2014浦东川沙项目市场报告40p
本体分析——经济指标
幼儿园
C
小学9 月招生
A B
序号 一
二
三
四 五 六 七 八 九 十 十一
总体综合经济技术指标
项目
总用地面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
3、C04-09（C）地块
总建筑面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
➢ 针对库存较高的三、四城市：注重消化存量，控制新开发总量，并继续强化市场监管。
预计2014年政府对房地产调控打出的四张牌：
规模界定 区域内大型体量项目、改善性产品 地块在川沙板块中属于大型体量的项目 产品规划主力为改善型，主力面积90-120㎡二房，145-152㎡三房。
PART 2 【市场环境】
宏观面
2013年楼市回顾——2013年楼市成交表现
国务院“国五条”
上海政府“沪七条”
观点：2013年楼市大幅反弹，主因：①供不应求矛盾突出，需求集中释放 ②调控失效
宏观面
2013年楼市回顾——历史成交表现
↑11.4%
↑29.4% ↑16.2%
↑10.9%
→ 0.00%
↓3.2%
↑11.8%
观点：2013年成交量是2012年市场复苏的延续，但成交结构有所不同； 房价较过去两年已有所透支，未来上涨预期有限；
2012年下半年市场复苏主要源于中高端改善型物业的发力，而2013年市场复苏则由于刚需接棒； 2010至2012年底，两年内房价处于滞涨或微跌状态，2013年房价增幅则达11.8%；
编号
房型
A1
三室两厅两卫
A2
二室二厅二卫
A3
二室二厅二卫
C
A4
二室二厅二卫
地
A5
三室两厅两卫
块 户 型
A6
二室二厅二卫A7四室二厅二卫A8三室两厅两卫
B1
二室二厅二卫
配
B2
一室二厅二卫
比
B3
三室两厅两卫
B4
二室二厅二卫
B5
三室两厅两卫
C1
三室两厅两卫
C2
三室两厅两卫
C3
四室二厅二卫
合计
套型面积（㎡）
9% 841 1319 1514
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ % ㎡ % ㎡ % 户 辆 辆
本体分析——产品
地块 C04-20(A)地块 C04-19（B）地块 C04-09（C）地块
物业类型 酒店
住宅+商业配套 住宅+商业配套
楼层 22F 17F为主；15F 13F为主；11F
主力产品二室二厅二卫 A4户型，面积为131.76 ㎡；
整个项目产品主力：两 室两厅两卫98-131㎡；三 室两厅两卫145-152㎡。
本体分析——产品
户型方正，南北通透，中规中矩，无特殊附加值
A4二室二厅二卫131.76㎡
A5三室二厅二卫145.1㎡
C2三室二厅二卫151.36㎡
本体分析——产品
酒店定位为国际精品酒店，采用现代建筑风格，融合中国古典园林意境，打造具有园 林特色的酒店环境。 本案景观规划：同济设计院 立面设计：ArtDeco风格 本案产品材质：一二层干挂石材，上层采用真石漆
本案具备打造中高端住宅社区的必要因素
本体分析总结
优越的区位+高品质规划+大面积产品设计=优质精品改善项目
城市发展重点区位
地段界定 川沙发展“关节”位置；近地铁二号线 距迪士尼乐园仅3公里，人民广场22公里。 交通便捷，位于川周公路川沙路，紧靠2号线川沙站，S1迎宾大道。
高品质规划
品质界定 高品质规划 国际精品酒店规划；干挂石材工艺。 业内知名景观设计团队规划 香港知名设计师设计样板间，法式风格
改善型产品
131.76 121.58 116.78 131.76 145.1 116.78 202.3 193.8 142.16 98.05 142.16 98.05 146.3 151.36 151.36 234.13
户数
8 11 3 88 121 33 8 3 4 2 36 18 4 12 124 6 481
宏观面
2014楼市展望——政策面 观点：响应中央“差别化”调控思路，在建立楼市调控长效机制的背景下2014年上海楼市政策面仍将偏紧，全
面放松无可能；
住建部部长姜伟新要求：
强调差别化的调控工作部署，注意分类指导
➢ 针对房价上涨过快的一、二线城市（北上广）：从严落实各项房地产市场调控政策和措施， 增加住房用地和住房有效供应；
容积率
2.3
2.0
2.0
占比
1.66% 2.29% 0.62% 18.30% 25.16% 6.86% 1.66% 0.62% 0.83% 0.42% 7.48% 3.74% 0.83% 2.49% 25.78% 1.25% 100.00%
改善性户型
C地块共计481套房源；
主力产品三室两厅两卫 A5及C2户型，面积为 145.1㎡及151.36㎡；
政策面——调控持续，但缺乏力度和新意（加之3月“国五条”的政策乌龙反向刺激楼市增长），致使调控失效；
供应面——受2012年供应收紧拖累，虽有所增长，但仍供不应求，库存吃紧；
成交面——全面爆发，全年成交1280万方，为四年来最高，月均成交量破百万方（106.7万方）；
价格面——大幅上涨，房价同比涨幅11.8%，全年成交均价24253元/平；
数值 86780 17863 35140 33804 273485.1 65069.68 104887.3 103528.2 178400 41000 69800 67600 95085.11 24070 35087.26 35928.17 2.06 25168.8 29% 30373 35% 7881
2014浦东川沙项目市场报告40p
目录
Part 1 Part 2 Part 3 Part4
本体分析 市场环境 价格建议 经济测算
PART 1 【本体分析】
本体分析——区位
妙境路
川沙路 川沙站
A B
川周公路
地 C地块本案地块块
S1迎宾大道
本案位于浦东新区川沙镇，地理位置优越
项目四至 东至：川沙路 南至：川周公路 西至 : 妙境路 北至：华川西路
3、C04-09（C）地块
计容建筑面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
3、C04-09（C）地块
不计容建筑面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
3、C04-09（C）地块
容积率
建筑基底面积
建筑密度
绿地面积
绿地率
集中绿地面积
集中绿地率
总户数
机动停车位
非机动停车位
2012年11月15日上海浦东保集项目提案报告
第一章、整体市场
近一年上海市住宅市场表现
从整体走势来看，目前中央政府在保刚需限投机的同时，打压楼市反弹的决心不变。一手拉，一手打， 在抑制房价上涨的同时，尽可能的刺激刚需盘入市，将会是今后较长一段时间内上海楼市的主旋律。
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
七月以来，一方面，由于国七条的出台，限购的细化，在 实际缩减可购房人群的同时,也加剧了潜在购房客户的观望 心态。配合同期央行加息以及首套房首付比例的上调，导 致住宅月成交出现下滑。
[一]、唐镇板块分析 [二]、竞争板块分析
唐镇产业规划
唐镇未来将形成——金融中心的后台支撑、为周边高端产业园区 提供配套服务的后花园
唐镇将大力推进打造一个以 电子商务、金融信息服务外 包、股权投资基金、文化体 育产业等为代表的现代服务 业集聚区。
银行卡产业区：
上海市银行卡产业园地处唐镇，目前已成为国际金融信息服务产业 专业性基地，成为与陆家嘴金融CBD联动发展、建设上海国际金融 中心的主要功能性平台之一。拥有中国银联产业发展基地、中国人 民银行支付系统上海中心等金融机构。并已形成以各大金融机构数 据中心或信息中心为核心的主要业务链。
电子商务创新港：
建设中的电子商务创新港紧邻银行卡产业园区，规划土地面 积约300亩。一期30000多平方米商务楼业已建成，重点引进 和扶持创新性的电子商务企业，吸引电子商务产业链龙头企 业快速集聚。目前，1号店、火速、唐城信息、新蛋软件、通 联支付等50多家从事网络信息和电子商务的企业已入驻唐镇， 电子商务创新港平台运营中心、公共服务中心、营销服务中 心、金融服务中心等已投入运营。
近期改善型住宅市场有一定回升，刚需型与改善型成交均等。浦东市场130平米以上改善型成交面 积总量，9－10月份甚至超过130平米以下刚需成交面积。
2014年上海房地产市场年报
套数
3,062 1,595 1,175 1,572 1,282 1,191 1,063 1,078 706 1,052 998 1,026 705 964 788 1,001 532 644 896 909
面积
241,494 151,816 148,236 137,374 130,512 123,980 116,194 111,087 108,688 104,301 103,906 100,664 98,953 96,261 95,908 93,335 92,948 92,232 90,233 90,059
（㎡）
2,500,000
（元/㎡）
30,000
月度 单位 Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 Jun-14
新增供应面积 （㎡） 703,618 517,178 1,094,563 737,440 852,574 1,062,582
成交面积 （㎡） 673,829 397,510 795,794 678,584 570,830 682,074
交易金额 11,962,693 16,676,120 8,993,095
（元/㎡） （万元）
20,239
15,000,000
20,754
21,962 23,685
24,000
2006年 14,317,699 2007年 12,746,866 2008年 10,255,103 2009年 11,204,605 2010年 2011年 2012年 8,944,912 8,798,543 7,795,426
行政区
南汇区 闵行区 南汇区 金山区 金山区 奉贤区 嘉定区 浦东新区 徐汇区 松江区 南汇区 宝山区 浦东新区 嘉定区 闵行区 松江区 普陀区 南汇区 嘉定区 宝山区
浦东新区川沙板块区域报告
浦东新区川沙板块区域报告部门：投资咨询部报告人：徐超日期：2011.10.26一、板块区位分析1.川沙板块概述川沙位于上海浦东新区东南区，濒临东海，东南接上海浦东国际机场，西至外环高速公路，北至川杨河，南至远航路。
川杨河以北为唐镇板块，西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。
中心区域为川沙路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。
川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”为功能定位的功能区域。
板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利，川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。
川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋山港东海大桥30公里，距离张江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。
辖区内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。
作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。
交通方面随着地铁2号线的开通以及磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。
加之2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来了利好因素。
小结1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块，未来规划期望较高。
2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。
3、板块位于浦东东南片区中心城市。
由于交通的同质性，未来可能发展成辐射整个浦东东南板块的市中心发展。
4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场价值的提升是不可忽视的利好因素。
2.川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为28公里，约为40分钟车程。
到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。
川沙空港新城：整体定位与发展战略报告
现代物流、微 电子产业
制造业、现代 服务业
高科技、高新 技术产业
空港物流等临 空经济聚集区
川沙处于沿海发展带与东西发展轴的交叉 位置，具有优越的经济与地理区位优势
规划概念
区域定位
集金融保险、商业贸易、会展 沿黄浦江发展带 旅游和生态居住为一体的沿江
综合发展带。
中部发展带
重点发展高科技产业和高附加 值产业
5 航空时代
2 铁路运输时代 1 内河运输时代
3 汽车运输时代
城市化鼎盛时期
4 轨道运输时代
郊区化扩展阶段
大都市区进一步大型 化发展阶段
•多中心大都市区大型化，出
区域城市化阶段
20世纪， 此时 现新经济增长点-空港都市区
城市化起步阶段
19世纪，此时
出现“多中心及
国
• 18世纪，此时的
出现 “超级城
浦东城市之根 外环商业中心 2021/8/13
川沙——具有400年历史的县城，浦东的城 市之根，具有成熟的商业配套、浦东医院
等区级公共配套
14
浦东—起飞平台
PuDong·Global City
现代服务业集聚 水平
川沙位于一带一轴的交叉口，以临空经济为驱动，集聚现代 服务业
浦东的产业空间结构图
现代金融、贸 易、服务业
Content
第一篇 川沙空港新城：整体定位与发展战略报告
第二篇 川沙空港新城：功能研究与规划建议报告
1
Content
第一篇 川沙空港新城：整体定位与发展战略报告
第一部分： 外因：上海国际大都市城市发展研究 第二部分： 内因：重大发展影响要素专题研究 第三部分： 川沙空港新城整体定位与发展战略研究2
上海市川沙中学_企业报告(业主版)
1/18
近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年上海市川沙中学的项目规模主要分布于小于 10 万区间，占项目总数的 55.6%。500 万以上大 额项目 1 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
目标单位： 报告时间：
上海市川沙中学 2023-08-17
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
平均金额(万元)
￥124.90
上海2014年7月房地产市场报告
银监会：严控信用风险扩散 重点监控房地产等领域 3/19
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2014 年·7 月
7月25日，银监会召开2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议。会议指出要严格控 制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险，优先支持居民家庭首套住房 需求。
住建部发布《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》
2/19
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市场月报·上海市场研究部
2014 年·7 月
7月2日，住建部发布《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》。《意见》要求各地进一步做好 公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。意见特别指出，要创新融资机制，多方筹集资金，做好公 租房及其配套基础设施和公共服务设施规划建设，落实民间资本参与公租房建设的各项支持政策。
增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点，占房地 产开发投资的比重为68.3%。
2014年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积611406万平方米，同比增长11.3%，增速比1-5月份回落0.7
个百分点。 其中， 住宅施工面积437195万平方米， 增长8.3%。 房屋新开工面积80126万平方米， 下降16.4%， 降幅收窄2.2个百分点。 其中， 住宅新开工面积56674万平方米， 下降19.8%。 房屋竣工面积38215万平方米， 增长8.1%，增速提高1.3个百分点。其中，住宅竣工面积29168万平方米，增长6.3%。
2014年上海市国民经济和社会发展统计公报
在上海市生产总值中，公有制经济增加值11391.42亿元，比上年增长6%；非公有制经济增加值12169.52全年受理专利申请81664件，比上年下降5.5%，其中，受理发明专利申请39133件，下降0.1%。
全年专利授权量为50488件，增长3.7%，其中，发明专利授权量为11614件，增长9.1%。
全市国家级创新型企业1 5家，国家级创新型试点企业19家，市级创新型企业500家。
科技小巨人企业和小巨人培育企业共1225家，高新技术企业5433家，技术先进型服务企业252家。
年内全市认定和复审高新技术企业2552家。
年内认定高新技术成果转化项目643项，其中，电子信息、生物医药、新材料等重点领域项目占86.5%。
至年末，共认定高新技术成果转化项目9897项。
全年经认定登记的各类技术交易合同25238件，比上年下降4%；合同金额667.99亿元，增长7.6%。
十二、文化和卫生年内成功举办第三十一届“上海之春”国际音乐节、第十六届中国上海国际艺术节等重大文化活动。
全年市民参与文化活动人数达到3100万人次。
实施公共文化服务人员“三年万人培训计划”，年内培训4050人次。
至年末，全市有市、区（县）级文化馆、群众艺术馆26个，艺术表演团体180个，市、区（县）级公共图书馆25个，档案馆44个，博物馆120个。
全市共有公共广播节目21套，公共电视节目25套。
有线电视用户687.48万户，有线数字电视用户564.73万户。
全年生产电视剧49部，共1774集；动画电视4386分钟。
全年共出版报纸12.01亿份、各类期刊1.45亿册、图书3.26亿册。
摄制完成36部故事片。
人计划”。
全年共完成职业培训53.40万人，其中，农民工24.64万人。
至年末，全市城镇登记失业人员25.63万人，城镇登记失业率为4.2%。
图4 2010-2014年新增就业岗位情况十四、人民生活和社会保障据抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入47710元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长5. 9%；农村居民家庭人均可支配收入21192元，比上年增长10.3%，扣除价格因素，实际增长7.4%。
2014上半年经济运行情况分析报告
2014上半年经济运行情况分析报告区发展和改革局翟先斌（2014年7月15日）一、宏观经济走势分析今年上半年，从全国范围来看全国制造业采购经理指数等先行指标持续向好，出口增长开始由负转正，发电量、货运量等指标上升。
预期二季度GDP同比增速回升至7.5%，维持全年GDP增长7.5%预测不变。
但是，由于国际经济低迷，国内经济存在下行压力。
一些省市把加大投资作为遏制经济下滑的最主要手段。
从全省情况来看。
上半年地区生产总值增长9%左右，全省经济继续保持平稳增长态势。
工业生产稳定、固定资产投资小幅回落、消费市场、外贸出口增幅继续提升。
从全市的情况来看。
主要经济指标平稳增长，增幅高于全省和武汉城市圈平均水平。
除地区生产总值、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、外贸出口等指标差日历进度外，其他主要指标顺利实现“双过半”。
同时，全市制造业面临着产能过剩的问题。
4月以来，全市工业效益出现下滑，食品医药、盐磷化工、纺织服装、汽车机电和金属制品五大支柱产业增幅较低。
二、上半年主要指标及固定资产投资完成情况（一）主要指标完成情况及特点今年上半年，我区经济运行平稳，主要经济指标平稳增长。
初步核算，上半年地区生产总值预计完成74.9亿元，按可比价计算，同比增长9.6%，占年计划目标171.8亿元的43.6%，掉日历进度6.4个百分点。
规模以上工业总产值完成81.6亿元，同比增长19.6%，占年计划目标159亿元的51.3%，超日历进度1.3个百分点。
规模以上工业增加值完成20.8亿元，同比增长13.1%，占年计划目标40.8亿元的50.9%，超日历进度0.9个百分点。
社会消费品零售额预计完成44.5亿元，同比增长12.5%；占年计划目标88.3亿元的50.4%，超日历进度0.4个百分点。
地方公共财政预算收入完成9.9亿元，同比增长25.6%，占年计划目标15.7亿元的63.1%，超日历进度13.1个百分点。
外贸出口总额预计完成4336.8万美元，同比增长115.1%；占年计划目标6790万美元的62.2%，超日历进度12.2个百分点。
上海浦东川沙空港新城项目发展与功能规划建议报告4
3-商业娱乐
以创新的发展模式，全力打造与国际流行同步的、集休闲、 文化、娱乐和购物等多种功能为一体的生态的、时尚科技、 体验式的商业功能
商业娱乐 川沙空港新城全力打造的是集休闲、文化、娱乐和购物等多种功能为一体 Entertainment 的生态的、时尚科技、体验式的和与国际流行同步的商业功能区
—《上海市住房建设规划（2008-2012年）》
“到2010年，市区居民人均居住面积达到18平 方米左右，人均建筑面积约36.2平方米”
————《上海市社会保障“十一五”规划》
来源：上海市住房建设规划（2008-2010）图
根据空港新城发展前景，预计2020年空港新城疏解中心城人口7.5万人左右，按人均 建筑面积35-38平方米计算，共需住宅建筑面积250-290万平米左右。
55% Fairfax
➢ 空港新城就业人口：考虑到目前空港新城职住不 平衡问题，以及空港新城未来吸引人才和产业可 持续发展问题，未来区域将重点考虑产业人口的 居住需求。2020年空港新城就业人口5.2万
➢ 郊区化人口：根据国际空港城市经验，空港新城 将会承担中心区域外溢人口的功能，地铁2号线 和高速公路贯通后空港新城将成为浦东人口转移 的重要载体。根据国际惯例，新增人口中中心城 转移占新城总人口的50％-55%左右，约7.5万人
城市居住 空港新城定位于浦东新的居住核心，通过完善的配套和社区文化打造， Residential 将实现多种物业类型，满足不同居住人口的需求
客户类型
就业人口
郊区化和本地城镇化人口
高端二居人口
客户细分
客户特征描 述
CEO、企业 外方经理
➢收入高 ➢关注区域和 产品品质 ➢对高端配套 较为敏感
中高层管理者 高级技术人员
绿地浦东川沙Maxmall项目介绍(44页)
• 目标客群：
- 25～40岁的青年人士； - 社区新城的居民家庭； - 注重品牌与生活质量的高收入阶层
• 远景：
－在城市近郊社区新城、开创国际化的都市商业氛围,致力于 将淮海路的商业资源、商业模式输出、嫁接至Maxmall.
.
6
业态组合
◆ 餐饮 ◆ 零售 ◆ 特色主力店 ◆ 四星影院 ◆ 四星酒店
人均年收入：6～8万元/年 家庭汽车拥有量：3.2万辆 川沙经济园 金桥开发区南区
浦东国际机场 沿环东二大道别墅群 沿龙东大道别墅群
21
川沙经济
◆ 川沙商业现状 ◆ 主要商业项目 ◆ 主要商业布局 ◆ 竞争力分析
川沙商业现状（1）
根据抽样调研结果，川沙居民的家庭月收入集中在 2000～6000元/月，与政府公布的信息基本吻合。
17
周边地块
3
Maxmall 项目
12
4 .
1 C02-10地块
用途为保障性住房，土地面积11.97公顷，
规划建设面积11.97万平方米。
拟推出时间:2008-2009年
2 C02-20地块
用途为保障性住房，土地面积8.89公顷， 规划建设面积13.34万平方米。 拟推出时间:2008-2009年
川沙居民消费力与上海市区的平均消费力相当．
家庭的月收入（包括津贴、奖金）
15001～20000元 1%
12001～15000元 0%
上海浦东，是世界经济发展最具活力的板块。
• 10多年前，浦东发展第一波次，形成了中国资本最密 集的陆家嘴金融区；
• 5年多前，第二波次，成就了张江和金桥国际产业区。
• 目前，随着浦东国际机场作为亚太航空枢纽港地位的 日益凸现，第三波次，将波及临空港川沙板块。