城市更新项目操作流程PPT课件
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深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
9
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
深圳城市更新旧改操作流程全套版PPT47页
《工业项目建设用地控制指标》
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
20170326广州市城市更新政策解析及项目操作流程电子版课件
23
五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地： 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有 留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地； 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地： 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备： 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造； 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗； 原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续： 完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续； 集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳 入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积 （用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地： 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有 留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地； 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地： 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备： 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造； 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗； 原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续： 完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续； 集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳 入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积 （用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
城市更新项目操作的程序 (2)
3、提交《指引》规定的申报资料预审。
1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办；2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。
街道办审核后致函区旧改办，阐述街道办对更新单元的意见。
区旧改办
1、区旧改办审核更新单元范
围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述要求，核发复函；
2、将区旧改办的复函连同相
辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划制定计划及上述文字资料。
区旧改办汇总公示意见呈区规划国土局更新科。
区国土局更新科
旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。
1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局上会审议、批复；
2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订城市更新单元规划草案。
安排准备上会。
市政府
针对《深圳市城市更新单元专项规划》的更新范围、目标与功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和网络构成、环境景观涉及和公共空间规划、实施机制（分歧实施计划和相关的配套措施）等进行审议。
《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》及土地利用计划草案上会审定批准。
2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）：市规土委更新办主办。区更新科办在10个工作日内提出初审意见转市城市更新办主办。市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复。城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市城市更新办将规划批复书面抄送地区规划处，地区规划处负责将相关内容纳入法定图则。
1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办；2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。
街道办审核后致函区旧改办，阐述街道办对更新单元的意见。
区旧改办
1、区旧改办审核更新单元范
围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述要求，核发复函；
2、将区旧改办的复函连同相
辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划制定计划及上述文字资料。
区旧改办汇总公示意见呈区规划国土局更新科。
区国土局更新科
旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。
1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局上会审议、批复；
2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订城市更新单元规划草案。
安排准备上会。
市政府
针对《深圳市城市更新单元专项规划》的更新范围、目标与功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和网络构成、环境景观涉及和公共空间规划、实施机制（分歧实施计划和相关的配套措施）等进行审议。
《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》及土地利用计划草案上会审定批准。
2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）：市规土委更新办主办。区更新科办在10个工作日内提出初审意见转市城市更新办主办。市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复。城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市城市更新办将规划批复书面抄送地区规划处，地区规划处负责将相关内容纳入法定图则。
城市更新PPT课件
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
4
再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
9
市场驱动
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
4
再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
9
市场驱动
深圳市城市更新培训PPT幻灯片
3.2 主管部门
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
19
城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
19
城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
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一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
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一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
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一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
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置
2、初步拆迁赔偿 2、更新单元内合法用 定位
则深度研究
收购
标准
地占比达70%
2、符合市区产业规划 2、拆除重建区内容与深 2、完成租户清退
条
3、产业规划定位符合 定位
度（土地利用与地块控 3、完成物业拆除
市区规划发展
3、产业规划与产业落 制、城市设计、配套设
件
4、更新单元范围合理 地相结合
施、道路交通、市政工
商定拆迁补偿标准 谈判及签订拆迁补偿协议
收房
Code of this report 1
城市更新项目操作流程
实施主体操作流程中的注意事项：
编制专项规划阶段
• 容积率、物业配比等技 术指标，直接涉及到开发 商利益和政府利益，易引 发赔付和规划问题，需加 以重视
物业查丈、确权阶段
• 困扰城市更新项目进展的首先是产权困境，大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特 殊性的矛盾，易令项目开发陷入两难境地
城市更新项目操作流程
实施主体操作流程：
报政府立项 确定改造单元主体
土地及房屋确权 编制专项规划 专项规划报区、市审批 申请拆除项目重建区域内的建筑物 报用地方案图及办理用地规划许可证
收集地块信息 编制可研报告 签订框架协议
注销被拆迁物业产权证 签订土地出让合同
物业查丈 确权（包括土地房屋权属、性质）
• 村民一般要求拆一赔一
谈判及签订补偿协议阶段
• 此阶段利益纠葛复杂， 谈判难度较大，开发商需 重视与村委建立良好的合 作关系，借此减少过程中 产生的矛盾，可能涉及部 分公关成本，如喝茶费
其他值得注意的问题 •开发成本高：包括拆除费、安置费、搬迁费、拆迁管理费、 测绘费、评估费、拆除费等 •工程进度缓慢：历史遗留问题、观念问题、程序繁琐等均 会影响工程进度 • 法律难题：基于对《物权法》的理解不一致，需有相关 法律作为制定决策和方法的基础
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非农指标交易说明
>空地申请进入市场交易 的，按照规定缴纳地价 >非农指标仅可在同区等 价置换 >非农指标无基准价格， 需双方协商处理
龙岗某开发商，购买14万平 米指标，2000-2500元/㎡ 宝安某开发商，购买5万平米 指标，1500元/㎡
Code of this report 2
SUCCESS
THANK YOU
2019/8/7
Code of this report 3
工改工类城市更新流程
<签署项目合作协 议>
召开股东代表大会 表决更新意愿
签署合作协议
签署私人物业
流
更新意愿委托书
程
<城市更新单元 立项>
街道办审议
更新办审议 规土局审议 规土委审议 市常委会批准
<产业规划报批> 街道办审批 经促局审批 经信委审批 规土委审议 市常委会批准
<专项规划报批> 规土局审议 区更新办审议 规土委审议 建环委审议
<确认实施主体>
完成拆迁分期物业、 土地收购
区更新办审批
纳入年度更新计划
纳入年度更新计划
前
1、项目更新定位 1、更新意愿达到2/3 1、符合区域产业规划 1、规划深度按照法定图 1、完成拆迁物业、土地
程）
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Code of this report | 4
非农指标的使用说明：非农建设用地指标可进入市场交易，但需 缴纳地价，且不可跨行政区置换
区域
相关规定及内容
深圳
《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若 干规定》:居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2）， 按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5 ），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告 基准地价的100%缴纳地价
龙岗
《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》，第五条：非 农建设用地指标折算实行等价置换的原则，市、区政府另有规定的除外
宝安
《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》，土地置换原则上仅限 在本社区内划定，按照“已建调已建、未建调已建、未建调未建”的原则进行 调整置换
非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，不可跨行政区交易
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SUCCESS
THANK YOU
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2019/8/7
Code of this report | 6
• 需以更细致、深入的调查研究为基础，对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、 附属物等做详细登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手 续、房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门三方确认备案，方可作为拆迁赔偿依 据
商定拆迁补偿标准阶段
• 在深圳市采用赔偿面积 的方式比较普遍，一般的 拆赔比为1:0.8左右，成 熟旺区更高