋势。
举例来看，首先就是华夏幸福。
有消息称，华夏幸福有上百人的金融运作团队，其扩张很大程度上是依赖于金融资本。
事实上，今年以来，流动性泛滥，很多企业融资成本开始降低，很多产业地产发债成本也在不断降低。
7月22日，张江高科2016年公司债第一期发行，期限5年，20亿元的规模，票面利率
2.95%，评级AAA级，规模15亿元，可超额配售不超过5亿元。
而2009年，张江高科同样是发行了五年期的2亿元的债券，当时的利率是5.9%，是现在的两倍。
显然，这也可以看出，张江高科从传统的产业地产商，转型为高科技投行之后，赢得了广大投资者的一个广泛的认可。
同样在7月份，中国物流地产第一股，同时也是中国本土最大民营物流地产商上海宇培集团在香港联交所成功挂牌上市；中国第一支物流地产REIT富春控股集团栖霞中国运通网城房地产投资信托成功赴新加坡IPO；南山控股换股吸收合并深基地，宝湾物流将随深基地同进入A股市场。
亿达科技新城总裁于大海表示，现在普遍存在融资难问题，尤其对民营企业来讲，希望未来探索走出资产证券化的道路，采取一些租金、房产换产权的模式，解决短期的现金流和未来长期经济增长之间的关系。
或许，融资渠道的多元化拓宽，能够让一个企业有足够多的时间去消化前期扩张带来的后遗症。
产业地产PPP模式三种盈利方式
据统计，中国园区ppp规模已经超过6000亿元。
多位业内人士均认为，产业地产最终一定要走向PPP模式，因为该模式能够“让产业地产融资回归到了融资本质，让产业园区回归到社会公共服务产品的本源”和“大运营”的本质属性。
首先我们需要来看一下，与传统园区开发商形成不同，新型的园区PPP运营者所需要具有的能力有哪些？当然，这是一种标准式的流程，其中很多细节也可以有所变化。
比如宏泰发展运营龙河高新区的项目公司，廊坊市盛世建设投资有限公司，这家公司完全由宏泰自己设立并100%控股，安次区政府和龙河高新区是以购买宏泰的服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴，这同样不妨碍其符合PPP模式的本质要求。
同时，财政部的《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》中已经有了明确阐述，社会资本参与PPP时获得收益的三种方式途径：一是由政府付费；二是向适用公共产品或服务的用户收费，也就是“使用者付费”；三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等。