住房规章制度改革新阶段中的金融问题研究
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议我国现今的经济形势不容乐观，尤其是房地产问题，已成为当前经济发展的一个瓶颈。
该问题主要表现为高房价、高杠杆、高地价、高风险等方面。
在这个过程中，房地产金融体系的承担和调节作用也凸显出现实。
本文将对我国房地产金融体系中存在的问题及建议作一分析探讨，旨在为我国房地产金融体系的改革和发展提供一些对策和建议。
一、存在的问题1. 不良贷款呈上升趋势。
由于经济形势不佳，房地产市场持续下跌，房地产企业无法按期还贷，造成银行不良贷款率的上升。
2. 贷款结构不合理。
我国的房地产金融体系贷款结构不合理，以长期按揭贷款为主，短期贷款比重较小，导致了银行资金肥沃，社会资金投向房地产领域激增。
3. 金融资源过度依赖房地产行业。
我国房地产行业规模庞大，占据了相当大的市场份额，因此银行对该行业的资金投入也是相当高的。
这也导致了经济增长的过度依赖房地产行业。
4. 市场价格过高。
随着房地产市场的大涨，房价疯狂上涨，导致居民购房困难增加，刚需置业人群的购房难题日益严重。
二、面临的挑战1. 房地产市场的稳定性和可持续性。
房地产市场的大涨小跌已成为当前一些大中城市房地产市场的常态。
在此形势下，房地产金融体系的稳定性和可持续性面临着挑战。
2. 房地产金融体系的监管。
我国房地产金融体系在供求关系影响下，面临膨胀的风险，监管政策的制定实行、持续执行及统计分析，还需要消化国内外的监管政策。
3. 资金的筹集目标。
房地产企业的业务节奏逐渐加快，其中包含很多复杂的财务操作，这部分资金必须能够快速的得到执行，但在资金来源上也是面临着一定的挑战。
三、对策与建议1. 制定更好的金融产品。
为了满足不同群体的需求，应研发出更多具有差异性和灵活性的金融产品，如中长期贷款、定期存款、短期借款等。
2. 促进房地产金融及地方政府债务的担保机制。
完善房地产金融体系的担保机制，加强地方政府债维稳制度的确立、补充完善，并最大限度地利用市场化的手段推动这些举措的有效实施。
中国住房制度改革的现状和发展思路
中国住房制度改革的现状和发展思路近年来，中国住房制度改革一直在进行中。
虽然在政策的推动下，住房供给不断增加，但是目前我国的房地产市场还存在着许多问题和挑战。
现状分析目前，我国住房制度改革存在以下问题：一、住房价格过高。
房地产市场供不应求，导致房价普遍偏高。
据统计，全国90%的城市房价已经超过了居民可承受的范围。
二、住房质量不高。
由于住房市场的繁荣，一些开发商并没有将住房的质量放在首位，往往只考虑利润，从而损害了购房者的利益。
三、住房供给偏向高档房。
由于利润考虑，住房供给大多数集中在高端房屋市场，而中低档房屋供给不足。
四、财政资金投入不足。
在住房领域，政府在供给侧改革中的重心多在“去库存”、“去杠杆”，而投入金融、税收等多个方面的资金相对较少。
发展思路为了实现住房制度作为社会公共服务的基本理念，我国可以从以下几个方面加强住房制度改革。
一、扩大保障房的建设规模。
保障房的建设是改善低收入群体居住条件的有效途径。
应该加大对保障房建设的投入力度，扩大保障房建设规模，满足低收入群体的住房需求。
二、完善住房贷款制度。
加强房地产市场监管以及对房贷资金的监管，引导金融机构建立合理的房贷制度。
三、加强房地产市场的监管。
加强房地产市场的监管力度，对于开发商的违法行为进行有效打击，维护市场公平。
四、多渠道筹集改善性住房投资资金。
政府应该加强政策协调，通过增加税收优惠、发行地方债券等多种投资方式，增加住房改善性资金投入。
五、加强城乡住房体系的整合。
加强城乡住宅、建筑、规划的整合，形成城乡统一、配套合理、各有侧重的住房体系。
六、完善住房租赁市场。
通过引入租房税收优惠、租房贷款等方式，增加住房租赁市场的供给量，缓解购房压力，同时减少房地产泡沫的风险。
总结住房制度改革是中国经济、社会发展的重要组成部分，其发展思路需要在实践中不断探索和修改完善。
只有通过改革，进一步完善住房制度营造公平的竞争市场环境，才能够更好地解决我国当前的住房问题，创造更加美好的未来。
住房公积金制度面临困境改革思路
住房公积金制度面临的困境与改革思路一、住房公积金制度变迁的特点1.住房公积金制度变迁与国家基本住房政策变化密切相关计划体制下住房建设由国家和单位统包，职工获取住房依靠实物福利分配，由于国家财政资金主要用于生产领域，住房资金来源不足，住房供需矛盾突出，住房紧缺问题日益严重。
为拓宽住房资金来源，促进住房建设和消费，我国建立住房公积金制度，用于发放住房建设贷款，支持住房开发。
1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，实行住房分配货币化、市场化。
为适应变化，住房公积金改为发放个人购房贷款，以资金积累和个人贷款提高职工住房消费能力，促进房地产市场的培育和发展。
2004年以来，房地产市场蓬勃发展，房价持续高企，城镇居民尤其是中低收入群体购房难度越来越大。
为缓解社会矛盾，党的十七大提出“住有所居”目标，要求加大对保障性住房建设，建立住房保障体系。
为解决保障性住房建设面临资金不足的局面，国务院启动住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点，再次将住房公积金用于住房建设方面。
由此可见，住房公积金制度的历次变革主要取决于国家基本住房政策的变化，支持和保障国家基本住房政策的调整。
2.住房公积金制度变迁与房地产市场、金融市场变化密切相关20世纪90年代初，我国市场经济体制尚未完全建立，各类市场主体还不健全，房地产开发市场、个人消费信贷市场处于起步阶段。
当时，住房建设资金、住房消费资金尚无法通过市场渠道解决，住房公积金作为一种政策性、强制性、互助性的长期住房储金，是当时住房金融领域的有效创新，它适应当时的经济条件，为住房建设、住房消费提供了稳定的资金来源。
20世纪90年代末，随着房地产开发企业、各类金融机构的出现和发展，房地产开发及其融资已经逐步通过市场渠道加以解决，而住房消费环节由于个人贷款制度、社会信用体系的滞后，城镇居民购买住房主要依靠自身积累，无法尽快满足住房需求。
新时期我国住房公积金制度的改革路径研究
新时期我国住房公积金制度的改革路径研究摘要：我国正处于新型城镇建设规划实施、经济结构调整的关键阶段，住房制度是深化改革的必要内容，其中住房公积金制度则属于重要环节。
但现有的制度存在覆盖范围狭窄、应用效率低、保障作用弱化等弊端，并不适用新住房市场发展的要求，因而急需做出创新改革。
作为牵涉各方利益的基金模式，除了顶层设计的维度改善，还需在内外部环境层面调整，各主体协同配合，精准发力，推动住房公积金制度优化资金配置，更好发挥社会住房保障功能。
关键词：新时期；住房公积金；制度；改革住房公积金是我国应用十分广泛的一种基金模式，在类型上，来源于职工和其单位每月持续性的缴存金，当前，住房公积金可以被视为特殊的契约型基金。
尽管发挥重要作用，但我国目前应用的住房公积金制度并不完善，不管是制度设计层面，还是实际执行，都有不同程度的弊端，限制功能发挥，且根本目标难以落实。
在新时期，面对源源不断的住房问题，我国需要从公共服务市场化和社会化、现代管理技术等多个层面来探索住房公积金制度的有效改革路径。
一、我国住房公积金制度存在的不足我国在1991年建立住房公积金制度，但关于《住房公积金管理条例》，仅在2002年进行修订，后期并没有顺应时代发展要求做出对应调整和完善。
新时期，面对持续变化的住房与社会经济环境，住房公积金制度存在的问题逐渐显现。
例如住房公积金制度在顶层设计上缺乏有效覆盖率、提取范围狭窄且手续繁琐，同时，目前很多地区住房公积金强制缴存力度较为薄弱，受益人群很少，难以解决低收入群体的住房问题。
此处，从两个层面对我国住房公积金制度相关问题展开分析：（一）制度设计上的漏洞关于住房公积金制度设计，最为明显的问题体现在运作流程上，如增值收益的应用路径在法律上并不明确。
《住房公积金管理条例》中指出：职工缴存的住房公积金部分与单位为职工缴存的部分，最终所有权都为职工享有。
但同时，也存在另一规定，对于这部分资金产生的收益，住房公积金管理部门可以合理使用，比如一部分可以在城市廉租房建设中作为资金提供必要的支持。
论述我国房地产金融存在的问题及对策系
论述我国房地产金融存在的问题及对策系论述我国房地产金融存在的问题及对策系引言：房地产业是我国经济发展的重要支柱之一，也是我国人民财富的主要来源之一。
然而，随着我国经济的快速发展和人民收入的增加，房地产市场出现了一些问题，特别是与金融相关的问题。
本文将深入探讨我国房地产金融存在的问题，并提出一些对策，以期引起广泛的关注并促进我国房地产市场的可持续发展。
一、房地产金融的问题1.1 增加了金融系统的风险：房地产业是我国金融系统中的重要组成部分，房地产金融的问题直接关系到金融系统的稳定性。
然而，当前我国房地产金融存在许多问题，如房地产贷款的风险较高，地方政府融资平台借贷规模庞大等，都增加了金融系统的风险。
1.2 增加了楼市的波动性：房地产金融的问题也直接影响到房地产市场的稳定性。
由于房地产市场的波动性，导致了房价的大幅度上涨和下跌，给楼市参与者带来巨大的风险。
当前，我国楼市的波动性较大，不仅给购房者带来了不确定性，也给金融机构带来了巨大的压力。
二、房地产金融问题的对策2.1 加强金融监管：为了解决房地产金融存在的问题，必须加强金融监管。
目前，我国已经出台了一系列的金融监管政策，但仍然存在执行不到位、监管空白等问题。
应该进一步加大对房地产金融的监管力度，确保金融系统的稳定性。
2.2 完善金融产品和服务：为了降低房地产金融的风险，还需要完善金融产品和服务。
金融机构应加强风险管理，严格审查贷款申请，减少风险。
另还应推出一些创新的金融产品，满足不同购房者的需求，促进房地产市场的健康发展。
2.3 加强信息披露和透明度：为了提高房地产市场的透明度，还需要加强信息披露。
购房者和投资者应该能够获得准确、完整的房地产信息，以便做出明智的决策。
也需要建立健全的信息披露机制，加强对信息不对称的监管，以保障购房者和投资者的合法权益。
个人观点和理解：房地产金融是我国房地产市场的重要组成部分，也是我国经济发展的重要支柱之一。
然而，当前我国房地产金融存在一些问题，如增加了金融系统的风险，增加了楼市的波动性等。
住房公积金制度深化改革思考
住房公积金制度深化改革思考随着我国城市化进程的加速，住房问题一直是困扰着广大城市居民的难题。
为了解决住房问题，我国于1999年推出了住房公积金制度，旨在通过强制性储蓄、集中管理和合理使用公积金，缓解住房紧缺问题，提高城镇居民的居住水平。
如今，随着经济结构调整和城市化进程的深化，住房公积金制度逐渐暴露出一些不足之处，亟待深化改革。
本文将提出关于住房公积金制度深化改革的思考。
一、加强基础设施建设，提升住房公积金投资回报率住房公积金是居民个人的储蓄，也是一种社会福利制度，其成员缴纳的公积金形成了一笔可供投资的巨额资金。
目前，我国大部分地区的住房公积金主要投向了房地产市场，而且多数资金是以短期贷款形式存放，这不仅会导致住房公积金的保值增值难度加大，还会产生资金安全隐患。
有必要加强基础设施建设，提升住房公积金的投资回报率。
住房公积金在投资运用上应多元化，不仅限于房地产市场，还可以投资于城市基础设施建设、产业结构调整等领域。
尤其是在新型城镇化建设中，加大对基础设施建设的投资，有利于提升住房公积金的投资回报率，也能够更好地满足居民的实际居住需求。
二、建立公平公正的住房公积金制度当前我国的住房公积金制度中存在着一些不公平的现象，比如在一些城市，高收入人群的住房公积金缴存比例远低于低收入人群，这导致了低收入人群难以获得足够的住房公积金支持，影响了住房公积金的公平性。
建立公平公正的住房公积金制度，对于深化改革至关重要。
建立多元化的缴存比例模式，允许根据个人收入水平和家庭实际情况进行差异化缴存比例，并适时进行调整。
建立住房补贴制度，对低收入群体给予一定的住房补贴和补助，可以在一定程度上提高低收入居民的住房保障水平，促进社会公平公正。
三、加强风险防范措施，保障住房公积金资金安全住房公积金是居民个人的储蓄，其安全性和稳健性至关重要。
当前住房公积金的资金安全存在着一些问题，比如资金管理分散、贷款违规、资金挪用等情况时有发生。
我国住房租赁市场发展及金融财税政策研究
战并存的新阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业 济和社会发展第十个五年计划纲要》中明确“……
规范并重的方向倾斜。可见，我国住房租赁行业 20 深化土地使用制度改革，全面推行经营性用地招
年的演进，亦是其从房地产市场补益部分向重要民 标拍卖制度，规范土地一级市场，活跃房地产二
房地产金融政策面临的问题及建议
土地储备贷款风险
地方政府为推进土地储备和基础设施 建设，大量举债，其中部分债务存在 违约风险，可能波及金融体系。
个人住房贷款风险
随着房价上涨，个人住房贷款规模不 断扩大，但部分购房者还款能力有限 ，存在违约风险。
市场波动对金融体系影响
01
02
03
房地产市场波动
房价大幅上涨或下跌都会 对金融体系产生冲击，影 响银行信贷资产质量和抵 押物价值。
支持优质房地产企业通过发行债券、股票等方式 在资本市场融资，拓宽融资渠道。
03 金融监管
加强对房地产金融市场的监管，规范市场秩序， 防范金融风险。
02
房地产金融政策面临问题
信贷风险问题
房地产开发贷款风险
部分开发商过度依赖银行贷款，一旦 市场波动或销售不畅，可能引发连锁 反应，导致银行信贷资产质量下降。
供需关系失衡
房地产市场供给与需求之间的不 平衡是导致市场波动的主要原因 之一。当供大于求时，房价下跌
；当求大于供时，房价上涨。
政策调控影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场波动具有重要影响。例如， 限购、限贷、土地供应等政策的
调整都会对市场产生影响。
金融市场变化
金融市场的变化也会对房地产市 场产生影响。例如，利率的变化 、贷款政策的调整等都会影响购
信贷结构调整与优化建议
Байду номын сангаас信贷结构调整方向
优化信贷期限结构，增加中长期贷款 投放；调整信贷行业投向，支持优质 房地产企业和项目。
优化建议
建立动态调整机制，根据市场变化和 风险状况及时调整信贷政策；加强与 其他金融机构的合作，共同防范和化 解信贷风险。
市场波动对金融体系影响及
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住房制度改革新时期中的金融问题研究今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；进展住房金融，培育和规范住房市场。
在改革中应当坚持的差不多原则是：坚持在国家统一政策目标下，地点分不决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老方法”，平稳过渡，综合配套。
这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的时期。
笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济进展要求的新型住房金融体系。
因此，认真分析我国住宅业进展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业进展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。
正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新时期中的金融问题。
一、住房金融问题的综合分析住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。
依照这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。
（一）住房开发与建设中的融资问题通过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制差不多发生了重大变化，国家统一的打算划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。
中央和地点财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60—70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。
1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。
投资额和竣工面积分不为前30年的14倍和4倍。
与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占 1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%. 然而然而然而，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60—80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度依旧比较低的。
这要紧由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统打算融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：1、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高我国正处于有打算经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点时期，发育程度还专门低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。
目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占10—30%. 由此可见我国开发企业财务杠杆比率专门低。
而发达市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。
这不仅阻碍到我国住房建设的进展，而且大大提高了开发企业的筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。
2、商业银行信贷资金供给不足，总量上难以满足住房开发建设的资金需求目前，我国住房开发建设信贷资金的要紧来源是：都市政府、企事业和职工个人的三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业的经营资金；金融机构的自有资金及国外资金等。
这种以企事业单位和个人存款为主的住房融资体制全然无法满足住房开发建设信贷资金的需求。
在“九五”期间，全国城镇将建筑住房12亿平方米，在下个世纪的第一个10年，全国城镇则需要建筑住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每年需投资5156亿元。
然而，目前我国各类政策性住房资金的余额才只是1600多亿元，（其中800亿元为住房公积金存款，而且其要紧用途为个人住房抵押贷款），全然无法满足住房开发与建设资金的需求。
3、商业银行已开展的信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的风险约束机制目前，在商业银行发放的贷款中，不管是开发企业的流淌资金贷款、开发项目贷款，依旧临时性贷款，都属于中短期生产性流淌资金贷款，期限一般为一年，而缺少长期性房地产经营性贷款。
这使得大多数企业都通过到期展期来延长还款期限，造成银行资金现金流量极不稳定，对经营治理极为不利。
与此同时，银行贷款利率缺乏弹性，一般按流淌资金贷款利率执行，这既不利于银行规避市场利率波动的风险，也不利于发挥利率对房地产开发企业资金需求进行调节的杠杠作用。
同时，在银行信贷利率与市场利率存在较大差异，而同时房地产开发企业的开发资金又不能从银行得到正常满足的情况下，在宏观经济好转时期，银行资金极易通过各种隐形渠道进入房地产市场，致使房地产业出现过度膨胀和房地产市场表面上繁荣的“泡沫”景象，而一旦宏观经济形势逆转、银根紧缩，便“泡沫”破灭，结果是银行和企业两败俱伤。
我国90年代初出现的房地产过热，以及其后较长时期不景气，就属于这种现象。
银企双方缺乏有效的风险约束机制，不利于房地产开发企业获得长期、可靠、稳定的信贷资金来源。
（二）住房消费融资中的问题扩大内需是当前确保国民经济增长率的关键，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消费培育为新的消费热点的战略性决策，期望依靠住宅业能够贡献0.5-1%的经济增长率。
但事与愿违，时至今日，我国住宅消费因房价过高，居民收入低，承受能力有限等缘故，仍未在全国形成住房的消费热潮。
截止1997年底，全国积压商品房8000万m2，其中住宅面积6400万m2，而同时全国仍有些300多万户城镇居民人均住房面积不足4 m2 . 造成这一尴尬境地的缘故，除了过高的房价外，缺乏有效的住房消费金融支持手段也是一个重要缘故。
如1998年1—6月，四大国有独资商业银行共发放各类住房贷款余额2742亿元，比年初增加123亿元，其中住房开发贷款2340亿元，比年初增加55亿元，而个人住房消费贷款余额尽管较年初增加68亿元，也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的进展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要进展住房消费信贷。
但就目前的情况而言，住房消费信贷的进展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海都市和居民收入高的中小都市，要大面积推广还存在诸多困难：1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的进展。
首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的要紧业务来看。
当前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。
此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物价值，并由职工所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。
这种信贷方法尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金的安全，但同时也抑制了宽敞城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市场。
其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。
目前，我国住房信贷资金要紧来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还专门不规范，资金的归集率不高，严峻制约了住房信贷资金的供给。
另外，由于我国金融市场起步较晚，特不是二级市场专门不发达，使本能够通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流淌的融资渠道无法运作。
2、进展住房消费信贷的政策措施不配套，也是制约我国住房消费信贷进展的一个重要因素。
首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。
尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则，严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，规范其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。
而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。
其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。
住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流淌性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款治理难度大等特点，商业银行对进展该业务的信心并不是专门大。
为加快住房消费信贷的进展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行能够采取免交部分或全部存款预备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。
3、个人住房抵押贷款的风险较大。
尽管《担保法》和最近颁布实施的《个人住房贷款治理方法》都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进行处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经验，在法律执行上也缺乏力度，这将会提高银行的经营成本。
因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。
（三）住房流通中的融资问题完善的住房市场体系，不仅要有发达的一级市场，更要有发达的二级市场。
开放和进展住房交易的二级市场，同意已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。
然而，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，忽视了二级市场的建设与治理，造成了二级市场的混乱。
“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却进展迅猛。
许多人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会阻碍。
随着住房分配货币化的进展，有必要转变我们的房改政策及措施，加强住房二级市场的建设。
因此有必要加强对住房二级市场上的租赁与销售行为中的金融支持。
但目前我国在这方面的进展还比较缓慢，从现状来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。
究其由，要紧是在我国现行法规的规定中还存在许多限制为住房交易的二级市场融资的窠臼。
具体而言，主有表现在以下几个方面：1、不具备为促进住房流通提供金融服务的政策环境。
由于我国住房制度改革的重点一直放在如何启动住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机的心有余悸，政府一向的做法是，只重视住房一级市场的逐步建立和不断完善，而忽视了二级市场的建设。