房地产估价复习题

一、单选题1、房地产交易成交的条件是（A）。

A、最高买价≥成交价≥最低卖价B、最低卖价≥成交价≥最高买价C、成交价≥最高买价≥最低卖价D、最低卖价≥最高买≥成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为（C）。

A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（A）。

A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（D）万元。

A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（B）。

A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ B ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A、小于B、大于C、等于D、小于或等于7、收益法是以（ B ）为基础的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理8、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。

A、具有同等效用B、完全相同C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（ C ）A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的搂面地价为（C）元/m2。

A、1000B、600C、500D．无法计算11、某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为（ B ）A、2%B、0C、4%D、-4%12、不属于房地产自身因素的是(D)。

A、区位B、实物C、权益D、经济13、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。

A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润14、其他条件相同，期房价格一般( B )现房价格。

A、高于B、低于C、等于D、不可比15、在城市租金支付能力由高到低排序正确的是( A )。

A、零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B、专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C、批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D、轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅16、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的(C )。

A、收回B、摊销C、减损D、补偿17．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（B）的行为。

A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系18．.用成本法估价时，房屋现值=( C)A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C、房屋重置价格×成新度D、房屋重置价格-年折旧额19．对房地产估价来说，土地是（B）。

A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间20．房地产权利的种类中，属于债权的是（D）。

A．地役权B．典权C．抵押权D．租赁权21．从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( B )。

A、越高B、越低C、不变D、越可靠22．某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( C )。

A、76％B、80％C、81％D、84％23．下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（C）。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格建设工程教育网C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价24．房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（B）上升的。

A．间断B．波浪C．连续D．螺旋25．引起真正的房地产自然增值的原因是（B）。

A．装修改造B．需求增加C．通货膨胀D．改进物业管理26．房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（B）。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．套内建筑面积D．套内墙体面积27．房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（C）下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同-估价原则、同一估价目的28．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。

若改为直接比较判定，将出现（C）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93329．房地产价格是由房地产的（A）三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求30．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。

该房地产的实际价格为（B）万元。

A．87B．124C．130D．13431．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（D）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立32．评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（C）。

A．重置成本+土地使用权价值B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失33．在评估投资价值时，折现率是（D）。

A．社会一般的收益率B．收益法中的资本化率C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率34．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。

A．96B．192C．240D．48035．房地产估价从某种意义上讲是（B）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．确定36．形成房地产需求的条件是（A）。

A、费者愿意购买且有能力购买B、价值量大且寿命长久C、保值且升值D、有用且稀缺37．关于估价假设，要防止出现以下3种情况，不包括( D )。

A、滥用估价假设；B、不明确估价假设；C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设；D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。

38．房地产的基本存在形态在理论上只有（A）。

A、土地、建筑物、房地B、土地、建筑物；C、建筑物、房地；D、土地、建筑物、房地、权益。

39．房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（C）。

A．一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B．一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C．一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D．一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性40．有关专业估价下列说法不正确的是（B）。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见二、多选题1．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降。

2．房地产自身因素可再分为（ABD）。

A．区位因素B．实物因素C．人口因素D．权益因素E．经济因素3．下列存在替代关系的有（AC）。

A．经济适用房与普通商品住宅之间B．经济适用房与高档别墅之间C．宾馆与写字楼之间D．普通住宅与商业用房之间E．普通住宅与娱乐房地产之间4．在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括（BC）。

A．划拨土地应补交的出让金B．已抵押担保的债权数额C．发包人拖欠承包人的建设工程价款D．强制执行费用E．估价费用5．利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（AC）。

A．最佳规模B．最佳经营手段C．最佳集约度D．最佳管理方式E．最佳投资渠道6．房地产估价师的职业道德包括（BCDE）。

A．有资格证书即可胜任任何估价业务B．诚实守信C．公平竞争D．社会责任E．保守秘密7．下列是非收益性房地产的有（BCDE ）。

A．农地B．行政办公楼C．教堂D．寺庙E．未开发的土地8．建筑物区分所有权包括（BCD）等。

A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共用部分持份权E．长期使用和租赁9．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ABC）。

A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值10．公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（AD）。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D．卖方和买方追求各自利益的最大化E．卖方和买方急于完成交易11．与非专业估价相比，专业估价的特点有（ACD）。

A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务D．承担法律责任E．估价作业日期长12．房地产按开发程度来划分，可以分为（BCDE）。

A．自由的房地产B．生地C．毛地D．熟地E．现房13．同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（ABCD）不同。