房产经纪人协理考试复习重点

用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。

担保物权包括：抵押权、质权、留置权经营者的义务：依法定或约定履行义务；听取意见和接受监督的义务；保障人身和财产安全的义务不做虚假宣传的义务；出具相应的凭证和单据的义务提供符合要求的商品和服务的义务不得从事不公平、不合理的交易；不得侵犯消费者的人身权利；民法调整对象：财产关系、人身关系民法：是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

民法基本原则：平等、诚实信用、公序良俗、自愿、禁止滥用权利民事主体：自然人、法人、合伙。

合同：是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。

争议的解决：《消费者权益保护法规定》：消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过与经营者协商和解、请求消费者协会调解、向有关行政部门申诉、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁和向人民法院起诉等途径解决。

民事法律行为的形式：口头、书面、视听资料、推定、默示完全民事行为能力人：18周岁以上的公民、16-18以自己劳动收入为生活来源的。

限制民事行为能力人：10周以上、罪犯、保外就医人员，刑期未满、不能完全辨认自己行为的精神病人。

无民事行为能力人：不满10周、不能辨认自己的精神病人合同标的的种类：有形财产、无形财产、劳务、工作成果诉讼时效期间为1年的有：身体受到伤害要求赔偿、出售质量不合格商品未声明的、延付或拒付租金的、寄存财务被丢失或损毁的承担民事责任的9条：商品存在缺陷的；不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的；不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的；不符合商品说明、实物样品等到方式表明的质量状况的；生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；销售的商品数量不足的；服务的内容和费用违反约定的；对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的；法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。

承担民事责任的方式：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、修理、重作、更换、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉可单独适用，也可合并使用合同的生效条件：当事人具有相应的民事行为能力。

意思表示真实。

不违反法律和社会公共利益。

物的种类：不动产和动产、流通物和限制流通物、主物和从物、原物和孳息、特定物和种类物、替代物和不可替代物等。

合同的履行是指债务合理地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。

动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法，动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。

定金罚则：《合同法》规定：当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

经营者的不正当竞争行为：假冒和仿冒行为；虚假的宣传行为；侵犯商业秘密的行为；不正当销售行为；其他不正当行为；物权是指权利人依法特定的物享有直接支配和排他的权利。

同一物上下不能有内容不相容的两种以上的物权并存。

物权共同效力：排他效力、优先效力、追及效力消费者的权利：保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法请求赔偿权、求教获知权、依法结社权、维护尊严权、临督批评权所有权是指所有权人拥有特定的动产或不动产，对其动产或者不动产享有全面的支配权利。

完整理的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。

国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。

协议方式的特点：自由度大，不利于公平竞争。

宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。

土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。

承担行政责任的9条：生产、销售的商品不符合保障人身、财产安全要求的；在商品中掺杂、掺假、以假充真、以次充好，或者以不合格商品冒充合格商品的；生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；伪造商品的产地，伪造或者冒用他人的厂名、厂址，伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的；销售的商品应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫结果的；对商品或者服务作引人误解的虚假宣传的；对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补充商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求故意拖延或者无理拒绝的；侵犯消费者人格尊严或者侵犯消费者人身自由的；法律、法规规定的对损害消费者权益应当予以处罚的其他情形。

农民集体的范围有下列三种：村农民集体；村内两个以上的农民集体；乡镇农民集体。

农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。

国有土地租赁的方式：国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标、拍卖方式。

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。

短期租赁一般不超过5年。

长期租赁不得超过法律规定的土地出让的最高年限。

出让金缴纳：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。

出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。

土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

国有土地使用权出让最高年限1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或其他用地50年。

土地使用权出让：是指国家将国家土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让金：是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

土地使用权出让内容：1、土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

2、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。

3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

4、集体土地不经征收不得出让。

5、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

宅基地归农民集体所有，宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。

土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。

土地的社会主义公有制分为：全民所有制和劳动群众集体所有制两种。

政府及其所属部门不正当竞争行为：滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动；滥用行政权办，限制外地商品进入本地市场，或者本地商品流向外地商场。

公用企业或者其他依法具有独占地们的经营者，限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争行为，属不正当竞争行为。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

划拨土地使用权的收回：1、土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；2、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的；3、各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；4、土地使用者自动放弃土地使用权的；5、未经原批准机关同意，连续2年未使用的；6、不按批准用途使用土地的；7、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

土地使用权的划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

划拨土地使用权有以下含义：1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式；2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续；4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

“十一五”时期重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

保障性住房：经济适用住房、廉租房、两限房确保廉租住房资金来源，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。

二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房的维护和管理。

对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

闲置土地的处置方式：1、延长开发建设时间，但最长不得超过1年；2、改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；3、安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；4、政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；5、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。

6、土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。

原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

划拨土地使用权的范围：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施和公益事来用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。

划拨土地使用权可以转让、出租、抵押。

高收入家庭，遵循市场价格机制，在市场上购买、租赁商品住房。

中低收入家庭，购买经济适用住房、限价房或中低价位、中小套型普通商品住房北京市经济适用住房开发建设享受以下优惠政策：1、建设用地以行政划拨方式供应。

2、免收建设和经营中的行政事业性收费。

3、小区外基础设施建设费用由政府负担。