商业综合体步入“后时代”
商业综合体发展现状
商业综合体发展现状介绍商业综合体是指集购物中心、办公楼、住宅、酒店等多种商业业态于一体的综合性建筑群体。
随着社会经济的发展和城市化进程的加快，商业综合体作为一种新型商业模式在许多城市得到了广泛应用。
本文将探讨商业综合体的发展现状，包括其发展趋势、特点、影响等方面。
商业综合体的特点商业综合体具有以下几个特点：1.多业态：商业综合体融合了多种业态，如购物中心、办公楼、住宅、酒店、娱乐场所等，满足人们各个方面的需求。
2.多功能：商业综合体不仅提供商品购物的场所，还提供办公、居住、休闲娱乐等多种功能，使人们的生活更加便利。
3.集聚效应：商业综合体集聚了各种品牌和商户，形成了集中采购和经营的规模效应，吸引了更多的消费者。
4.地理位置优势：商业综合体通常位于城市核心地段或交通便利的区域，具有良好的地理位置优势，吸引了大量的人流和车流。
商业综合体的发展趋势商业综合体的发展呈现以下几个趋势：1.多元化发展：商业综合体将不再局限于提供商品购物的功能，而是向着更多元化的方向发展。
例如，一些商业综合体加入了文化艺术、教育培训等业态，以满足人们对于精神文化需求的追求。
2.智能化建设：商业综合体将采用智能化的建设方式，运用物联网、大数据等技术，提供更便捷、高效的服务。
例如，通过手机APP可以实现在线购物、在线选座等功能。
3.创新商业模式：商业综合体将积极探索创新商业模式，如无人货架、无人超市等，从而提升消费者的体验感和便利度。
4.生态环保意识：商业综合体将更加注重生态环保，推广低碳节能的建筑设计和运营模式，减少对环境的影响。
商业综合体的影响商业综合体的发展对社会经济和城市发展产生了积极的影响：1.带动经济增长：商业综合体吸引了大量的投资和消费，带动了商业、服务等相关行业的发展，促进了经济的增长。
2.提升城市形象：商业综合体作为城市的新地标，具有现代化的建筑设计和高品质的服务，提升了城市的形象和吸引力。
3.优化城市空间布局：商业综合体的建设使城市的空间布局更加合理化，提高了城市的功能性和便利性。
商业综合体的出路何在
商业综合体的出路安在？（地产从业者必读）商业物业的发展表现出五大不一样发展模式，即万达模式、专业市场引领模式、厂家直销模式、奥特莱斯名品折扣模式及创意体验商品引领模式。
中国的城市化进度在迅速推进，比城市化进度更快的是中国的商业综合体进度，而比商业综合体发展更快的是中国的电子商务市场。
一方面，传统的商业零售物业大批浮现，另一方面电商不停挤压实体零售空间。
大批浮现的商业综合体在给城市带来便利的同时，也面对着愈来愈多的经营疑惑。
商业综合体的出路安在？一、传统零售凋谢与电子商务的迅速发展在传统商业地产还沉醉在高销售租金比、高返租和高面积的时候，电子商务的迅速发展，进一步裸露了传统商业地产开发的不足。
1.以房地产开发为中心的城市商业剩余趋向进一步显然，高空置率成为市场常态部分城市商业剩余趋向已经较为显然，空置率远超6%的国际戒备线。
经过对中国主要城市商业中心进行统计，表现最好的是杭州，空置率仅 1%，其次是无锡 1.5%，广州 / 南京 / 上海 / 武汉也都在 2～5%之间；最差的是沈阳，空置率高达 24.3%，郑州次之 20.7%；居中的有西安 (5.2%) ，青岛 (6.8%) ，重庆 (10.9%) ，成都 (12.6%) 和北京 (12.7%) 。
2. 电子商务关于传统实体店的冲击日趋强烈, 电商迅速发展，实体百货逐渐衰败1)电子商务异军崛起。
天猫、京东、易购、亚马逊等全国当先的电商依靠于日趋完美的物流配送渠道以及价钱优势，逐渐成立其市场所位，并在花费领域攻城拔地，其市场影响力、花费辐射面以及总销售额不停扩大，年青人群，特别是中低收入的花费集体不停增添，传统生产厂商亦纷繁在电商平台上开设旗舰店。
2)传统实体零售店纷繁遇到冲击。
电商关于传统商业地产的冲击，更多地表此刻对传统的专业市场和百货商场的影响上。
电子卖场、建材家装卖场以及传统百货商场的影响首当其冲，国美、苏宁、大中等电子卖场纷繁撤店或转型，百安居等步步后撤，传统百货纷繁转型，传统零售市场开始了一轮" 加减法 " 大战。
商业综合体调研报告(一)2024
商业综合体调研报告（一）引言概述：商业综合体是一种将商业、娱乐、餐饮等多元化业态进行有机融合的综合性建筑群体，是现代城市化进程中的重要组成部分。
本文旨在对商业综合体进行调研，深入了解其现状、发展趋势以及相关创新模式，以期能为商业综合体的规划与运营提供有价值的参考建议。
正文：一、市场需求与发展趋势1. 社会消费升级趋势2. 强大的消费潜力与增长空间3. 以共享经济为基础的新兴商业模式4. 人们对生活品质要求的提高5. 多元化消费需求的增加二、商业综合体规划与布局1. 功能区划的合理性与科学性2. 商业场所的布局与面积分配3. 设施设备的合理配置4. 绿化空间与休闲娱乐区域的合理设计5. 安全与便利性的考虑三、商业综合体的运营模式与管理1. 租金结构、合同制度与收入模式2. 客户管理与吸引力策略3. 商户招商与入住管理4. 物业管理与维护5. 人力资源与人员培训四、商业综合体中的创新与发展1. 互联网技术在商业综合体中的应用2. 文化创意产业与商业综合体的结合3. 跨界合作与品牌联动4. 线上线下融合的跨渠道营销模式5. 社交媒体与消费者互动的创新策略五、商业综合体的未来发展趋势1. 定制化服务与个性化定位2. 同质化现象的避免与突破3. 绿色建筑与可持续发展4. 直播与电商交叉发展5. 多功能一体化商业综合体的兴起总结：通过对商业综合体的调研，我们发现市场需求的升级和社会经济发展的推动将推动商业综合体更加多元化和创新化发展。
在规划与布局、运营模式与管理、创新与发展方面，商业综合体需要与时俱进，结合互联网技术、文化产业和跨界合作等创新因素，以适应未来发展趋势。
同时，商业综合体也需关注个性化定位、绿色建筑和多功能一体化的发展，以提供更有吸引力和竞争力的商业体验。
2023年商业综合体行业市场需求分析
2023年商业综合体行业市场需求分析随着城市化进程的加速和经济水平的提升，商业综合体行业正在经历着快速增长的发展。
商业综合体在为消费者提供广泛的购物、娱乐、餐饮等服务的同时，也成为了城市经济发展不可或缺的重要组成部分。
本文将从市场需求的角度对商业综合体行业进行分析，了解其当前市场需求情况及未来发展趋势。
一、市场需求概述商业综合体在市场中的需求日益增长。
这种需求的原因可以从以下几个方面进行分析：1.城市化进程的加速带动消费需求增长城市化进程的加速，使得城市人口逐渐增加，消费需求不断增长。
同时，城市化还带来了生活方式的改变，人们的消费方式也逐渐从传统的逛商业街、商场转变为追求更加多元和时尚的消费体验，因此商业综合体的出现在一定程度上满足了人们的需求。
2.消费者需求变化随着经济水平的提高，消费者对商品、娱乐等消费品质量的要求也越来越高。
为了满足消费者的要求，商业综合体开始不断引进一系列高品质、高品味的商品和服务，如精品商店、高档餐饮等。
3.商业综合体经营效益的提升随着商业综合体的各项服务和管理水平的不断提升，商业综合体的经营效益也得到了提升。
商业综合体的销售额、品牌知名度和粘性得到了提高。
二、市场需求分析1.商业综合体规模需求逐渐增加商业综合体的发展定位多样化，大规模、中规模及小规模商业综合体均得到市场认可。
在大规模商业综合体方面，随着城市空间的不断扩大，消费者对于综合型大商业综合体的需求增长，比如要求场馆、影院等多种娱乐选择。
2.商品品质提升是必需品商业综合体的核心是商业，商品品质的提升是必需品。
商业综合体的质量好坏直接影响了消费者对于商业综合体的认可度和购物体验。
商业综合体管理者需要通过优化经营模式、整合商品资源，提高商品的品质和品牌知名度。
同时，商业综合体需要不断整合娱乐、餐饮、购物等综合服务，提升商业综合体整体服务品质，从而提高消费者满意度。
3.时尚、创新的消费体验成为市场趋势商业综合体行业市场趋势也在发生变化，以时尚、创新的消费体验为核心，现代化、高科技的商业管理趋势逐渐形成。
商业综合体发展趋势
商业综合体发展趋势
商业综合体是指将商业、娱乐、餐饮、办公等各种功能融合在一起的综合性商业项目。
随着经济的发展和人们生活水平的提高，商业综合体在城市中扮演着越来越重要的角色。
未来商业综合体的发展趋势可以从以下几个方面进行展望：
一、多样化的业态组合：未来商业综合体的业态将更加多样化和个性化，不再局限于传统的购物中心、超市和电影院。
各种新兴业态，如室内儿童乐园、创意主题街区、休闲健身中心等都有望融入商业综合体，为消费者提供更多元化的选择。
二、数字化服务的普及：随着科技的进步，未来商业综合体将更加注重数字化服务和智能化运营。
通过信息技术的应用，商业综合体可以提供在线购物、数字支付、智能导购等便捷服务，提升消费者的购物体验。
三、体验式消费的兴起：未来商业综合体将更加注重消费者的体验感受。
各种体验式消费方式，如主题展览、互动游戏、文化演出等都有望引入商业综合体，提供更多娱乐和文化的消费选择。
四、社交化消费的扩展：未来商业综合体将更加强调社交化消费的体验。
通过打造休闲娱乐区域和共享办公区域等，商业综合体将成为人们社交互动的场所，提供更多社交交流和社区服务。
五、可持续发展的理念：未来商业综合体将更加注重可持续发
展的理念。
通过引入绿色建筑、节能环保设施等，在实现商业价值的同时，也将向环境友好和社会责任化的方向发展。
总之，未来商业综合体发展的趋势是多样化、数字化、体验化、社交化和可持续发展。
商业综合体将不仅仅是购物和消费的场所，更成为人们生活、娱乐、工作和社交的综合性空间。
这将对商业综合体的建设和运营提出更高的要求，同时也为消费者提供更丰富、便捷和有意义的购物体验。
上海城市商业综合体发展现状及发展方向分析
上海城市商业综合体发展现状及发展方向分析一、城市商业综合体功能性及特征商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
随着城市的发展，商业综合体应运而生。
它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
二、上海市城市商业综合体发展现状2019年中国北京、上海均拥有超过100家购物中心，上海且核心商圈首层平均租金超过2000元/月/平方米，达到2478元/月/平方米。
2018年上海市已开业城市商业综合体达256家。
其中，商场商业建筑面积10万平方米以上的有63家。
全年全市城市商业综合体实现营业额达1777.02亿元，同比增长16.7%。
2019年上海市已开业城市商业综合体达277家。
其中，商场商业建筑面积10万平方米以上的有69家。
2019年上海市城市商业综合体实现营业额1972亿元，同比增长14.6%。
2018年上海市新集聚商业零售品牌首店835家；2019年上海市新集聚商业零售品牌首店986家，其中全球首店及亚洲首店、全国首店及大陆首店、华东区域首店、全市首店占比分别为2%、22%、13%和63%。
三、城市商业综合体发展方向商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。
商业综合体发展趋势分析
便捷交通
绿色环保
商业综合体通常位于交通便利的区域，方 便消费者前来消费，同时内部交通设计也 注重人流的组织和疏导。
商业综合体在规划设计过程中注重环保理 念，采用绿色建筑材料和技术，实现节能 、减排、可持续发展的目标。
02 商业综合体的发展历程
起源
20世纪初
商业综合体的概念开始萌芽，起源于 美国，最初是为了满足消费者一站式 购物的需求。
案例一：某知名商业综合体
总结词
该商业综合体凭借其丰富的品牌资源、优越的地理位置和创新的商业模式，成为国内知名的商业中心 。
详细描述
该商业综合体汇聚了国内外知名品牌，提供了全方位的消费选择。同时，它位于城市核心商圈，交通 便利，吸引了大量客流。此外，该综合体不断创新商业模式，通过举办各类活动和节日庆典等形式提 升顾客体验，巩固了其在市场中的领先地位。
品牌效应
商业综合体通常汇聚知名品牌 ，形成品牌集聚效应，提升整
体商业价值。
挑战
规划难度大
商业综合体的建设需要综合考虑多种 业态和功能，对规划设计的要求较高 。
运营管理复杂
由于涉及多种业态，商业综合体的运 营管理难度较大，需要具备高效的管 理和协调能力。
市场竞争激烈
随着商业综合体的增多，市场竞争日 趋激烈，需要不断创新以保持竞争优 势。
法律法规限制
在建设和运营过程中，商业综合体需 要遵守相关法律法规，可能面临一定 的法律风险。
04 商业综合体的未来发展趋 势
技术创新
智能化管理
无人化服务
商业综合体将广泛应用物联网、大数 据、人工智能等技术，实现智能化管 理，提高运营效率。
引入无人超市、无人餐厅等无人化服 务，降低人工成本，提升服务效率。
2023年商业综合体行业市场前景分析
2023年商业综合体行业市场前景分析随着城市化和经济发展，商业综合体行业正在成为一个越来越重要的领域，而且其市场前景十分广阔。
商业综合体是包括但不限于购物中心、办公楼、酒店、公寓等多种类型的建筑群体，其综合了购物、餐饮、文化、娱乐等多种业态，为消费者提供了更全面的消费选择。
本文将从消费升级、城市化发展、商业综合体发展趋势三个方面分析商业综合体行业市场前景。
一、消费升级推动商业综合体市场前景随着人们生活水平的提高，消费观念不断升级，消费者对于商品品质和服务质量的要求也不断提高。
商业综合体行业由于其能够提供更加丰富多样的消费选择，符合消费者越来越多样化、个性化的消费需求，因此具有越来越广阔的市场前景。
商业综合体内的品牌多元化、服务质量的提升以及文化娱乐等多重业态的结合，不仅能够满足消费者消费需求，还能够打造出具有时代特色和文化内涵的商业综合体，吸引大量消费者前来体验。
二、城市化发展推动商业综合体市场前景随着城市化的发展，越来越多的人口聚集在城市中心区域。
商业综合体行业的市场前景随之得到了进一步提升，因为商业综合体能够满足城市居民的消费需求。
在城市核心地区，人口聚集、交通便捷、商业氛围浓厚、行业集聚优势等因素使得商业综合体的发展前景更为广阔。
同时，乘着城市化发展的东风，商业综合体行业也面临着更多机遇和挑战，需要通过创新发展来抢占市场份额。
三、多元化商业综合体发展趋势促进市场前景未来商业综合体行业将会融合更多业态，不仅包括传统的商业、文化、娱乐业态，还包括医疗、教育、体育、科技、智慧城市等更多元化的业态。
随着多元化业态的逐渐融合，商业综合体将提供更加便捷的生活方式，更加个性化的消费体验，以及更加全面的服务保障。
此外，受疫情影响，商业综合体还需加强数字化转型，以提升在线消费体验，满足消费者多方面的需求，顺势契合数字化时代的潮流。
在未来的发展中，商业综合体行业将继续向更加多元化、智能化的发展方向前进，促进文化、娱乐、体育、商业等多个领域的融合发展。
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）商业综合体步入“后时代”文/洲联集团·五合国际（5+1 Werkhart）总建筑师刘力洲联集团WLTK总经理满莎在过去的5年里，国内商业市场受住宅限购的反刺激，商业综合体总量正在上演着速度与激情的戏码。
无数个“体验式”商业综合体拔地而起，无数“最大、最全、唯一性”商业综合体出现在各大中小城市的媒体上。
就一二线城市而言，早在2008年，杭州就提出了100个综合体的规划。
贵阳更是在创造国内第一大盘后，勇敢的迈向“综合体之城”，200个超高层综合体群也已进入规划设计中。
易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
昆明的30多个综合体已出现了同质化危机，杭州100个综合体隐含的风险何时到来只是时间问题。
是否有人在跑马圈地疯狂建设后，冷静看待激情后是精疲力竭的冷淡还是可持续的发展。
在各地的人均商业面积已经大大赶超北上广，接近欧美国家的时候，严肃面对商业综合体的“后时代”已经迫在眉睫。
接下来竞争一定不会少，优胜劣汰在所难免。
商业综合体寻求突破和创新模式是政府、开发企业、运营商、设计行业从业者所共同面临的问题。
判定“现时代”的商业综合体成功与否，主要是看项目的营销成果，说白了就是项目利润。
但是这个判定标准如果继续沿用，可能会出现很多商业“鬼城”。
开发商往往在做项目的时候更多关注的是可售店铺的数量和规模。
这是在土地成本前期投入大、财务成本日日翻滚的巨大压力下的生理反应。
为了最大化可售店铺的面积、价值，策略1）拿最优质地段；2）土地性质中尽量将商业用地比重调大；3）请国际大牌设计团队设计“地标”建筑；4）运用独特的营销手段等等。
但是在以上所有条件相同的情况下，却会因为开发理念、运作模式的不同出现两个截然不同的结果。
在北京三里屯北路南北两侧各有一个项目，北面是香港太古地产开发的三里屯VILLAGE，南侧是SOHO中国开发的三里屯SOHO。
同样的地段，相近的商业用地面积，同样聘请了国际知名设计师操刀，营销策略各有千秋。
但是一个是商业散售、一个是整体招租。
最终的结果：SOHO中国按照切割产权销售的形式，创下连开发商都未预估到的效益成功，且成功地将项目的经营压力转嫁给了各种身份构成的大业主，但商业空置率居高不下，商业人流门可罗雀。
夜色降临时，宽敞无人的地下广场与街对面人头攒动的三里屯VILLAGE形成鲜明对比。
VILLAGE整体招租，谨慎的进行着分期开发，对意向商家慎重筛选，商铺入住率都在90%以上，商业人流接踵磨肩，未来收益毋庸置疑，为这个区域注入了新三里屯活力。
前者短期利益最大化，后者长期利益最大化，同时后者给城市商业消费水平带来的是可持续的发展。
利益的长短期是由开发企业来决定，但是更希望企业能多从未来入手，避免5-10年后遍地是萧条的商业，在商业综合体“后时代”尚未来临之时，调整企业目标、开发策略尚不算迟：1.项目定位需与企业品牌定位匹配。
任何一个品牌都会经历品牌的培育期去赢得市场的知名度，再经过各种途径争取赢得品牌美誉度。
企业发展的进程中可以只拥有知名度，但这只是瞬间的高点。
市场的前浪永远会被后浪拍在沙滩上，如果不去维护，不用产品/服务来做有利支撑，美誉度只是昙花一现或不会出现，而去争取美誉度背后的信任度，这才是一个真正有责任的企业应达到的最高境界。
无论是美誉度/信任度，不是单纯的用市场包装的一种手段，更多的是用产品阐述，因为每一个产品的推出同样能体现出一个企业价值观的变化。
长效利益的最大化才是社会“正能量”应积极推崇的价值观。
2.业态规划需匹配项目定位，且与时俱进。
首先是首次业态规划，购物、餐饮、娱乐的业态比例根据市场调研，确定符合项目定位的比例。
划分各业态的功能区域，不同位置、不同楼层、不同单店面积等。
而业态布局是需要模拟符合定位的消费者进行商业流线的模拟。
这种方式最接近建成后的实际效果，但它也仅局限于整体招租或返租的商业。
像三里屯SOHO，在设计时的模拟和建成后实际商家就会出现无法控制的不匹配。
其二每3-5年需进行业态调整，根据客户反馈，单店坪效等数据进行招租调整。
这种方式在万达、华联、北京新光天地等都在采用。
这需要在设计之初要考虑到未来运营过程中店铺规模、业态的可变性。
3.持有、销售的面积需要有合理的配比关系。
大多数持有的商业面积会用来招租主力店来带动销售部份的单价。
但二者也需要“量”的带动，避免出现小马拉大车。
这里所说的持有与销售的比例更为宏观，泛指公寓、写字楼、酒店、商业等业态。
这些持有业态将是带来人气的地心引力，持有比例的加大将是中国未来房地产市场发展的必然趋势：1）从欧美经验来看，城市化比率的提高与地产企业持有物业比例的提高成正比。
2）中国房地产企业发展正在从快进快出的操作模式向持有优质物业转型，持有型物业将提高企业的抗风险能力。
3）增加持有型物业有助于企业多元化融资，企业拥有一定规模的持有型物业之后，就能从容的选择运营模式。
4.关注主力店的品牌号召力。
主力店的贡献并不是直接提高单店绩效，而是用来吸引潜在购物群体，提高单坪销售的均值。
所以如何选择主力店，成为在策划、设计之初就应关注的重点。
这个主力店将定位整个项目的档次。
如果一个主力店定位成大众超市，你再怎么想打造成高端综合体都是徒劳。
因为在后期运营时，来超市的主力客群不可能在买了一堆手纸的情况下再去买爱马仕。
三里屯VILLAGE引入的是橘色盒子优衣库、Adidas体验店、苹果体验店等带有新潮时尚标签的主力店，自然招商时可将其它的专卖店铺匹配于主力店，也与项目的整体定位吻合，被主力店吸引来的潜在购物者在这里自然停留时间就会延长，项目整体的出租率、单店销售额就会有上扬趋势。
反之，三里屯SOHO的主力店是英菲尼迪，如果按此推理，三里屯SOHO是要引进些高端奢侈个性品牌。
但由于其为散售型，无法控制单一店铺的招商，所以在同一个商业界面上有餐饮、美甲、美发、购物等不同业态、不同档次的店铺，从而降低了购物的体验和项目的整体档次。
因此主力店不是选择“好”的，而是应选择“对”的。
5.项目形象可以满足不同层面的需求，同时可作为营销的手段之一。
在传统的设计观念中，往往会夸大“立面设计”的作用。
聘请国际知名设计师将中国的黄金土地作为建筑设计领域的试验田，这的确可以成为促进中国建筑设计领域发展的强心针。
但是任何人都不希望我们最终是用重金打造了一个建筑的“坟墓”：无人会只因为设计的特别而在这里购物。
所以要分析“项目形象”在一个商业项目中的目的：1）城市需要：在遵守城市总体控制相关条例的基础上尊重城市特定风貌是一个商业项目的基本态度。
同时对新技术、新材料的应用也可以促进到对行业的发展，这也是一个商业类项目该有的社会责任。
2）企业需要：除了利用城市形象作为项目营销的卖点外，形象与企业品牌、项目定位的匹配度也尤为重要。
当然这件项目的外衣的性价比也关乎项目整体的利润值。
3）购物者的需要：购物者其实在项目形象上并没有特定的要求，更多的是意向和感受的需要。
所以“环境”中立面设计、夜景亮化、景观的软硬装、小品的植入、标识系统等都会成为购物者感受中必不可少的要素。
曾有知名地产商说：“让市场决定商业地产项目生存，在竞争中优胜劣汰”。
虽然符合市场经济的原则，但是它的“度”将决定一个商业项目的成败。
目前第一波商业综合体经历了5-10年的运作，开发模式、运营方式已经为业内积攒了足够经验。
在商业综合体的“后时代”尚未到来时，除了以上五点的思考外，企业开发模式的创新，体验式、互动式业态的植入，与电商的结合等都是转型期需要去关注的，而谁先用创新的思维去思考、解决这些问题，那么谁就将占领先机。
出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。