万科系万科旗下项目品类规划
万科新产品分析_四大产品
。 不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析： 建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。 复式设计。 3阳台设计 多露台设计 综合点评： 优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准 毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧 ，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基 本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅 、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。 主要道路两侧的三角空间及转 折空间为一条景观主轴，与居 住空间呼应，体现以“绿”为主 。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观 带，并把这景观引入小区，营 造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。 两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景
万科悦府营销策划方案
万科悦府营销策划方案一、项目概况万科悦府是万科集团旗下的高品质住宅项目，位于中国北京市，总用地面积300亩，总建筑面积100万平方米，由多栋高层住宅、联排别墅、商业配套等组成。
项目定位为高端人群，注重生活品质，提供优质的居住环境和配套设施。
二、市场分析1. 目标客户万科悦府的目标客户主要是有一定经济实力和追求高品质生活的人群。
他们通常具备较高的收入水平，喜欢追求时尚与舒适，对房产的品味有一定要求。
他们通常是中青年高层管理人员、创业者、职业精英等。
2. 市场竞争分析目前北京房地产市场竞争激烈，高端住宅项目众多。
与万科悦府在同一区域的竞争项目主要有恒大金洲、保利中央公园、中海亚太和绿地中央广场等。
这些项目的销售策略和市场定位各有差异，但都面临相同的竞争压力。
3. 市场机遇北京是中国的政治、经济、文化中心，吸引了大量的人才和资本。
随着城市化进程的加快，高端住宅需求量也在不断增加。
万科悦府作为一个高品质住宅项目，有望受益于这个趋势。
三、营销目标1. 销售目标在项目销售期限内，实现销售额达到1.5亿元，销售面积达到50000平方米。
2. 品牌目标树立万科悦府的高品质、高端定位，打造成为北京高端住宅市场的领导品牌。
四、营销策略1. 市场定位万科悦府将定位为高品质、高端的住宅项目。
通过提供豪华装修、完善的配套设施、优质的居住环境等，吸引目标客户的关注和认可。
2. 产品特点通过项目的规划设计，注重户型的合理布局和功能性，提供舒适、宽敞、通风的居住环境。
同时，在采购建材和装修方面，打造豪华、环保、高品质的产品。
3. 市场推广3.1 广告宣传利用多种媒体渠道进行广告宣传，包括电视、报纸、网络等。
通过露出频次较高的广告，提高目标客户的认知度和购买欲望。
3.2 线下推广活动举办开盘活动、样板房参观和咨询会，吸引目标客户前来参观和了解项目。
同时，邀请知名房产专家和设计师进行讲座，提升万科悦府的品牌形象和专业度。
3.3 线上推广活动通过社交媒体平台和房地产网站进行线上推广。
万科集团管控 梳理
万科集团管控战略管控1、文化管控：以诚信为企业底线2、适时监控：专门的子公司项目监察机构，范围不限于审计，更多的检查能够体现公司的文化价值3、集约化发展模式●经营风险控制●产品品质和开发节奏控制●同一品牌与客户忠诚度管理4、跨地域发展的资源保障●良好的融资平台：资本市场、银行●优秀的团队：职业经理人培养体系5、三大战略●聚焦城市带●产业化产品创新●精细化客户细分运营管控：1、业务剥离●多元化向专业化方面调整：以房地产为主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量目标。
●专业市场的再次细分：从中选择了城市中、高档民居为主，改变了过去的公寓、别墅、商场、写字楼等什么都干的做法2、由母公司-项目公司/项目部的的架构向总部-区域公司的集团模式转型●区域管理中心模式●形成集团总部、区域管理中心和城市公司组织结构，区域总部同时从事项目开发●投资重点转型为经营深、沪、京、津、沈五大核心城市●投资权与经营权分离⏹投资决策权、财务承诺权、融资权、人事权、工资制定权等上移到总部⏹子公司更多的是操作和执行机构3、人力资源管控●系统的经理人文化，跨地区管理的高效体系●一线公司员工分5层，其中上面3层由集团总部直接任命●人才储备方面：内部形成人才梯队，实现薪火传承⏹每年从高校选拔培训生⏹公司形成上司带动下属的培养方式●全新定位人力资源部门⏹由行政事务部门转变成管理层的战略合作伙伴⏹引入平衡积分卡建立集团的全新考核体系4、建立了一套严密的管理制度和流程●从质量、资金和人事等方方面面进行管理●关键的环节，有严格的制度流程，通过IT手段来控制审批●制度非常细致，很多具体事务性的工作上升到了制度层面财务管控1、财务管理标准化●采取“财务复制”的方法●通过内部定额、合作伙伴评估、预决算管理和动态成本控制等方面的广泛研究●形成一条行为标准并在整个集团内部进行推广2、房地产成本管理解决系统●各地项目在成本上的任何细小变动，都会立即传递到集团公司●集团总部在总体上能够对各项目运行有个动态的了解和控制3、财权集中●一线公司的现金流的管理和财务运营管理，都总部财务部的直接管理●财务节能管理的任免、考核由分管集团财务领导和下属公司负责●第一负责人联合签署，更多的适用财务经理委派制●总部财务部审查各地公司财务人员的招聘、转正和晋级●集团高度集中的几项财权⏹投资决策权⏹财务承诺⏹人事福利政策⏹对外融资万科现在执行的管控模式：万科从2003年开始推行区域管理中心模式，形成集团总部、区域管理中心和城市公司组织结构,区域总部同时从事项目开发总部—区域—一线公司三级管理架构：万科总部组织结构：按线管理万科总部职能结构：十大职能，两大底线总部十大职能1、宏观经济研究和判断2、战略方向与目标3、土地储备4、战略并购与合作5、资金规划与分配6、人才储备、倾斜与绩效评估7、客户研究与产品规划(品类管理)8、品牌共享9、产品标准化，工厂化与创新10、财务风险管理与审计监察总部两大底线•文化建设与维护•制度建设与维护万科总部十大职能对战略与财务的贡献（打分）。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
经典中的经典——万科品类规划
G2 G3 C T1 T2 TOP1
1)周边配套完善，交通便捷， 便捷的城市生 追求居住改 小太阳、后小太阳、 活 且较为安静 善和品质的 孩子三代(客户年龄 2)适宜居住 客户 以35-39为主)
1）要求公共交通密集，站点在步行距离内 2）周边有大超市 对产品总价敏感 青年之家、小太阳家庭(客户 的首次置业客户 年龄25-34为主)
对产品总 便捷的城市生 价敏感的 青年之家、小太 阳家庭(客户年龄 活 首次置业 25-34为主) 客户
舒适居住(第一居所) 后小太阳、小太阳、孩子三 代(客户年龄以35-44为主)
C T1 T2
低价格
小太阳、青年之家、孩子三 代(客户年龄以25-34为主)
1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速道路可达 舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或 客户年龄以35-44岁为主 3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套 休闲 (或有条件可做到) 位于城市稀缺地段
三通（水电路），政府未有对该区域的整体规 划 低价格 小太阳、青年之家、孩子三 代(客户年龄以25-34为主)
T1 T2 TOP1
1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速道路可达 舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或 客户年龄以35-44岁为主 3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套 休闲 (或有条件可做到) 位于城市稀缺地段
交流：品类规划
2007年3月8日
1. 从产品分类说起
房地产（住宅）的分类有哪些？
【住宅的产品特征】：受四个方面的影响
土地属性 产品属性
区位、地理位置
周边配套、环境 小区内环境和配套 房屋（单体、户型）
常见分类： • 多层、小高层、高层 • 容积率（高、中、低）
万科产品系标准
万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。
产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。
二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。
根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。
同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。
三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。
采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。
同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。
四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。
万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。
同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。
五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。
采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。
同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。
六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。
根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。
七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。
根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。
八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。
通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。
同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。
九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。
在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。
同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。
万科无限系 不看后悔!万科无限系的设计,全都在这里了
万科无限系不看后悔！万科无限系的设计干货，全都在这里了2016年，是赛拉维值得纪念的一年，也是快速成长的一年，我们完成了：万科美好家多个系列产品、融创集团商业配套模块、正荣集团精装创新体系等多个研发项目，实现了设计方向的新突破。
今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。
甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。
这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。
这个项目是在2015年的秋天正式启动的。
当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。
经过近一年的浴血奋战，这一项目最终在2016年夏天诞生。
随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。
趋势实际上，赛拉维配合万科所做的这一研发项目，是非常符合当今世界上最主流的住宅发展趋势的。
这就是工业化集成式住宅。
在这方面，日本一直走在世界最前沿。
很多最先锋的理念、最先进的技术，都是从日本最先诞生并在全球推广的。
而在中国内地，越来越多的开发商开始重视住宅产业化的发展。
越来越多的开发商，举起了“全生命周期户型”的研究大旗，以适应日趋严峻的市场考验。
户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。
通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。
基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。
户型内部厨卫及管井位置不可变。
除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。
客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。
可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。
怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。
全生命周期户型，意义重大。
“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。
通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。
万科集团案名大全
3.88 21.645
2.50 2.5
84.5018 2.17 24.2588 1.8
12.43
0.8
TOP1+G2 G2
C
4 苏南 5 苏南 6 苏南 7 苏南 8 苏南 9 苏南
杭州公司 1 杭州 2 杭州 3 杭州 4 杭州 5 杭州 6 杭州 7 杭州
8 杭州
9 杭州 10 杭州 11 杭州
苏南公司 1 苏南 2 苏南
3 苏南
提香别墅 金色城品 兰乔圣菲 四季花城 蓝山小城 燕南园 新里程 白马花园 花园小城 金色雅筑 金色城市 琥珀郡园 翡翠别墅 金色名邸 城花新园 旗忠项目 滨江路项目 铜山街项目
玲珑湾花园(苏) 金色家园(苏) 万科中粮本岸 (苏)
南城水濂山项目
24.95
金兰色湾家半园岛(花佛园山（A财9)务合 并南禅为海城顺A区7德南地地庄块块项）目(万科 城兰)乔圣菲花园(顺德新 区南)海大沥体育中心
东丽湖万科城 假日风景 金色家园 滨海新城 金域蓝湾 霞光道5号 魅力之城 金奥国际 假日润园
东丽湖 假日风景 南开冶金研究所
时尚广场 宁发花园
城市花园 紫金苑 花园新城 金色家园 四季花城 新榆公馆 万科城 兰乔圣菲 新里程 魅力之城 金域蓝湾
四季花城 新榆公馆 长白 兰乔圣菲 浑南大道新里程项目 于洪区塔湾项目 浑南业乔项目
南京公司 1 南京 2 南京 3 南京 4 南京 5 南京 6 南京 7 南京
宁波公司 1 宁波 2 宁波
南昌公司 1 南昌 2 南昌
镇江公司 1 镇江 2 镇江 3 镇江
北京区域 北京公司 1 北京 2 北京 3 北京 4 北京 5 北京 6 北京 7 北京 8 北京 9 北京 10 北京 11 北京 12 北京 13 北京 天津公司 1 天津 2 天津 3 天津 4 天津 5 天津 6 天津 7 天津
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•年龄(06 年)
上海 成都
•【万科的品类规划】
•3、不同产品系列对应不同的客户价值：金色系列
•【万科的品类规划】
•3、不同产品系列对应不同的客户价值
•【万科的品类规划】
•4、阶段三：品类划分。细化土地属性，初步建立细
化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
•细化土地属性
•同客户对应
•【万科的品类】
•红树西岸
•中信红树湾
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•第五园 & 星河丹 堤
•【应用价值】•战术层面
•7、用正确的逻辑做事情 •流程一：
•土
•土地
地 属
性
•客
•客户
户 价
值
•产品
•流程二：
•土
•土地
地 属
性
•客
•客户
户 价
值
•产品
•拿地
•YE S
•测算
•NO
•5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略
•【应用价值】•战术层面
•5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略
•【应用价值】•战术层面
•5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略
不同市场，人口特征、城市发展特征不一样，主流市场差异明显
•年龄(06
上海 成都
•【应用价值】•战术层面
•NO
•测算
•YE S
•拿地
•【应用价值】•战术层面
•8、完善工具表格
八大品类描述表格
项目定位参考表格
•【应用价值】•战术层面
•9、描述市场规律，在正确的基础上做得更专业
万科系万科旗下项目品 类规划
20一、什么是产品品类 二、万科的品类规划原则 三、万科的品类划分 四、品类规划的应用价值
一、什么是产品品类
•【品类】•品类是什么？ 品类是什么？
•产品 •种类
•对客户，“不同种类的产品”
•【品类】•几个行业的案例说明
•1、快速消费品
•5、品类规划结果介绍：四季系列-T2（郊区享受）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：高档系列-TOP1（城市豪宅） 、TOP2（郊区豪宅）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果---- 八大品类描述大表
•【万科的品类规划】
•6、万科品类同全市场的覆盖对应关系
•【万科的品类规划】
•7、关于品类的几点说明
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
四、品类规划的应用价 值
•【应用价值】•战略层面
•1、适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑
•【应用价值】•战略层面
•2、简单、有效率才能获得规模化；品类实现简单
•【应用价值】•战略层面
•3、规划形成产品品牌、完善品牌架构
•【应用价值】•战略层面
•4、动态规划，判断未来市场发展趋势
•【应用价值】•战术层面
• 客户
•品
类
• 土地
• 产品
•1.区域认知
•2.周边配套及环境 •3.小区环境及设施
•4.房屋 •本身
•土地
•“小”产品
“低容积率、中高容积 率、高容积率。。。。”
“独栋、联排、多层、 小高层、高层。。。。”
•【万科的品类】
•3、万科品类建立的原则
•万科的品类：在不同特征土地上，满足 不同客户需求的不同产品
•说明1：必须依据目标客户的选择来确定土地属性，土地属性不一 • 样，品类规属自然不一样。 •说明2：同一块土地上，由于开发时间或土地条件不一样，品类规 • 属的判断结果可能也会有所不同，并会对应不同的产品。 •说明3：项目同品类的关系是：项目是品类的组合，项目有可能是 • 单一品类组成，也有可能是以多个品类组合的形式出现。
三、万科的品类划分
•【万科的品类规划】
•1、万科品类规划的四个阶段
• 客户
• 土地
• 产品
•阶段一：2005年，客户细 分 •阶段二：2006年，产品系列，土 地同客户对应
•阶段三：2006-2007年，品类划分
•阶段四：2007年，品类成果的推广 •应用，完善
•【万科的品类规划】
•2、阶段一：找到划分客户的三个核心指标
•产品线 •美容美发
• 家居
• 家庭健康用品
•品类
•更快更有效地去屑
•柔亮、顺滑 •健康呵护、弹性活力 •专业、创新的美发 •回归自然、崇尚环保
•【品类】•几个行业的案例说明
•2、东京建屋
•【品类】•几个行业的案例说明
•3、标杆PULTE
二、万科的品类规划原 则
•【万科的品类】
•1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过产品来分
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：金色系列-G2（城市改善）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：金色系列-G3（城市栖居）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：城花系列-C（城郊改善）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：四季系列-T1（郊区栖居）
•【万科的品类规划】
•【万科的品类规划】
•2、不同生命周期，产生不同需求
•【万科的品类规划】
•2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能 力
•【万科的品类规划】
•2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能 力 天津招行金葵花开户情况-婴儿潮群体购买力最强
•【万科的品类规划】
•2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能 力 不同市场差异明显
“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。” “50万、80万、150万。。。。”
•非万科的品类划分追求；没有体现 住宅产品特征和反映客户需求
•【万科的品类】
•1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过客户来分
•【万科的品类】
•2、万科品类划分的逻辑基础
体现住宅产品特征----包含土地
客户导向----对应客户需求
•4、万科品类划分的原则
可进入----在我们的业务能力范畴内 可复制----适应规模化发展的需要 被选择----满足企业的价值最大化
•【万科的品类规划】
•4、品类成果框架：八大品类
•8个品类
•【万科的品类规划】
•4、品类规划结果：八大品类
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：金色系列-G1（商务住宅）