某棚户区改造工程项目设计方案

XX棚户区改造工程项目设计方案第一章申报单位及项目概况1. 项目申报单位概况XXXXXX地处我国历史文化名城――孔孟之乡的XXXXXX交通便利，地理位置优越，环境资源丰富，信息通达全国各地，建厂三十多年来，坚持以人为本、以市场为本、以创新为本、以诚信为本的管理理念，努力致力于市场开发和新产品研究，不断满足市场需求，以优质的产品和热情的服务回报社会的支持和客户的关爱。

2000年通过IS09001国际质量体系认证。

山东省高新技术企业。

企业主要产品有：粉未制品液压机、各种通用、专用型液压机、二通插装阀集成系统、电液成套系统、湿式电磁换向阀、高压滤油器、充液阀、弹性联轴器等液压元件以及电脑刺绣机零件、冷冻冷藏设备、金属清洗剂、防锈油。

其中粉未制品液压机、二通插装阀集成系统技术水平处于国内领先水平，国家级高新技术产品。

1.2 项目概况1.2.1 项目简况项目名称：XXXXX棚户区改造工程1.2.2 项目的提出的背景棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

近日，为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131 号）的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。

根据《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2009】56号）和《住房和城乡建设部关于编报2010 年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综【2010】9 号）及山东省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，XXXXX人民政府和XXXXX决定对XXXXX棚户区进行拆迁改造。

本工程建设内容分为经济适用房、商品房和部分廉租房，主要是为解决XXXXX原棚户区居民及社会上的中低收入家庭的住房问题。

xxxxxX!户区改造工程就是在这种背景下被提出的。

1、项目建设的必要性（1）本项目建设是为满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。

随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。

随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。

改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。

目前XXXXX内住房价格相对偏高，经济适用性住房较少，目前多数居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商品房XXXXX利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。

本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房、商品房及配套建设部分廉租房，住宅面积属于中小户型，销售价格偏低，能够满足消费者的心理需求。

项目建设以创造出价格合理、地理位置优越、建筑质量可靠、环境幽美等优势的住宅小区为目标，努力实现单位内部职工认可、当地百姓满意，使之成为消费者购房的首选楼盘。

（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于XXXXX人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。

市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。

本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。

（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地22915平方米，容积率4.17 ，建筑密度26.9 ％，住宅建筑分为多层建筑和高层建筑，绿地率为53.1 ％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。

成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。

本项目的建设目标为经济适用房、商品房及部分廉租房，价格合理，质量可靠。

主要销售对象为XXXXX原棚户区居民及社会中低收入家庭。

本项目的实施既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。

综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。

1.2.3 建设地点、主要建设内容和规模1、建设位置XXXXX凤凰山路北段2、建设规模与目标XXXXX棚户区改造工程规划总用地面积22915平方米，总建筑面积95600平方米，住宅建筑面积90700平方米，地上储藏室建筑面积3100平方米，公建设施建筑面积1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区服务中心等。

总投资18974.72万元，项目建设期约20 个月左右。

2、主要建设条件（1）规划条件XXXXX规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。

（2）土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。

土地用途为住宅用地。

（3）拆迁情况该项目所在地原为旧式棚户区，现已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。

本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由XXXXX人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。

（4）基础设施情况拟开发的地块位于XXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，周围基础设施达到三通要求。

该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。

（5）周边环境分析项目所在地周围为居住区，附近有农贸市场、学校、超市、商场等附属设施，居住条件良好。

（6）主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房、商品房及部分廉租房，主要目的为解决公司原棚户区居民及社会中低收入家庭住房问题，建筑形式采用多层建筑和高层住宅。

针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中小套住房为主。

经济适用房中套住房面积控制在80平方米（士5平方米），小套住房面积控制在60平方米（士5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：综合技术经济指标总体规划方案1.241本项目规划方向本项目选址于XXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，交通方便，资源环境优越。

规划总用地面积22915平方米，总建筑面积95600 平方米，包括7栋住宅楼(1#楼、7#娄为9层建筑，2#、3#楼为18层建筑，4#楼、5#楼、6#楼为33层建筑)，住宅建筑面积90700平方米，地上储藏室建筑面积为3100平方米，公建设施建筑面积为1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区中心等。

1、规划范围XXXXX M凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，2、规划思路( 1)从全局利益出发，确定合理的功能定位；(2)优化空间布局，综合调整土地利用规划；(3)积极保护生态，坚持可持续发展的原则；(4)注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。

3、规划重点(1)以《中共XXXXX委、XXXXX人民政府关于加快推进“城中村” 改造的意见》邹发〔2007〕23和《XXXXX土地利用总体规划》2005文本为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；( 2)结合土地利用现状，合理调整土地使用；( 3)明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；( 4)完善公共服务配套与市政基础设施；( 5)合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；( 6)确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。

1.2.4.2 项目总体规划方案1 、总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。

受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。

2、规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。

建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。

3、项目总体规划的几点说明（1）该项目建设开发周期1年半，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。

（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。

突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。

（4）小区的目标顾客主要为公司棚户区居民及社会中低收入家庭，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。

室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。

（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

4、规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房、商品房及部分廉租房，建筑形式采用多层和高层，并初步确定项目主要技术指标参数如下：（1）建设用地总面积：22915平方米（2）总建筑面积：95600平方米其中：住宅：90700平方米公建设施建筑面积：1800平方米地上储藏室建筑面积3100平方米（3）建筑密度：26.9%（4）容积率：4.17（5）绿化率：53.1%1.2.4.3 建筑方案本项目拟建场地呈“乙”字形布置，项目建在凤凰山路旁，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。

区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。

主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。