写字楼租金定价工具
租金定价方案
租金定价方案第1篇租金定价方案一、背景随着城市化进程的加快，房屋租赁市场日益繁荣，租金定价问题成为租赁市场关注的焦点。
为规范租金定价行为，保障租赁双方合法权益，根据我国相关法律法规，结合实际情况，制定本租金定价方案。
二、目标1. 合理确定租金水平，确保租金收益与市场行情相符。
2. 公平、公正、透明地进行租金定价，提高租赁市场的信誉度。
3. 规范租赁双方行为，维护租赁市场秩序。
三、原则1. 市场化原则：以市场租金水平为基础，结合房屋的地理位置、配套设施、户型等因素进行定价。
2. 公平性原则：确保租金定价过程公开、公平、公正，维护租赁双方的合法权益。
3. 合法合规原则：严格按照我国相关法律法规和政策规定，确保租金定价合法合规。
四、租金定价方法1. 市场调研：收集同区域、同类型房屋的租金水平，了解市场行情。
2. 成本核算：核算房屋租赁成本，包括房屋购置成本、装修成本、物业管理费3. 房屋评估：根据房屋的地理位置、配套设施、户型等因素，对房屋进行综合评估。
4. 定价模型：运用统计学和经济学方法，构建租金定价模型，结合市场调研、成本核算和房屋评估结果，计算出合理的租金价格。
五、租金调整机制1. 定期调整：根据市场行情变化，每年对租金进行一次调整。
2. 临时调整：遇有以下情况，可进行临时调整：a. 政策调整：国家和地方政策发生变化，影响租金水平；b. 市场波动：市场租金水平出现大幅波动；c. 房屋状况变化：房屋配套设施、户型等发生变化。
六、租金定价流程1. 市场调研：收集同区域、同类型房屋租金数据，分析市场行情。
2. 成本核算：计算房屋租赁成本。
3. 房屋评估：对房屋进行综合评估。
4. 定价模型计算：运用定价模型，计算合理租金价格。
5. 审批：将定价方案报公司领导审批。
6. 公示：审批通过后，将租金定价方案进行公示，接受租赁双方监督。
7. 调整：根据租金调整机制，对租金进行定期或临时调整。
七、保障措施1. 加强政策法规宣传：提高租赁双方对租金定价政策的认识，维护合法权益。
商业地产租金收益定价法计算表
租金增 长率
折现率
市场投资 投资 报酬率 年限
目前租 金
I1 I2
I3
R
6.0% 2.25% 10.0% 40 3000
商铺售价： 632894 元 备注：只需修改黄色区域数字即可。
1+I1 1.06
1+I2 (1+I1)/(1+I2) 1.023 1.036674817
X1 87.90190809
((1+I1)/(1+I2))∧n ((1+I1)/(1+I2))∧n-1
4.22378636
3.22378636
X2
P
5
632893.7383
(1+I1)/(1+I2)-1 0.036674817
n*I3 4
(1+I1)/(1+I2)*R 3110.02445
譬如：计算准确的售价方法：涉及到租金增长率、折现率、市场投资报酬率、投资年限、目前租金等等。 1、租金增长率：是经过市场调查出来的（租金增长率，有些地方每年都涨，有些地方三年或五年涨一次，平均下即可）。 2、折现率：如你存100元钱到银行，一年的利息是10元，一年后你的存款是110元，折现率是10%，实际上就是和银行利率联系起来的。 3、市场投资回报：也是市场调查计算出来的，是结合区域租金、楼盘卖价、房屋年限来计算个平均数， 市场投资回报率=（月租金*12*面积）/房屋售价（这个是最粗 糙的算法，有一定的误差），要考虑的房屋升值比、房屋贷款利息的因素算起来就比较复杂。
租金定价方式
层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式1. 影响商铺定价的12个因素2. 商铺租金定价的参考原则3.租金定价方法4.租金定价公式（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
（3）计算各层别的权重系数。
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（4）计算总权重系数。
公式二：∑权重系数=总权重系数（5）计算层别总价和层别均价。
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。
写字楼租售比计算公式
写字楼租售比计算公式在如今的商业世界中，写字楼可是众多企业安身立命的重要场所。
而对于写字楼的租售比，这可是个关键的指标，能帮咱们判断投资是否划算，或者租赁是否合理。
租售比，简单来说，就是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
它的计算公式就是：租售比 = 每平方米建筑面积的月租金÷每平方米建筑面积的房价× 100%。
举个例子，比如说有一处写字楼，面积 500 平方米，售价是每平方米 2 万元，月租金是每平方米 80 元。
那房价就是 20000 元/平方米，月租金 80 元/平方米。
按照公式算下来，租售比就是 80÷20000×100% = 0.4%。
可别小看这个小小的租售比，它能反映出很多问题呢！比如说，如果租售比过低，那可能意味着房价过高，租金回报不理想，投资的价值可能就不那么大；反过来，如果租售比比较高，那说明租金回报不错，投资相对更有吸引力。
我之前碰到过这么一件事儿。
有个朋友想投资写字楼，看中了市中心的一处高档写字楼。
那写字楼看着确实气派，位置绝佳。
可当我们按照租售比的公式仔细一算，发现租售比特别低。
朋友一开始还被那豪华的外观和热闹的地段迷惑了，一心想入手。
我就跟他详细解释了租售比的意义，告诉他虽然这地方看起来好，但租金回报太低，长期下来可能不划算。
朋友听了我的分析，冷静下来又去考察了其他的写字楼，最终选到了一处租售比更合理的，现在收益还不错。
在实际应用中，计算租售比的时候，要注意一些细节。
比如租金要考虑到市场的实际情况，不能只看业主给出的报价，还得了解周边类似写字楼的租金水平。
房价呢，也要是真实的市场成交价，不能被虚高的标价给忽悠了。
而且，不同地区、不同档次的写字楼，租售比的合理范围也不太一样。
一般来说，成熟的商业区，租售比可能会相对高一些；而新兴的区域，可能就会低一些。
总之，了解写字楼租售比的计算公式，并且能够准确地运用它来分析市场情况，对于咱们无论是投资写字楼，还是选择租赁写字楼，都有着至关重要的作用。
租金定价方案(1)
无锡市类似市场调研
湖滨商业街餐饮现状：
✓湖滨商业街，位于无锡滨湖区湖滨路，总建筑面积11.7万平方米，包括时尚购物、餐饮美 食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态； ✓湖滨商业街目前代表商家有欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭等。单位月租金一楼60元，二 楼24元。
租金定价方案(1)
租金定价方案(1)
无锡市类似市场调研
崇安寺餐饮现状：
✓崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子 庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集， 消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等； ✓商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。
租金定价方案(1)
无锡市类似市场调研
青石路餐饮现状：
✓北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商 务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时 间早，建筑比较陈旧； ✓青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。 ✓餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；
租金定价方案(1)
租金定价（二—四层）
根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析，建议各楼层租 金均价如下：
二层均价：70元/㎡/月； 三层均价：50元/㎡/月； 四层均价：30元/㎡/月； 五层均价：20元/㎡/月； 项目整体均价：60元/㎡/月；
◇ 在实际操作中可以七折的优惠起租，以利于在开业前达到高出租率。 ◇ 后期招商如果客户接受度低可再协议额外的租金优惠。
根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以3-5年租期的商家为主， 其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。
办公商业租金成本计算公式
办公商业租金成本计算公式在现代商业社会中，办公商业租金成本是企业经营中不可忽视的一部分。
对于企业来说，租金成本是每月必须支付的开支之一，因此对租金成本的合理计算和控制显得尤为重要。
本文将介绍办公商业租金成本的计算公式，帮助企业更好地了解和控制租金成本。
办公商业租金成本计算公式的基本结构如下：总租金成本 = 租金 + 物业管理费 + 装修费用 + 其他费用。
其中，各项费用的具体计算方式如下：1. 租金：租金是企业每月必须支付给房东的费用。
通常情况下，租金是根据每平方米的面积来计算的，公式如下：租金 = 面积 x 租金单价。
其中，面积是指租用的办公商业空间的总面积，租金单价是指每平方米的租金价格。
2. 物业管理费：物业管理费是由物业管理公司收取的费用，用于维护和管理整个商业办公楼的日常运营。
物业管理费通常是按照每平方米的面积来计算的，公式如下：物业管理费 = 面积 x 物业管理费单价。
3. 装修费用，装修费用是指企业为了适应自身业务需求而对办公空间进行的装修和改造所需的费用。
装修费用的计算比较复杂，需要考虑到装修材料、人工费用、设计费用等多个方面的成本。
4. 其他费用，其他费用包括水电费、网络费、保洁费等与办公商业租赁相关的其他费用。
这些费用的计算方式比较灵活，需要根据实际情况进行具体的核算。
在实际应用中，企业可以根据上述公式和具体情况进行灵活的调整和计算，以便更好地控制和管理办公商业租金成本。
同时，企业还可以通过合理的谈判和合同约定，尽量降低租金成本，从而提高自身的经营效益。
除了上述基本的租金成本计算公式外，企业在进行租金成本管理时还需要考虑到以下几个方面：1. 租期，租期的长短对租金成本有着直接的影响。
一般来说，租期越长，每月的租金单价就越低，从而可以降低总租金成本。
因此，企业在进行租赁合同谈判时需要谨慎考虑租期的长短。
2. 地理位置，不同地理位置的办公商业空间租金价格差异较大。
企业在选择办公商业空间时需要综合考虑地理位置、交通便利性等因素，以便获得更有利的租金条件。
写字楼出租方案
写字楼出租方案第1篇写字楼出租方案一、项目背景随着我国经济的快速发展，城市商务区的需求日益旺盛，写字楼作为商务活动的重要载体，其租赁市场前景广阔。
为充分挖掘和利用我国写字楼资源，提高楼宇经济效益，本方案旨在制定一套合法合规的写字楼出租方案，以满足市场需求，实现投资者、租户和物业管理方的多方共赢。
二、目标定位1. 满足不同类型企业的办公需求，提供舒适、安全、高效的办公环境。
2. 提高写字楼的出租率和租金水平，实现投资者和物业管理方的经济效益。
3. 遵循国家法律法规，确保租赁过程的合法合规。
三、房源配置1. 房源选择：选择地理位置优越、交通便利、配套设施齐全的写字楼作为出租房源。
2. 房源规模：根据市场需求，设置不同面积的办公空间，满足不同规模企业的需求。
3. 房源装修：提供精装修、简装修两种装修标准，满足租户个性化需求。
四、租赁政策1. 租赁期限：租赁合同期限为1-5年，可根据租户需求及市场情况协商确定。
2. 租金支付：租金按月支付，押一付三。
租金标准根据市场行情和房源条件制定，合理定价。
3. 租户资质：租户需提供企业营业执照、法人代表身份证明等相关材料，确保合法合规经营。
4. 租户筛选：对意向租户进行资质审查，优先选择信誉良好、经营稳定的企业。
5. 租赁保证金：租户需缴纳相当于一个月租金的租赁保证金，用于保证租赁期间房源的完好及合同履行。
五、物业管理1. 物业服务：提供专业的物业管理服务，包括安全保卫、环境卫生、设施设备维护等。
2. 公共设施：设置公共会议室、洽谈室、茶水间等，提供便利的商务洽谈和休闲空间。
3. 停车服务：提供充足的停车位，满足租户及来访客户的停车需求。
4. 物业费用：物业费用根据房源面积和物业服务质量合理制定，公开透明。
六、营销推广1. 品牌宣传：通过网络、户外广告、宣传册等多种渠道，提高写字楼品牌知名度。
2. 活动策划：定期举办各类商务活动，提升楼宇品质，吸引潜在租户。
3. 租户关系管理：建立良好的租户关系，提高租户满意度和忠诚度，促进口碑传播。
写字楼房租计算方法
写字楼房租计算方法
写字楼的房租计算方法通常是根据一定的面积和租金标准来确定的。
首先，通常会以每平方米的租金来计算，即将写字楼的总面积乘以每平方米的租金来得出基本的租金费用。
此外，还需要考虑其他费用，比如物业管理费、水电费等。
这些费用通常会根据实际使用情况来确定，有些情况下可能会按照固定比例计算在租金中，也有可能会另行计算并列在租赁合同中。
另外，还需要考虑租赁期限和押金的支付方式，一般来说，租金支付周期是月付或季付，而押金通常是按照几个月的租金金额来确定。
最后，需要注意的是，租赁合同中可能还会包括涨租条款，即在合同期满后，租金可能会按照一定的比例进行上涨。
总的来说，写字楼的房租计算方法是根据面积、租金标准、其他费用和租赁期限等因素综合确定的，租赁双方需要在合同中明确约定好各项费用的支付方式和标准，以避免后期产生纠纷。
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写字楼租金定价工具——统计回归基础上建立的量化模型当下，北京正在大量兴建写字楼及其他商业设施。
作为国内外房地产企业，金融机构偏爱持有的优质资产，写字楼租赁现金流高低对资产评估意义重大。
作为资产评估的主要依据，租金水平将会影响写字楼的整售价格，开发企业盈利水平，企业融资成本，开发企业上市条件等一系列问题。
可以说，写字楼的租金水平是写字楼项目最重要的成功指标。
关于写字楼租金谈判的博弈始终存在于业主与客户，乃至中介代理商之间。
最大化租金收入是业主需要达到的目标。
与此同时，最小化租金却是写字楼客户，尤其是大客户租赁写字楼所要达到的目标。
而甲级写字楼的租赁部，或中介代理公司往往要在客户需要和业主预期当中协调这个矛盾，达成交易。
如何满足各方需要，平衡业主，客户之间的价格分歧是考量写字楼租赁机构业绩水平的尺度。
目前，写字楼租赁机构往往需要通过写字楼专业资深人士的操盘经验达到这个平衡。
而这个经验值在运用过程中存在一定的局限。
例如，在写字楼整售阶段，自然人的经验值无法被投资商完全认可。
而存在的风险就会降低实际交易价格。
与国外的“看数字”的投资商的合作，拿出数据和推理方法，将会有更好的说服力。
就像7年前IT高峰时的企业盈利能力证明数据才是拿到风险投资的硬道理。
同时，仅仅靠经验值也不容易让客户选址负责人认同业主预期的价格。
因此，一个量化的，理性的定价工具有利于让各方开诚布公地，迅速地达成共识。
这个量化的定价工具要充分考虑到影响租金的所有因素，包括静态的，如租金构成、项目差异，和动态的，如时间因素等。
本文限于篇幅，在此不再讨论时间因素。
仅从租金的静态构成出发，介绍租金定价工具。
宏观上看，整体写字楼市场的租金水平是由中长短期写字楼市场供需关系决定的。
而从微观角度讲，具体写字楼的每一个租赁行为需要单独地审视各个租金构成因素。
任意一个交易的租金构成均由多个常见因素构成，如基本租金，免租期，转租权，写字楼面积，朝向等。
同时，有些交易的客户的租约包括一些非常见的因素构成，如接驳柴油发电机，空调加时，卫星电视接收等。
写字楼租赁机构的操盘手需要利用每一个租金构成因素在谈判中最大化本方利益。
通过专业化，精细化的定价系统，写字楼租赁专家的经验可以被量化的引入到决策系统中，写字楼租赁业务的相关决策可以在系统内迅速地传达。
换言之，写字楼销售部的量化定价工具应该包括所有租金相关的因素，这样可以就可以把报价“拆开整层面积。
那么，写字楼租赁人员就可以在准备阶段相应的分割面积，满足潜在客户需要，同时，避免隔墙等工程改造费用，提升租金整体回报。
2. 实时搭建、优化租户组合，调整招商乃至市场竞争策略。
进而为确定具体媒体投放精准策略，把握招租节点，最大化租金提供决策依据。
例如，如果数据分析表明，律师事务所客户偏好选择CBD写字楼。
那么，写字楼租赁人员就会在推广中针对律师业进行公关活动，选择最适当的渠道，节省公司市场推广经费。
3. 通过对现存客户需求分析，可以为其提供高品质服务，进而提高客户忠诚度，为写字楼项目长期稳定盈利作出贡献。
例如，如果发现写字楼日本客户偏好低区，欧美客户偏好高区。
租赁人员可以相应地加以引导，满足他们的要求。
准确把握，并满足客户的各项需求将会让客户在写字楼续租时首选本写字楼。
任意一个写字楼的前期规划都是针对一般客户的，在后期精细化的了解写字楼具体客户需求是必须要做的工作。
4. 通过实时预测，描述现存客户特点，并围绕着这些特点，打造企业自身独特品牌，为创造集团品牌附加值打基础。
例如，如果数据挖掘发现自身写字楼项目为金融，投资公司所青睐，则围绕此类客户打造“金融”写字楼的品牌利于长期的租金收入及公司品牌的运营。
以往，写字楼租金往往要通过租赁机构“操盘手”的经验来完成。
高层管理人员往往无法直接把握市场变化并相应地作出宏观层面的理性定价决策。
为解决此问题，一个量化的，综合专业人士专家意见，反映市场最新动态的的写字楼租金定价工具将可提升房地产企业的专业化管理作出贡献，有助于为管理层提供市场数据，进而制定企业发展策略，提升企业愿景的执行力及企业自身竞争力。
基于此，作者通过结合北京写字楼CBD市场状况，利用多变量统计回归预测（回归分析法，是在掌握大量观察数据的基础上，利用数理统计方法建立因变量与自变量之间的回归关系函数表达式（称回归方程式）。
回归分析中，当研究的因果关系涉及因变量和两个或两个以上自变量时，叫做多变量回归分析的办法）在统计回归基础上建立了一个量化模型。
回归方程式表达为：Y（因变量：租金）=α+β1回归系数1*（自变量X1:如租期）+β2回归系数2 *（自变量X2: 如租赁面积朝向）+...+μ～N (X=1,2,...n)下面将具体介绍此多变量回归模型的数据源，建模方法，模型测试修正，及模型应用前景和意义等四个方面内容。
一、模型数据源，回归模型包括如下：自变量（这些自变量往往全部或部分包括在一个标准合同中。
自变量已经按其对租金水平影响显著性分类。
）1.一级变量（写字楼租约内的主要条款）：基本租金，租赁面积，租期，免租期，楼层，朝向，佣金比例，支付方式，交付状态等；例如，朝向在定价回归模型制定过程中，会被如此定义。
在基本租金的基础上，南向增加3%租金，东向增加2%，西向增加1%，北向则减少1%。
2. 二级变量（写字楼租约内的重要条款）：第一否决权(（即客户对租赁区域邻近面积的，一定条件下的，优先承租权，First Right Refusal)，续租权（租金上调/下浮比例），保险购买条款，扩租权，转租条件，延租条件，恢复原状与否，车位，装修期，租户组合需求等；例如，租金上调，或下调的比例。
依据现有北京CBD周边市场，以下调10%，上调25%为基准比例为续租租金制定框架。
3. 三级变量（写字楼租约内的其他补充条款）：客户资质，冠名权，接驳柴油发电机与否，空调延时费，专梯，卫星天线选装与否，物业公司资质，特色物业服务，起租日，租售模式（租/售模式）等。
例如，依据现有北京CBD周边市场，甲级写字楼的空调延时费用大致定在40分/平方米/小时。
通过基准比例的调整，审视运营费用，和租金的比例关系，有助于精准，稳定现金流。
这些自变量大多会出现在正式的写字楼租赁合约中，有的是数值变量，有的是定性变量（0/1类变量dummy variable，如，有无专梯，有无接驳柴发）。
他们均可以被列入到统计模型中，考察它们对因变量（Dependent Variable），即最终有效租金的影响与否，及影响程度。
二、建模方法：写字楼租赁销售人员在建模时可以从自身写字楼项目及周边类似项目获得成交最终实际租赁价格及相应条款（不小于30个实际租赁交易的具体样本），用作回归分析的因变量和自变量，利用SAS，SPSS等统计软件做回归，最终形成如下的多项回归公式：Y（因变量：租金）=α+β1回归系数1*（自变量X1:如租期）+β2回归系数2 *（自变量X2: 如租赁面积朝向）+...+μ～N (X=1,2,...n)其中，β1，β2，β3等回归系数将会直观、简洁地告诉写字楼租赁人员：哪几个自变量对最终的实际租金水平起作用，及起多大作用，乃至近期、未来的变化趋势。
为在租赁过程中调整租赁策略及时地起到指导、修正的作用，从而达到服务于租金最大化的目的。
例如，如果发现上面表达式中自变量X2（租赁朝向）的回归系数β2大于预先的规定（“在基本租金的基础上，南向增加3%租金，东向增加2%，西向增加1%，北向则减少1%”），那么租赁人员就可以对朝向因素加以调整，重新定价不同朝向的面积，真正做到与市场互动，做市场的学生。
三、模型有效性，实用性的测试方法：1. 在正式使用模型之前，要对模型的有效性和实用性做出测试。
例如，检查自变量和因变量（租金）的关联性（Inter-correlation）。
从而排除变量之间的自相关（Auto-correlation），变量之间交互影响（Interaction）等各类统计错误，进行修正。
例如，在向模型嵌入“第一否决权”的时候，第一否决权的变量会和数据源中的租期、租赁面积等六组自变量有关联。
在模型中，需要考虑这些因素的重迭效应（Overlapping）。
同时，通过随机分拆实时样本，采集新鲜样本，事后样本选取的方式，租赁人员可以通过把握分析市场实时信息，避免用于分析的信息滞后的影响。
2. 使用SAS，SPSS等统计软件，进行回归分析，获得：Y（因变量：租金）=α+β1回归系数1*（自变量X1:如租期）+β2回归系数2 *（自变量X2: 如租赁面积朝向）+...+μ～N (X=1,2,...n) 中各个回归系数的值，及a，μ的具体值，对写字楼租金进行较准确的预测。
3. 在获得模型表达之后，通过对模型的R值（R-Value），P值（P-Value），回归残差分析（Residual analysis），及专家经验值的分析。
租赁人员可以看到并诠释模型表达中各个回归系数（Coefficients），对权重后的各个变量进行分析，研究，调整招商策略。
此外，在上述提及的29个变量中，针对不同的写字楼，有部分变量起得作用不大，或是不起作用。
通过逐步回归（Stepwise regression）的方式可以对这些变量加以甄别，剔除。
最终建立一个简洁，易于理解的公式，指导租赁定价工作。
租赁人员可以在众多模型自变量中提取出几个最主要的，在满足这些主要条件前提下顺利完成租赁谈判。
可口可乐的全球销售预测模型是建立在 300多个自变量基础上来完成的。
但是，只有20余个自变量被经常应用，即可满足日常运营需要。
四、模型应用前景和意义此模型可以被应用在如下方面：1. 写字楼租赁领域：模型不仅可以用于预测特定写字楼的租金水平，而且可以用于分析其他写字楼的租金水平。
只要将不同写字楼的软硬件条件权重后即可便捷推算租金。
通常用在写字楼之间的权重因素包括写字楼的通达性（占8%的因素），可见性，标准层面积，架高地板，净高，使用率，空调，电梯，配套等因素。
2. 写字楼租赁，分析领域：模型可适用于北京，华北乃至全国的区域写字楼市场整体分析。
因为写字楼市场的地域性不强，某特定区域的市场分析可以通过甲级写字楼市场整体分析来完成1。
通过对特定区域样本的采集，定制化特定区域的模型，全国性开发商或咨询机构的市场人员可以对任何地理区域内的商务中心区或是任何感兴趣的写字楼分中心进行理性的，便捷的分析，进而帮助租赁客户作出最佳选择。
3. 写字楼租赁，分析领域：此模型基础上可以结合消费心理问卷，利用逻辑斯蒂回归分析（logistic regression）对潜在客户进行分析。
租赁人员可以用0/1的表达对客户交易成交前景作出预测，从而为甄别真实客户提供依据。
这样，一线销售员的工作可以更加有的放矢。