房地产企业费用资本化的处理
房地产公司借款费用资本化的探讨
房地产公司借款费用资本化的探讨房地产公司的借款费用在财务处理中一般都是将其计入当期支出，并在当期损益表上列出。
但是，如果房地产公司为了完成一项具体的项目或为了取得长期利益，而需要进行借款的话，一般会根据相关的会计准则进行资本化处理。
本文主要探讨房地产公司借款费用资本化的相关问题。
1. 什么是借款费用资本化？借款费用资本化是指，房地产公司在借款过程中产生的利息、手续费等相关费用，在一定条件下可以计入公司资产账户，并不是像普通的支出一样直接计入当期损益。
资本化可以有效地分摊这些费用，并推迟费用的计入时期，从而降低企业的财务成本。
但是，需要注意的是，只有符合一定条件的借款费用才能进行资本化处理。
按照相关的会计准则，房地产公司在资本化借款费用之前，需要满足以下条件：（1）资本化的费用是与借款的取得或使用相关的，该费用是无法避免的必要费用，比如说利息、手续费等；（2）借款必须是用于建设或取得资产的，是未来会为公司带来收益的投资；（3）借款必须是长期借款，而非短期借款；（4）仅资本化与建设或取得资产有直接关系的费用，比如说，与资产授权或批准有关的费用等其他费用还是要直接计入当期支出。
优点：（1）降低企业财务成本，减少对公司的财务压力；（2）增加企业的可支配资金，支持公司的业务扩张，提升企业效益；（3）降低了利息支出的影响，节约了企业的成本；（4）增加了企业的财务稳定性和可持续性。
（1）会增加企业的资产负债率，影响公司的财务健康状况；（2）对借款的投资效益和风险评估要求更高，要围绕资产建设和投资做出仔细评估；（3）会增加企业现金流量的压力，需要统筹考虑。
房地产公司通过借款和债券融资等方式拓展业务、发展新项目时，会出现一定的借款费用。
在合理的情况下，房地产公司会对这些费用进行资本化处理。
例如，当该公司需要进行大规模的物业开发时，这些借款费用可以被资本化为资产，并作为长期支持建设项目的长期资本进行使用。
这样，大幅降低了企业现金流量的压力，减少了企业的财务支出。
房地产开发企业借款费用资本化问题探析
房地产开发企业借款费用资本化问题探析房地产开发企业借款费用资本化问题探析[摘要] 本文通过分析对比国外会计准则关于房地产开发费用会计处理办法，来探讨我国会计规范关于房地产开发费用的会计处理规定中存在的问题与不足，并提出一些相关建议和改进措施，以供商榷。
[关键词] 房地产开发企业借款费用资本化我国目前会计准则对借款费用的定义是企业因借款而发生的利息，折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外而借款发生的汇兑金额。
长期以来，我国对于借款费用可予资本化的借款范围有严格的规定，即仅限于专门借款，企业只有为购建固定资产而专门借入的款项，即专门借款所发生的借款费用才允许予以资本化，其他借款所发生的借款费用均不允许资本化，而应记入当期损益。
我国现行会计准则对于房地产这一特殊行业借款费用的处理也参照其他行业企业的做法,作期间费用处理，而国际会计准则则采取了不同的处理原则：一、我国目前对房地产开发借款费用处理的原则一记入财务费用1.我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，生产期间的，记入财务费用”。
2.我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产专门借款发生的费用外，其他借款费用均应于发生的当期确认为费用，直接记人当期财务费用”。
由于对房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取记人财务费用的做法。
3.我国财政部20XX年1月颁布了《企业会计准则一借款费用》，首次就借款费用的资本化条件、方法做出了明确规定，即“因借款费用而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应予以资本化”。
但不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发过程中发生的借款费用列入准则的涉及范畴，即该准则的第二条称：“本准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”。
综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中借款费用的处理原则是：房地产开发企业对借款利息采取费用化的处理办法。
税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题
税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题房地产企业一般通过借款进行运作，利息费用较高，而不同项目的盈利能力相去甚远。
因此，为了保持一定的盈利水平，企业可能会不适当的利用利息资本化的处理方式来平滑业绩，导致会计报表失真。
下面是yjbys 小编为大家带来的关于房地产企业利息资本化问题的税法知识，欢迎阅读。
一、借款费用是否符合资本化条件
企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
一般情况下，房地产开发企业符合资本化条件的资产包括计入存货核算的开发项目、在建投资性房地产和固定资产。
企业是否已取得符合资本化条件的资产的所有权凭据，如已签署的国有土地出让合同等。
二、资本化期间确定是否合理
(一)利息费用开始资本化时点
为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始时，借款费用才可以资本化。
对于房地产项目而言，购建活动开始的标志不一定是如挖坑、打桩等物理上的开工，在签订土地出让协议并部分交纳土地出让金的前提下，勘察设计活动、物理上的开工其中一个事项开始即视为购建或者生产活动已经开始。
通过复核企业提供的项目开工的支持性文件以及勘察设计合同，以判断企业开始借款费用资本化的时点是否正确。
(二)利息费用暂停资本化时点。
房地产公司借款费用资本化的探讨
房地产公司借款费用资本化的探讨1. 引言1.1 背景介绍房地产公司在项目开发过程中往往需要大量的借款来支持资金需求，其中包括借款费用。
借款费用是指通过借款所产生的各项费用，包括利息、手续费等。
在进行项目资金投入时，房地产公司需要考虑如何处理这些借款费用，其中一种处理方式就是将其资本化。
借款费用资本化是指将借款费用计入固定资产成本或长期资产成本，以逐步摊销至相关期间的过程。
这种做法能够在一定程度上减少项目初期的现金流压力，提高项目财务表现。
借款费用资本化也存在一定的争议和风险，需要谨慎对待。
本文将探讨房地产公司借款费用资本化的定义、影响因素、优缺点、实践案例以及风险管理等方面，旨在深入探讨这一问题并为相关企业提供参考。
随着房地产市场的不断发展和政策环境的变化，借款费用资本化的作用将变得更加重要，也需要不断改进和优化。
希望通过本文的研究，能够为相关行业提供有益的启示和借鉴。
1.2 研究意义研究意义是本文的核心所在，通过对房地产公司借款费用资本化的探讨，我们可以深入了解这一现象产生的背景和原因，有助于我们更好地理解房地产行业的金融运作模式。
借款费用资本化的影响因素也是我们需要重点关注的内容，通过分析这些因素，可以帮助我们更好地把握房地产公司的财务状况及未来发展趋势。
探讨借款费用资本化的优缺点以及实践案例，可以帮助我们更全面地评估这一做法对房地产公司的影响，从而更好地指导实践。
借款费用资本化的风险管理也是我们需要重点关注的方面，通过对风险管理策略的研究，可以帮助我们更有效地规避潜在风险，保障房地产公司的长期稳健发展。
深入探讨房地产公司借款费用资本化的意义重大，对于行业发展和企业实践都具有重要价值。
2. 正文2.1 房地产公司借款费用资本化的定义房地产公司借款费用资本化是指将公司借款所产生的费用在一定期限内分摊到资产的成本中，从而提高资产的净值。
在房地产行业中，借款费用资本化是一种常见的做法，可以帮助公司在账面上呈现更加健康的财务状况。
房地产企业借款费用资本化起止时点问题分析
房地产企业借款费用资本化起止时点问题分析作者：刘克军来源：《财会学习》2018年第17期摘要：众所周知，房地产开发周期长，资金投入大，很多时候开发商为了满足资金需求，会通过债务资本筹集资金的形式融资，因此，对借款费用资本化处理方式的不同，将给税收负担、财务状况和当期损益造成较大影响。
但是就当前的会计准则来看，借款费用的资本化的起止日期都是一个极具争议性的话题，需要对其加以明确和完善，笔者主要结合《企业会计准则》中的内容，主要针对借款费用资本化的起止时间在房地产行业中的运用进行切实的分析和探讨，而后提出了自身的相关见解。
关键词：房地产企业；借款费用；资本化；起止时点；问题新会计准则规定借款费用需同时满足下列三个条件，才能开始资本化：“1、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；2、借款费用已经发生；3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”。
同时规定，“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，借款费用应当停止资本化。
”但是在房地产开发过程中，从取得土地到建造以及后期的销售和交付，要经历一段较长的时间和复杂的过程，在实际操作环节，财务人员很容易遇到会计准则在房地产行业如何应用的问题，例如，借款费用资本化从什么时点开始，又到什么时点停止才能符合准则要求，下文就常见的几种处理方法进行分析和探讨。
一、房地产企业借款费用资本化开始时点较为典型的处理方法由于房地产从获取土地资源到施工建设中所涉及的资金投入量较为巨大，加之施工周期也较长，通常房地产企业都会在获取土地资源的环节，就运用各类的资金合作方式，拓展资金渠道，这也就致使很多企业从拿地的环节产生了借款费用。
（一）从获取土地使用权时开始借款费用的资本化此观点认为，很多房地产企业在使用各种金融资金来获取土地使用权时，土地款的支付行为已经发生，为了获取土地而产生的借款费用也已产生。
房地产企业借款费用资本化起止时点问题探讨
房地产企业借款费用资本化起止时点问题探讨1. 引言房地产企业是以房地产开发和销售为主要经营活动的企业，通常需要借款来支持项目的开发和运营。
借款费用是指在借款过程中产生的各种费用，如担保费、手续费等。
在会计处理上，借款费用可以选择资本化或费用化。
本文将探讨房地产企业在借款费用资本化中面临的起止时点问题。
2. 借款费用的资本化借款费用资本化是指将借款费用列入固定资产或在建工程成本中，并按照相应的会计准则进行摊销。
这样做的目的是使借款费用在一定时期内匹配到相关的收益，增加会计报表的准确性和可比性。
3. 资本化的起止时点问题在借款费用资本化过程中，确定起止时点十分重要，它关系到会计报表的准确性和借款费用的摊销期限。
以下是房地产企业在资本化起止时点上需要考虑的问题：3.1. 单项借款还是多项借款房地产企业通常会有多笔借款用于项目的开发和运营。
在确定起止时点时，需要考虑是将每笔借款的费用分别资本化，还是将所有借款费用合并资本化。
3.2. 借款费用的具体组成借款费用包括担保费、手续费等多个方面的支出。
在资本化起止时点问题中，需要确定哪些费用可以资本化，哪些费用需要费用化。
一般来说，与借款直接相关的费用可以资本化，而与项目开发无关的费用需费用化。
3.3. 资本化的起算时点资本化的起算时点是指借款费用被资本化的起始日期。
一般来说，借款费用资本化的起算时点可以是从借款合同签订日、借款资金到位日或开始使用借款资金的日子等。
3.4. 资本化的截止时点资本化的截止时点是指借款费用资本化的结束日期。
一般来说，资本化的截止时点可以是项目开发完工、投入使用、开始取得收益的日期等。
3.5. 实际情况对起止时点的影响确定起止时点时，还需要考虑实际情况对资本化的影响。
比如，在项目开发过程中，如果发生了相关的停工、暂停、调整等情况，需要根据实际情况来确定起止时点。
4. 费用化的影响如果房地产企业选择将借款费用费用化，意味着这部分费用会马上计入当期损益，会对企业的利润和现金流产生影响。
谈房地产开发中的借款费用资本化
当期 财 务 费 用 。 房 地 产 公 司 而 言 ， 对 由于 所 开 发 的 房 地 产 不
上也 是 房 地 产 项 目开 发 活 动 的 重 要 环 节 之 一 。 如 果 该 土 地 ②
笔者认 为 ， 在《 业会计准则——借款 费用》 应 企 中明确规 定房地产 开发 中发生 的借 款费 用在符合 一定条 件时 采用资
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房地 产开发企 业 的资 产负 债率 高是一 个普 遍 的现象 。 由于房地 产开发经 营周 期长 、 资 回收期长 、 投 资金 投入相对
笔 者 认 为 ， 将 房 地 产 商 品 列 为 资 本 性 资 产 ， 将 房 地 应 并 产 开 发 过 程 中发 生 的 借 款 费 用 予 以 资本 化 。 是 因 为 房 地 产 这 商 品虽 然 不是 固定 资 产 ， 它 的使 用 是 针 对 特 定 对 象 的 ， 项 但 与
房地产公司借款费用资本化的探讨
房地产公司借款费用资本化的探讨房地产公司借款费用资本化是一个常见的做法，即将公司借款所产生的利息费用计入资产成本，而不是直接计入当期的费用中。
这种做法在一定程度上可以减少当期的费用支出，提高公司的盈利水平，但同时也存在着一定的风险和争议。
本文将对房地产公司借款费用资本化进行探讨，分析其利与弊，以及对公司财务状况和风险的影响。
一、借款费用资本化的好处房地产公司借款费用资本化可以降低当期的费用支出，从而提高公司的净利润。
由于房地产开发项目通常需要大量的资金投入，而且项目周期较长，因此公司常常需要借款来支持项目的开发和运营。
将借款利息费用资本化后，可以延迟费用的确认时间，使得企业当期的盈利情况得到改善，有利于提升企业的财务状况和盈利能力。
借款费用资本化也可以提高公司的资本成本，从而增加公司的资本利润率。
由于借款费用资本化可以增加公司的资产总额，而净利润率是利润总额与资产总额的比率，因此可以提高资本的利用效率，降低公司的资本成本，从而增加公司的盈利能力。
借款费用资本化也可以降低公司的财务风险。
由于将借款费用资本化后，可以减少当期的费用支出，从而降低公司的财务杠杆比率，增加公司的偿债能力和财务稳定性，提高公司的信用等级，有利于企业融资和发展。
二、借款费用资本化的风险和争议尽管借款费用资本化有诸多优点，但也存在着一定的风险和争议。
借款费用资本化会导致公司的资产负债表不真实，影响公司的财务透明度。
由于借款费用资本化可以增加公司的资产总额，从而降低负债比率，使得公司的财务状况和盈利能力被过分夸大，给股东、投资者和债权人带来误导，降低了财务报表的可靠性和真实性。
借款费用资本化也存在着一定的会计风险和管理风险。
由于借款费用资本化需要满足一定的会计准则和管理要求，需要进行合理的估计和计算，存在着一定的主观性和不确定性，易受到管理层的操纵和干预，会计师的审计风险也会增加，容易引发财务造假和风险管理失控。
借款费用资本化也存在着一定的法律和监管风险。
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浅析房地产企业费用资本化的处理
天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往——这句话从财务的视角概括了作为财务工作者的工作原则——为企业和股东创造更
大的价值。
人生的意义究竟是什么？这依然是萦绕人们毕生的问题。
人生的起点和机遇各不相同，也许因为继承使你富裕，也许因为好运使你成功。
因此你现在拥有的一切并不意味着你已经实现了价值。
对于企业来说尤其如此，拥有稀缺资源、得到政策的保护，都足以让一家企业长期存在并享受超额收益。
然而，超额收益不能一劳永逸，企业的发展还是要靠债权人和股东的信任。
一个优质的企业不仅要分析它的投资回报率，还要看它的财务杠杆运用的怎么样。
这是对财务总监的一个考验。
有负债就有杠杆，有负债经营就有财务风险，负债过度，短期现金流就紧张，长期现金流紧张，企业就有可能无力偿还，就有可能导致破产。
商务部研究院称，中国非金融上市公司总体财务安全快速下降趋势明显，房地产业行业财务安全指数下降居首，是20个行业中下降幅度最大的行业，财物安全的下降显示了财务风险程度的升高。
房地产行业的财务风险主要体现在筹资环节上。
筹资主要表现为商业信用和银行借款。
目前银行信贷资金几乎成为我国房地产企业发展的惟一融资渠道。
上市股权融资和债券融资也是一条融资渠道，企业债成本为银行贷款的90%，但是门槛较高。
通过基金化运作的房地产投资信托介入房地产市场也给产业投资带来新的发展
空间，但是信托融资成本最低是15%，很多企业在香港发行融资的
利息到了20%。
对于房地产企业，银行借贷具备核心的意义。
不仅是企业持续经营的必需，也是决定经营效益的关键因素之一。
由借款产生的利息支出通常会在损益表的财务费用科目中，该借款如果被用于需要长时间才能达到使用或者销售状态的固定资产时，例如：建设周期较长的在建工程和投资性房地产项目。
此类借款的利息支出需进行资本化处理，作为该资产的成本计入资产负债表。
利息费用的资本化处理，在一个会计周期内，可提高存货的账面价值，同时减少企业的财务费用。
进而使企业的利润和所有者权益增加。
对于许多大型制造型企业和投产建设周期比较长的企业来讲，借款费用已构成其生产经营开支的重要组成部分。
由于房地产行业的特殊性，利息费用的资本化处理就非常典型，而对于借款利息资本化的范围，由于税法和会计准则的界定不同，应注意在报表编制和税务处理上的区别。
经过对数家房企的财报调查显示，资本化利息占当年实际发生利息支出的比例却有不同。
比较万保招金这四家地产龙头公司，万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%。
招商地产2011年财务费用中利息支出为7.61亿元，同比上升57.9%；资本化利息费用达到5.01亿元，同比上升61.09%；金地2011年年报披露，2011年利息支出达到16.01亿元，其中，金地的资本化利息费用支出为14.73亿元。
值得一提的是，保利地产（600048.sh）2008年14.44亿元的利息费用中有14.35亿元被资本化处理，转化为存货。
待项目完工结算时，才会转为成本进而影响当期损益。
2010年报披露期末近600
亿（较去年同期剧增300亿）的银行借贷及应付债券。
但该公司财务费用的数据却格外引人注目。
与庞大负债数字相比近乎为零的利息支出（2500万），答案在于数以十亿的利息支出几乎全部资本化后进入了存货成本。
时间性差异处理。
由于税法与会计准则对资本化利息的本金、时间上规定的差异产生了资本化利息差额，同时也产生了应纳税时间性差异或可抵减时间性差异，涉及的账务处理比较复杂。
房地产企业的销售收入确认的时间一般为办理房屋交接手续之日。
而定金或是首付等在交房日前的收入在会计核算上视为预收房款。
待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
这里我们比较一下万科和保利在处理借款费用时点上的不同。
万科所选择的借款费用停止资本化的时点为——资产达到可预定可使用或可销售状态：前者可理解为竣工，后者可理解为拿到销售许可证.两个时点与销售收入的确认时点之间通常都存在相当的距离.因此，约40%的利息支出进入了费用核算。
而保利的做法，显然是将销售收入的确认时点作为了借款费用资本化的时点.因而，费用化的利息支出近乎为零。
这里所讨论的绝非无关紧要的小数字，而是涉及数百亿贷款的利息核算及对会计报告利润的重大影响。
假设保利按照万科的会计处理，简单估算，其2010年会计利润将下降（285+586）/2*6.5%*40%=11亿，相当于年报净利（49.2亿）的22%，而对于2011年的会计利润，则意味着15亿以上的不利变动。
从a股房地产类上市公司中，投资者想发掘
其营业成本的构成是很难的，例如，成本构成中有多少事土地成本，多少事建安成本，多少事资本化利息。
我们无从得知，因为没有一家上市公司会披露这些信息。
或许，有心之人能从上年资本化利息占存货的比例和今年实际结转的营业成本中去做一个粗略的估计。
因而，房地产行业这种普适性的借款费用资本化率的处理方式也影响到一些财务指标的具体运用。
我们经常用财务数据来分析公司经营情况？许多房地产开发企业都没有存货科目，所有目的为建设的付款都作为开发成本，体现在报表上就是存货。
以保利地产为例，如果销售始终火暴，存货可以迅速结转为当年损益；但是如果销售遇冷，销售不彻底，那么财务费用便永远为零甚至负数，这种会计报告是否令人信服？由于希望能合理的表现企业的实际运营绩效，需要将其财务杠杆造成的影响进行分离，以企业整体而不是股东为单元去反映企业的经营业绩，由此产生了如ebit、noplat、roic
等一系列概念。
但由于利息支出的绝大部分被资本化，因此在房地产行业仅从财务报表数据中很难分离财务性支出与经营性支出，所谓“息前”的一系列财务指标就丧失了原有的经济内涵。