房地产企业增值税账务处理全流程
房地产开发企业增值税纳税申报指引
房地产开发企业增值税纳税申报指引房地产开发企业增值税纳税申报指引增值税是一种按照货物和劳务的营业额来计征的一种税收，对于房地产开发企业来说，准确、合规地申报增值税是非常关键的。
本文档提供了房地产开发企业增值税申报的具体指引，以帮助企业完善申报流程，确保纳税合规。
第一章申报主体及纳税义务1.1 房地产开发企业纳税主体确认1.2 增值税纳税义务及纳税期限第二章增值税申报流程2.1 登记申报2.1.1 新增税务登记2.1.2 登记变更2.1.3 申报备案2.2 发票管理2.2.1 发票种类及使用管理2.2.2 发票认证与报销2.2.3 发票查验2.3 纳税申报2.3.1 期初申报2.3.2 月度纳税申报2.3.3 年度纳税申报2.3.4 补充纳税申报2.4 税款缴纳2.4.1 税款计算2.4.2 税款缴纳方式2.4.3 税款减免、退还与免抵免缴2.5 监管与稽查2.5.1 增值税专项检查2.5.2 税务监管与协查第三章纳税申报要素解读3.1 营业收入计算3.2 进项税额抵扣与认证3.2.1 可抵扣进项税额的辨别与计算3.2.2 进项税额认证流程及要求3.3 销项税额计算及申报3.4 纳税人申报信息完整性及真实性要求第四章政策解读与操作技巧4.1 房地产开发企业相关税收优惠政策解读4.2 增值税发票管理高效操作技巧4.3 纳税申报流程中的常见问题及解决方法附件：________1.发票认证申请表2.增值税纳税申报表格范本3.相关政策法规及解读文档法律名词及注释：________1.增值税：________一种按照货物和劳务的营业额来计征的一种税收，适用于商品生产、流通环节中因增值支付的税种。
2.申报备案：________指纳税人对税务机关进行增值税税务登记后，在规定的期限内，将自行计算的纳税申报表和与纳税申报表有关的资料报送至税务机关备案的行为。
3.进项税额抵扣：________指纳税人购进货物、接受应税劳务等用于销售应税货物、劳务等，减去已扣除税额后，仍应征税部分的税额。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
(完整版)房地产会计账务处理流程
一.房地产会计账务处理流程先谈谈会计流程吧。
房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。
1、关于费用的报销。
有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。
出纳做记账凭证。
2、房地产行业一般情况同上。
只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。
实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。
3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。
4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。
5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。
6、由会计部有关人员制作转账凭证。
由会计部有关人员审核，再记账。
7、填制会计报表、税表。
再谈谈房地产行业会计科目的设置。
房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。
一般的货币资金、往来等都用。
不同的是：工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。
而房地产行业使用这两个科目。
工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是：1.土地出让及拆迁安置补偿费2.前期工程费、3.基础设施工程费、4.建筑安装工程费、5配套设施工程费、6.开发间接费。
一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。
（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。
但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。
工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。
二.再谈谈有关税费情况。
由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。
房地产全流程账务笔记
房地产全流程账务笔记一、获取土地阶段。
1. 土地出让金。
- 当企业通过竞拍等方式取得土地使用权时，需要支付土地出让金。
账务处理为：- 借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金。
贷：银行存款。
- 如果土地出让金是分期支付的，在未支付完之前，形成企业的负债。
例如，签订土地出让合同，约定土地出让金1000万元，首付600万元，剩余400万元一年内付清。
- 首付时：- 借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金600。
贷：银行存款600。
- 对于剩余的400万元：- 借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金400。
贷：应付账款 - 土地出让金400。
2. 土地契税。
- 按照土地出让金的一定比例（通常为3% - 5%）缴纳土地契税。
假设土地出让金1000万元，契税税率为4%。
- 计算契税：1000×4% = 40（万元）- 账务处理：- 借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地契税40。
贷：银行存款40。
二、开发建设阶段。
1. 前期工程费。
- 包括规划、设计、项目可行性研究等费用。
例如，支付规划设计费50万元。
- 借：开发成本 - 前期工程费 - 规划设计费50。
贷：银行存款50。
2. 建筑安装工程费。
- 与建筑施工企业结算工程款。
假设与施工企业签订合同，工程总造价为5000万元，按工程进度支付工程款。
- 当支付工程进度款3000万元时：- 借：开发成本 - 建筑安装工程费3000。
贷：银行存款3000。
- 工程竣工结算后，如果有质量保证金，假设质量保证金为工程总造价的5%（即250万元），则在竣工结算时：- 借：开发成本 - 建筑安装工程费4750。
贷：银行存款4500。
应付账款 - 工程质量保证金250。
3. 基础设施建设费。
- 如小区内的道路、供水、供电等设施建设费用。
支付小区道路建设费80万元。
- 借：开发成本 - 基础设施建设费 - 道路建设80。
房地产企业增值税账务处理流程
房地产企业增值税账务处理流程房地产企业增值税账务处理流程你知道房地产企业增值税账务处理流程是怎样的吗?你对房地产企业增值税账务处理流程了解吗?下面是yjbys店铺为大家带来的房地产企业增值税账务处理流程，欢迎阅读。
一、不动产销售-简易计税：1、预售阶段，当月收到房款105万借：银行存款 105贷：预收账款 1052、预售阶段，次月预缴增值税借：应交税费-简易计税 3 【105/(1+5%)*3%=3】贷：银行存款 33、竣工交房，当月结转收入成本借：预收账款 105贷：主营业务收入 100应交税费-简易计税 5 【105/(1+5%)*5%=5】4、竣工交房，次月纳税申报补交税款借：应交税费-简易计税 2贷：银行存款 2二、不动产销售-一般计税：1、预售阶段，当月收到房款222万借：银行存款 222贷：预收账款 2222、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上注明的`增值税额确认进项税额。
本月支付设计费106万，进项税额6万借：开发成本-前期工程费-设计费 100应交税费-应交增值税-进项税额 6贷：银行存款 1063、预售阶段，次月预缴增值税借：应交税费-预交增值税 6【222/(1+11%)*3%=6】贷：银行存款 6本月增值税形成留抵税额，不需要做账务处理4、竣工交房，当月结转收入借：预收账款 222贷：主营业务收入 200应交税费-应交增值税-销项税额22 【222/(1+11%)*11%=22】5、可售建筑面积法计算出来允许从销售额中扣除的土地价款为44万借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减 4 【44/(1+11%)*11%=4】贷：主营业务成本 46、月末将应交增值税科目结平，转入未交增值税科目借：应交税费-应交增值税(转出未交增值税) 12 (22-6-4)贷：应交税费-未交增值税 127、结转预交增值税借：应交税费-未交增值税 6贷：应交税费-预交增值税 68、次月纳税申报补交税款借：应交税费-未交增值税 6贷：银行存款 6。
房地产企业缴纳税费的会计账务处理
房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房地产开发企业增值税纳税申报指引
房地产开发企业增值税纳税申报指引房地产开发企业增值税纳税申报指引1. 引言本文档旨在为房地产开发企业提供增值税纳税申报的指引。
增值税作为一种间接税，对于房地产开发企业来说，是一项重要的税种。
正确申报和缴纳增值税能够确保企业合规经营，减少税务风险，提高税收管理的效率。
，理解增值税的纳税申报流程和要点对房地产开发企业至关重要。
2. 增值税纳税申报的基本流程增值税纳税申报过程涉及以下几个基本步骤：- 登录税务局电子申报系统- 填写纳税申报表- 核对申报信息- 提交申报表- 缴纳税款3. 登录税务局电子申报系统房地产开发企业需要先登录所在地税务局的电子申报系统。
登录方式通常有两种：用户名、密码登录，和数字证书登录。
企业应根据实际情况选择相应的登录方式。
4. 填写纳税申报表主要的纳税申报表包括增值税一般纳税人申报表和增值税小规模纳税人申报表。
房地产开发企业通常是一般纳税人，需要填写增值税一般纳税人申报表。
在填写纳税申报表时，企业需要准备相关的会计凭证、发票等材料，并按照税务局的规定填写相应的表格。
在填写过程中，需要注意以下几个要点：- 填写纳税申报表的时间范围，通常为一个月或一个季度。
- 填写完整的纳税人信息，包括纳税人名称、纳税人识别号等。
- 根据企业实际情况，选择适用的税率和税款计算方式。
- 核对各项数字的准确性，确保无误。
5. 核对申报信息在填写完纳税申报表后，企业需要仔细核对申报信息的准确性。
核对过程包括查看表格中填写的各项数字是否正确，与相关凭证和发票是否一致等。
只有确保申报信息准确无误，才能保证后续申报流程的顺利进行。
6. 提交申报表核对完申报信息后，企业可以将填写好的申报表提交给税务局。
在提交之前，需要将电子申报表进行保存，以便后续需要查询或修改时使用。
税务局通常会在一定时间内对企业提交的申报表进行审核和核对。
如发现问题，可能会要求企业补充或修改相关信息。
7. 缴纳税款一旦申报表通过审核，企业需要按照规定的时间和方式缴纳相应的税款。
增值税的会计账务处理流程
增值税的会计账务处理流程一、一般纳税人增值税账务处理1. 增值税会计科目的设置①二级科目的设置②三级科目的设置参考文件：财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
“销项税额抵减”，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；“减免税款”，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；“转出未交增值税”，记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交的增值税额。
2. 一般纳税人增值税账务处理例：某物业公司于2019年12月成立，于2020年8月30日转登记为增值税一般纳税人，2020年9月发生如下业务：开具增值税专用发票，金额为300000元，税额18000元，购买固定资产取得增值转用发票金额120000，税额15600，当月采购部报销差旅费，取得铁路车票，发票票面金额总计为330元，当月支付税控盘技术维护费280元。
①开具增值税专用发票借：银行存款318000贷：主营业务收入 300000应交税费—应交增值税（销项税额）18000②购买固定资产取得增值转用发票借：固定资产120000应交税费-应交增值税（进项税额）15600贷：银行存款 135600同时，借：应交税费-应交增值税（加计抵减）15600*10%=1560贷：营业外收入1560③取得铁路车票借：管理费用302.75应交税费-应交增值税（进项税额）330÷（1+9%）*9%=27.25贷：银行存款 330同时，借：应交税费-应交增值税（加计抵减）27.25*10%=2.73贷：营业外收入④当月支付税控盘技术维护费借：管理费用 280贷：银行存款280借：应交税费—应交增值税（减免税款）280贷：管理费用等280⑤月末结转增值税计算当月应纳增值税：销项税额=18000进项税额=15627.25，加计抵减税额=1560+2.73=1562.72减征税额=2809月应纳增值税=18000-15627.25-1562.72-280=530.03借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）530.03 贷：应交税费—未交增值税 530.0310月2日缴纳9月增值税借：应交税费—未交增值税 530.03贷：银行存款530.03根据《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》：第六条“纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
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房地产企业增值税账务处理全流程房地产企业增值税账务处理全流程
一、不动产销售-简易计税：
1、预售阶段，当月收到房款105万
借：银行存款105
贷：预收账款105
2、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-简易计税3【105/(1+5%)*3%=3】
贷：银行存款3
3、竣工交房，当月结转收入成本
借：预收账款105
贷：主营业务收入100
应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】
4、竣工交房，次月纳税申报补交税款
借：应交税费-简易计税2
贷：银行存款2
二、不动产销售-一般计税：
1、预售阶段，当月收到房款222万
借：银行存款222
贷：预收账款222
2、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上
注明的增值税额确认进项税额。
本月支付设计费106万，进项税额
6万
借：开发成本-前期工程费-设计费100
应交税费-应交增值税-进项税额6
贷：银行存款106
3、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-预交增值税6【222/(1+11%)*3%=6】
贷：银行存款6
本月增值税形成留抵税额，不需要做账务处理
4、竣工交房，当月结转收入
借：预收账款222
贷：主营业务收入200
应交税费-应交增值税-销项税额22【222/(1+11%)*11%=22】
5、可售建筑面积法计算出来允许从销售额中扣除的`土地价款为44万
借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减4【44/(1+11%)*11%=4】
贷：主营业务成本4
6、月末将应交增值税科目结平，转入未交增值税科目
借：应交税费-应交增值税(转出未交增值税)12(22-6-4)
贷：应交税费-未交增值税12
7、结转预交增值税
借：应交税费-未交增值税6
贷：应交税费-预交增值税6
8、次月纳税申报补交税款
借：应交税费-未交增值税6
贷：银行存款6
三、结合财会[2016]22号增值税混合抵顶问题的思考
问题1：某公司有A、B两个项目，都是一般计税，两个项目都预交了增值税300万。
此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，那A项目的销项税额时只能减A项目的预交300万还是A、B项目的预交都可以减?
问题2：某公司有A、B两个项目，其中A项目是一般计税，B项目是简易征收。
两个项目都预交了增值税300万。
此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，A项目的销项税额时只能减A项目的预交还是A、B项目的预交都可以减?
问题3：某公司既有租赁，又有销售不动产。
租赁的应纳税额能否减去销售不动产的预交?。