楼宇自控系统维护内容
楼宇自控系统保养记录 (2)
设备编号：设备位置：维保频次：1次∕年
序号
内容及要求
是∕否
VAV∕FPB的保养
1
查看中央设定温度及现场显示温度。
2
中央调整设定温度，检查现场水阀、风阀的开度是否和中央一致，中央流量应随温度调整变化，确定通讯正常。
3
现场用手感觉一下风量是否合适。
4
检查高\低压压力管，试吹一下风道内管路是否畅通，是否有堵头（之前控制器要断电再操作）。
5
检查VAV、FPB控制器各接线端子和BUS线是否有松动并紧固。
6
用内六角紧固风阀执行器固定在阀体上的顶பைடு நூலகம்。
7
中央恢复VAV、FPB设备保养前工作状态。
备注：
维护保养人员（签字）
保养日期
主管（签字）
日期
经清洁、检查、润滑、调整、更换零部件等保养工作后功能正常的项目，在是∕否一栏内划“√”；有不正常项目但不影响正常安全使用而要求另外安排处理的划“×”；无此项目划“∕”，有数据要求的填写实测数据；更换零部件或不正常项目说明填写在备注栏目。
楼宇自控维保紧急预案
一、预案概述为保障楼宇自控系统安全、稳定运行，提高应对突发事件的能力，确保楼宇内人员生命财产安全，特制定本紧急预案。
本预案适用于楼宇自控系统发生紧急故障或突发事件时，指导相关部门和人员进行应急处置。
二、组织机构1. 紧急预案领导小组组长：楼宇物业总经理副组长：楼宇物业副总经理、工程部经理成员：各部门负责人、安全员、消防员、维修人员等2. 紧急处置小组组长：工程部经理副组长：维修人员、安全员成员：各相关部门人员三、预案内容1. 紧急情况分类（1）楼宇自控系统故障：包括设备故障、网络故障、电源故障等。
（2）突发事件：包括火灾、地震、水灾、停电等。
2. 应急处置流程（1）接报情况1）接到楼宇自控系统故障或突发事件报告后，立即通知应急处置小组。
2）应急处置小组组长立即组织人员赶赴现场。
（2）现场处置1）根据现场情况，判断故障原因，采取相应措施进行处理。
2）如遇突发事件，立即启动应急预案，按照预案要求进行处置。
3）确保人员安全，防止次生灾害发生。
4）如需其他部门协助，及时通知相关部门。
（3）恢复运行1）故障或突发事件得到有效处置后，立即组织人员进行系统恢复。
2）对恢复后的系统进行测试，确保系统正常运行。
（4）信息上报1）应急处置小组组长向预案领导小组汇报现场处置情况。
2）预案领导小组根据现场情况，决定是否启动更高等级的应急预案。
3）对突发事件进行宣传报道，及时向公众发布信息。
3. 应急物资及设备（1）应急物资：消防器材、救生器材、医疗急救用品等。
（2）应急设备：发电机、备用电源、网络设备等。
4. 应急培训（1）定期组织应急培训，提高员工应急处置能力。
（2）对突发事件进行模拟演练，检验预案可行性。
5. 预案修订（1）根据实际情况，定期修订和完善预案。
（2）预案修订后，及时通知相关部门和人员。
四、附则1. 本预案由楼宇物业总经理负责解释。
2. 本预案自发布之日起实施。
3. 如有未尽事宜，可由预案领导小组根据实际情况予以补充。
楼宇自控系统维保内容
楼宇自控系统维保内容为了确保系统的正常运行，乙方应指派维护人员对现场传感器和执行器进行维护保养，以保证系统监控设备的实时监控和控制策略的全面实施。
1)检查传感器和执行器的连接线路，重新紧固接线端子。
2)检查传感器和执行器的安装位置和方向，确保其能够正常工作。
3)对传感器和执行器进行清洁和除尘，以保证其灵敏度和准确性。
4)检查传感器和执行器的电气性能，确保其正常工作。
5)检查传感器和执行器的控制逻辑，根据实际情况进行调整和优化。
6)检查传感器和执行器的报警功能和路径设置，确保其操作正常无误。
为确保现场传感器和执行器的长期稳定使用，乙方应指派维护人员每年两次进行保养，以保证信号采集的精度和调节功能的准确实施。
具体保养内容包括：1）每年冬季加强对防冻开关的检测工作，对现场传感器的精度进行校对；2）对现场执行器的调节性能进行测试与调节；3）结合现场DDC（现场控制器）的检查，通过DDC手动调校相应的现场设备，对经常损坏的设备进行分析查明其损坏的原因，并提出解决方法。
在进行保养时，需要对温度传感器（包括室内温度传感器、室外温度传感器、风道温度传感器、水温传感器、室内温湿度传感器）和湿度传感器（包括风道湿度传感器、室外湿度传感器）进行清洁、查巡及调校，查看其测量温度或湿度是否合理，对于需要修订的点进行参数修订补偿。
此外，还需对各状态点、报警点的设备（如低温防冻报警器、压差开关、水监视传感器等）进行检查，查看该设备所引起的逻辑动作是否有效，发现问题及时修改。
对于电动阀门（包括风阀执行器和水阀执行器），需要手动调节阀门，检查其动作是否准确，调整其零点，机械部分加润滑油。
在自动状态下，还需与楼宇自控系统发出的指令信号是否一致。
在维修期间，需要解决业主操作人员对系统提出的问题，以确保系统的正常运行。
楼宇自控系统收费标准
弱电系统收费标准
电子巡更系统故障维修保养
一、火灾自动报警系统及联动系统：
序号 系统探测器数量或设备名称 收费单位 收费标准 备注
(元)
1 感温.感烟智能型探测器 个 20
2 感温.感烟普通型探测器 个 18
3 分离式光电感烟探测器 个 30
4 线型感温探测器 十米 8
5 手动报警按钮 个 10
6 联动设备点 点 50
7 联动控制器 控制回路 20
8 火灾报警控制器 台 1000
9 CRT 台 1000
10 区域显示器或重复显示器 台 300
11 防排烟.安全疏散检测 点 50
注：以上收费标准只包括对系统功能的检测，不包括维修及设备更换。
楼宇自控维保方案
楼宇自控维保方案一、方案背景随着科技的发展和人们生活水平的不断提高，楼宇自控系统在现代建筑中得到了广泛应用。
楼宇自控系统通过集成各种传感器、设备和网络通信技术，实现了对楼宇内部各项设备的自动控制和监测，提高了楼宇的安全性、舒适度和能源利用效率。
然而，楼宇自控系统的正常运行和维护对于确保楼宇的正常运营至关重要。
因此，本文将提出一个楼宇自控维保方案，旨在保障楼宇自控系统的可靠性和稳定性，延长其寿命，并有效降低维护成本，提供舒适宜人的办公环境。
二、方案内容1. 设备巡检和故障排查定期进行设备巡检是保障楼宇自控系统正常运行的关键步骤。
在巡检过程中，维护人员应当对各个传感器、控制设备和网络设备进行细致的检查，确保其工作正常，无异常现象。
同时，发现故障或问题时，应当及时进行排查和修复，以确保系统的稳定性和可靠性。
2. 数据备份和恢复楼宇自控系统中的各种数据与参数是系统稳定运行的基础。
为了避免因异常情况导致数据丢失，维护人员应当定期对系统中的数据进行备份，并将备份数据存储在安全的位置。
在出现数据丢失或系统崩溃时，可以通过恢复备份数据的方式，迅速恢复系统运行。
3. 软件升级和优化随着技术的不断进步，楼宇自控系统的软件也需要不断升级和优化，以满足日益复杂和多样化的楼宇管理需求。
维护人员应当定期检查厂商发布的软件升级版本，并根据系统需求进行升级。
同时，还应当关注用户反馈和建议，及时进行软件优化，提升系统的性能和用户体验。
4. 定期培训和知识更新楼宇自控系统的操作和维护涉及多个专业领域的知识和技能。
为了保证维护人员具备足够的技术能力，应当定期组织培训和知识更新活动。
培训内容包括系统原理、故障排查和维护方法等方面的知识，以提高维护人员的综合素质，确保其能够独立完成系统的维护工作。
5. 紧急故障处理和应急预案尽管楼宇自控系统在正常情况下能够稳定运行，但仍然存在各种意外故障的可能。
为了应对意外情况，维护人员应当制定紧急故障处理和应急预案。
消防、空调、楼控、综合安防维护保养手册
消防、空调、楼控、综合安防维护保养手册一、消防维护保养手册1.1 灭火器•安装位置：明显标示明确指示的位置•安装方向：保持垂直，机头朝上•定期检查：每月检查一次，检查内容包括：指示标志是否醒目，机头是否漏气、裂纹，防护罩是否严密注意：如有发现问题，请及时向物业管理部门反馈，并按要求更换及时消除隐患。
1.2 消防栓•安装位置：随各层建筑楼梯间处，且随时保证此处无障碍•安装高度：底边距地面1.2米至1.5米，与地面距离不宜小于0.3米。
安装铁盖处铸上“消防栓”字样•定期检查：每月检查消防设施、消火栓系统、消防泵设备情况，如有发现问题，请及时向物业管理部门反馈，并按要求更换及时消除隐患。
注意：消防栓为消防设施之一，更换维修不得随意操作。
1.3 消防疏散通道•疏散楼梯场所不得放置杂物，不得占用，门窗应随时保持通畅，是否有粉刷掉漆等现象，是否存在擅自封堵、闯装设施、保险门无法关紧等问题。
如有发现问题，请及时向物业管理部门反馈，并按要求更换及时消除隐患。
二、空调维护保养手册2.1 空调工作模式空调有制冷和制热工作模式，使用时注意选择正确的模式，操作要规范、正确。
2.2 定期清洗空调室内机需定期清洗，除尘网每两周清洗一次，如发现滤网严重堵塞、变形，则需要更换。
2.3 定期检查空调维修保养工程师定期对设备进行检查以确保普通运行。
检查的内容包括外观、冷凝器、蒸发器、离子发生器、喷嘴、泵、管路、排水口及排水系统。
三、楼控维护保养手册3.1 建筑物视觉检查•检查楼控设备标志是否清晰易识别、亮度是否合适；紧急报警按钮是否显眼、指示灯是否正常；门禁系统是否正常•门禁系统正常情况下，验证门禁卡是否正常；压电开关是否正常、按键是否灵敏；指示灯是否正常工作；安全门使用是否正常稳定。
3.2 定期巡查•楼控保养人员按照每月一个巡查周期巡查，及时发现并排除问题，巡查内容包括:松动的附件、不正常的声音，是否有水泄漏、漏电等问题，及时采取措施进行维护和修理。
楼宇自控系统运行中的若干问题及改进措施
楼宇自控系统运行中的若干问题及改进措施近年来，随着物联网、人工智能、云计算等技术的快速发展，楼宇自控系统越来越普及和应用。
楼宇自控系统可以使建筑自动化控制和监测，大幅提高建筑的能耗效率和管理水平。
然而，在其应用过程中，会出现一些问题，本文将会从以下四个方面探讨楼宇自控系统运行中的若干问题以及改进措施。
一、设备故障由于楼宇自控系统中的设备数量较多，设备之间的互联也很复杂，容易遇到设备故障的问题。
这些故障会影响整个系统的稳定性和可靠性。
针对这一问题，我们可以采用下面两种解决方案：1.定期维修保养：定期对楼宇自控系统中的设备进行维护、保养和检查，能有效避免设备故障的发生。
2.技术升级：对设备进行技术升级，使其更加智能化、自动化，提高设备自我诊断和修复的能力，提高系统的运行效率和稳定性。
二、软件故障楼宇自控系统中的软件不仅有控制软件，还有涉及到数据处理和维护的管理软件等。
这些软件可能会遇到崩溃、数据丢失、运行缓慢和冲突等问题。
针对这一问题，我们可以采用下面两种解决方案：1.测试优化：在软件系统上线前，需要进行严格的测试和优化，确保软件系统运行的稳定性和可靠性。
2.防范措施：在软件系统运行过程中，要根据系统的表现情况定期检查、调整和更新系统，避免软件故障引起系统崩溃和数据丢失等问题。
三、能耗管理楼宇自控系统的目的之一是降低能源消耗，提高能源利用效率，为企业降低成本和减少环境污染。
然而，实际应用中，能耗管理问题经常被忽视，导致能源消耗没有得到有效的控制和管理。
针对这一问题，我们可以采用下面两种解决方案：1.数据分析：在楼宇自控系统中，从电表、水表等设备中获取能耗数据，进行数据分析和处理，建立能耗模型，掌握能源消耗的详细信息和趋势。
2.优化改进：基于数据分析结果，采取一系列措施进行能源管理和优化，如节能型设备的使用、能源的评价和分析、实地调查和分析、能源管理信息平台等。
四、安全性随着楼宇自控系统的应用越来越广泛，安全问题也越来越重要。
楼宇自控系统(BA)硬件运行维护实战经验P8
楼宇自控系统维护是一项难度非常高的工作，掌握一定的技巧和经验是很有利的，希望今天的文章对您有帮助楼宇自控硬件维护主要包括控制箱、传感器及执行器的维护。
楼宇自控系统是借助智能操作来代替人工操作的一种系统。
在运行中，可能会出现画面不稳定，数据显示突变等现象。
本楼宇自控系统采用某公司开放式Andover系统（参考），系统本身的稳定性已达工业标准，远远高于现场仪表、接线、变送器等。
因此问题的出现主要是因为现场仪表或变送器等受到干扰或配电、工艺等方面出现故障时产生的。
本节主要讲述现场设备的维护。
DDC控制柜内器件及接线DDC控制器是现场设备与上位管理机之间的枢纽，起着举足轻重的作用，现场设备的维护须从控制柜入手，首先要了解控制柜分布及各控制器所控设备。
其分布及控制设备详见BAS竣工图。
了解DDC控制柜内器件及接线对维护至关重要：接线端子用来连接现场设备与控制器的接线。
接线端子接线为去现场设备接线和去控制器接线。
这是检测现场设备信号的着手处，如果发现上位机画面某信号显示不正常可在此处检测其信号是正常。
DI点可通过现场设备的开与关，在此处检测过来的是信号是否为短路与断路，如开对应短路，关对应断路，则信号正常；DO点可通过上位发送开关信号，在此处检测发出的信号是否为短路与断路，如开对应短路，关对应断路，则信号正常；AI点在此处可检测现场过来的信号是否为0-10V直流电压或电阻值为1K欧姆左右（只有温度信号是电阻值），若在此范围内，均属正常；AO点可通过上位画面发出指令，在此处检测是否有0-10V的直流电压。
空气开关控制现场传感器、执行器、控制器的电源。
继电器协助DO点完成启停控制，有与强电隔离作用。
当DO模块发出开的指令，使继电器线包得电，通过触点控制现场设备的起停。
用上位控制DO点输出，相应继电器应吸合并发出“啪”的声音。
如果没有反应，应先检查DO点是否输出电压，如果输出正常，则应检查继电器是否损坏。
电源为控制器、继电器、现场传感器、执行器供电，具体供电方式可参看BAS竣工图。
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一、楼宇自控系统
楼宇自控系统采用集散控制系统，本系统使管理者在中央控制室内就可实现对整座大楼内机电设备的监控和相应的各种现代化管理。
楼宇自控系统中央管理工作站作为大楼的机电设备运行信息的交汇与处理中心，对汇集的各类信息进行分析、归类、处理和判断，采用最优化的控制手段，对各设备进行分布式监控和管理，使各子系统和设备始终处于有条不紊、协调一致的高效、有序的状态下运行。
系统作用：分散控制，集中管理，节能，降耗的作用。
监控范围：对空调系统、新风机组、制冷机组、冷却塔、风机盘管、照明回路、变配电、电梯等系统进行信号采集和监测、控制，实现设备管理系统自动化。
达到效果：有效节省电能、大量节省人力、延长设备使用寿命、有效加强管理、保障设备与人身的安全。
总体来讲，一座大楼中的各种设备（如冷水机组、空调机组、电梯等）都是消耗产品，设备每天要消耗电能，要花钱维护保养，总有一天会报废，业主的投资是无法收回的，惟有楼宇自控系统能给业主节约资金，也就是能回收资金的设备。
二、综合布线系统
综合布线系统的设计范围包括电话系统和计算机系统两部分。
系统提供高速和高宽带的传输能力，能满足楼内信息传输的需要，尤其是数据系统的高速数据传输的要求，并且能够适应现代和未来技术的发展，保证15—20年不落后。
综合布线系统具备运行的高度可靠性，对于特别重要的部分，采用冗余备份来保证线路的万无一失。
能适应各种计算机网络体系结构的需要。
设备变迁时有高度的灵活性、管理的方便性。
产品的通用性满足各种网络产品及通信系统的要求。
综合布线系统中除去固定于建筑物内的水平线缆外其所有的接插件都是积木式的标准件，系统的扩充升级容易。
保护用户一次性投资，维护费用极低，使整体投资达到最少。
三、计算机网络系统
在智能建筑中，今后的通信自动化、办公自动化和管理自动化将是非常重要的组成部分，无论是高速传输处理语音、文字、图像、数据，还是便捷处理日常事物及管理决策都离不开高性能计算机网络系统的支持。
以往需要独立的多种网络来承担各不相同的通信服务，而在我们的解决方案中由一个共同的核心基础设施集中提供各种基本服务，既使效率达到最大，又简化了网络的管理；并且传统的数据网络是建立在“尽最大的努力”提供服务的简单模型之上，今天应用的“智能”数据网络则是建立在按客户需要提供不同级别通信服务的智能模型之上，能够根据各种应用和用户的具体要求调整所提供的带宽和服务质量。
“千兆交换作主干，百兆交换到桌面”成为网络基础设施的基本构架，在此基础上结合光纤到桌面和无线网络方式，组成现代化的计算机网络系统。
四、安全防范系统
安全防范系统包括闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁系统、巡更系统、周界防范系统等，采用多种方式构成大楼多方位、立体化的综合保安防护体系，保证大楼内设备、人员的
安全。
它能够在第一时间内做出相应判断和动作，并以视觉、听觉或其他感受方式告知管理与保安人员事故现场所发生的各种情况，使之对安全事故现场有效地做出快速反应。
并将所发生事件的全过程以视频记录方式进行备份记录，为处理事故现场提供了确实可靠的法规依据。
五、公共广播系统
公共广播系统具有背景音乐广播、公共事务广播、火灾事故广播功能。
背景音乐的主要作用是掩盖噪声并创造一种轻松和谐的听觉气氛，由于扬声器分散均匀布置，无明显声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常交谈，是优化环境的重要手段之一。
公共事务广播系统可以起到宣传、播放通知、找人等作用。
公共广播的火灾事故广播功能作为火灾报警及联动系统在紧急状态下用以指挥、疏散人群的广播设施，在建筑弱电的设计中有举足轻重的作用。
本功能要求扩声系统能达到需要的声场强度，以保证在紧急情况发生时，可以利用其提供足以使楼内可能涉及区域的人群能清晰的听到警报、疏导的语音。
六、卫星及有线电视系统
卫星及有线电视系统设计采用邻频传输技术，前端、放大器和信号分配设备选用国内外先进技术水准的产品，使整个系统在今后五年至十年内，根据社会发展的需要，有充分发展的余地。
为满足将来电子商务的需要，在系统中增加回传带宽。
考虑未来数字技术的发展，在数据通讯中，划出一部分作数字电视传输，并可用作VOD视频点播。
七、会议系统
现代化的智能建筑中一般拥有比较多的会议场所，有专门用于会议场所的会议室、报告厅，还有可以作为临时会议场所的多功能厅等。
会议场所主要用于举行各种会议或报告，在功能上满足数字会议管理及同声传译、灯光控制、会议讨论、即席发言、会议扩声、视频显示等要求。
既能满足内部会议的需要，也可以满足高级别的电子会议的需要，如对外直播的会议、记者招待会、国际性大型会议等。
八、数字程控交换机系统
智能建筑中采用的程控交换机应是高起点、高标准、国际一流的全数字程控交换机，应能满足大楼范围内的语音、数据、图象、窄带、宽带多媒体业务。
数字程控交换机应用范围包括以下内容：
语音通信：国际、国内及本地话音通信并能通过本设备可以实现多功能服务，提高通信能力和服务质量。
传真通信：通过数字程控交换机，可连接各类传真机，大大提高文本传真的质量。
综合业务数字网通信：通过数字程控交换机实现综合业务数字网通信业务。
语音邮箱服务：通过交换机内语音邮箱，自动存储用户话音，交换机用户可授权提取语音信箱里的内容，提高大楼通信自动化的水准。
九、一卡通系统
通过一卡通系统可以实现对相关人员的考勤管理、门禁管理、内部电子消费管理、停车管理等功能的综合管理。
形成完整的一卡通用解决方案。
结合各建筑的特点，一卡通系统可以实现以下几方面的功能：
十三、总体功能描述
通过弱电子系统的有机组合，大楼智能化弱电系统的总体功能主要可以从以下几个方面来体现：
安全
* 保证大楼内的所有机电设备的正常运行
* 为大楼内人员提供人身、财产安全保障
舒适
* 为大楼内部用户提供舒适、便捷的工作、生活环境。
* 提供大楼内适宜的空气温度、相对湿度和空气洁净度等环境参数指标。
* 保障水、电、冷、热等能源供应。
* 提供优美的背景音乐和信息显示，营造舒适怡人的氛围。
高效
* 满足大楼内部各部门之间和与外部互通信息，实现信息资源共享的需要。
* 大楼使用者能及时了解大楼内部信息。
* 大楼使用者能及时得到物业服务。
* 为大楼管理者提供物业管理手段。
节能
* 延长设备使用寿命。
* 节省能源。
* 节省人员。
* 提高设备利用率。