房地产估价原理与方法2021
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
房地产市场的房地产估价方法与技巧
房地产市场的房地产估价方法与技巧在房地产市场中，房地产估价是一项至关重要的任务，它用于确定房产的价值，为买卖、投融资以及其他房地产相关交易提供依据。
本文将介绍几种常用的房地产估价方法和技巧，以帮助读者更好地了解房地产估价的过程和要点。
一、市场比较法市场比较法是一种常见的房地产估价方法，它基于类似物件之间的比较来确定房产的价值。
该方法通常适用于相对成熟的市场，其中存在足够多的类似物件供作比较。
在市场比较法中，估价人员会调查和分析已售出的类似物件，并根据它们与待估价房产的特征进行比较。
要注意的是，比较物件应尽可能接近待估价房产，如地理位置、建筑结构、土地面积等。
通过分析这些比较物件的交易价格、市场需求和供应情况等信息，估价人员可以得出一个相对准确的市场价值范围。
二、收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法，它适用于投资性房产，如商业物业和租赁房产。
该方法基于预期收益来确定房产的价值，考虑到租金收入、资本增值和投资产生的其他收益。
在收益法中，估价人员首先需要计算待估价房产的潜在租金收入，这可以通过市场租金水平和物业可租面积来估算。
接下来，需要考虑资本增值，即房产价值随时间的增长。
最后，通过将租金收入和资本增值相加，再考虑其他收益和费用，可以得出一个近似的房产价值。
三、成本法成本法是一种用于确定新建或重建房地产价值的方法，它基于房产的建造成本和维护费用来进行估算。
在成本法中，估价人员首先需要计算待估价房产的建造成本，这包括土地购买、建筑材料、劳动力和其他相关成本。
接下来，需要考虑房产的维护费用、折旧和功能降低等因素。
最后，通过将建造成本和维护费用相加，并做适当的调整，可以得出一个合理的房产价值。
四、专家判断法专家判断法是一种基于专业经验和专家意见的房地产估价方法，它适用于无法使用其他估价方法的情况。
在专家判断法中，估价人员会请教业内专家，他们通常具有丰富的行业知识和经验。
专家可以根据自己的专业判断和对市场趋势的了解，提供一个房产的估价范围。
房地产估价原理与方法
房地产估价原理与方法房地产估价是指根据一定的原理和方法对房地产进行价值评估的过程。
这是一项与房地产买卖、抵押贷款、投资决策等紧密相关的工作。
下面，我们将介绍房地产估价的原理与方法，以帮助大家更好地了解和应用于实际。
房地产估价的原理主要包括需求供给原理和比较法原理。
需求供给原理是指在市场经济条件下，房地产的价值取决于供求关系。
当需求大于供给时，房地产价格会上涨；当供给大于需求时，价格会下降。
因此，估价师需要考虑房地产市场的整体供求状况，包括人口增长、经济发展、政策因素等，以确定房地产的价值。
比较法原理是指通过比较已经成交的类似房地产交易案例来确定估价对象的市场价值。
估价师会选择具有相似特征的房地产交易案例，并进行详细的比较分析，考虑因素包括地理位置、建筑面积、使用年限、装修情况等。
通过与已成交案例的对比，估价师可以得出估价对象的市场价值范围。
除了原理之外，房地产估价还有多种方法，其中常用的方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是最常用的方法，特点是简单直观。
估价师通过比较类似房地产的市场交易价格，找出市场上与估价对象最为接近的成交案例，并进行相应的调整后得出估价结果。
收益法适用于商业房地产的估价。
该方法基于租金收入和投资回报率的关系来计算估价对象的市场价值。
估价师会考虑租金收入、租赁年限、物业管理费用等因素，通过现金流贴现的方法计算出估价对象的现值。
成本法则是基于房地产的重建成本来进行估价的方法。
估价师会考虑土地价值、建筑造价、折旧等因素，计算出房地产重建的成本，再根据折旧和使用年限等进行调整得出估价结果。
综上所述，房地产估价原理与方法是通过需求供给和比较分析来确定房地产的价值。
选择适合的方法可根据具体情况，灵活运用以确保估价的准确性。
希望本文对大家在房地产估价方面有所启发和参考，为投资和决策提供一定的指导意义。
房地产行业的房地产评估与估值方法解读
房地产行业的房地产评估与估值方法解读房地产评估是指对房地产进行全面、客观、准确的价值评估，以确定其市场价值和评估价值的过程。
而房地产估值则是指通过对市场数据、经济环境、社会因素等进行综合分析，以确定房地产的经济价值和投资价值的过程。
本文将解读房地产行业常用的房地产评估和估值方法，以加深我们对房地产市场的理解。
1. 市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
它基于市场交易的数据，通过找到相似物业的交易价格，并进行适当的调整，来确定待评估房地产的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据较为充分的情况下，对于一些常见的住宅和商业物业较为适用。
2. 收益法收益法是一种基于房地产租金收益来评估房地产价值的方法。
通过对租金收益进行估计，并选择适当的资本化率，将租金转化为房地产的市场价值。
这种方法适用于商业物业和投资性房地产的评估。
3. 成本法成本法是以建筑物的重建成本为基础，通过考虑折旧和损耗等因素，来评估房地产的价值。
这种方法适用于新建物业或者无法获取市场交易数据的特殊房地产，如独特的文化遗产建筑等。
4. 投资价值法投资价值法是一种综合考虑收益、成本和市场因素的方法。
它将投资者对未来现金流的预期和风险考虑在内，通过对资产的现金流量进行贴现，以确定房地产的投资价值。
这种方法适用于投资性物业和开发项目的估值。
5. 主管部门评估法主管部门评估法是指按照相关政府主管部门发布的评估标准和方法，对房地产进行评估。
这种方法主要用于土地的评估，以及政府部门对房地产市场的监管。
综上所述，房地产评估与估值方法多种多样，选择合适的方法应根据不同的房地产类型和目的进行综合考虑。
在实际操作中，评估师需要充分了解市场、收集数据，并结合专业知识和经验，进行准确的评估与估值。
相信随着房地产市场的不断发展，评估与估值方法也将不断更新与完善，更好地为市场提供准确的房地产价值信息。
房地产市场的房屋评估与估价方法
房地产市场的房屋评估与估价方法随着城市化进程的推进和人口增长的加剧，房地产市场作为经济的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
房屋评估与估价方法作为房地产交易市场中的必备工具，对于买卖双方而言具有决定性的影响。
本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，旨在帮助买卖双方更全面地了解房屋价值，并进行更明智的决策。
一、市场比较法市场比较法是房屋评估与估价中最常用的一种方法。
其核心原理是通过将待评估的房屋与附近已售房屋进行对比，找到相似的特征，从而确定房屋的市场价值。
这种方法的优势在于依赖于市场的供需关系，兼顾了买卖双方的实际情况。
然而，市场比较法也存在着不足之处，例如房屋的特殊性无法完全反映在价格上，也有可能因为鲜有类似房屋交易导致价格无法准确估计。
二、收益法收益法主要适用于投资性物业的估价，它通过对物业未来预期收益进行估算，以现值的方式反映在房屋的估价上。
这种方法相较于市场比较法而言，更加注重于房屋产生的经济效益，尤其适用于出租房屋等投资回报周期较长的物业类型。
然而，收益法对投资收益的预测存在较大的不确定性，对于买方和卖方而言具有一定的风险。
三、成本法成本法是以物业的重建成本为基础，通过减去物业的折旧和损耗来确定其价值。
这种方法适用于新建房屋或升值改造房屋等情况，能够相对准确地评估物业的价值。
然而，成本法也存在着一定的局限性，例如无法充分考虑市场的供需因素，不适用于旧房屋的估价。
四、收益比率法收益比率法是以物业租金收益率为基础，通过租金的现值与物业的市场价值之比来确定物业的价值。
这种方法适用于商业地产等租金收益明显的物业类型。
然而，收益比率法的准确性也受到租金市场波动等因素的影响。
五、混合评估法混合评估法是将市场比较法、收益法和成本法等不同方法综合运用，以提高评估结果的准确性。
通过权衡各种评估方法的优缺点，综合考虑物业的市场特征、收益能力和成本等因素，得出相对全面的房屋估值结果。
总结：房地产市场的房屋评估与估价方法多种多样，每种方法都有其适用的场景和限制。
2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题6
2021年房地产估价师《房地产估计理论与方法》试题6一、单项选择题1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
2021房地产估价师考试大纲
2021房地产估价师考试大纲
2021年房地产估价师考试大纲主要包括《房地产制度法规政策》、《房地产估价原理与方法》、《房地产估价基础与实务》和《土地估价基础与实务》四个科目。
具体来说，大纲要求应试人员掌握相关估价专业知识结构、素质和能力，理解与掌握房地产估价、土地估价相关的主要制度、法律、法规和政策，掌握房地产估价、土地估价的基本概念、估价需要、价格和价值理论、估价方法及其运用，具备从事房地产估价业务、撰写相关估价报告的基本能力，以及了解土地估价基础、宗地估价、土地分等定级、公示地价评估、地价动态监测等方面基础知识的掌握程度。
在考试内容中，大纲将考试要求分为掌握、熟悉、了解三个层次，其中掌握的部分约占60%，熟悉的部分约占30%，了解的部分约占10%。
同时，大纲还对各科目的题型和分值进行了说明。
总之，2021年房地产估价师考试大纲是指导考试命题和评估应试人员能力的重要依据。
房地产估价第2版
房地产估价第2版1. 简介房地产估价是指对不动产进行评估、测算其价值的一种方法。
通过房地产估价，可以了解房地产的市场价值，并为买卖、租赁、抵押等交易提供参考。
本文将介绍房地产估价的基本概念、方法以及在实际应用中的一些注意事项。
2. 房地产估价的基本概念房地产估价涉及到几个重要的概念：•市场价值：指在正常交易情况下，根据市场供求关系确定的物品的价格。
•投资价值：指购买不动产后，在一定的投资期限内可以产生的回报。
•抵押价值：指用不动产作为抵押物时所能得到的借款金额。
•保险价值：指不动产的重建成本或修复成本。
3. 房地产估价的方法房地产估价可以采用多种方法，下面介绍几种常见的方法：3.1 成本法成本法是根据不动产重建或修复的成本来确定其价值的方法。
该方法适用于新建不动产或需要重建的不动产。
具体步骤包括确定建造成本、折旧估算以及对不动产其他附加价值的评估。
3.2 直接比较法直接比较法是根据相似物品在市场上的成交价格来确定不动产的价值的方法。
该方法适用于市场上有大量类似不动产的情况。
具体步骤包括选择和调整比较物品、选择和调整比较条件以及确定最终价值。
3.3 收益法收益法是根据不动产的现金流或收益能力来确定其价值的方法。
该方法适用于用作投资物业的不动产。
具体步骤包括确定预期现金流、确定适当的折现率以及计算不动产的净现值。
3.4 技术经济法技术经济法是根据不动产的技术、经济指标来确定其价值的方法。
该方法适用于特殊类型的不动产，如工矿用地、特许经营权等。
具体步骤包括确定技术指标、经济指标以及计算不动产的价值。
4. 房地产估价的注意事项在进行房地产估价时，需要注意以下几点：•数据的准确性：估价的结果取决于所使用的数据的准确性和完整性，因此在收集和使用数据时应注意数据的来源和可靠性。
•市场状况的变化：房地产市场状况随时都在发生变化，因此在进行估价时需要考虑当前的市场状况以及未来的市场预期。
•估价方法的选择：不同的估价方法适用于不同的情况，需要根据具体情况选择合适的方法进行估价。
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房地产估价原理与方法2021
房地产估价原理
1.房地产估价的意义
从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因
素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格
所作出的判断与推断。
房地产估价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的
推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不
能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因
为房地产价格形成的因素发杂多变，不是任何人用某些公式就能够
计算出来的，评估是应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜
在的影响因素。
2.房地产估价的基本内容
（1）估价对象
估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。
在估价
实践中房地产估价对象主要有土地、建筑物、房产等。
（2）专业估价人员
房地产专业估价人员是指经房地产估价资格考试合格，由注册
管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专
业技术人员。
（3）估价目的
估价目的是指一个具体估价项目的期望用途。
不同的估价目的，来源于对估价的不同需要；不同的估价目的，将影响估价结果。
（4）估价的原则
估价原则是指人们在该房地产估价的反复实践和理论探索中，
在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一
些简明扼要的、在估价后动中应当遵循的法则或标准。
（5）估价程序
估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内
在联系性及时间操作性所排列出的先后次序。
房地产估价方法
一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取：
1.基于理智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同
房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交
易的思路来求取；
2.基于明知的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房
地产所需的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费
用的思路来求取；
3.基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利
用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。