成都商业地产现状调查与分析

成都商业体不缺缺的是优质商业地产！

作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。

这么多的商业体，简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道，成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数，其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化，堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。

沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。

“成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道，以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米?月，也有租金在150-200/平方米?月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。

在商业严重过剩的成都

那些牛X的项目靠什么取胜

在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金75-100元/平方米?月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米?月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米?月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门?晶融汇租金140元/平方米。

来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米?月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米?月，非甲级写字楼租金则更低。

对比其他城市，成都现有的高品质写字楼的供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为，而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。

写字楼突围要靠差异化

如何让“空置楼”变成“吸金室”

“按照国际上商业模式，写字楼市场一直以来都是中长线的投资，在国外不少的写字楼更是大型公司资产最好的载体之一，但成都新兴甲级写字楼建设速度非常快，能为各家不同需求的商家提供最新功能和个性化的需求，这是普通写字楼难以做到的。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析，目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个，是目前成都商业体最集中的区域，但大部分商业体商务氛围普遍匮乏。

值得关注的是，就成都写字楼呈现的‘马太效应’，目前租金排名靠前的项目都是配置越高、地段越好、运营越成熟的写字楼。希顿国际广场营销相关负责人表示，“希顿国际广场除了占有成都天府新区CBD核心位置，项目由英国阿特金斯进行整体建筑设计，除此之外，在硬件上同样也是享有成都写字楼市场国际化高标准配置：52部日本原装三菱电梯，6米/秒锋速直达；世界顶级中央空调系统，独具美国约克纳米消毒功能；1：100车位配比，国内先进的智能寻车系统；全国第三家、成都首家采用阿姆斯壮天泰系统，节能环保绿色健康；物业管理方面，也是成都第一家享有国际‘金钥匙’服务的写字楼项目，代表国际商务价值的典范。”同时，希顿国际广场推出的服务式办公产品——希顿?联创办公已闪耀登场，在城南服式办公市场引起强烈关注，并受到市场高度认可。

类似的还有中海国际中心、成都银泰中心、棕榈泉国际中心，其完善运营模式和整体品质是很多国际性企业选择入驻的重要原因。这一点从目前的出租情况上可见端倪，在中海国际中心入驻的大型企业除了甲骨文、江森自控和联邦快递之外，还有中国银行、中国建筑等；成都银泰中心目前已经吸引了一些世界500强企业的关注。

会展商务板块成形

高端商务还需要“形神皆备”

大型企业入驻写字楼，最重要的原因之一就是提高办公效率。有业内人士这样认为，传统金融CBD成熟度高，能吸引产业链相关公司入驻，提高办公和物流效率，并节约成本。在南延线周边，现已交付的写字楼项目多，但商务办公配套还未形成，入驻企业自然不多，且仅有地铁一号线，区域通达性一般，无法提高办公效率。

目前来看，城南会展板块也是最接近高端商务办公氛围的区域之一。来自世邦魏理仕发布的《中国办公楼实情调查》中也特别指出，在未来几年，成都还将有大量的超高层高品质甲级写字楼项目陆续建成，主要分布于传统商务区和城市新CBD中心，如东大街、金融城、会展商务板块等。而按照天府新区的规划指出，未来天府新区的新增办公企业数以万计，如何满足大规模企业入驻所带来的商务办公需求，成为当下应该考虑的问题。集商务、商业、居住的会展板块，自然成为天府新区高端商务的首选之地。

尽管城南写字楼竞争异常激烈，但会展板块的写字楼发展相对健康，希顿国际广场、环球金融中心、东方希望中心、棕榈泉国际中心、成都国际科技节能大厦等品质写字楼，吸引大量企业相继选择入驻会展商务板块。

希顿国际广场营销负责人还表示，“位于天府大道中轴之上，毗邻成都会展高端商务板块。可以预见，在这样资源、地段、规模的强大综合优势下，希顿国际广场无疑具备强劲的发展远景。”

专家看点

“金钥匙”写字楼自成行业标杆

希顿国际广场营销副总单华

纵观国际及国内一线写字楼的发展，我认为未来的发展将向综合服务型办公方向转变，满足需求的将不仅仅是简单的办公空间，在配套设施、物业管理以及本身的产品形态上都将有新的突破。同时，精装产品将是未来商务办公的趋势，企业会从办公成本、商务便捷等方面综合考虑办公环境，就目前市场反馈来看，精装办公有较大的市场需求空间。

从目前相关机构的权威统计数据来看，南延线目前的存量处于高位运行的状态，产品的参差不齐也给南区的写字楼造成较大的影响。一方面，写字楼市场“两极分化”加剧，对于客户的需求在租赁市场上体现较明显；另一方面，伴随着南延线轨道交通等基础设施的完善，整体空置率也将呈现一定的下降。同时，更多的实力型企业如世界500强、跨国公司、大型集团公司等，从形象、上班环境、物业配套、服务等方面综合考虑而选择高品质写字楼。目前南延线的写字楼还处于“企业南迁”的集中期，利弊还暂时不好主观评论，但从长远来说高租金、高品质的写字楼将备受市场追捧。中房联合集团、数联铭品、四川足球俱乐部、天天果园等单位相继入住希顿国际广场就是最好的映证。

为了提升市场竞争力，希顿国际在上个月就推出了服务式办公产品，能够为许多中小团队解决公司发展的阻力，实现便捷的办公模式。即将开业的成都希尔顿酒店也将为项目带来更多的商务配套，业主足不出户就可在完成重要客户的会议、餐饮、健身、娱乐、住宿等商务安排，不需“动车”就可以完成商务接待，业主并可优先享受到对应折扣，这是周边部分写字楼所不具备的。至于建筑本身，我们所聘请的团队是世界首席建筑团队——阿特金斯，外立面的设计能和帆船酒店媲美，再加上我们是成都首家采用“金钥匙”的物业写字楼，所以我相信不管是面对竞争还是成为地标，我们不需要刻意的去做什么，而我们主要靠产品来说话。

目前希顿国际广场已进驻有卡塔尔航空、中国航油、嘉实多、中房联合集团等大型实力企业。项目的位置、希尔顿酒店、精装、企业邻居等是他们考量的核心因素。目前我们也对入驻企业有一定的甄选，保障入驻业户的“邻居身份”，同时我们也在物业服务、主业维护等方面提高项目形象，提高入驻业主的认可度及满意度，用“金钥匙”服务标准树立写字楼的商务办公形象。

微智商务年轻客群聚集地

明宇ISC营销策划总监李景超

明宇 ISC 国际青年交流中心从规划到设计，时尚、新潮只是外衣，“为青年人打造”才是我们贯穿始终的理念。众所周知，明宇集团一直专注于五星级酒店，这一次专为青年打造一座国际化的潮流不夜城，我们想给成都人民一点惊喜。

集团自1996年创建以来，历经19年精耕细作，现已发展形成集酒店/地产/金融+旅游“3+1”模式的多元格局，并通过以酒店产业为核心驱动力，将一体化服务作为运营资本，实现了与不同业态的有机融合。从酒店到地产，从东大街到

国际城南，从四川到全国，明宇集团将“高星级酒店运营与甲级写字楼办公”完美结合，进而形成了以精品城市综合体、复合城市综合体、旅游度假综合体为主营的三大产品体系，行业综合实力排名西部第一。

国际城南是成都重点发展区域，目前在国际城南置业者多为年轻化群体，因此我们希望紧跟时代发展潮流，想要专为成都青年打造一座不夜城。明宇ISC 紧邻新川创新科技园区、天府软件园、高新孵化园，坐拥华府大道、益州大道、天府大道、剑南大道四大主干交通枢纽，与地铁1号线南延线华府大道站无缝接驳，是真正意义上的地铁上盖物业，是超百万城市人群的时尚聚居地，未来增值潜力巨大。

明宇ISC开辟成都首例微创投创业办公社区，以科技为社区服务，让智能为交流创造便捷，将单一独立的线上与线下串联起来，构建O2O智慧生活平台，为年轻用户群创造互动交流及丰富便捷的生活体验，更为智慧型社区提供强有力的互动支持，同时将科技化智能体验融入到商务办公中，将明宇商务一体化与未来办公理念引入商务办公当中，通过联合办公的创享空间打造与配套服务的软性支持，营造智创商务办公服务。

明宇ISC面向青年客群，以“生态、智慧、娱乐、交流”为理念，全力打造年轻化五星级LIA酒店、甲级写字楼LIA OFFICE、Fun‘s集商业街区、SOHO服务式公寓、公园住宅五大主营业态均以年轻人需求出发，以科技化、潮流化、时尚化打造理念为核心，旨在发展成为年轻人的潮流聚居地。建成后，明宇?LIA 酒店的无界旅宿，包括独有的“超会所”配套，24小时持续输出酒店高星级服务，真正开启定制式生活；全生态写字楼，以甲级标准精工打造城南核心商务地标，搭建205米成都首席恒绿恒氧商务平台；还有，地下三层与地铁无缝接驳的“FUN‘s集商街”将成为年轻小资的城南社交聚集地。

四大业态打造城东创意生活地标

创意山项目负责人章媛

成都东村概念一经推出，就在业界创造了不小的遐想空间。成都东村是成都打造的以文化创意产业为主的城市综合功能区，总体规划面积41平方公里。2012年是“东村概念”最火的一年。之后各大开发商开始进行周密的筹备和定位规划，推广和包装暂时搁置后，东村的项目看似渐渐淡出了人们的视线，实则在酝酿城市级的区域升级改造，对成都地产市场和创意产业的发展都将产生巨大的影响。

城东作为继国际城南之后政府打造的重点区域，拥有不可多得的土地资源、生态资源和交通条件，具有发展文化创意产业的区位优势和条件优势。未来的区域潜力及价值将不可限量。而“创意山”项目所在区域日趋成熟，云集了包括绿地、保利、华熙集团在内的多家国内外开发巨头。预计未来五年内项目辐射区域内人口将超过50万，同时项目毗邻地铁2、7号线，交通十分便利。

创意山占地70亩，总建筑面积31万平方米，自身业态很丰富，4.9米挑高的UOKO公寓、集中商业搭配商业街区、SOHO和甲级写字楼，四大业态聚合，将全方位改变城东人的工作和生活体验。创意山项目临2000亩市政公园，与三圣乡仅1公里之隔，是成都极其稀缺的生态绿色型的综合体。从单独的产品来看，创意山巧妙地利用了地块的高差，打造了多层入口的商业街，中间为集中式商业，二者完美结合，让逛街购物的体验变得更为有趣和丰富。

首发的产品是创意山UOKO公寓，是以前瞻性服务理念打造的“青年自由生活场”。全新引入了专业投资管理公司对UOKO公寓进行统一管理，为房东提供从租前装修到租后维护的一体化服务，为租户提供专属管家和线上线下立体化社

交圈。同时，UOKO公寓还特别配备了公共餐厅，以解决不善长家务的青年人的就餐问题，其他配套还有洗衣房、露天烧烤台、咖啡厅、影音区、健身房、娱乐休闲厅（台球室、桌上足球、书吧等），全心全意为业主打造5分钟生活社交圈。

日前，创意山已与优客逸家正式签约，此次引入优客逸家全新升级的整体托管模式，将为业主缩短房屋空置期，提供长期稳定租约回报。UOKO公寓的面市，也标志着创意山项目与绿地468围合打造的东村创意生活的坐标格局正式形成。