地产全案营销策略
某地产项目营销策略及推广思路总案
某地产项目营销策略及推广思路总案一、项目概述该地产项目是一个位于某城市市中心的综合性地产项目，包括商业、住宅、办公等多个功能区域。
项目总占地面积为XXX 平方米，总建筑面积为XXXX平方米。
该项目的目标客群主要是年轻白领、中产阶级和创业者。
二、市场分析1. 潜在客户：市中心地段繁荣的商业环境吸引了大量的白领人群和创业者，他们对住宅、办公等需求量大。
2. 竞争对手分析：附近同类项目较多，为了在激烈的市场竞争中占有优势，需要制定合适的营销策略。
三、营销策略1. 定位策略根据市场调研结果，我们将该项目定位为“时尚创意中心”，以满足年轻人对生活品质、工作环境等方面的追求。
2. 定价策略根据项目的高品质和地理位置优势，我们将采用略高于同地段其他项目的定价策略，以创造高端氛围的品牌效应。
3. 渠道策略（1）线上渠道：在各大房产网站、社交媒体等平台上进行线上推广和销售活动，吸引潜在客户关注。
（2）线下渠道：与知名房产中介合作，将项目信息主动推送给他们的客户，同时组织展示会和销售活动，吸引顾客参观。
4. 产品特色（1）多功能区域设计：商业区、住宅区、办公区相互渗透，创造了独特的生活和工作体验，满足客户多元化需求。
（2）环保节能：引入先进的建筑技术和设施，打造绿色环保的生活环境。
（3）公共设施齐全：项目内设置了健身房、游泳池、儿童乐园等公共设施，为居民提供舒适的生活环境。
四、推广思路总结1. 媒体宣传：通过报纸、杂志、电视台等媒体，进行项目的广告宣传，增加项目知名度。
2. 社交媒体营销：通过微博、微信公众号等社交媒体，发布项目的最新动态、推广活动等信息，引起潜在客户的兴趣。
3. 开放日活动：组织开放日活动，亲身体验项目的功能和服务，并提供特别优惠，吸引客户前来参观和咨询。
4. 展示会：参加相关地产展示会，展示项目的特色和优势，与潜在客户进行面对面交流。
5. 口碑营销：通过提供高品质的产品和服务，引起客户的满意度和口碑，通过客户引荐，扩大项目的知名度和影响力。
地产项目整体营销策略方案
地产项目整体营销策略方案一、背景分析地产项目的整体营销策略需要基于对市场和目标消费者的深入了解。
在制定整体营销策略之前，必须对目标市场的需求、竞争环境、市场规模等因素进行全面的分析和评估。
1.目标市场分析：对于地产项目来说，目标市场往往是以年龄、收入、家庭状况和购房需求等因素为基础划分的一群人。
根据市场调研和数据分析，确定目标市场的特征和需求，比如年轻白领、家庭主妇、中产阶级等。
在确定目标市场后，需要了解他们的购房偏好、购房能力、购房动机和购房决策过程等方面的信息。
2.竞争环境分析：地产行业竞争激烈，因此需要对竞争对手的产品、市场份额、品牌影响力和销售策略等进行全面分析。
通过对竞争对手的研究，可以找到自己的差异化优势，从而更好地制定整体营销策略。
3.市场规模评估：通过对市场数据的收集和分析，可以评估市场规模和增长潜力。
了解市场规模可以帮助企业确定市场份额和销售目标。
二、整体营销策略制定1.品牌定位策略：基于目标市场分析和竞争环境分析，确定品牌的定位。
品牌定位应该与目标市场的需求和竞争对手的差异化有关，确定公司在目标市场中的独特价值和核心竞争力。
2.市场细分策略：根据目标市场的特点，将市场细分为不同的群体，以更精准地满足他们的需求。
通过市场细分策略，可以更好地了解不同市场细分的消费群体，进而制定更具针对性的营销策略。
3.营销渠道策略：根据目标市场的特点和购房决策过程的分析，确定适合目标市场的营销渠道。
可以选择线下渠道，如展示中心、销售中心等；也可以选择线上渠道，如官方网站、社交媒体等。
同时，可以进行渠道混合策略，充分利用线上线下的优势，最大化覆盖目标市场。
4.定价策略：根据目标市场的购房能力、竞争对手的定价水平和品牌定位，确定合理的定价策略。
定价策略应该考虑到市场需求、目标市场对产品的价值认知和产品成本等因素。
5.促销策略：通过促销活动和各种营销手段来吸引目标市场的消费者。
通过优惠、礼品、赠品等方式激发购房欲望，提高产品的竞争力。
房地产全案营销方案
房地产全案营销方案随着经济的发展，房地产行业也日益繁荣。
房地产营销方案不仅关系到企业的品牌形象，还关系到项目的销售业绩。
与传统的房地产销售方式相比，全案营销方案更加注重用户需求，能够满足客户个性化的需求，提高客户满意度，从而推动项目快速稳健发展。
在本文中，将从下面几个方面探讨的全案营销方案，以帮助房地产企业提升产品的销售业绩和品牌形象。
1.品牌建设作为房地产企业的核心部分，品牌形象对于企业的发展具有重要的意义。
一个好的品牌形象能够为企业积累良好的口碑和形象，提高客户的信任度，从而帮助企业提升市场占有率。
因此，建立一个健康、稳定的品牌形象，并通过全面的推广，形成品牌认知度和美誉度，是房地产全案营销不可或缺的一部分。
在品牌建设方面，首先需要确定品牌的核心定位，包括品牌的定位和品牌的特点。
在定位方面，需要确定品牌的目标人群、产品定位以及其它品牌要素，从而形成品牌的核心定位。
在特点方面，则可以从产品质量、服务质量、品牌形象等多个角度入手，从而塑造出一种独特的品牌特点，让用户能够更加容易的识别出来，并理解品牌所代表的含义。
2.特色营销“特色营销”即传统营销方式的升级版，它是为了适应消费市场需求喜新厌旧的特性而发展起来的一种新型的销售方式。
在特色营销中，营销策略和产品特点，必须能够与提高客户满意度相结合，从而帮助企业实现快速发展。
在制定房地产全案营销方案时，特色营销策略应该包括以下几个方面：（1）资源整合：通过整合不同类别的资源，将产品展示得更加综合化，从而提高销售业绩。
（2）用户需求：特色营销是基于用户需求出发的，根据用户的个性需求推出相应的营销策略，便能更好的提供真正的需求解决方案，营销效果也必然更佳。
（3）快速响应：市场竞争日益激烈，企业必须不断地注重提高服务质量，加速市场反应，快速响应客户的需求。
3.量身定制量身定制是房地产全案营销中最重要的一环，也是全案营销的特点。
根据客户的个性化需求，为客户提供量身定制的购房方案，既能提高销售量，也能增强客户的感受。
地产全案营销策划文案
地产全案营销策划文案一、背景分析随着城市化进程的不断加快，房地产市场需求量不断增长，竞争日益激烈。
在这样的市场环境下，地产开发商需要制定全案营销策划，通过科学的营销手段和策略来吸引潜在买家，提升品牌知名度，增加销售业绩。
二、目标定位1.销售目标：积极响应政府号召，稳定房价，确保房地产销售业绩稳步增长，实现销售收入增加20%的目标。
2.品牌目标：提升品牌知名度，树立良好的品牌形象，成为业内知名地产开发商，打造品牌影响力。
3.市场目标：深入挖掘目标市场，提高市场覆盖率，增加客户群体，拓展市场份额。
三、全案营销策略1.品牌定位：精准定位目标市场，明确产品卖点，突出房地产项目的特色和优势，树立独特品牌形象。
2.传播策略：结合线上线下传播手段，采用多种形式广告宣传方式，如电视广告、户外广告、网络广告、手机App广告、新媒体营销等，全面覆盖目标客户群体。
3.销售策略：通过举办楼盘活动、推出优惠政策、开展团购活动、组织展销会等方式，吸引购房客户，促进销售增长。
4.渠道拓展：建立销售渠道，拓展经纪合作伙伴，加强渠道管理，提高销售效率。
5.客户服务：注重客户体验，提供优质售后服务，建立客户关系管理系统，保持客户忠诚度。
6.品牌宣传：通过媒体合作、公关活动、赞助活动等方式，提升品牌知名度和美誉度。
四、执行计划1.品牌定位阶段：明确目标市场，分析竞争对手，确定产品卖点，进行品牌策略制定。
2.传播策略阶段：搭建广告传媒平台，制定广告投放计划，实施广告宣传活动。
3.销售策略阶段：策划促销活动，推出优惠政策，加强楼盘活动策划和执行。
4.渠道拓展阶段：加强经纪合作伙伴关系，开拓新的销售渠道，拓展经纪人资源。
5.客户服务阶段：建立客户关系管理系统，加强售后服务，提高客户满意度。
6.品牌宣传阶段：开展品牌宣传活动，提升品牌知名度，提高美誉度。
五、预期效果1.销售业绩：实现销售收入增长20%的目标，提升房地产项目销售业绩。
2.品牌形象：树立良好品牌形象，成为业内知名品牌，提高品牌知名度和美誉度。
房地产全案营销方案
房地产全案营销方案一、方案背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产市场竞争日益激烈。
在这个竞争激烈的市场中，如何制定一个全面而有效的营销方案，成为房地产开发商摆在面前的重要任务。
二、目标受众分析1. 家庭年收入在30万以上的中产阶级群体，他们对居住环境的追求较高。
2. 有一定财力的投资者，他们寻求投资回报率较高的房地产项目。
3. 年轻夫妇或新婚家庭，他们寻求舒适的居住环境及便利的交通设施。
三、市场调研1. 通过对目标受众进行市场调研，了解他们的需求和购房习惯。
2. 了解竞争对手的产品特点、价格以及市场占有率。
3. 利用社交媒体等渠道进行市场调研，了解目标受众的关注点和购房动向。
四、房地产全案营销方案1. 定位策略根据市场调研结果，确定项目的定位。
可以选择高档住宅、公寓、商业物业或者混合用途开发项目等。
2. 市场推广策略- 建立专业的市场推广团队，负责项目的宣传与推广工作。
- 利用线上和线下渠道，开展广告投放、论坛推广、媒体报道等活动，提高项目知名度。
- 通过组织开放日、实地考察等活动，吸引潜在购房者的关注并增强其购买意愿。
3. 销售策略- 与房地产中介机构合作，利用其客户资源进行房源销售。
- 对于投资者，提供详细的投资回报率计算和市场走势分析，增加他们的购买决策可信度。
- 针对年轻夫妇或新婚家庭，提供灵活的按揭贷款方案，降低购房门槛。
4. 社区建设- 提供完善的基础设施和配套设施，如公园、健身房、商场等。
- 定期举办社区活动，增强居民之间的交流和凝聚力。
- 关注环保问题，采用绿色建筑材料，确保居民的健康和环境的可持续发展。
五、预算与推广效果考核1. 制定详细的推广预算，包括广告、宣传活动、销售费用等。
2. 设定明确的推广目标，如销售额、客户满意度、项目知名度等。
3. 定期进行推广效果评估，根据评估结果优化推广活动，提升市场竞争力。
六、风险及应对措施1. 市场波动风险，建立灵活的预测机制，及时调整销售策略和定价策略。
房地产营销策划方案方案(7篇通用)
房地产营销策划方案方案（7篇通用）房地产营销策划方案方案篇1(一)广告诉求重点结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。
具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。
1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。
5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为__市的文教区，是__市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。
6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现1.广告主题围绕本案“____×”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。
2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。
3.广告表现原则(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。
(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。
(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。
(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“__项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。
某地产全程营销策划案
某地产全程营销策划案一、背景：某地产公司计划推出一项新项目，希望通过全程营销策划来提高项目的知名度和销售量。
二、目标：1. 提高项目的曝光度和知名度，吸引潜在买家的注意力。
2. 增加项目的销售量，达到销售目标。
三、策划内容：1. 市场调研和定位：以目标买家为中心进行市场调研，了解他们的购房需求和偏好，并根据调研结果确定项目的定位，包括目标市场、定价策略和市场定位等。
2. 品牌建设：- 设计项目名称和标志，确保能够吸引潜在买家的兴趣并增强项目的认可度。
- 打造网站和社交媒体平台，提供详细的项目介绍和实时更新的信息，吸引潜在买家的注意。
- 制作宣传材料，包括宣传册、海报和广告，通过展示项目的独特之处来吸引潜在买家的兴趣。
3. 线上推广：- 利用搜索引擎优化和关键词推广等工具，提高项目在搜索结果中的排名，使更多潜在买家能够找到该项目。
- 运营社交媒体账号，发布项目相关的内容和新闻，与潜在买家进行互动，增加项目的曝光度和知名度。
- 进行电子邮件营销，定期向潜在买家发送项目的最新动态和特别优惠信息，激发他们的购买欲望。
4. 线下推广：- 在适当的地点举办项目启动仪式和开放日活动，邀请潜在买家和媒体参与，增加项目的曝光度。
- 制作展示模型和样板间，让潜在买家可以亲自体验项目的优势和特点。
- 和房地产经纪人合作，提供相应的奖励和佣金政策，鼓励他们积极推广该项目。
5. 营销推广：- 提供购房咨询和专业建议的热线电话，以解答潜在买家的问题并建立沟通渠道。
- 举办购房讲座和展览会，为潜在买家提供有关购房知识和项目的详细介绍。
- 和合适的广告渠道合作，包括电视、报纸和户外广告等，提高项目的曝光度和知名度。
四、执行计划：1. 第一阶段：市场调研和定位（1个月）2. 第二阶段：品牌建设和线上推广（2个月）3. 第三阶段：线下推广和营销推广（3个月）4. 第四阶段：持续跟进和优化（长期）五、预期结果：1. 提高项目的曝光度和知名度，吸引大量目标买家的关注。
房地产营销策划方案案例范文5篇（精选）
房地产营销策划方案案例范文5篇（精选）房地产是一种客观存在的物质形态，是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
方案要写明在什么时间、多大范围内由哪些人做哪些工作，采取什么方式于何时做到何种程度。
你是否在找“房地产营销策划方案案例”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！房地产营销策划方案案例篇1营销总原则：1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式具体策略：一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的基础上，可做些广告。
五、派单策略继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。
按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。
一次付清全部交清。
否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。
(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。
)4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
某地产全程营销策划案
某地产全程营销策划案【某地产全程营销策划案】一、市场调研和定位：1.1 市场调研：开展一系列调查和研究，了解目标客户群体的需求、偏好和购房动机，掌握本地房地产市场的竞争状况和趋势，为制定全程营销策划提供数据支持。
1.2 市场定位：通过市场调研结果，确定目标客户群体，并建立品牌形象，明确产品定位，制定具有差异化竞争优势的营销策略。
二、产品策划和设计：2.1 产品规划：根据市场需求和竞争环境，确定地产项目的规模、户型、配套设施等，制定符合目标客户需求的产品策略。
2.2 产品设计：与建筑设计师合作，设计出具有创新和独特性的建筑外观和内部布局，提升产品的功能性和美观度。
三、线上营销：3.1 网站建设：打造网站，展示项目信息，提供项目介绍、户型图、样板间展示等。
3.2 社交媒体推广：通过微博、微信、抖音等社交媒体平台，传播项目信息和优势，吸引潜在购房者。
3.3 移动应用开发：开发手机应用程序，方便客户随时了解项目信息和进行在线预约。
四、线下营销：4.1 宣传媒介：在报纸、电视、户外媒体等主流媒体上发布广告，提高品牌知名度和影响力。
4.2 活动策划：组织开放日、现场咨询会等活动，吸引潜在客户参观项目并提供一对一咨询服务。
4.3 销售团队培训：对销售人员进行培训，提升专业知识和销售技巧，提高销售业绩。
五、客户关系管理：5.1 数据收集和管理：建立客户数据库，及时收集客户信息并进行管理。
5.2 客户维护：通过邮件、电话、定期活动等方式保持与客户的良好沟通，提供售后服务，增强客户黏性。
5.3 口碑营销：鼓励满意客户进行口碑传播，提高品牌声誉和口碑效应。
六、持续改进和监测：6.1 绩效评估：定期对营销策划实施效果进行评估，分析各个渠道的投资回报率，并对不同环节进行调整和优化。
6.2 竞争分析：监测竞争对手的营销策略和市场动态，及时调整策略，保持竞争优势。
6.3 用户反馈：通过市场调研、满意度调查等手段，收集用户反馈，改进产品和服务，提升用户满意度。
房产全案营销策划方案
房产全案营销策划方案一、背景分析随着城市化和经济发展的不断提升，房地产市场的竞争也愈发激烈。
在这个行业中，如何营销推广产品，吸引目标客户，已经成为了楼市企业必须要面对的挑战。
为了应对这种竞争压力，制定合理的营销策略，进行全案营销推广，已经变成了企业立足市场的必备方法，从而提高品牌知名度、提高销售量。
二、目标定位1.产品定位本案的创意产品是一栋现代化的生态城市公寓，以“环保、健康、舒适”为主题。
由于市场上对于环境和健康问题的很重视，因此，产品的特性是完全符合消费者的需求和期望。
2.客户定位本案的目标客户是那些注重品质和生活品位的中等收入人群，他们关注环保和健康问题，注重丰富多彩的生活，需要一个安全、方便、格调高的住所。
三、策略设计1. 初步营销：市场前期调查为了了解目标客户的需求和目前的市场环境，我们进行了一些市场调查。
我们得到了很多信息，包括购房的关键因素、客户对我们做出的承诺的反应、目标客户居住环境需要的设施等等。
这样我们就能制定各种营销策略，使消费者对我们的产品更感兴趣。
2.提高品牌知名度为了提高市场的品牌知名度，我们采取了如下措施：（1）建立网站和微信公众号，为客户提供完整的信息和不同的服务。
（2）展示案例和成功经验，展示出我们的专业和实力。
（3）设计出具有特色的宣传品，比如海报、小册子、宣传单，用以传达我们特有的营销策略。
3.描绘产品画面，提高视觉感受（1）拍摄高质量的照片，以表现产品的美观和高品质。
（2）设计有吸引力的意境宣传画面，以激发客户的兴趣和好奇心。
（3）设计有创意和经济性的户型平面图，以促进客户的直观感受和对事物的理解。
4.制定对应的销售方案为了更好地吸引客户和提高销售总额，我们采取如下措施：（1）设立多个销售点，给消费者提供便利的购买体验。
（2）提供多种购买方案，根据消费者的需求和预算给予选择。
（3）给客户提供完整的售后服务方案，根据消费者的需求做出优化。
四、实施方案1.建立网站和微信公众号建立网站和微信公众号，并将其做成具有吸引力和交互性的内容。
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全案营销方案对于代理公司的意义
熟悉团队：项目执行团队正式与开发商见面 专业认可：获得开发商对于项目执行团队的专业度的认可 指导工作：指导项目执行团队后续工作的开展
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作为代理公司，我们的核心职责 是什么？
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案例
案例选取——招商来广营项目
案例介绍：
项目位于北京4、5环之间，大望京区域， 北京第二CBD，地段配套成熟、交通通达， 具有国际商务氛围，由招商、九龙仓、华 侨城三大开发商合作开发，体量18.9万方，
四 环
亚北别墅区核心
望京国际商务居住区
三元桥 商圈
容积率2.5。
三 环
丽都商圈
案例——本体 项目小环境一般，大环境利好，开发商要求产品力，定位热销豪宅
存量少，大户型豪宅为主 存量大，竞争激烈，未来成 为主战场，改善为主
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——客户
客户分析贯穿项目执行各阶段，全案营销方案中主要从竞品、竞品客户对于客户属性进行分析，同时进
行客户描摹，为产品深化、推广提供方向
市场分析
竞品选取
竞品客户 客户属性
案例——客户
目标客户：通过区域来源，客户描摹 导出客户定位
客户来源预判： 客户描摹： 核心客户望京地缘改善型 要面子、重舒适 60%，辅助客户翻倍商圈、 总价承受力有限 CBD40% 1 2 3 客户定位：
望京核心，东北城区 品质升级，户型换代的中 产家庭
案例——客户小结
区域客户
望京地缘客户为主，主要为改善型，关注点 舒适度、品质感、总价、配套
案例——市场
区域市场：核心板块未来市场存量及供应以大户型或顶豪为主，参考板块为改善型
核心板块存量： 来广营参考板块： 项目存量较少，主要 板块将逐渐成为本案主 产品为大尺度3、4居 要竞争区域，存在交叉 竞争 1 2
近身项目： 融创地块未来供应为大 尺度产品，定位奢侈型 豪宅产品 3
销售策略：错位竞争，率先占市
大环境优势突出 区域核心、交通便利 1公里国际生活圈
1 2
小环境较为一般 微环境不占优势
3
本案初判 区域成熟，无高端资源 借势 设计压力大 开发商需求“产品力”
初步定位
“热销豪宅”
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——市场
市场：基于宏观、区域、竞品、土地客观市场分析，判定整体环境，为产品核心价值体系提供支撑，同 时支持销售策略及产品深化
推售策略 推广策略
回顾
深化
重点
P14
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——本体
本体分析为营销报告初始，是基于项目客观情况，对项目价值、价格、产品做出初判
项目区位
主要规划指标
经济指标
交通
配套
环境
地段价值
产品形态
土地成本
价值增值
项目核心价值梳理
支持
项目定位深化+推广诉求
前期定位时对于项目价值已有初步梳理，营销策划报告中，主要是对于价值的回顾，建立核心价值体 系，为后期定位深化及推广诉求做支撑
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1.全案营销方案初识
全案营销策划是什么？
广义的全案营销是制定企业/项目长期发展战略，通过理性、智慧的营销活动，改 变企业/项目现状，达到理想的目标。
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1.全案营销方案初识
全案营销关键词：长远
理性营销行为 达成理想目标
企业
长期 发展战略
关键词解读
营销活动
理性行为 长远：立足企业长期发展，保证 资源合理利用，避免资源浪费 理性行为：合理的资源配置、正
推售产品：分为三阶段 2013年：两居+小三居冲任务 2014、15年：三居+四居 2016年：纯四居，拔品质 开盘节奏： 2013年4月到2016年3月 3年开盘7次
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1.全案营销方案初识
全案营销方案作为整体营销报告，把控项目整体营销工作
房地产全案营销方案基本属性
营销类报告
• 指导项目营销工作 • 目标导向，以甲方目标及销售任务为基础
统筹性报告
• 具有全局性，基于项目全周期 • 相对稳定，随目标调整，进行动态变化
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1.全案营销方案初识
全案营销方案对于项目运作的意义
定位深化：坚持豪宅形象、优质产品力
案例——市场小结 案例思路：
整体市场
成交将逐步回暖，趋于稳定
核心板块 现有竞争
产品同质化、尺度同质化， 改善精装高端产品为主 产品尺度等相对核心板块小， 客户需求相对刚需
定位深化
坚持豪宅形象 优质产品力
区域市场
参考板块
销售策略
错位竞争，率先占市
核心板块 未来竞争 参考板块
影响定价目标因素
开发商目标任务； 客户价格敏感度；
价格策略 溢价 去化速度
两个大目标的分解目标：
利润最大化
去化速度快，抢占市场先机
利润与去化速度兼备 树立开发商、项目形象
市场、竞品价格走势；
后期价格涨幅；
……
入市均价
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案例——产品
产品规划：开发商目标解读，得出住宅产品设计方向，提升产品力、形象力、性价比
2.全案营销方案解读
能否达成甲方任务目标？ 有没有吸引到有效客户？
产品是不是好？是不是符合客户需求？
价格是不是合理？ 推售节奏怎么安排？ 推广有没有效果？ ……
那么下面我们就从全案营销方案内容解读入手，来解读全案营销方案
P12
2.全案营销方案解读
全案营销的7大要素
营销环境：本体、市场为基础、客户为导向、产品 营销策略：价格、推售、推广为手段
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案例——推售
结合销售目标、工程等因素确定入市时间，根据市场、客户情况导出策略
销售目标： 价格目标40000元/㎡ 速度目标月均42套 销售率100% 1
入市时间选取： 结合工程、蓄客、市 场，入市时间2013 年4月 2
推售策略： 3 三阶段：平开高走、小步 快跑、集中挤压
案例——推售
结合推售策略，确定推盘节奏，产品搭配，达到产品升级、价格上涨的目的，保证项目整 体价值最大化
确的决策
理想目标：长远综合利益最大化 改变现状、达到理想目标
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1.全案营销方案初识
房地产项目全案过程是什么？
从开发商拿地前项目可行调研到项目结案的全过程，经历拿地、项目启动、进场、开 盘、持续销售期、项目结案等过程。
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那么在项目全案过程中，重点工 作有哪些呢？
1.全案营销方案初识 全案过程中，营销工作正式始于营销筹备期，全案营销报告是营销工作重要报告
项目开发目标： 产品力中等改善 形象力豪宅品质 性价比高附加值
产品设计方向： 地块价值分析 中高端改善型产品，中等 尺度，控制总价 1 2 3 4
户型配比： 产品涵盖了从两居到四居的户型，产品线较丰富，总销售套数为 1303套，其中主力户型为140-170㎡的三居。
案例——产品
产品力：结合客户需求通过外部及内部空间提升进行品质力呈现
区域市场分 为核心板块 及参考板块
核心板块竞 品选取竞争 特征
区域产品以高 层、板楼为主 大多精装交房
1 4 5
2 3 畅销产品三大要素 面积适中、总价控制 得当、赠送率高
户型尺度均 过大
案例——市场
区域市场：参考板块主流产品普遍小于核心板块，客户需求相对刚需，需求中等尺度
选取参考竞争板块 的竞品 1 现有竞争总结: 2
宏观市场 宏观环境
区域市场 销售环境
土地市场 土地价值
支持
竞品市场 竞争环境
整体环境判断
本体价值
项 目 定 位
产品深化+销售策略
支持
核心价值体系
营销策略中，整体环境判断，支撑产品附加值打造、为推售策略、价格策略、推广差异化 提供依据
P18
案例——市场
区域市场：现有竞争分为核心板块和参考板块两个维度。核心板块区域产品品质同质化、尺 度同质化
客户定位及需求： 客户来源 客户特征 客户需求
调研客户锁定： 客户区域及交通动线： 思源望京、东北部在售项 望京客群为绝对主力 目以及思源房屋公园覆盖 亚奥区域，东北城区为补 区域 充客源 1 2 3 4
客户需求： 客户置业目的主要以改善升级为主，辅以首置刚需客群 关注点为居住舒适度、豪宅品质感、总价、配套
产品力方向： 外部空间呈现豪宅视 觉感 内部空间高性价比
外立面建议： 结合客户对于色彩、材质 关注，外立面打造新古典 风格、石材 1 2
3
建筑立面： 新古典主义 石材 显示高端气质
园林建议： 大尺度集中园林，高绿化覆盖率， 园林精细化处理
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4
案例——产品
产品力：结合客户需求通过外部及内部空间提升进行品质力呈现
产品打造方向：产品力、形象力、性价比
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——推售
推售策略基于甲方任务目标，在对竞品推售情况综合考虑后，对于项目产品进行合理搭配、推售 去化难度 自身产品分流 甲方任务目标
工程节奏
市场走势 竞品推售产品
推售策略
入市均价
竞品推售节奏
推售策略中，市场走势及竞品推售策略为主要考虑因素
产品建议 产品整体规划建议
户型区间及配比 产品排布建议 小区整体布局建议
定价、推售
产品深化建议
产品深化方向
建筑风格 园林风格 附加值（高赠送、高科 技、物业）
P27
项目亮点
推广方向
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——产品
价格策略要充分解读开发商的目标，考虑项目去化速度、溢价以及后期价格涨幅，在确保项目销售任务 完成及项目利润的前提下，做出合理的首次开盘基准均价