戴德梁行泛城顾问上海青浦徐泾XX项目定位报告详解
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面积（万平方米） 均价（元/平方米）
1.2 青浦房地产市场
1.2.2 公寓市场分析
2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化
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批准预售面积
登记预售面积
12ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2006年，青浦区全年公寓
10
的批准预售和登记预售面 积分别为57.75万平方米和 56.45万平方米，其中批准 预售面积较2005年下跌38 ％，登记预售面积较2005 年上升5.5％。
容积率 0.5 1 0.50 0.50 0.50 0.35 －
可建面积 (万平方米)
45,754 159,516 60,403 11,319 1,801 7,078 285,870
受让人
上海永德房地产发 展有限公司
上海南山房地产开 发有限公司
上海大地房地产有 限公司
上海久青房地产开 发经营有限公司
上海家化富欣房地 产有限公司
1 宏观经济与房地产市场 2 项目总体定位 3 项目产品建议
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1 宏观经济与房地产市场
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1.1 青浦社会经济发展概况
➢ 青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与 闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西 连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。
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1.2 青浦房地产市场
1.2.1 商品住宅市场分析
2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化
数据来源：泛城资源中心
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1.2 青浦房地产市场
1.2.1 商品住宅市场分析
泛城观点：2006年徐泾成交的6幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为 本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目容积率为1，可以区别于其他
项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较 小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。
➢ 青浦全区土地总面积 669.77平方公里，占上海市 总面积的十分之一。境内辖 有上海市最大的淡水湖泊— —淀山湖。徐泾位于青浦区 的东南部，与闵行、松江接 壤。
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1.1 青浦社会经济发展概 况
➢ 2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业 、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。
➢ 2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加， 全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其 中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。
➢ 均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配 套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响 ，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平 方米，较2005年上升3.6％。
8 6 4 2 0
2006 2 3 4 5 6 7 8 9 10
均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方
米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，
但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005
年下跌14.4％。
均价
6,000 5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0 11 12 2007 2
数据来源：泛城资源中心
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1.3 徐泾土地出让情况
徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比
（单位：万平方米）
50
50%
40
40%
30
30%
20
20%
10
10%
0 2004
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1.3 徐泾土地出让情况
序号
地块座落
1 徐泾镇联民村
2
青浦徐泾镇西向 阳河东侧地块
3 徐泾镇联民村
4 徐泾镇民主村
5 徐泾镇高泾村
6 徐泾镇前明村
汇总
－
2006年徐泾镇成交住宅用地列表
地块面积 (万平方米)
91,507 159,516 120,805 22,639 3,601 20,222 418,291
➢ 青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大 支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1”主导产业2006年实
现产值483.7亿元，占全区规模产值比重57.8%。青浦工业园区及其配套区完
成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。
➢ 年末全区常住人口75.9万人，户籍人口45.6万人，自然增长率0.014%。 2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年 人均可支配收入17,106元。
City Integrated Residential Services MARCH 2007 1
上海青浦徐泾XXXX项目合作文件 （技术部分）
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 泛城（中国）综合住宅服务
2007年3月
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本阶段工作要点
2005
0% 2006
土地面积
可建面积
徐泾土地面积占比
徐泾可建面积占比
数据来源：泛城资源中心
泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积
和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年 的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。
上海伊露华实业发 展有限公司
－
数据来源：泛城资源中心
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1.3 徐泾土地出让情况
➢ 2006年徐泾共成交6幅住宅用地，除本项目外容积率都不高于0.5，总土地 面积和可建面积分别为42和29万平方米，本项目土地面积和可建面积都约为 16万平方米，约占徐泾未来可建面积的56%。
徐泾08-02地块前期可研报告(葛洲坝集团)
青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02地块拿地可研报告Part 1 青浦区域市场背景研判1.区域房地产市场供应及销售情况2.区域土地市场成交情况1.1青浦区房地产市场供应及销售情况5000100001500020000250002010-2015年青浦区商品住宅供需价年度走势5000100001500020000250002014.01-2015.04青浦区商品住宅供需价月度走势2013年为分水岭 价跌量升逆转为价涨量降青浦区房地产市场供应及销售情况◆供应量：近5年青浦住宅年均供应84.81万㎡，其中2013年供应量首次突破100万㎡，创历年峰值，之后供应量逐年走低。
◆成交量：近5年青浦住宅年均成交70.14万㎡，其中2013年集中成交10.99万㎡，为近年来最高；受整体市场下滑影响，2014年成交量降至80.10万㎡，同比下降27%。
◆供求比：近5年青浦住宅整体供求比1.21，供需基本保持均衡；其中2010、2012年供求比小于1.0，其余3年供略大于求。
◆成交价格：近5年青浦住宅成交均价年均涨幅仅1%，但在经历了2012年价格骤跌之后，房价已连续三年出现持续性增长，其中2013年房价大幅上涨15%，涨幅创历年最高。
1.2青浦区土地市场成交情况200040006000800010000120000.0050.00100.00150.00200.00250.002010年2011年2012年2013年2014年2015年2010-2014年青浦区住宅类用地（不含安置房）出让建筑面积及楼板价规划建筑面积(万平方米)(元/平方米)2013年为土地价格高位 2014年为土地供应量高点2010-2014年，青浦住宅类用地（不含安置房）累计建筑面积601.67万㎡，年均120.33万㎡。
年度土地成交量呈现明显波动性，2014年高达221.33万㎡。
从地价上看，青浦区住宅类用地楼板价呈现明显波动，其中2015年由于仅成交2幅地块且均为超低溢价成交，成交楼板价目前为近5年最低，楼板价仅为4669元/㎡。
戴德梁行_上海汇港北外滩汇山项目市场定位报告_273P
27%
73% 北外滩航运公司营业收入比重 上海市其他区县航运公司营业收入比重
区域
2006年 航运类企业数
2004-2006年 引进外资航运项目数
2006年 引进航运公司数
代表航运公司
虹口区
2000（家）
164 （家）
800 （家） DHL、UTI 、罗宾逊、中海汽车船运、
上港物流等
中国大陆前十位集装箱运输企业有7家落户北 外滩，运力占全国的86.5%；水上运输增加值 占上海总量的67%，主营收入占上海总量的 73%
研究思路
区域交通分析
宏观篇
消费市场需求主要结论 Canary Wharf
市场篇 案例篇
其他建议
定位篇
Page 3
宏观经济研究——地区生产总值
虹口区GDP及GDP贡献度
虹口VS上海市GDP增长率
100
0.90%
16.0%
80
0.85%
12.0%
60
0.80%
40
0.75%
20 2001
2002
2003
旅游会展业
知识服务业
专业服务业
房地产业
房地产业
——
社区服务业
依据上海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运 服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。
围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞 争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。
宏观篇
消费市场需求主要结论 Canary Wharf
仲量联行第一太平戴维斯戴德梁产品分析
产品对比分析简要介绍三大行现有业务类型：12经营项目介绍：⏹工业地产在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域提供工业交易各方面的建议。
提供业内的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域.案例：普洛斯于2004进入中国，此后在中国迅速扩张，目前已在中国20多个城市设立了分支机构，负责开发和管理60多个物流园区.服务包括为其在中国的设施提供租赁代理、物业评估、物流市场分析以及建立物流行业标准等。
⏹资产管理:为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中实行的预测,更迅速获取利润等帮助物业实现增值.管理途径包括房地产投资信托公司（REIT)、投资基金、物业组合及重组,公司融资和结构性融资。
按季度向客户提供关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理,分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期3内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量.⏹企业住宅服务：各个市场之间存在很大差异性,独特的本地惯例、文化和语言差异，都给企业调度和安置外籍员工带来较大问题。
该服务可以为企业提供优质建议，帮助企业在何处、如何解决外籍员工的安置问题。
此业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面,包括续租服务、持续成本管理和客户管理.⏹企业客户开发：该服务主要由公司的客户开发团队协助企业制定全方位方案,发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会，同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。
主要职责包括：1.为公司发现及拓展新业务2.为业务部门赢取新业务提供支持,协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务3.协助客户明确及有效利用公司的服务4.提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效4⏹租赁代理：该业务专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。
该业务包括市场和租赁战略的实施,以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。
戴德梁行简介PPT课件
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位置：三亚 海棠湾。 规模：规划面积约15平方公 里，容积率约0.3。 定位: 涵盖高端度假别墅、 公寓、高级酒店等，目标客 户瞄准国际及国内高端人群 。 服务客户：香港盈科地产发 展公司。
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惠州大亚湾猴子湾 深圳沃尔玛亚太总部
长沙天心区新桥
*2006年在维护往年外资银行客户的基础上，针对内资银行拓展。
外资银行客户：汇丰、渣打、东亚、南洋、永亨、花旗、星展等。
内资银行服务成效：
—为中国银行总行指定的全国9家一级评估机构之一；
—为深圳农业银行指定的5家二类评估公司之一；
—获得工商银行评选2006年度唯一“优秀评估机构”；
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—为招商银行、建设银行、工商银行等内资银行主要评估机构。
服务资质：93年首批房地产评估机构 深圳历年年审，连续取得一级资质 建设部一级房地产评估机构 国土资源部具备全国估价资格 深圳市不动产估价学会副会长单位
唯一同时取得建设部“一级房地产价格评估资格，国土资源部”土 地房地产价格评估机构全国资格“的国际房地产顾问公司
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17
Local knowledge worldwide
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业绩精选
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深圳·移动
项目名称：中国移动深圳综合楼 物业位置：深圳市中心区北区益田
路以西、福中路以南 物业规模：占地面积约4000平方米
建筑面积约60000平方米 项目概况：为广东移动度身订造，地上 总高39层，未来作 移动的营业厅、机房 及办公楼 服务客户：广东移动通信有限责任公司
服务内容：为委托方进行市场交易提供物业价值评估及 顾问服务。包括前期的市场调研，确定评估思路及方法 、比较案例分析及选择、评估结果确定及交易谈判顾问 等内容。该物业的特点在于完全根据买方需求建造，与
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
同策2019年9月20日上海招商地产徐泾的项目产品定位的研究的报告
“沪 九条”
“沪 四条”
限购限 限制补
贷
税
2月 幕3月
4月 5月 续从6严月
7月
8月
9月
非沪籍补 国务院 传取消 上海检查
缴社保无效 督察组 预售制
限购令执行
外地单身 “沪六
情况
限购
条”重申
限购
压
跌
起
压
2 0 1 2 ·X u j i n g ·S h a n g h a i
市场环境与目标审视
启动产业集聚区首期约1平方公里的开发建设，力争完成约 20万㎡的产业区建设，引入各类总部企业和金融服务业企业， 基本形成产业功能区雏形等
松江
上海·徐泾虹桥商务区 正在形成 2 0 1 2 ·X u j i n g ·S h a n g h a i
区域发展分析——总结
15
规划除带来远期利好，还将改变区域竞争格局
4
绿地清猗园 嘉定区 外郊环间
南翔
696
93
158 16944
5
中环一号 宝山区 中外环间
大场
646 105
210 20196
6
合景峰汇 嘉定区 外郊环间 嘉定主城区 586
87
123 14099
7
春江美庐 宝山区 外郊环间 杨行板块 567
77
124 16122
大都会高尔夫场、银涛高尔夫球场、尊尚会spa、上海马术运动场、西 郊假日酒店、虹桥快捷假日酒店
2019年，徐泾家乐福开业、 百安居开业
2009年，大虹桥规划正式 公布
2009年，上海西郊假日酒 店开业
2019年，珠江国际商贸中 心开业
国家会展中心（预计2019年建成并投入使用） 工行徐泾支行、浦发银行徐泾支行、中国银行、农业银行、京汇医院、 徐泾社区医疗中心
戴德梁行漕河泾产业报告最终127425462
漕河泾浦江高科技园区
定位策划报告
Private and Confidential
2005 年 5 月
漕河泾浦江高科技园区定位策划报告 | 2005 年 5 月
目
录
序 言..........................................................................................................................1
漕河泾浦江高新技术开发区在这样的发展契机下，被列为上海“科教兴市” 战略的“重大园区建设”项目，成为上海“科教兴市”战略的主战场，这除了浦 江地区本身具备的先天区位优势以外，也体现了市府领导对漕河泾开发公司多年 进行高科技园区开发经验的肯定。漕河泾开发公司将把握这难得的契机，遵循差 异化竞争和产业梯度发展的战略，迅速有效地建立一批具备独特竞争力和可持续 发展的高新产业，从而为上海未来的经济发展做出应有的贡献。
城市森林 别墅组团
重大工程 配套用房
城市森林
这些住宅房地产将于未来的五年内逐步有序地推向市
场；同时也包括了世博动拆迁基地内的中低档的住宅“世博家园”。预计这些房
地产开发物业都将在 2010 年前全部竣工。园区南面是原来的浦江镇工业开发区，
其原来的产业定位比较低端，随着漕河泾开发公司对浦江地区开发的介入，浦江
第一章 漕河泾浦江高科技园区区位介绍 .................................................................2
1 园区情况概览.....................................................................................................2 1.1 周边区块开发情况介绍..................................................................................2 1.2 外部交通规划..................................................................................................2 1.3 园区情况介绍..................................................................................................3
戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书
戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书1. 引言本文档旨在为戴德梁行商业项目提供综合顾问服务的建议。
作为顾问，我们将针对项目的商业运营方面提出建议，并给出具体的实施方案。
2. 项目概述戴德梁行商业项目是一个新兴的商业综合体，位于城市中心的黄金地段。
该项目拟建设商业办公楼、购物中心和酒店等设施，旨在打造一个集商务、购物和休闲于一体的综合体。
3. 建议内容3.1 商业定位与目标在商业项目的初期阶段，确定清晰的商业定位和目标非常重要。
我们建议对该项目进行市场调研，了解目标客户群体和竞争对手的情况，以便确定项目在市场中的位置和目标。
在商业定位方面，我们建议将项目定位为高端商务和时尚消费的综合体，以满足城市白领和高收入人群的需求。
同时，酒店设施可吸引国内外商务旅行者。
3.2 租赁策略商业项目的租赁策略对于项目的商业运营至关重要。
我们建议制定租赁策略时，考虑以下几个方面：•吸引力定价：根据市场需求和项目定位，确定合理的租金和优惠政策，以吸引租户入驻。
•多样化租户：积极引入不同类型的租户，包括知名品牌、精品店铺和特色餐饮等，以增加项目的吸引力和多样性。
•长期合作：与租户建立良好合作关系，提供定期市场调研和宣传支持，以保持租户的满意度和忠诚度。
3.3 营销推广策略为了提高项目知名度和吸引力，我们建议制定全方位的营销推广策略，包括以下方面：•建立品牌形象：通过精心设计的标识和统一的视觉形象，树立项目的品牌形象，增强市场认知度。
•线上营销：利用社交媒体、网站和移动应用等渠道，开展线上宣传和推广活动，吸引潜在客户。
•线下活动：组织各类线下活动，如展览、时装秀和音乐会等，吸引人流和提升项目的社交价值。
•合作推广：与品牌商、媒体和社区等建立合作伙伴关系，参与合作推广活动，扩大项目影响力。
3.4 客户体验管理客户体验是商业项目成功的关键因素之一。
为了提供卓越的客户体验，我们建议采取以下措施：•设施维护：确保项目设施始终保持良好状态，如清洁、设备维修和配套服务等。
上海市虹桥商务区徐泾中 QPPO-0102 单元
9、规划执行
根据建设项目规划管理情况，按照对公共和相邻地块利益的影响程度和地块 自身发展的合理程度，控制性详细规划的控制指标和控制线可按《上海市控制性 详细规划技术准则》的有关规定选择执行适用程序，分为甲类、乙类和丙类适用。
7.3 一般性修缮和改造是指：地块的用地性质不变、建筑的使用性质不变、 地块内建筑主体高度基本不变（水箱、电梯井、天线等必要设施的高度改变不计 入建筑限高）、建筑面积不大于已取得的产证核定的建筑面积。
8、规划更新
8.1 附加图则。本控制性详细规划整单元普适图则中划定的重点地区属于城 市各级公共活动中心区，应通过城市设计或专项研究制定附加图则，纳入本控制 性详细规划的法定文件。附加图则是重点地区建设项目许可的必要依据。
8.2 局部地块调整图则。若因为必要的原因引起局部地块的规划调整，应按 法定程序修订该地块所在街坊的普适图则。局部地块调整图则应作为调整后建设 项目许可的必要依据。
4
8.3 控制性详细规划的修编。根据地区发展的实际情况，适时启动本控制性 详细规划的修编。修编后的控制性详细规划法定文件应作为修编后建设项目许可 的必要依据。
9.1 甲类适用：通过建设项目审批程序予以确认。 9.2 乙类适用：在建设项目审批过程中，通过专家或专业部门论证程序予以 确认。 9.3 丙类适用：通过修建性详细规划的编制和审批予以确认。
第二章 功能定位与发展规模
1、发展目标和功能定位
本控制性详细规划所在地区的发展目标主要有两个，即为全市提供保障性住 房及普通商品房的大型居住社区选址区域以及为大型会展设施提供综合公共服 务设施配套功能区。
徐泾地区最新规划文件
徐泾地区最新规划文件第一章总则第1条为确保城市主要综合功能地区的改造和开发活动达到总体规划预期的景观品质和环境水准，在新一轮的城市建设中更好地提升城市形象和完善投资环境，并以此促进经济和社会的持续发展，对青浦区徐泾镇编制此项控制性详细规划。
第2条控规范围具体规划范围为盈港东路以南，徐盈路及前云路以东，318国道及河流以北，嘉金高速公路及总体规划边界以西，总用地面积约1.98平方公里。
第3条在本规划区范围内使用土地和进行各项建设，均应服从本规划的规定和要求。
如与其它规划发生矛盾，原则上应以本规划为主。
第4条本规划文本采用有关名词以附录一“相关名词解释”和“条件标准用词解释”为准。
第5条本文本自批准之日起生效。
第二章规划目标和原则第6条本项规划的依据为：《徐泾镇镇区总体规划》（2004－2022年）；《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；《上海市城市规划管理技术规定》（土地使用建筑管理）；《城市道路设计规范》（CJJ37-90）；《城市绿化规划建设指标》；《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）；《城市电力规划规范》（GB50293—1999）；《城市给水工程规划规范》（GB50280-98）。
第7条总体规划目标：以徐泾镇新一轮经济建设及土地开发为契机，以第三产业及房地产开发为动力，优化城市用地空间结构，提高城市物质环境品位，完善城市功能配置，指导楼宇经济的开发建设，加快徐泾城市化的进程。
第8条区域规划目标：1.强化城市综合功能：楼宇经济区是全镇公共活动的集聚中心，通过规划强化市民公共生活活动功能，促使多元功能之间的互动，增强城市文化活力。
2.提高城市环境品质：以人为本，以塑造高品质的城市环境为目标，突出城市轴线（道路、滨水）景观，塑造人与自然和谐共生的城市建筑群体和开放空间，配置完善的服务设施，构筑舒适、优美的绿化、滨水环境。
3.高效的交通系统：建立合理的城区道路系统与交通组织，保障中心区的交通便捷与安全。