关于昆山淀山湖旅游度假区投资的设想

关于昆山淀山湖旅游度假区投资的设想
张总，你好：
上次您提到对昆山淀山湖镇旅游度假区我所设想的投资感兴趣，在此对项目概况和设想梳理一下，供参考：
首先是通过几年中去昆山的对比，感受到昆山的发展具有开放国际水准，其中心城区玉山镇向东与上海接壤区域所开发的花桥商务区通过几年的规划建设已初具规模，从公开资料看，昆山1989年撤县设市，市域东西最大33公里，南北最大48公里，面积927平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。

2007年昆山市GDP为1151亿元。

2008年1500亿元，估计2009年大致为1750亿元。

在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山位居第一。

我与淀山湖区区委宋书记在09年9月昆山撤县设市20年活动中进行交流，我介绍了在城市策划与投资促进方面的工作，他表露出一定兴趣，并介绍了他正在主抓的淀山湖镇旅游度假区的发展情况，说淀山湖镇所拥有的淀山湖沿湖带北段在他担任书记之前已进行房地产开发，社区用地总面积近7000亩，包括大自然花园、富力湾、纳帕·尔湾等19家房产项目已圈地分级开发，在他的任期内希望好好规划营造不可再生的沿湖资源，为当地社会及继任能提供一个持续成长的发展空间，具体怎么搞，他希望我能发挥优势，提出可持续发展的方案，并安排主管规划的胡刚镇长及镇办公室徐昌东主任陪我到现场考察了解情况，按宋书记的想法，在2010年结合昆山市新一轮的城市规划修编将环湖大道进行景观设计与改造工程，投资约一个亿左右，为未来的开发打下基础，并指出现有的湖边1800亩及几块约100亩的可开发用地可推进项目。

我在现场考察时看到突出的半岛位置优越，是金家庄村的村址，胡刚镇长说拆这个村子需要四个亿左右，因投资较大，暂时还没有考虑具体实施情况。

胡刚主任还介绍说昆山在城市规划方面一直在重手投入，在新加坡邦城公司完成了整体概念规划后，他们一直想请负责昆山花桥商务区景观设计规划的公司来负责这一区域的景观规划设计，由于市里的原因未能实现，但仍在积极寻找优秀的国际规划公司来对其服务，对景观规划及发展的心态可见一般。

回到北京后，在对淀山湖镇及旅游度假区的资料进行研究后，我在与易道、中规院等专家交流其它项目时，也介绍了我所了解的昆山淀山湖镇情况，通过交流讨论，得出了一些片断的策划设想，大家都认为这一区域在区位与环境条件方面相当优越，完全有可能在淀山湖镇已有的上位规划及昆山调规后的条件下，发展成为淀山湖镇未来的经济与人文中心区域。

在开发方法上大家认为应尽可能地对这一区域进行整体规模策划与投资，在为地区长线高品质发展的基础上，结合镇领导的发展计划、上海大都市发展的方向，把长短期收益和土地开发政进行结合，塑造一个新型城市低密度水岸休闲
度假区。

为了实现一个理想的开发，把这一区域建成一个集旅游、观光、休闲、度假、养生、疗养、展览展示、贸易、论坛、会议等功能的高品质环湖生态经济带，我认为有可能在外力的作用下，会突破镇里滚动阶段开发的务实发展思路，把金家庄的整体拆迁放进来并将这一区域整体考虑。

具体方案还需要我们带着初步意愿和想法在现场实地考察并与镇领导交流的过程中进行探讨。

我初步测算了一下，按开发如图所示，整体规模也许有约3、4平方公里，按平均地上四层，地下1层的沿湖建筑高度考虑，以中高密度总体容积率开发有可能形成一个理想的具有高品质休闲尺度的建筑环境，同时可满足土地利用和开发的投资收益，按可建设用地40%、整体建设用地容积率1.2,以整体用地规模为4平方公里计算，则建筑面积约可达200万平米，地块总容积率为0.5，如进行前瞻性的地下建筑投资，估计可建负一层的下沉式建筑及地下二层建筑共计120万平米。

估计50%的建筑面积为酒店、商业与会所、会议中心、商务，另50%为公寓、住宅和配套设施。

前几天与胡镇长通电话，他说环湖大道景观设计已委托境外景观公司正在设计中，同时欢迎我们前去交流考察并了解情况。

这一想法还未与宋书记及胡镇长等进行交流探讨，仅是一个不成熟的想法，供参考。

凌峰
首都经济研究会常务副秘书长
2010-2-1 附拍摄的几张当地照片并参考文字资料。