宝安区福永街道龙腾阁棚户区改造项目
深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划
深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划方案汇报发展环境广深科技创新走廊引领湾区创新发展，福海成为战略核心区一廊十核多节点福海街道印象福海Contents 目录基地现状规划解读发展定位规划方案图则对比行动计划用地概况 产业基础 交通网络 配套支撑 风貌特色 生态人文基地现状 01福海街道社区一览表社区名称总人口数户籍人口数非户籍人口数面积（平方公里）桥头87460137075667 5.16和平10151011631003479.80新和770371370756677.80塘尾1225031719120784 4.10新田3414223233910 1.63大洋17967425175420.79稔田11098144109540.38 7个441717651344520429.66流动人口大，倒挂现象明显权属清晰用地比例51.32%权属类型用地面积（公顷）比例（%）合法用地两规处理用地181.95 5.7251.32非农建设用地87.10 2.74国有划拨用地156.59 4.92国有已出让用地312.43 9.83国有未出让用地906.55 28.51其他用地1535.38 48.28合计3180.00 100.00现状权属图填海区未建设区现状建成区东侧高度建成，西侧空港新城填海区建成区空间示意图现状片区高度建成，工业主导土地利用现状图机场限高图48.72米以下限高区48.72米以下限高区48.72米至100米限高区100米至148.8米限高区生态控制线范围 河道蓝线控制范围水域生态控制区48.72米限高区限高区间（米）占地面积 占比 0-48.72 18.01 56.64% 48.72-100 8.36 26.29% ≥100 4.57 14.37% 非限高区域0.862.70%大部分用地位于机场限高区，纵向发展潜力受限。
产业基础雄厚，工业主导地位突出研发创新能力强，创新载体平台数量多、级别高形成三大支柱产业新兴产业处于培育发展阶段2016年福海街道规模以上工业企业生产总值及数量分行业统计图工业企业向园区集聚趋势明显仍有较多产业空间有待转型升级福海街道现状产业园区分布图空运：宝安国际机场陆运：宝安大道、广深沿江高速、广深高速、G107国道（广深公路） 水运：福永码头，规划区南侧交通网络区域交通现状图T4航站楼区域交通序号道路名称道路长度(Km)道路密度深标1高速公路 4.4 0.26 0.3-0.4 2主干路23.6 1.41 1.2-1.8 3次干路24.1 1.44 2.1-3.2 4支路31.88 1.91 6.5-10合计83.98 5.02 10.1-15.4珠江口道路系统公共交通在建地铁20号线地铁1号线地铁11号线微巴线路微巴线路微巴线路慢行交通/静态交通自行车专用道人行道混合自行车道立新湖绿道人行天桥社区级设施为主，服务水平偏低图例教育设施文体设施医疗卫生设施管理服务设施联诚购物广场万家和超市塘尾农贸批发市场新和市场惠贸百货永丰海鲜市场和平酒店 东方山水酒店汉永酒店威尔斯酒店汉都酒店 塘尾影剧院 福永义乌同泰时代广场商场福购商场永佳福购物广场中源购物广场商场、影院 酒店 市场图例社区级设施为主，服务水平偏低市政配套——给水工程市政配套——雨水防洪市政配套——污水工程市政配套——电力工程市政配套——通信工程福永机楼市政配套——燃气工程燃气现状图风貌分区立新湖福州大道稔田社区公园 塘尾社区公园桥头社区公园凤凰山森林公园航港高尔夫球场望牛亭公园凤凰古村生态资源：背山面海，基础良好立新湖山—湖—城—海，廊道不畅×××山湖 城 海现状绿地景观与公共空间分布图凤凰山森林公园航港高尔夫球场杨候宫可隐林公祠 植利楼 林氏公祠灶下陈氏公祠大榕树邓氏公祠望牛亭公园老屋村老屋村古井 桥头广场凤凰 古村人文资源：岭南传统建筑丰富现状总结区位优势用地空间产业基础交通条件景观风貌粤港澳大湾区枢纽，前海战略拓展区东侧高度建成，西侧空港新城填海区，机场航空限高产业基础雄厚，创新能力强，仍有较多产业空间有待转型升级海陆空轨齐备，微循环不足，停车设施缺乏生态、人文景观资源丰富，建设风貌平淡，通廊不畅、网络性不足用地配套合法用地占比高；工业用地主导，配套设施缺乏02规划解读深圳市城市总体规划（2010-2020）西部发展轴是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，主要发展现代服务业和高端制造业等功能。
宝安区福永街道龙腾阁棚户区改造项目
现状概况
现状概况
区位条件
项目区紧邻望牛亭公园，位于 会展及机场两大经济圈辐射范 围内，北侧为立新水库，东侧 为凤凰山森林公园，南侧还设 有深圳宝安机场等重要城市节 点，地理区位优良。
同时，地块东侧及南侧分别为 城市干道政丰北路和福永大道， 东侧即为广深公路和京港澳高 速等重要城市干道。并且项目 部分用地处于在建12号线怀 德站1000m范围内，整体来 说交通优势明显。
园（13班）
1
福永社区健康服务中心
2
永福医院、福永人民医院
1
福永街道敬老院
1
福永汽车站
5
中兴新能源充电站、供电局充电站、 3处特来电充电站
1
邮政储蓄银行（福永营业所）
0
——
4
——
0
——
0
——
1000M
立新湖外国语学校 中兴新能源充电站
500M
300M 公厕
望牛亭公厕
白石厦幼儿园
白石厦社区居委会 白石厦社区治安办
意见回复
意见回复
各职能部门对概念规划方案的意见处理
关于福永街道《龙腾阁棚户区改造项目概念规划》各职能部门的意见：共收到7个部门的16条意见，其中 采纳13条，解释1条，无意见2条。
序号 单位
修改意见
是否采纳
理由
1.根据《深标》规定，项目超过3公顷时，应配置有效使用面积不小于700平方米的公 共充电站。
序号 1 2 3
建筑功能
建筑功能分类 建筑面积（㎡）
二类居住建筑 40695.17
商业建筑
13932.80
配套设施建筑
1278.00
合计
55905.97
比例（%） 72.79% 24.92% 2.29% 100.00%
深圳市宝安区住房和建设局_企业报告(业主版)
深圳市宝晨物业管 理有限公司
宝安区住房和建设局物业管理服 务
深圳市宝晨物业管 理有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
270.9 270.9
2023-07-14 2023-02-02
（5）非金属矿物材料（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
2022 年预拌混凝土和砂浆企业安 全专项排查技术服务项目
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
5/17
（8）图书和档案（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................6 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................6 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................7 三、采购供应商 .............................................................................................................................8 3.1 主要供应商分析 ................................................................................................................8 3.2 主要供应商项目 ................................................................................................................8 四、采购代理机构........................................................................................................................10 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................10 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................10 五、信用风险 ...............................................................................................................................11 附录 .............................................................................................................................................11
深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见
深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2006.12.15•【字号】深府[2006]258号•【施行日期】2006.12.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见（2006年12月15日深府〔2006〕258号）为了加快特区外城市化进程，提高城市建设水平，完善城市功能和配套服务设施，促进房地产市场健康发展，针对2004年10月28日以前，宝安、龙岗两区政府根据各自颁布的规定开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目（以下简称70个改造项目，详见附件），提出如下处理意见：一、按照尊重历史、实事求是和符合规划的原则，有计划、分类推进70个改造项目。
二、宝安、龙岗两区政府应当负责70个改造项目的前期审查，按照适当控制规模的要求编制推进计划，报市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组备案。
按照推进计划开展的年度实施项目必须符合城市近期建设规划、年度实施计划和年度土地供应计划。
三、70个改造项目由区政府参照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》确定建设单位，依照有关法律、法规的规定组织项目建设。
四、70个改造项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市城市规划委员会委托的建筑与环境艺术委员会审批。
五、70个改造项目的用地中，符合市政府《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》及《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》的部分，按照有关政策收取地价。
其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。
六、70个改造项目的行政许可程序参照市政府《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》执行。
宝安24区棚改规划
宝安24区棚改规划
严格落实市住房制度改革相关政策，通过新供应用地、城市更新配建、棚户区改造、规模化租赁等途径，实现住房多主体供给、多渠道保障，加大力度推进我区公共住房（主要包括公共租赁住房、安居型商品房、人才住房）工作。
具体量化目标如下：
（一）年度总目标：
建设筹集任务：2021年计划新增建设筹集公共住房项目11515
套（其中规模化租赁或企业合作筹集1000套）。
基本建成（含竣工）任务：2021年计划基本建成（含竣工）公共住房项目2776套。
供应任务：2021年计划新增供应公共住房项目不少于5000套。
坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举筹集房源，加快培育和规范发展住房租赁市场，以满足我区住房需求为主要出发点，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，加大住房供应，扩大保障范围。
福永改造工程方案
福永改造工程方案一、项目背景福永是深圳市宝安区的一个重要城市新区，随着城市化进程的加快和人口规模的不断增长，福永的经济、社会和环境面临了一系列新的挑战和问题。
在这种情况下，对福永进行改造工程已经成为一个迫在眉睫的问题。
福永改造工程是为了实现城市的可持续发展，提升居民生活品质，改善城市环境，推动经济发展，提高城市的竞争力而进行的。
通过对福永城市的整体规划和改造，优化城市的功能结构，提高城市的品位品质，进一步激活城市的潜力。
二、项目目标1.提升城市形象，改善城市环境在福永改造工程中，要着重加强城市的修补改造，美化城市空间，改善城市环境，使城市变得更加宜居宜业。
2.提高城市的功能结构通过对城市的区位优势和产业开发实施规划，提高城市的功能结构，进一步发挥城市的优势。
3.改善市民生活品质改造工程的目标之一是要通过改善公共设施、城市交通等设施，为市民提供更加便捷的生活方式。
4.提高城市的竞争力通过福永改造工程，提高城市的整体素质和形象，增加城市的吸引力，吸引更多的资源和人才，提高城市的竞争力。
三、项目规划1.城市空间规划根据国家城市规划相关规定，进行对福永现有城市空间的规划。
2.交通规划对现有的交通网络进行优化规划，提高城市的交通运输效率。
3.环境规划改善城市环境，提高城市的生态宜居性和宜业性。
4.产业规划进行对福永产业的整体规划，提高产业发展的专业性和市场性。
四、项目内容1.城市空间改造通过对城市的商业区、居住区、休闲区等进行整体规划，优化城市空间结构。
2.交通网络改善修建或改造城市的交通枢纽、交通流线，提高城市的交通效率。
3.绿化建设对城市内的公共绿地、绿化带进行建设和美化，提高城市的绿化率。
4.公共设施建设加强对城市公共设施的建设，提高市民的便民利民水平。
5.产业优化通过对福永产业的调整和优化，提高产业的发展质量和效益。
五、项目实施1.规划编制对福永改造工程的整体规划，包括城市空间规划、交通规划、环境规划、产业规划等2.基础设施建设对城市的基础设施进行建设，包括道路、桥梁、排水系统等3.公共设施建设加强城市的公共设施建设，包括学校、医院、公园等4.产业发展通过对福永产业的调整和优化，提高产业的发展质量和效益5.绿化建设对城市的公共绿地、绿化带进行建设和美化，提高城市的绿化率六、项目效益1.城市形象提升通过对城市的整体规划和建设，提高城市的整体形象和品质2.城市环境改善通过对城市的绿化、交通等方面的改善，提高城市的环境质量3.产业发展提升通过对产业的规划和建设，提高城市的产业发展水平4.市民生活品质提高通过对公共设施的建设，提高市民的生活品质5.城市竞争力提高通过福永改造工程，提高城市的整体素质和形象，增加城市的吸引力七、项目风险1.资金不足福永改造工程需要大量的资金投入，如果资金不足将影响项目的实施。
《深圳宝安区棚户区改造实施细则》
《深圳宝安区棚户区改造实施细则》深圳市宝安区棚户区改造实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条【制定依据】为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔202x〕25号）、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔202x〕2号）等文件的精神，加快我区棚户区改造工作，提升城市发展质量，拓展城市发展空间，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔202x〕8号，以下简称《实施意见》）、《深圳市政府购买棚户区改造服务管理办法》（深建规〔202x〕7号）、《深圳市棚户区改造项目界定标准》（深建规〔202x〕9号）等文件的相关规定，结合我区实际，制定本实施细则。
第二条【适用范围】宝安区行政区域范围内，符合《实施意见》规定条件的老旧住宅区，可纳入本实施细则的适用范围。
符合《实施意见》规定的城中村、旧屋村，也可纳入本实施细则的适用范围。
城中村、旧屋村按有关规定确定。
第三条【工作机制】区人才住房和保障性住房工作指挥部（下称“区指挥部”）作为区棚户区改造工作的领导机构，负责统筹协调全区棚户区改造工作。
1区指挥部办公室设在区住房建设主管部门（下称“区主管部门”），负责区指挥部的日常工作；各街道相应设立分指挥部，按照属地原则，就辖区范围内的棚户区改造项目（下称“项目”）开展前期组织、协调及维稳工作。
区指挥部实行例会制度，会议根据工作需要不定期召开，由总指挥或受委托的常务副总指挥主持，参会单位根据会议审议内容确定。
第二章职责分工第四条【区指挥部】区指挥部研究解决棚户改造工作涉及的重点、难点问题，并负责审议或审定棚户区改造的重大事项。
具体职责包括：（一）审议《宝安区棚户区改造重点区域三年规划》（下称《棚改三年规划》）；（二）审议开展棚户区改造前期工作；（三）审议棚户区改造计划、实施方案、专项规划；（四）审定搬迁补偿安置方案；（五）审议房屋征收的问题；（六）审定项目终止问题；（七）审定其他棚户区改造的重大事项。
深圳旧城改造项目详细!
近期将推动的城市更新项目序号项目名称区位建设用地规模（公顷）批准建筑面积（平方米）备注合计商业住宅办公商务公寓1 石厦村改造福田区 3.35 297976 54896 50000 96600 96400 配建体育活动场地、会停车场、公共厕所。
2 新洲村改造 0.84 48559 8000 27500 0 130593 南光村改造二期南山区 1.96 104200 10000 61234 15250 0 配建酒店一座，文化活动站，区健康服务中心，区服务用房，垃圾站、公共厕所。
4 湾厦村改造 2.68 132948 9390 118448 0 0 配建9班幼儿园一所、区健康服务中心、居住小区及文化室、区活动场地、区居委会、区务室、区服务站、环卫工人作息站、公共厕所。
5 田厦新村改造 2.92 157500 23000 67000 38400 29100 配建垃圾收集站一处。
6 水湾村改造 2.92 218730 29550 81850 62000 42380 配建区健康服务中心、居住小区级文化室、区活动场地、区居委会、区务室、区服务站、垃圾转运站、公共厕所。
7 龙华郭吓旧村改造宝安区 2.1 52000 30000 18400 0 0 配建9班幼儿园一所、区务室、居住小区级文化室、区服务站、体育活动场地、公共厕所。
8 治牛栏前旧村改造 3.3 142360 30000 112160 0 0 配建区服务站、区务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。
9 西乡庄边旧村改造一期 2.55 136600 16900 117300 0 0 配建6班幼儿园一所，区健康服务中心、区居委会、区务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。
10 新安上合旧村改造 7.27 216645 45000 160000 3428 0 提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、区健康服务中心、居住小区级文化室、区服务站、区居委会、区务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室。
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总体规划督察分类处理意见》及《城市总体规划强制性内容占补平衡操作规程》中的规范 采纳 下一阶段将开展相应工作
开展工作。
公共配套已补充700㎡公共充电站，将附带
深圳市规划 12.建议补充充电桩、物业管理用房相关内容，保证满足深标规定要求。
采纳
充电桩等功能；在下一阶段，物业服务用房 将按照《深圳经济特区物业管理条例》
7 和自然资源
（2007年）予以核定
局宝安管理 13.该项目周边为已建成区，新建项目应充分考虑对周边环境的影响，保证满足日照、间 局 距等要求，并提高该片区城市空问品质。
采纳
目前建筑概念方案已满足日照、间距等相关 要求
14.进一步优化细化公共配套设施设计，特别是嫌恶性设施布置，保证满足相关规定要求， 并尽量减小对相邻建筑的干扰。
采纳
已将嫌恶性设施布置于地块的东北角，位于 区域下风口，有效降低对周边建筑的影响
15.人才公寓内设置烟道，深圳市设计规则没有明确规定，国家规范也没有明确限制，加
上我区保障房主管部门多次在联席会中提出希望人才公寓（宿舍）具备住宅的使用功能， 采纳 在下一阶段予以落实
建议市住房建设局对此予以指导明确。
16.经核《深圳市地质灾害防治规划（2016-2025）》，该地块位于地质灾害易发区，建
宝安区福永街道龙腾阁棚户区改造项目
概念规划（初步方案）
深圳市宝安区住房和建设局 广东省城乡规划设计研究院
GUANG DONG U.R.P&D INSTITUTE 二零一九年九月
目录
contents
1. 意见回复 2. 项目背景 3. 现状概况 4. 相关规划衔接 5. 规划方案 6. 建筑概念方案 7. 规划综述
采纳
已作社区健康服务中心配套补充，且规模根据 相关标准予以确定
深圳市宝安
4 区发展和改 7.无意见。
-
——
革局
5
深圳市宝安 区城市更新 和土地整备
局
8.福永街道龙腾阁棚改项目范围与我区已列入城市更新计划项目范围无重叠； 建议按照《关于印发【宝安区棚户区改造概念规划编制及审查指引（试行）】的通知》 等相关规定，将修改完善后的概念规划方案报我局审查。
意见回复
意见回复
各职能部门对概念规划方案的意见处理
关于福永街道《龙腾阁棚户区改造项目概念规划》各职能部门的意见：共收到7个部门的16条意见，其中 采纳13条，解释1条，无意见2条。
序号 单位
修改意见
是否采纳
理由
1.根据《深标》规定，项目超过3公顷时，应配置有效使用面积不小于700平方米的公 共充电站。
设工程可能引发地质灾害或产生新的地质灾害隐患点。根据国务院《地质灾害防治条例》、
《深圳市地质灾害防治管理办法》规定，在地质灾害易发区内进行工程建设应当进行地质 采纳 在下一阶段予以落实
灾害危险性评估，并按照评估结果采取相应的地质灾害配套防治工程措施消除安全隐患，
在未消除安全隐患前，主体工程不得投入生产或者使用。
度的若干措施》，人才住房建设应尽量提高
10.本项目开发强度应按照《深圳市城市规划标准与准则》等相关规定进行测算并进行严 格论证。
采纳
开发强度，在片区配套能力支撑的前提下， 依据密度分区取容积率上限；容积率下限取
值根据《深圳市城市规划标准与准则》相关
规定，参照城市更新算法确定
11.本项目占用城总规强制性内容，需按照总规强制性内容要求办理，具体请参照《城市
解释
运站进行附设布置，同时下一阶段可通过建筑 布局及相关管理措施降低环境气味影响，达到
公共利益最大化
4.建议在制定棚改项目的专项规划时，参照城市更新项目流程征求我局意见。
采纳 在下一阶段中落实
5.根据2019年划定的招生范围和周边公办学位供给情况，该片区小学属于福永小学招
生范围，该校计划招生350人，报名人数为725人，超计划375人，学位供给率48.3%，
本次规划需新增小学、初中义务教育学位分别为235个和103个，现义务教育学位供
求；同时建议加快片区统筹工作，保障区域学
给矛盾突出，已无法解决新增学位需求。为确保满足该项棚改项目产生的义务教育学
位需求
位需求，我局建议通过片区统筹新增学校后,再予以实施本项目。
3
深圳市宝安 区卫生健康
局
6.该项目周边半径1公里范围内暂无政府公共配套的社康中心规划，仅有的福永人民医 院福永社康中心为200㎡的租赁物业，随着周边人口的不断发展，目前已不能满足居民 的基本医疗服务；另外社康中心与医院在职责和功能上存在着根本差异，因此从区域 规划上看，十分有必要规划设置一处社康中心用房。
根据《宝安区学位建设发展规划》相关内容，
需要分享到下十围小学和新安中学第二外国语学校；
本次项目约2025年建成后，服务半径内周边将
2
深圳市宝安 初中属于福永中学招生范围，该校2019年计划招生800人，报名人数1293人，学位供 区教育局 给率61.87%；
采纳
新增小学36班（1620个学位）、初中36班 （1800个学位），可满足区域新增人口学位需
采纳 补充1处700㎡公共充电站
2.根据《宝安区城市更新公共资源建设计划（2018-2022年）》，聚福社区尚需配建 深圳市宝安 一处警务室，建筑面积不低于100平方米。
采纳 补充1处100㎡社区警务室
1 区公共物业
结合深标集约、节约用地原则，建议将垃圾转
管理局 3.因垃圾转运站属嫌恶设施，极易引发信访维稳问题，建议在规划阶段明确为独立占 地，并按此调整概念规划方案。
项目背景
项目背景
湾区层色社会主义先行示范
区的意见》提出，支持深圳高举新时代改
革开放旗帜、建设中国特色社会主义先行
示范区，有利于更好实施粤港澳大湾区战
略。
项目位置
2019年2月18日，中共中央、国务院印发 了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，指引 大湾区将成为具有全球影响力的国际科技 创新中心。其中，深圳将努力成为具有世 界影响力的创新创意之都。
采纳
已按相关规定完善
意见回复
各职能部门对概念规划方案的意见处理
关于福永街道《龙腾阁棚户区改造项目概念规划》各职能部门的意见：共收到7个部门的16条意见，其中 采纳13条，解释1条，无意见2条。
序号 单位
修改意见
是否采纳
理由
深圳市宝安
6 区土地规划 9. 无意见。
-
——
监察局
容积率上限取值根据《关于完善人才住房制