工业区商业配套项目定位方案措施

龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案

类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39

标签：策划推广营销策划

一、宝龙工业区商业需求分析

一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析

1、宝龙工业区基本概况

宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组

宝龙工业城遥感图

成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。

宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。

2、片区公交体系和道路交通规划

宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全

宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。

宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。

2）公共交通匮乏

与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。

3）交通规划健全，交通环境不断改善。

根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解，根据规划，未来在宝龙工业城内将设有2个公交首末站及1个枢纽站，其中公交枢纽站设在锦龙大道与南同大道北部。2个公交首末站1个在宝清路与南同大道交汇处，1个在宝龙工业城502地块。

同时根据规划，将新规划3条公交线路在宝龙工业城内绕行，另规划有内环路、第二通道等即将建设。铁路方面规划有深厦铁路穿过宝龙工业城西面，同时规划12号地铁将在宝龙工业城东面穿过，13号地铁将在宝龙工业城北面穿过。

附图：宝龙工业城交通系统规划示意图

3、片区配套

1）生活配套

宝龙工业城周边生活配套设施完善，可以满足企业高管和技术骨干居家、休闲等日常生活需要，园区5公里范围内的龙岗中心城，规划、建设有一流的商品房小区，是理想的居住场所。

2）教育配套

片区周边拥有龙岗、平岗、龙城、坪山等多所中学和十余座小学。

3）医疗配套

片区有龙岗区中心医院、龙岗区第二人民医院、坪山医院三所三甲医院。4）商业配套

园区周边散布岁宝百货、百佳购物广场、人人购物中心、万佳百货等十余家大型商场。

5）娱乐配套

宝龙碧岭片区以IC制造产业、电子通讯产业、汽车制造产业为产业导向，汇集一大批国内外知名企业。宝龙工业城以宝龙五路为界线，将宝龙工业区一分为二，宝龙五路以东为东片区，宝龙五路以西为西片区。

附图：宝龙工业城东、西片区划分图

1）宝龙工业区东片区企业概况

宝龙工业区东片区位于宝龙五路以东，截至到2007年底，进驻投产企业总计为29家，企业主要以IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产、服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业为主，截至到2007年员工数量达到35，040人左右。

从企业员工比例来看，在IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产等资金资本密集型的现代新型行业企业中，由于企业本身科技含量高，产品附加值大等特点，企业员工人数相对较少，但企业员工素质、学历相对较高；同时由于这些企业技术性、管理性的特点，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例较高，其所占比例范围在10％～30％之间。

从收入来看，这类企业各层次员工相对于其他行业员工起点高，收入也相对高。我司对工业园区的收入状况调查结果也印证了这一观点，普通员工的工资在1500-2500元/月之间，中高层管理人员工资则在6000元以上。

而从事服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业的企业，由于企业为传统的劳动密集型企业，技术相对成熟，需要以大规模生产来降低成本，这些企业员工数量相对较大；同时由于生产相对简单、企业本身科技含量不高、产品附加值低等特点，使得企业更多需求的是技术纯熟的蓝领工人，所以该类企业多为员工数量多，厂区规模大的生产型企业，其中高层技术、管理员工所占比例较小，在5％～10％之间。其员工收入情况为，普通员工工资在800-130 0元/月之间，中高层员工收入则在3000-5000元/月之间。

2）宝龙工业区西片区企业概况

宝龙工业区西片区位于宝龙五路以西，截止到2007年底，进驻投产企业总计为10家，企业主要以汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业为主，截止到2007年底，西片区员工数量为45000人左右。

从企业员工比例来看，由于西区企业进驻较晚，企业普遍为汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业的资本密集型及劳动密集型企业，企业科技含量高、产品附加值大、企业工业产值高、企业规模大、员工数量多。鉴于这些企业固有的特性，宝龙工业区西区企业的员工素质、学历、收入低于IT、芯片制造等行业企业的员工，但高于其他传统行业企业员工，介于两者之间。由于这些企业规模较大，对管理和技术要求也相对较高，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例也较高，其比例范围在7％～28％之间。

从收入情况来看，这类企业各层次员工收入低于IT、芯片制造等新型行业企业员工，但高于其他传统行业企业员工。我们的调查结果也印证了这一观点，在这一行业中，普通员工工资在1100-2000元/月之间，而中高层管理人员工资则在3000～10000元之间。

二）宝龙工业区消费人口布局及未来消费群体分析

1、宝龙工业区消费群体分析

随着大型企业入驻数量的增加，宝龙工业区将建设成为以集成电路产业为龙头，带动软件设计、芯片制造、封装、测试及其配套生产企业的高新技术工业区，作为此类工业园区，其区内的消费群体将呈以下特点：

1）年轻化

作为高新技术产业园区，工业区内的人员以中高层管理人员、高级技术工人和从事基础工作的普通工人为主，该群体整体年龄较为年轻，特别是作为主力消费人群的普通工人年龄一般在20-30岁之间，消费观念较靠前。

2）消费时段规律化

由于区内消费群体属于“上班族”，消费时段集中于下班后和节假日，而上班时间段人流量较少，故人流量呈现出随时间变动而变化的规律。