工程部内务管理作业指导书
物业工程部作业指导书样本
物业工程部作业指导书样本嘉实物业工程作业指导书目录、工程部架构组成、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序、工程部架构1、架构图3、作息时间及班次运转安排日班：09: 00—17：30 值班：17：30—次日09: 00翻班：做五休二，依此类推。
4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。
5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放（使用维修工作布），维修要保质保量，不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。
（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
物业项目工程部日常管理作业指导书教学内容
物业项目工程部日常管理作业指导书物业项目工程部日常管理作业指导书提要：内容严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。
安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查物业项目工程部日常管理作业指导书（一）日常管理的主要工作内容目的加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。
范围适用工程部全体员工。
内容加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。
合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。
同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。
（二）设备运行管理目的加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。
范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
内容严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。
安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
及时发现设备的初期问题，及早解决。
（三）计划性维修管理目的加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。
范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
内容制定设备设施的维护保养计划并实施。
建立设备档案资料卡。
将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。
并按说明书中规定的维护保养项目内容。
建立维护保养记录表格。
编制设备计划维护总表。
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。
检查维护保养计划的实行情况。
维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。
工程部部岗位作业指导书6.28
山东同圆项目管理有限公司工程部各岗位作业指导书编制时间：2009年6月山东同圆项目管理有限公司工程部岗位作业指导书目 录部门经理 (2)部门副经理 (5)部门经理助理 (7)部门专业负责人 (9)专业工程师 (11)第 1 页共 14 页第 2 页 共 13 页山东同圆项目管理有限公司岗位作业指导书工作 岗位部门经理岗位 编号TYXM—GC01—018 工作 部门 工程部 工作归属部门工作分类工作职责输入信息工作细分或方法产生的书面信息核心 工作确定部门工作目标、工作计划，保证工作目标的实现。
公司发展规划公司工作计划 公司领导安排的任务①根据公司发展目标及中长期工作计划，每年初制定部门工作目标并确定部门工作计划，形成书面资料上报领导批准后贯彻执行。
②对部门管理工作中出现的问题，及时出面协调解决，必要时及时汇报至分管领导以至总经理。
③每年底组织对部门工作目标及计划完成情况的统计分析，总结经验、找出不足，形成部门年度工作总结。
附件1：文件审批表 附件2：部门工作目标 附件3：部门工作计划 附件4：部门年度工作总结 负责部门建设工作，组织建立部门的工作制度、流程，确定部门内的岗位划分、人员配备、任务分配，监督、检查、落实部门工作的完成情况。
部门职责 部门岗位设置及人员配备标准 工作制度①根据公司发展需要，及时提出专业人员需求计划，上报综合部，保证按岗位人员配置要求，满足项目需要。
②组织建立部门例会制度、周报（月报）制度、联合检查交底制度及工作流程。
（见副经理作业指导书）③建立部门人员人事管理资料，并随人员变动及时更新，及时公布部门人员岗位划分。
④组织建立部门工作的监督、检查制度，形成监督检查记录，不断改进部门管理工作。
⑤组织建立本部门的作业指导书。
专业人员需求计划表 附件5：部门人员基本资料 附件6：质量、安全及进度管理检查通知书 部门人员作业指导书 重点值任务主要工作审核本部门制定的各类专项报告、方案等文件。
工程部作业指导书
工程部作业指导书工程部第三层次文件目录序号文件名称 (一) 组织机构及岗位设置 (二) 任职资格1 工程部经理任职资格2 主管任职资格3 工程部文员任职资格4 综合领班任职资格5 电工领班任职资格6 空调工任职资格7 多功能任职资格8 管道工任职资格9 强电工任职资格10 弱电工任职资格11 机修工任职资格12 供水工任职资格 (三) 岗位职责及相关内容1 工程部经理岗位职责2 主管岗位职责3 工程部文员职责4 电工领班岗位职责5 综合领班岗位职责6 强电工岗位职责7 弱电工岗位职责8 机修工岗位职责9 空调工岗位职责10 多能工岗位职责11 管道工岗位职责12 供水工岗位职责(四)工作程序、流程1 工程部经理工作程序、流程2 维修班工作程序、流程3 维修班班长工作程序、流程4 维修工工作程序、流程 (五)工程部考核细则(六)本部门与其他部门之间的信息沟通 (七)管理制度1 工程部内部管理制度2 工业洗衣机保养制度3 电子门锁的维修和保养制度4 管理卡的制度及使用规定5 质量回访制度6 巡回检查制度7 长庆宾馆用电管理办法 8 长庆宾馆用水管理办法 9 设施设备管理制度10 客房维修程序和管理制度 (八)操作规程1 配电室的维修与保养规程2 一般电气设备的管理和操作规程3 电梯的操作规程电梯的维修与保养规程 45 保龄球馆设备保养规程6 厨房设备维修保养程序7 2DZFZ-60发生器保养程序 8 蒸气挂烫机的保养程序9 GXF-133干洗机日常保养方法 10 GDZ-30型全自动干衣机保养方法 11 QZT-A1去渍台保养程序工程部组织机构图及定员人数经理1人文员1人主管1人电综工合领领班班 11人人强弱多供空机管电电能水调修道工工工工工工工1122121 人人人人人人人各岗位职责及工作内容工程部经理[管理层关系]直接上级:主管副总经理直接下级:主管、文员[岗位职责]1、负责工程部的全面工作，直接对主管副总经理负责;2、根据宾馆经营方针，努力完成宾馆下达的各项经营任务;3、负责宾馆设施设备管理与维修改造的组织和实施，人员的选配与管理;4、负责制定、修订本部门的工作计划，提高设施设备更新，改造方案及预算报告;5、负责审定各班组的工作计划，并督导、检查、考核执行情况;6、负责组织落实宾馆的改建、扩建、改造工程;7、负责本部门工作范围内发生的问题，处理好住店客人的对本部门的投诉;8、组织制定修订本部门各岗位的工作职责、程序、标准并督导检查、考核与执行情况;9、坚持每天现场巡回检查;(1)检查系统运行情况，发现异常情况及时分析原因，采取措施。
工程部作业指导书1
工程部作业指导书1工程部职员职责分工一.土建工程师1.负责项目报建工作。
2.负责办理施工许可证。
3.负责办理工程质量监督手续。
4.负责办理工程招标.监理招标工作并办理手续。
5.负责施工现场的土建.施工管理（技术质量进度.签证）。
6.负责监督监理单位.施工单位的工作质量。
7.参加工程全部验收和竣工验收。
8.负责对外协调与土建有关的事宜。
9.负责审查施工单位的施工组织设计工作。
10.负责审查工程施工进度报表。
11.协助工程部部长定期组织工程例会。
12.参加施工图会审工作。
13.协助规划设计部审查设计方案及施工图工作。
14.负责办理领导临时交代的工作。
二.资料员1.负责工程部内部文件和资料的收发工作。
2.负责工程部内部的计划统计报表工作。
3.负责对外各项报表统计工作。
4.负责对质量记录的收集.保管工作。
5.负责工程部各种会议的记录及整理工作。
6.负责办理领导临时交代的工作。
三.电气工程师1.负责办理临时用电审批工作。
2.负责协助供电部门作好小区正式用电设施的前期设计及审批工作。
3.负责协助有线电视台作好户内.户外的前期设计及审批工作。
4.负责办理电话图纸的审批工作。
5.负责协同监理单位.乙方搞好图纸会审工作。
6.负责对乙方及监理单位工作实时监督。
7.负责协同造价部对乙方上报的工程进度进行审查。
8.负责施工过程中电气随时发生的变更签证工作。
9.负责办好领导临时交办的其它工作。
四.水暖工程师的职责1.负责办理施工临时用水的审批.施工安排工作。
2.负责协助自来水公司.供热公司.煤气公司等部门作好小区正式用水.供热.煤气工程的前期设计及审批工作。
3.负责自来水公司.供热公司.煤气公司等各种管线施工时的协调工作。
4.负责协同监理单位.施工单位作好图纸会审工作。
5.负责对施工单位.监理单位的日常工作实时监督。
6.负责协同造价部对施工单位上报的工程进度的审查工作。
7.负责对施工过程中采暖，给排水及相关专业出现的技术问题进行处理，并协调相关专业单位的关系。
工程管理及作业指导书
华浔品味装饰湛江分公司工程管理及作业指导书一、施工管理流程：1、核对图纸、合同、报价单。
〈1〉核对施工图纸：总平面布置、天花布置、家具详图、平面、剖面结构、节点大样图，是否有遗漏、尺寸是否有误、是否有工艺难点。
图纸和施工现场是否相符，发现问题及时反馈设计师更改。
〈2〉核对合同书：工期、材料的名称、付款方式、时间违约责任及解决办法。
〈3〉核对报价单：工料量、工程量、管理费、运杂费等是否有遗漏、报价项目与施工是否相符、外购材料价格是否合理、业主自购材料是否注明、特殊材料是否注明，发现问题及时与业务部商量解决。
2、与业主见面、设计交底：〈1〉监理第一次与业主见面，要注意仪表的端庄、谈吐礼貌大方、见面要守时，给业主一个良好的第一印象。
〈2〉设计交底的时间、地点、参加人员。
时间是开工的第一关。
地点为待装饰的工地。
参加人员有：业主、设计师、工程监理、工人组长。
〈3〉交底内容：A．在监理报价单的最后一页附设计师交底单。
交底单内容：由设计师现场进行交底、讲解总平面布置图、讲解设计效果品味点、工艺要求注意事项、设计有特殊要求的要交代清楚。
B．校对现场平面尺寸、标高尺寸与施工图是否相符。
C．对照原平面图，确定拆除部分并签字。
D．水电定位，以图纸为标准，结合现场实际情况，征求业主意见，对空调、电视、电脑、电话、音响、油烟机、微波炉、插座、灯位、开关及座厕、蹲厕、卫浴等设施，初步定位。
E．认真检查原建筑：梁、柱、楼、地面、墙体、墙面结构、电路管线、上下水管、排水孔、电视、电话、电脑线、门窗、玻璃等是否存在缺陷或破损，并填写施工前现场原状交接单。
3、办理施工许可证：A．备齐公司营业执照、设计资格证、施工资质证、复印件、正式的施工图纸。
备齐监理与工人证件：身份证、暂住证、员工证的复印件及相片和个人技术等级证书等。
B．凭所有证件，会同业主一道到物业管理处办理施工报建有关手续，缴纳相关费用。
C．经物业管理处审批后，领取《施工许可证》、《物业管理条例》。
(建筑工程管理)工程部作业指导书
（建筑工程管理）工程部作业指导书工程管理作业指导书******房地产(集团)股份有限公司2011年7月目录1、项目负责人和项目管理计划书12、土地接收63、现场三通一平94、委托监理125、施工招投标、承包合同166、工程质量、安全报监207、申办《建设工程施工许可证》228、施工计划和施工方案审核259、设计交底和图纸会审2910、设计(技术)变更3111、图纸管理3312、开工放线、验线3413、样板引路、材料选型和封样验收3514、隐蔽工程验收（土建）3815、隐蔽工程验收（水、电、设备）4116、工程例会、专题会议17、安全生产与文明施工18、现场签证19、精装修管理20、供水配套21、供电配套22、燃气配套23、通讯配套24、园林、市政配套25、人防工程管理26、项目月报27、工程款支付28、竣工（质量）验收29、竣工验收备案30、工程移交和交楼31、工程质量维修项目负责人和项目管理计划书1.作业目的在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的管理计划书。
2.作业依据《******房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》、《******房地产（集团）股份有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。
3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。
主办岗位项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。
4.紧前工作条件任命项目负责人：项目已立项，准备实施。
项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。
5.作业描述5.1任命项目负责人：工程部经理在项目实施之初根据项目的具体情况，安排具有相应专业资质和管理能力、管理经验的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一般以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。
项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备的资料之一。
工程内务管理作业指导书
1、目的：规范员工日常行为，提高工作效率。
2、适用范围：**商业项目
3、管理内容：
4、相关记录
4.1《工程值班记录》
4.2《资料领（借）用登记表》
4.3《物品借用登记表》
5、支持性文件
5.1 《员工礼仪手册》
5.2 “5S”要求
5.2.1清理（Seiri）：凡是小组内过期作废的文件、清单、资料、报纸、废纸、已损坏且无法使用的笔、日常工程材料等（需还回库房的应按规定及时返回库房）应每天全部清理掉。
5.2.2整理（Seiton）：把小组内的桌椅、柜、床、资料、工具、钥匙、对讲机等所有物品保持整齐有序的状态，并进行相应的标识，严禁物品随意摆放。
5.2.3清洁（Seiso）：使小组内的工作环境始终保持整洁、卫生、节能的状态。
5.2.4维持（Seiketsu）：由组长、工程主管(经理)进行随时督查，使每位员工养成坚持的习惯。
5.2.5素养（Shitshke）：每位员工应认真学习领会《员工手册》，熟记其内容并在具体工作中贯彻执行，养成良好的职业道德与素养。
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1、目的
规范员工日常行为，养成良好习惯，提高工作效率。
2、适用范围
晶蓝半岛项目
4. 术语：
清理（Seiri）：凡是小组内过期作废的文件、清单、资料、报纸、废纸、已损坏且无法使用的笔、日常工程材料等（需还回库房的应按规定及时返回库房）应每天全部清理
掉。
整理（Seiton）：把小组内的桌椅、柜、床、资料、工具、钥匙、对讲机等所有物品保持整齐有序的状态，并进行相应的标识，严禁物品随意摆放。
清洁（Seiso）：使小组内的工作环境始终保持整洁、卫生、节能的状态。
维持（Seiketsu）：由组长、工程主管进行随时督查，使每位员工养成坚持的习惯。
素养（Shitshke）：每位员工应认真学习领会《员工手册》，熟记其内容并在具体工作中贯彻执行，养成良好的职业道德与素养。