项目市场定位
项目市场定位
第四章、项目市场定位一、项目SWOT分析1、优势（S）⑴地理位置优越，发展潜力巨大项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点；⑵规模较大，有利品牌运营本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘；⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期；⑷自然环境优异，人文气息浓郁项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有挨近城市景观的近距优势，是难得的适居之地；⑸公建配套，减缓项目压力项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W)⑴大气环境质量差项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升；⑵设施配套不完善项目地处城市待开辟区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建造质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升；⑶ 建安成本高地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高；⑷地段档次低周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。
3、机会(O)⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修筑，特殊是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备；⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长随巢湖市区旧城改造与违章建造管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建造被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目及早上市；⑶收入增长，带动消费随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，势必促使住宅类物业市场的成长；⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日益成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
策划书中的项目定位与市场需求
策划书中的项目定位与市场需求项目定位在策划书中，项目定位是指明项目目标与定位，以及项目所属的市场定位和竞争对手分析。
通过项目定位，可以准确地确定项目在市场中的位置，找到适合的目标受众，并制定相应的市场推广策略。
一、项目目标与定位项目目标是指项目所追求的主要目标和期望达到的效果。
在策划书中，需要明确项目的长期目标和短期目标，并制定可行的策略和计划，以达到这些目标。
项目的定位是指项目所针对的市场需求和消费群体。
二、市场定位市场定位是根据目标受众的需求和市场状况，确定项目在市场中的位置。
通过市场调研和分析，可以找到项目所在市场中的竞争对手、目标受众的需求以及市场的发展趋势。
在市场定位中，考虑到项目的特点和目标，确定项目在市场中的差异化定位，以吸引目标受众并与竞争对手形成明显的差异。
三、竞争对手分析竞争对手分析是指对项目所在行业中的竞争对手进行调查和分析，以了解其产品、服务、市场份额、价格策略等方面的情况。
通过竞争对手分析，可以了解目标受众的偏好和消费习惯，并制定相应的竞争对策。
在竞争对手分析中，可以找到竞争优势和劣势，并确定适当的竞争策略。
市场需求市场需求是指市场中目标受众对产品或服务的需求情况。
了解市场需求可以为项目的产品开发和市场推广提供指导。
在策划书中，需要明确目标受众的需求和偏好，并据此确定产品的设计和推广策略。
一、目标受众的需求目标受众的需求是项目成功的关键，需要通过市场调研和分析，了解目标受众的需求和偏好。
调研可以通过问卷调查、访谈、观察等方式进行，以确定目标受众对产品或服务的需求特点、价值诉求和消费习惯等。
在了解目标受众的需求后，可以根据需求特点进行产品定位和推广策略的制定。
二、市场的发展趋势市场的发展趋势是指市场中的变化和发展趋势，包括市场规模、市场增长率、竞争态势等方面的情况。
通过对市场的发展趋势进行分析，可以预测市场未来的发展方向，并据此调整项目的定位和策略。
市场的发展趋势分析也可以帮助项目预测市场中的机遇和风险，制定相应的风险管理策略。
创业项目的市场定位分析
创业项目的市场定位分析市场定位是创业过程中至关重要的一环，它有助于企业准确把握目标市场，确定产品或服务的竞争策略。
本文将对创业项目的市场定位进行分析，并提供一些实用的方法和建议。
一、市场分析在进行市场定位之前，首先需要进行市场分析。
市场分析是对目标市场的综合研究，包括目标客户的需求、竞争对手情况、市场规模和趋势等。
通过市场分析，创业者可以了解自己的优势和劣势，选择适合的市场定位策略。
1. 目标客户调研通过市场调研和分析，了解目标客户的特点和需求是市场定位的关键。
可以通过问卷调查、访谈、社交媒体分析等方式来收集数据。
例如，对于一个面向年轻人的创业项目，可以调查他们的购买习惯、偏好和消费能力。
2. 竞争对手分析了解竞争对手的产品、定价、品牌形象和市场份额对市场定位至关重要。
通过竞争对手分析，可以确定自己在市场中的差异化和竞争优势。
比如，如果竞争对手的产品主要定位在高端市场，那么创业者可以选择低价定位或者特色化定位。
3. 市场规模和趋势了解市场的规模和趋势可以帮助创业者评估市场的吸引力和潜力。
可以通过了解行业的增长率、市场份额以及相关统计数据来获得更准确的信息。
此外，关注市场的趋势和变化，可以及时调整市场定位策略。
二、市场定位策略在进行市场定位之前，需要明确自己的目标和定位策略。
市场定位策略可以通过不同的维度进行选择，下面是几种常见的市场定位策略。
1. 产品特性定位基于产品的特性来进行市场定位是一种常见的策略。
创业者可以通过产品的独特特性或功能来满足目标客户的需求。
比如，一款功能强大、易于使用的软件可以定位为专业人士或高端用户。
2. 价值定位价值定位是基于产品或服务相对于竞争对手的价值来进行定位的策略。
创业者可以通过提供更低的价格、更高的品质或更好的售后服务来满足目标客户的需求。
价值定位的关键在于确定目标客户对于价值的诉求。
3. 用户定位用户定位是基于目标客户的特征和行为来进行定位的策略。
创业者可以通过细分市场、定位具体的用户群体来满足其独特的需求。
创业项目的市场定位与发展策略
创业项目的市场定位与发展策略市场定位是创业项目成功的关键之一。
在创业过程中，准确定位目标市场并制定相应的发展策略，能够帮助创业者有效地与市场竞争，提高项目的成功概率。
本文将就创业项目的市场定位与发展策略进行讨论，并提出一些实用的建议。
一、市场定位的重要性市场定位是将产品或服务定位在某一特定的市场细分中，以满足特定的消费者需求和市场竞争条件。
准确定位目标市场的重要性体现在以下几个方面：1. 专注：市场定位能帮助创业者集中资源、精力和时间，专注于特定的目标市场，以提供更好的产品和服务。
2. 竞争优势：通过准确定位市场，创业者能够了解目标市场的需求，并为其提供有针对性的产品和服务，从而获得竞争优势。
3. 市场份额：通过市场定位，创业者可以更准确地确定目标市场规模和竞争潜力，制定相应的发展策略，最大程度地获取市场份额。
4. 客户忠诚度：通过满足目标市场的需求，创业者可以建立良好的客户关系，并提高客户的忠诚度，使其成为品牌的忠实支持者。
二、市场定位的步骤市场定位的过程需要创业者进行市场研究，并根据研究结果制定相应的市场定位策略。
具体步骤如下：1. 研究目标市场：了解目标市场的规模、增长趋势、消费者行为和竞争状况等信息，包括通过市场调研、竞争分析和行业报告等方式进行详细的研究。
2. 识别目标市场细分：将目标市场分成不同的细分市场，根据消费者需求、购买行为和特点等因素进行分类，以便更精确地满足不同细分市场的需求。
3. 定位目标市场：确定创业项目在目标市场中的定位，以满足目标市场的需求且与竞争者有所区别。
可以通过差异化、成本领先或专注细分市场等方式进行定位。
4. 制定定位策略：根据目标市场的特点和需求，制定相应的市场定位策略，包括产品创新、定价策略、渠道选择和品牌宣传等方面的决策。
5. 实施和监控：将市场定位策略落实到具体的行动计划中，并进行监控和评估，以及时调整策略并适应市场变化。
三、发展策略的制定除了市场定位外，创业项目还需要制定相应的发展策略，以实现长期的可持续发展。
建筑项目的市场定位与竞争优势
建筑项目的市场定位与竞争优势市场定位是指企业在市场中根据自身资源和竞争环境，选择和确定自身产品或服务的目标市场和目标消费群体。
对于建筑项目来说，市场定位的准确性将决定其竞争能力和发展前景。
本文将探讨建筑项目的市场定位以及如何提升竞争优势。
一、市场定位1. 定位目标市场建筑项目的市场定位首先需要明确目标市场。
可以从地理位置、行业特点、消费群体等多个角度进行划分和分析，确定最有利的市场。
例如，选择国内一线城市或发展中的二线城市作为目标市场，以满足其快速增长的建筑需求。
2. 确定目标消费群体建筑项目需要根据自身特点和定位来确定目标消费群体。
例如，高端住宅项目可以将目标群体定位为高收入人群或海外投资者，商业综合体项目可以将目标群体定位为年轻职场人士和时尚消费者等。
3. 分析竞争环境在市场定位的过程中，分析竞争环境是必不可少的一步。
通过对竞争对手的研究，了解其产品特点、定价策略、市场份额等信息，以制定有效的市场营销策略，并找到自身在市场中的定位。
二、竞争优势1. 产品特点建筑项目的竞争优势首先取决于其产品特点。
产品特点包括建筑设计的创新性、功能性、建筑材料的环保性以及与消费者需求的契合度等。
对于住宅项目来说，充分考虑居住者的需求，提供舒适的生活空间和便捷的生活配套设施等，将是其竞争优势之一。
2. 技术实力建筑项目的竞争优势还体现在其技术实力上。
拥有专业的设计团队、丰富的施工经验以及先进的施工设备，将使项目能够提供更好的建筑质量和服务，并且在市场中获得良好的口碑。
3. 全周期服务建筑项目可以通过提供全周期服务来增强其竞争优势。
从项目规划、设计到施工和售后服务的全程跟踪，能够有效解决客户的需求，并提供高品质的建筑产品。
同时，项目方还可以建立完善的社区管理体系，提供安全、便捷和舒适的生活环境，提升竞争力。
4. 品牌影响力建筑项目的品牌影响力也是其竞争优势之一。
通过有效的品牌建设和推广，建筑项目可以在消费者心目中树立起高质量、可信赖的形象，并吸引更多的目标消费群体。
策划方案的项目定位与市场定位
策划方案的项目定位与市场定位一、项目定位的重要性项目定位是指明一个项目的定位和发展方向，包括项目的目标、优势和特点等。
良好的项目定位可以使项目更加有针对性和竞争力，有助于项目的顺利推进和成功实施。
二、项目定位的元素1. 项目目标：明确项目的长期和短期目标，确定项目的追求方向和核心竞争力。
2. 项目定位优势：分析项目所具备的竞争优势，找出项目的独到之处，以吸引目标受众和投资者。
3. 项目特点：识别项目的特点和特色，通过独特的产品或服务，提供给消费者与众不同的体验。
三、市场定位的重要性市场定位是指确定目标市场，并制定相应的营销策略，以满足市场需求和客户期望。
合理的市场定位可以有效提升产品的竞争力和市场占有率。
四、市场定位的步骤1. 目标市场的选择：分析市场情况，找出目标受众，并确定最有潜力的市场细分。
2. 竞争对手的分析：了解竞争对手的产品特点和市场份额，制定差异化的市场策略以获取竞争优势。
3. 核心竞争优势的策略定位：根据目标市场的需求和竞争对手的差异来确定产品的核心竞争优势，进而制定相应的产品定位策略。
五、项目定位与市场定位的关系项目定位和市场定位是相互关联的，项目定位为市场定位提供了产品和服务的基础，而市场定位则为项目定位提供了发展方向和目标市场。
六、如何进行项目定位1. 定义项目的核心目标和愿景：明确项目的长期目标和愿景，使整个项目围绕这一目标展开。
2. 确定项目的差异化优势：分析项目所具备的优势和特点，明确项目与竞争对手的差异化，使项目在市场中脱颖而出。
3. 设定项目的发展策略：根据项目的特点和差异化优势，制定相应的发展策略，包括产品开发、市场推广、渠道拓展等。
七、如何进行市场定位1. 确定目标市场：通过市场调查和细分分析，找出目标受众和最有潜力的市场细分。
2. 定义目标受众需求：深入了解目标受众的需求和偏好，明确产品定位所要满足的需求。
3. 制定差异化的市场策略：根据目标市场和竞争对手的情况，制定差异化的市场策略，以提升产品的竞争力。
创业指导如何进行创业项目的市场定位
创业指导如何进行创业项目的市场定位创业是一项充满挑战的任务，而市场定位则是创业项目成功的关键之一。
正确的市场定位能够帮助创业者更好地了解目标受众需求，制定合适的产品或服务策略，并在竞争激烈的市场中脱颖而出。
本文将就如何进行创业项目的市场定位进行探讨。
一、市场研究在进行市场定位之前，创业者需要进行充分的市场研究。
市场研究可以帮助创业者了解市场规模、竞争对手、目标用户需求等重要信息，从而更好地制定市场定位策略。
可以通过以下途径进行市场研究：1. 竞争对手分析：了解竞争对手的产品特点、价格定位、市场份额等信息，找到差距和定位的机会。
2. 目标用户调研：通过问卷调查、深入访谈等方式，了解目标用户的需求、偏好、购买习惯等，为市场定位提供依据。
3. 行业报告和数据分析：查阅相关行业报告、统计数据，了解市场发展趋势和特点，为创业项目的市场定位提供依据。
二、目标市场选择市场定位的第一步是选择目标市场。
创业者应该明确自己的产品或服务适合哪个市场，并根据市场规模、竞争程度、目标用户等因素进行评估。
1. 市场规模：创业者应选择一个有足够规模的市场，以保证项目的可持续性发展。
2. 竞争程度：创业者需要评估目标市场的竞争程度，选择较为容易进入且具有竞争优势的市场。
3. 目标用户：创业者应明确自己的目标用户群体，并选择与目标用户需求匹配的市场。
三、定位目标用户群体市场定位的核心是明确目标用户群体。
创业者需要通过市场研究了解目标用户的需求、特点等细节信息，从而更好地进行定位。
1. 用户需求：创业者需要了解目标用户的需求痛点，找出自己的产品或服务在解决用户需求方面的独特优势。
2. 用户特点：创业者需要了解目标用户的年龄、性别、职业、消费习惯等特点，从而更好地制定产品或服务策略。
3. 用户画像：通过市场研究和数据分析，创业者可以形成目标用户的画像，进一步明确市场定位方向。
四、差异化竞争定位市场竞争激烈，创业者需要通过差异化竞争定位来突出自己的独特优势，与竞争对手形成差异化。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析引言概述：房地产项目的市场定位是指通过市场研究和分析，确定项目在目标市场中的定位和竞争优势，以便制定出切实可行的营销策略。
本文将对房地产项目市场定位进行详细分析，包括目标市场选择、竞争优势、定位策略等方面。
一、目标市场选择1.1 人口结构分析：通过对目标市场的人口结构进行分析，包括人口数量、年龄结构、收入水平等方面的数据，以确定项目所面向的主要人群。
1.2 地理位置分析：根据项目所在地的地理位置，分析周边的交通便利性、商业配套设施等因素，确定项目的目标市场范围。
1.3 市场需求分析：通过市场调研和用户调查等方式，了解目标市场对房地产项目的需求，包括房屋类型、价格区间等方面的信息。
二、竞争优势2.1 项目特点：分析项目的独特性，包括地理位置优势、建造设计特色、配套设施等方面的特点，以确定项目的竞争优势。
2.2 品牌优势：如果开辟商有一定的知名度和品牌影响力，可以将其作为竞争优势，吸引更多的购房者。
2.3 价格优势：通过对目标市场的价格敏感度进行分析，确定项目的价格定位，以在竞争中获得优势。
三、定位策略3.1 定位目标：根据目标市场的需求和竞争优势，确定项目的定位目标，例如高端豪华住宅、中等价格的经济住宅等。
3.2 定位差异化：通过在项目设计、服务等方面的差异化，使项目在目标市场中与竞争对手区别开来，形成独特的品牌形象。
3.3 定位传播：确定项目的定位理念和核心价值，通过有效的市场传播手段，将项目的定位理念传递给目标市场，吸引潜在购房者。
四、营销策略4.1 产品策略：根据目标市场需求和竞争对手情况，确定产品的特点和差异化，以满足目标市场的需求。
4.2 价格策略：根据目标市场的价格敏感度和竞争对手的价格水平，确定项目的价格策略，包括定价区间、优惠政策等。
4.3 推广策略：通过广告宣传、线上线下推广等方式，将项目的优势和特点传递给目标市场，提高项目的知名度和认可度。
五、风险评估5.1 政策风险：分析目标市场的政策环境，包括土地政策、住房政策等方面的风险，以避免政策调整对项目的不利影响。
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第四章、项目市场定位一、项目SWOT分析1、优势（S）⑴地理位置优越，发展潜力巨大项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点；⑵规模较大，有利品牌运营本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘；⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期；⑷自然环境优异，人文气息浓郁项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地；⑸公建配套，减缓项目压力项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W)⑴大气环境质量差项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升；⑵设施配套不完善项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升；⑶建安成本高地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高；⑷地段档次低周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。
3、机会(O)⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备；⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目尽早上市；⑶收入增长，带动消费随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，必将促使住宅类物业市场的成长；⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日趋成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
⑸资源整合，提高收益整合外部品牌资源，充分运用企业建安质量品牌，快速进入市场，通过产品创新，促进产品增值；⑹营销策略组合，拉动价格上涨片区良好的发展前景，比较容易形成市民追风购买和追涨购买的市场态势，通过适度的营销操作方式，聚集人气并进而带动价格上扬；4、威胁(T)⑴国家政策影响国家宏观调控政策，房地产信贷、房地产税收等方面的变化，将会在一定程度上抑制需求；⑵片区市场影响项目周边住宅物业的低价格水平及较大规模的经济适用房项目，影响项目价格的拉升；⑶竞争对手影响城市中心与项目周边近距离范围内储备有大量土地，可能会有相当数量的项目与本案同时走上市场，潜在竞争对手较多；⑷市政配套完善与否的影响市政规划配套的水、电、气、网络能否顺利开通，银屏路、健康西路以及规划的中学、医院能否及早建好，对项目的启动及价值提升至关重要。
二、项目市场定位1、项目总体概念定位“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”⑴弘扬一种生活文化，再现和谐邻里关系，增强人们归属感和温馨感，满足人与人之间沟通交流的要求；⑵在享有城市资源的同时，又要远离城市的喧嚣，拥有自然的生活景色，园林景观不只用来“观”，园林与人的关系不是对立而是统一的，使人与自然相互交流融合；⑶体验经济强调“个性化与参与性”，体验不限于娱乐，只要让消费者有所感受、留下印象，就是提供体验，体验，就是让你心动的感觉；⑷要创造一种人们所期盼的高质量和具有持久活力的现代城市样板生活社区。
2、案名建议⑴推荐案名北岸·明珠◆突出其珍贵的自然资源，能给人以诗意栖居的美好联想；◆对项目主题定位、区位优势、客户价值观、文化理念的高度概括；◆对案名简单化的回归，好听、好记、写意、韵味。
⑵参考案名力达·山水湖滨、巢湖人家、聆湖丽舍、碧水天源、滨水华城3、产品方案初步构想多层公寓小高层公寓情景洋房叠加别墅错复式商住房挑空小户型公寓小区配套商业设施4、价格定位5、目标客户定位◆职业特征民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员、部分期望改善居住条件的拆迁户◆地域特征本地客源为主，少量外出务工经商人员和市属各县相关人士◆年龄特征主体年龄分布在30-50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在35-45岁之间。
三、项目计划根据项目规模、功能及市场吸纳能力，项目总体开发计划按4年进行安排：前期准备（项目报建、策划定位、规划设计等）0.5年；建设周期3年，分4期开发；销售期3.5年，预计整个项目将于2009年上半年完成。
项目总体开发分期表第五章、项目用地潜力分析一、地块特征研究1、地段分析⑴地理位置本案地处巢湖市西部贾塘圩，紧邻城市核心区域，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，距离城市商业中心人民路和巢湖风景区均在1500米左右，本地块将具备极大的升值潜力。
⑵周边自然环境地块北有凤凰山，南部面对银屏山，西南濒临全国五大淡水湖之一的巢湖，为“靠山、面屏、临水”之风水佳地。
⑶交通可达性现状交通较为不便，尚无完善道路进入地块，但近期交通可达性将会有根本的改变：按巢湖市城市总体规划，将有健康西路、银屏路、龟山路三条城市主干道从地块边缘通过，目前银屏路已开始修建，健康路已纳入建设计划……道路的形成会带来公共交通的后续跟上，社区居民之出行将十分便捷。
⑷周边配套现状：二中分部、东风路小学、巢湖市中医院规划：中学一所、市级医院一所、区级商业中心、巢湖风景区2、地块分析⑴形状地块南北长470米，东西宽350米，基本呈长方形。
⑵地形地貌湖滨滩涂地，现为水田，地势低洼平坦，地基承载力不高。
⑶社会属性地块四面临路，南部用地为贾塘圩区级商业服务中心的重要组成部分，本项目配套商业具有一定的价值优势。
二、规划控制条件与产品功能设计1、建设总容量控制⑴容积率≤1.25建筑容量不超过15.87×1.25=19.83万平方米⑵小高层六层以上建筑不计入容积率控制指标，但高层建筑面积不得超过总建筑面积的25%；小高层层数按11＋1，复式按利用30%，设小高层建设面积为A,项目总建筑面积为S，则有A/S=0.25； S=19.83＋5.3/11.3×A 求得S=22.40万㎡，A=5.60万㎡即该项目最大建筑容量为22.40万平方米若小高层按9＋1，则S=21.76万㎡，A=5.44万㎡2、产品功能设计本项目地段与地块特性的有效结合，决定了本项目产品使用功能具有双重性：⑴纯居住功能，即项目定位于居住，配套相应公建设施；⑵商住混用功能，在进行居住开发的同时，局部地段作为城市区级商业服务中心的商业配套或作为城市特色商业配套。
项目功能定位为商住最大好处是能够提高项目附加值，同时发展商可以通过良性的商业规划与定位，提升整个项目的档次与层次感。
只要在商住面积配比上不失调，商住功能规划上互不干扰，项目依然可以同时获得较好的社会效益与品牌效益，不足之处在于相对运作周期较长。
项目功能如果定位为纯居住功能，形成纯粹的居住小区，由于本项目地段的珍稀性，使得本项目极有可能成为楼市珍品，使发展商的社会效益与品牌效益发挥到极限，同时发展商资金回笼速度最为快速。
结论：考虑发展商的公司运行战略，本项目功能定位于纯居住功能，但社区配套商业公建在布局上应与城市区级商业服务中心形成融合与良性互补关系，并可适度强化社区商业配套。
三、地块价值分区1、商业用地价值分区（示意图）2、住宅用地价值分区地块内及相邻区域并无可资引入的资源，因此住宅用地价值更多的取决于内部资源的配置；除地块东南部具有靠近城市中心区和区级中心的近距优势外，临交通干路龟山路、银屏路和健康路地段稍差。
居住价值沿箭头方向递减四、规划布局可能性分析1、规划设计方案一（详见附图）⑴总体布局以环状社区道路与“米”字型绿化为轴心，实现环境“均好性”，形成从南到北的四大版块：◆版块A为商住综合区，拟安排物业类型有小区配套会所、农贸市场（超市）、商业、错复式商住、小户型公寓及多层公寓；◆版块B为住宅区，配备多层公寓、情景洋房；◆版块C为住宅区，配备多层公寓、叠加别墅（情景洋房）以及小区配套幼儿园；◆版块D为住宅区，配备多层及高层公寓。
⑵社区组织结构强化院落式布局结构，着意层次领域空间的塑造，形成从小区到庭院的和睦亲切的组团邻里关系：◆每一个楼群、庭院都有一个独立而可爱的个性空间，领域感和归属感得以强化；◆同一院落中的居民形成独特亲和的邻居关系，庭院绿化成为组团内住户的户外起居室；◆健康文明的生活行为方式和个性化场所的营造，家园概念得以创建。
⑶道路系统以环状社区道路为骨架形成层次清晰、分工明确的路网系统：◆沿社区公共绿带设置步行道路，实现部分人车分流；◆沿健康西路设人行主入口，沿银屏路设车行主入口，沿龟山路和西侧支路设次入口；◆采取贴近邻里的停车方式，叠加别墅与情景洋房在其底层设置车库，多层公寓利用住宅底层或院落间用地灵活布置，高层公寓考虑在组团内设置集中地下车库。
⑷绿地系统◆以“米”字型景观绿化纽带为核心形成公共的开敞空间；◆突出了环境均好的设计理念，形成从社区中心景观带到组团（群）庭园层次序列特征明显的绿色空间系统，每一庭园都朝向社区中心景观带；◆景观带贯穿基地，住宅群周边布置，实现了景观共享；◆利用植物带来的环保性与健康性，设置参与性的康体设施（健康慢跑道、健身设施、儿童游戏场等），运动就在家门口。
3、规划设计方案二（详见附图）在方案一的基础上，突出以下几个方面：⑴人车完全分流，方便居民出入，保证社区环境安静、安宁、安全；⑵对健康路沿街建筑进行重点处理，丰富城市街景，突出社区形象品味；⑶强化环境均好理念，形成“一轴五带十大特色庭园”的绿化体系；⑷对会所售楼大厅、中心绿化、样板房三者关系进行优化，营造体验营销的氛围。